原报告 | “先行者”优势明显，物企IFM赛道竞速现状一览

观点指数 4月17日，世茂服务与科莱恩中国签约，取得了其首个服务于外资跨国企业的IFM（综合设施管理）项目。

该服务项目的主体为科莱恩一体化园区（OneClariantCampus），位于上海莘庄经济技术开发区西区，是全球领先的特种化学品公司科莱恩集团在华的主要应用技术中心和研发中心。

据介绍，世茂服务提供5大服务内容，即园区设备设施的运行、维护维修服务，EHS园区安全管理支持服务，前台和行政服务，保洁服务，室内外绿化服务。

在服务方案的设计中还向科莱恩中国展示世茂系可为其在华发展提供的更多服务可能，主要涵盖世茂全国品牌传播能力与影响力、雇主品牌建设服务力、各类员工与高管活动、东方特色活动的创新能力，全国主要度假城市酒店尊享服务礼遇等。

观点指数了解到，世茂服务旗下的浙大新宇过往围绕IFM的服务概念进行产品化实践，发掘在高校、高校研究院、产业园区、公建项目等不同赛道中的服务潜力。截至2023年度末，浙大新宇覆盖全国33%的985高校，14个高校附属园区。

此次签约外资跨国企业IFM项目，意味着世茂服务向B端迈出了重要一步。

赛道竞争日趋激烈

IFM源自企业为了降低交易成本将非核心业务外包给外部专业公司的需求，相比FM（设施管理），IFM需要进一步完成供给端和需求端多样内容的整合。

早先在外资企业进入国内市场、高端设施管理服务需求不断增长的背景下，国外专业设施管理组织纷纷涌入，其中代表性的包括外资地产五大行（世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯）等，它们也是较早开始由FM向IFM赛道转型的公司，过往的客户主要为国内高科技独角兽企业，例如阿里、华为等。

近些年，随着中国经济整体发展水平及市场主体对外包服务认可度的提升，IFM赛道“长坡厚雪”的特征也逐渐显现，被普遍认为是新蓝海，吸引了物业公司以及资本方（如中信资本旗下嘉信立恒）的不断加码。

2024年以来，除了世茂服务外，招商积余、临港漕河泾物业及弘阳服务等物企也公开了其在IFM领域的新拓展项目。

其中招商积余表现突出，旗下招商设施一连在IFM赛道中标6个项目。而在2023年末时，招商设施还正式接管全球动力电池龙头企业宁德时代（CATL）-蕉城时代项目，这也是招商设施继2023年中标CATL－厦门时代项目、CATL－未来能源（上海）研究院项目、CATL－三江时代项目后，在高端制造业IFM赛道上取得的又一重要成果，显示出宁德时代对招商设施IFM服务水平及能力的认可。

招商积余之外，物业行业中在IFM赛道有较深探索的还包括万物梁行、特发服务、卓越商企服务、龙湖智创生活、金科服务等企业。从2023年度各个物企发布的年报来看，意图涉足或已有成绩的物企逐渐增加；此外，观点指数还了解到一些未上市物企（例如长城物业、上实服务、中企物业等）在IFM领域亦有成果。

其中，万物梁行由万物云联手戴德梁行于2020年成立，兼备戴德梁行的国际影响力和万物云的本土知名度。业务主要聚焦于商企空间全生命周期管理服务的解决方案，包含物业管理（PM）、综合设施管理（IFM），前介服务、能源管理等专项业务，以及围绕商企空间衍生的各类增值业务。

年报显示，2023年万物梁行新增饱和收入10.64亿元，同比增长51.7%，客户矩阵进一步丰富，新增客户包含了知名保险公司、全球运动品牌龙头、医疗设备龙头企业及家电龙头企业等。截止2023年末，万物云在管物业和设施管理服务项目数量为2241个，同比增加412个，其中综合设施管理服务项目（FM）1448个，同比增加了366个。

观点指数认为，当前行业处于快速变革的时期，物企探索IFM领域能够扩展其增值服务的空间，提升客户粘性、增强客户忠诚度。同时，IFM“深度捆绑”的特性能够帮助企业提高竞争力，推动企业与客户形成长期合作关系，赛道的竞争将日趋激烈。

业务及壁垒

从各物企的实践来看，IFM主要针对TO B业务的不同场景和需求，服务内容可细分为七类，包括设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等）。

其中，餐饮服务和清洁服务是物企在IFM领域布局门槛较低的优势业务，而设施维修及维护、环境与能源管理则为物企在IFM领域与现有业务匹配程度较高且门槛较高的业务。

通常情况下，企业IFM探索主要有两条路径，一是通过整合优势业务和资源，实现战略聚焦，进入IFM领域有潜力的细分赛道；另外是特殊的客户群体在需求端提供延伸服务的机遇，企业顺应市场发展需要，形成新的业务板块。

上述路径使得物企更加聚焦某些特定专业领域的能力建设。例如万物梁行、招商积余等在设备管理服务领域领先；金科服务与新城悦服务则发力团餐业务；特发服务基于自身国企背景在参与政府类项目时，更易获得政府机构的认可和信任，从而增加了项目合作的机会和成功率。

其中，团餐业务和物业服务契合度较高，工商业企业、产业园区、政府机关、学校、医院、银行等通常物业服务和团餐服务需求是共存的。根据观点指数物业报告，截至2023年末入局这一赛道的已经包含了龙湖智创生活、美置服务、雅生活服务、碧桂园服务等10多家物企，入局方式包含了与餐饮品牌（如美餐、麦金地等）合作、自身孵化（如碧桂园服务成立“碧鲜惠”）、收并购（如世茂服务并购“浙大新宇”）等。

金科服务作为赛道的佼佼者，通过收购、合作以及内部孵化子品牌等方式，已建立起“高端餐饮、综合团餐、社区餐饮”的差异化多品牌矩阵。2023年度内，依靠IFM新发展模式，物业服务+团餐服务联合中标项目超过10个；餐食服务收入约为3.44亿元，同比增长约73.8%，初步形成第二增长曲线。

设施管理在双碳战略目标的背景下，已不再是简单的设备维修和维护，而是需要统筹能源管理，帮助客户实现节能减排，需要物企在数字化能力建设上优势突出，拥有专业的资质。

以2023年度财报来看，万物云在商业物业领域尝试与甲方共建能源管理服务试点，希望通过技术研发与生态合作，为甲方降低能耗开支，探索碳减排技术路径，让绿色物业成为万物梁行标志。

保利物业对商业写字楼服务场景进行全面焕新升级，满足企业客户在效率提升、节能减排、减负增效、安全保障等方面的发展需求。

卓越商企服务借助数字化运营管理技术，构建运维管理、项目管理、空间管理、能耗管理、环境管理、安保管理、综合服务等设施全生命周期解决方案……

观点指数认为，IFM领域市场广阔，业务多元，壁垒各有不同，有助于不同规模物企凭借专业服务能力进入。

同时，IFM的客户多以各行业头部企业或创新型企业为主（例如阿里巴巴、腾讯、字节跳动、华为……），它们在供应商的选择上会注重品牌实力和服务经验，这一点上，一些“先行者”已经具有优势。