土地储备 | 第四代住宅趋势渐起 二线城市住宅用地成交环比上升51.28%

住宅供应建筑面积环比上升56.14%，第四代住宅趋势渐起

观点指数 据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地484宗，供应土地规划建筑面积2755.68万平方米，环比上升56.14%，同比下降4.34%；供应土地起始楼面价5222元/平方米，环比下降1.8%。

数据来源：Wind、观点指数整理

目前供应出现了新趋势，即转向满足建设“好房子”需求，第四代住宅就是其中的体现。

今年4月2日，娄底发布了《关于鼓励建设第四代住房（森林花园住宅）的实施意见（试行）》，明确第四代住房项目设置的标准，其中空中绿化庭院应具有两个自然层高度且不小于5.6米、无围护墙、无柱、全部外挑、面积不低于住房套内面积的40%。

佛山市南海区狮山镇挂牌一宗商住用地，建筑面积20.34万平方米，起拍价8.53亿元，楼面起价4193元/平方米，计划于4月21日公开出让。该地块为南海区第二个“第四代住宅”试点项目，也是狮山镇首个城市森林花园住宅项目。

据了解，第四代住宅与传统住宅相比，每套住宅一般配备有独立的空中花园或共享绿化平台，能够在一定程度上提升住宅的质量和居住体验。

当前各地对于这个概念或者标准存在一定的差异。如部分地区容积率豁免‌，重庆、青岛等地规定，户属空中花园外挑≤1.8米部分按1/2计容，超出部分不计容，开发商可通过赠送面积实现得房率90%-120%‌。其次是差异化标准‌，如成都要求空中花园完全开放，广州允许半封闭设计，导致产品标准化程度低‌。

面对新的趋势，头部房企加速布局，如龙湖、华润置地等企业。

二线城市住宅用地成交环比上升51.28%，城市地块存在结构性机会

报告期内一二三线城市成交住宅用地298宗，成交土地规划建筑面积1830.65万平方米，环比上升28.95%，同比下降2.45%；成交总价1070.68亿元，环比上升1.42%，同比下降4.24%；成交楼面均价5848.62元/平方米，环比下降21.34%，同比下降1.84%；平均溢价率15.98%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为796.73万平方米，环比上升51.28%，同比上升3.99%；成交总价为674.48亿元，环比上升46.14%，同比上升4.69%；成交楼面价8465.66元/平方米，环比下降3.39%，同比上升0.68%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为1003.61万平方米，环比上升24.56%，同比下降2.47%；成交总价为223.67亿元，环比上升4.33%，同比下降11.49%；成交楼面价2228.68元/平方米，环比下降16.24%，同比下降9.25%。

据观点指数观察，期内土拍成交量环比回升，二线城市涨幅最高，部分二线城市亦出现高溢价地块。此外，拿地主体中民企的比例明显上升，参拍积极性提高。从部分溢价地块可以看到，城市地块的结构性机会仍然是房企投拓的重点。

以上为《投拓谨慎 | 2025年4月房地产企业新增土地储备报告》节选

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