计提2.5亿折戟华南 华远接盘恒大佛山旧改曲线入粤

观点地产网

2021-11-25 00:35

  • 在华远华南的布局中,佛山是重要一棋。

     观点地产网 恒大已经渐渐从舆论风口淡去,卖资产筹资的消息也不再新鲜;而谁会接盘,则成为了众人新的聚焦点。

    11月23日,佛山里水河村山塘工业区项目重新以公开竞投的方式引入土地前期整理合作方。据了解,该项目此前的整理方为恒大集团。

    最新消息显示,华远地产拿下上述旧改项目的土地整理权,享受50%增值收益。

    事实上,过去二十余年,在地产行业繁荣发展的年代,华远地产选择放慢脚步,主打“安全牌”;2018年以来,行业进入下行阶段,华远则默默提速,这一时期,华南一带成为其布局的重点。

    无疑,此次拿下佛山旧改能够扩容其在湾区的土地储备。但不可否认的是,旧改项目周期长、资金沉淀较大,华远仍旧面临挑战。

    曲线入粤

    近两年,随着地产行业逐渐由增量市场向存量市场转变,以及北上广深等一线城市相继出台城市更新的重磅文件,越来越多的房企加大投入城市更新领域。

    据观点指数不完全统计,位列前100的房企当中,已有超过50家涉足城市更新领域,包括碧桂园、万科、华润、龙光、时代中国等等。

    2021年,华远地产亦开始布局城市更新领域。

    最新消息显示,11月23日,华远地产中选佛山里水河村山塘工业区项目土地前期整理方,享受50%增值收益,同时,须提前垫资1.45亿元实施拆迁,土地整理期为两年。

    上述项目位于佛山市南海区里水镇碧湖路以东、碧湖路以西,土地整理面积约6.32万平方米,项目地块计划出让土地的占地面积约56.44亩,折合3.76万平方米,配套基础设施约38.33亩。

    按照土地整理面积94.77亩计算,土地权属人共可获得约3.9亿元货币收益(不包含土地整理成本,为土地权属人的纯货币收益)。

    值得注意的是,上述旧改项目此前曾由恒大集团拿下。

    今年4月,恒大旗下的佛山市金堃置业有限公司以50%增值收益奖励比例成功中选里水河村山塘工业区项目土地前期整理方,整理期2年。

    但由于恒大并未按照《土地前期整理协议》相关条款约定履行相关义务,5月14日,土地权属人与恒大解除协议,并重新招标。

    事实上,自危机爆发以来,恒大已接连退出了广州黄埔、顺德大良等多个项目,而上述里水旧改,由恒大2021年4月30日拿下,项目处于更新初期,后续还需要提供大量的资金进行拆迁、改造。

    分析人士认为:“恒大退出佛山的旧改项目,能够减少后续的资金投入,这一阶段,恒大应全力处理债务危机”。

    但对交易的另一方--华远地产而言,此次夺得旧改项目,能够迅速补充其在华南区域的土地储备。

    数据显示,2016年12月21日,华远地产与广东中力集团有限公司签订协议,以13.79亿元受让广州高雅名下土地及项目的开发权。自此,华远地产正式布局华南地区。

    时间荏苒,如今五年时间过去,截至2020年末,该公司在华南仅有5个项目。其中,广州1个,佛山4个(其中一个于2020年2月退出),整体增速并不算快。

    与此同时,目前全国一线、新一线城市可供发展的土地资源愈发稀缺,城市更新已经成为房企纳储的重要途径,华远此次拿下佛山里水旧改,或许也有“曲线救国”的意味。

    佛山漂流

    在华远华南的布局中,佛山是重要一棋。

    据了解,2017年,保利华南以10.78亿总价竞得佛山高明西江新城地块,项目联合万科、美的、华远三家企业开发,各占25%的权益,这一地块最终打造成保利玥府项目。

    在上述项目东侧,华远地产还以增资入股方式,获得佛山市高明区美玖房地产开发有限公司33%股权,上述地块由美的在2017年以10亿元斩获。

    随后,2018年3月,华远地产七天内二度进驻佛山三水新城,豪掷31亿元拿下海蓝城、天骄两项目地块,并引入远洋集团合作开发。自此,华远地产在佛山共计参股、开发四个项目。

    值得注意的是,2020年初,远洋正式退出三水海蓝城项目,而华远退出天骄项目。换言之,华远海蓝城、远洋天骄将由华远地产、远洋地产各自独资操盘开发。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    除去远洋天骄,华远地产在佛山的另外三个项目均出现了不同程度的跌幅。其中,海蓝城项目2020年结转2.03亿元,但项目期内净利亏损2.33亿元;美的明湖北湾花园二期亏损3260.62万元,保利文玥华远亏损573.02万元。

    不过,海蓝城项目、明湖花园项目被华远计提存货跌价。

    数据显示,截止2020年末,华远在长沙、西安、天津、佛山的9个项目存在存货减值的情况,2020年合计计提存货跌价准备金额6.62亿元,佛山两项目金额占2.49亿元。

    上述总计提对净利润影响为-6.58亿元,对归属于上市公司股东的净利润的影响为-5.02亿元,对归属于上市公司股东的净资产的影响为-5.02亿元。

    熟悉佛山楼市的分析人士表示,“三水、高明的价值还没有完全释放,未来高明新机场建成后或许能够提振高明的房价,但目前来看,两个地区还处于佛山房价低洼。”

    据了解,2021年佛山楼市受限购、限贷等措施影响,成交均价有所回落,尤其是四季度以来,佛山“满城尽是特价房”。有数据显示,三水区今年1月份新房备案均价为10288元/平方米,10月份新房备案均价为9485元/平方米,下跌了803元/平方米,降幅为全市第一。其次是高明地区,降幅达到第二。

    佛山三水、高明房价未见大额涨幅,但华远几个项目的地价并不算低,海蓝城项目地价甚至超过7000元/平方米,加上建设成本等费用,其10500元/平方米的售价并不算高。

    换言之,华远在佛山的几个项目,利润空间并不算大,这或许也是导致其计提存货减值的最重要原因。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    华远在佛山的布局,似乎与其三十余年的发展一般,存在错步。

    当同行在规模的角逐赛中争得面红耳赤时,华远谨慎地在后方低头踱步;当高速奔跑的同行开始放缓脚步,华远却反其道而行之,默默提速。

    其在佛山的布局亦是反其道而行之,2015年前后,房企抢占佛山南海、禅城、顺德等经济中心、政治中心,但华远却选择布局三水、高明等相对较为偏远的区域。

    如今,南海、顺德等临广地区的土储增量大大减少,房企开始布局三水新城、高明新城,但华远似乎无法“反包围”,借道旧改,布局中心城市,或许是华远下一阶段的重要战略。

    据悉,华远地产此次布局的南海里水,与广州白云接壤。无疑,华远地产希望借此次项目破局,但旧改项目周期长、资金回流慢,就意味着,华远需要在其中沉淀大量的资金。

    财报透露,截至2021年6月30日,华远地产总负债约516.92亿元,总资产620.95亿元,资产负债率83.2%,一年内到期的非流动负债约88.62亿元,但期末现金余额仅为67.15亿元。

    尽管华远地产的债务情况较前几年有所好转,但在融资难度加大、销售下行的今天,华远地产的城市更新畅想能否如愿,还不得而知。

    撰文:龚丽欣    

    审校:劳蓉蓉



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