GDIRI观察丨和樾玉鸣网签破50亿，绿城中国的北京布局

观点指数(GDIRI) 绿城中国和樾玉鸣开盘一个多月，以50多亿网签数据在北京4月楼市中表现亮眼。

北京住建委数据显示，截止到2025年5月8日，和樾玉鸣（玉鸣苑）已签约套数为306套，已签约面积为48540.02平方米，成交均价为104936.54元/平方米，按此计算网签金额约为50.94亿元。项目未售的货值约为43.64亿元。

和樾玉鸣在今年3月21日首开，开盘一次性推出13栋444套住宅产品。供应的以139-267平方米四居高端改善产品为主，占比89.19%。少量118-157平方米三居，占比10.81%。

项目位于海淀区上地街道，北面即为“后厂村”，互联网大厂总部聚集地（百度、腾讯等），与地铁16号线马连洼站直线距离约1.7公里，项目指导价为10.5万元/平方米，与二手房形成倒挂，周边西山壹号院、清河橡树挂牌价超12万元/平方米，圆明天颂成交价16万元/平方米以上。这也许是和樾玉鸣销售数据表现较好的原因之一。

同日开盘的功德寺双子星和樾望雲也获得不错的成绩。首推639套，认购577套，金额78.62亿元，均价10.53万元/平方米，开盘去化率90%。

北京版图

和樾玉鸣项目地块于2024年11月5日由绿城中国以51.75亿元摇中，其楼面价约71061元/平方米。该地块共吸引了越秀、华润、中海、金茂、海开&建工、绿城共6家企业参与竞拍，开拍后经过35轮竞价触达地价上限，转入摇号环节。最终项目由绿城中国和越秀地产联合开发。从拿地到首开仅用4个半月，这也符合绿城中国的开发节奏。

2024年年报披露显示，绿城中国从拿地至开工、首开及经营性回正的时间分别缩短至1.7、4.7及12.3个月。其中，多个项目再次刷新记录，杭州湖栖云庐项目从拿地至开工仅24天，天津桂月云翠项目从拿地至首开仅63天，西安紫棠苑项目拿地后145天实现经营性现金流回正。

2025年以来，北京核心区价格趋稳，远郊仍需时间消化库存。据北京链家数据显示，4月份，北京新建商品住宅成交3010套，同比上涨30%、环比下降27%，成交量处于中等水平，和近一年来的月均成交量对比基本持平、略高于16个月以来均值水平，其中海淀区3个新房项目显著带动市场成交，使得该区成交量在全市占比接近20%。

非核心区域则面临较高的去化压力。绿城中国晓月和风位于大兴黄村卫星城商圈，于2023年10月首开。截止2025年5月8日，取证三张，准售面积为13.18万平方米，住宅签约面积为8.58万平方米。如果加上车位和储藏间的签约面积，整体去化率为85.2%。

回顾绿城中国在北京的布局，从2024年年报披露的项目来看，仅剩和樾玉鸣、北京御园和晓月和风3个项目。建筑面积为52.52万平方米，权益建面为37.38万平方米，其中新增1个项目。

观察近三年其在北京的项目情况，2022年有10个项目，建筑面积为189.11万平方米，权益建面为119.16万平方米，其中新增3个项目。2023年有7个项目，建筑面积为131.64万平方米，权益建面为93.56万平方米，其中新增1个项目。

“安全”策略

可以看到，绿城在北京区域的项目数量明显下降，其投资策略是进一步向市场安全区域集中，这有助于提高未来的抗风险能力。2024年绿城一二线城市的货值占比达92%，其中北上杭货值占比达51%。主要提供安全边际的货值量在杭州，北京贡献占比有限。

据观察，2022年绿城新拓的27个项目中，杭州有16个，浙江省（含杭州，下同）有20个。2023年新增的38个项目，杭州涉及14个，浙江省进一步增加至24个。2024年新增土储项目上涨到42个，杭州增加至15个，浙江省新增22个。

观点指数认为，北京土拍市场的特征让绿城中国有所谨慎。当前，房企的投资策略趋于一致，即在核心区域核心地块，这也导致企业扎堆，竞拍概率降低。此外，不少地块挂牌要求高，如价格、配套建设比例高，开发难度大。近年来，北京出现一些百亿的组团地块，对企业的综合开发能力提出了更高的要求，使得企业的投资决策时间延长。

更重要的是，绿城中国聚焦项目本身，而不仅是城市，寻找差异化定位的机会。这个方向也在今年业绩会的表述中得到证实。业绩会中提到，绿城中国寻找一些结构性的小众投资机会，比如板块供给短缺或是操盘有较大溢价能力的项目，对于明显过热的地块，其会在合理的地价范围内出价，不会为拿地而大幅放松投资标准，在土地获取上坚持理性决策，寻求多方验证。

当然，北京市场依然呈现巨大的吸引力，2025年一季度北京全市新建商品房销售面积247.3万平方米，由上年全年的下降1.2%转为增长6.2%。绿城中国在此耕耘20多年，无论是品牌口碑，还是市场表现，都积累了一定的基础。北京市场依然还会是绿城中国狙击的靶点。

绿城中国于5月8日披露的月度销售数据显示，2025年4月其自投项目取得销售2103套，销售面积约29万平方米，当月销售金额约为人民币116亿元，销售均价约为每平方米人民币40265元。

2025年1-4月，绿城集团取得合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约人民币477亿元；其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币298亿元。1-4月累计代建项目销售面积171万平方米，销售金额约233亿元人民币。综上，总合同销售面积达308万平方米，销售金额约710亿元人民币。

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