观点直击 | 一周两度收购 领展王国龙:密切留意全球机会(实录)

观点地产网

2021-11-11 21:34

  • “领展会继续密切留意收购机会,包括中国内地、香港、澳洲、英国、新加坡、日本的不同机会。”

    观点地产网 11月10日,领展于线上举行中期业绩记者会,领展主席聂雅伦、行政总裁王国龙及首席财务总监黄国祥均出席是次发布会。

    截至今年9月底止6个月内,领展收益按年增长10.4%至57.78亿港元,物业收入净额亦增8.8%。经调整并计入一笔1.46亿港元的酌情分派后,领展期内可分派总额达33.36亿港元,每基金单位中期分派增长12.7%至1.5959港元。

    与此同时,领展亦公布,以总代价58.2亿港元收购两幢分别位于柴湾及红磡的停车场/汽车服务中心及仓库物业的100%权益。

    这也是领展一周内所公布的第二项收购,该公司周日(11月7日)宣布以总代价5.382亿澳元(约31.2亿港元)收购澳洲悉尼商业区3座购物中心各50%股权。连同最新收购,本周领展的收购规模已逾91亿港元。

    是次领展据宣布以总代价58.2亿港元收购两幢停车场/汽车服务中心及仓库物业的100%权益,分别是位于柴湾及红磡。据公告显示,收购价较该等物业于今年10月22日的估值总额60.81亿港元折让4.3%。

    “物流与仓库等物业种类已留意了一段时间,因此很高兴看到我们是次在香港买的两个物业。”王国龙指:“领展于过去几年尽量优化资产组合及提升抗跌力,而目前做的收购都是朝着这方向去做。”

    他同时透露,刚于上月底完成收购东莞及佛山物流货仓项目。

    王国龙另指,两幢物业将全部出租予在香港独家代理平治汽车的汽车经销商仁孚行。据悉,协议包括初始为期5年的租约,及享有连续3次每次续租3年的续租权,每个租赁期限内确保每年4%的租金升幅。

    按领展管理层勾画的蓝图,目标是在2025年将海外物业占投资组合比例由不足4%大增至10%至15%。王国龙指,领展于过去数年一直朝着公司2025年愿景布局,管理资产有增长,增长同时亦希望将投资分布做得更好。由于整体组合加大了,加了内地及外国投资,因此令香港占比减少。

    聂雅伦相信,香港是集团一个具竞争力的市场,会继续在港物色收购机会,同时亦会留意内地一线城市、英国、澳洲、新加坡及日本。另外,领展亦会继续留意香港政府推出招标的地皮,早前亦有入标竞投铜锣湾加路连山道商业地,可惜未有中标,待适当时候找来适当的伙伴参与竞投。

    聂雅伦还称,不会因为收购放慢资产提升计划。

    领展目前正在进行三个提升项目,包括位于深圳的领展中心城、香港的大元街市和乐富街市,各自的估计成本分别为3.46亿港元2700万港元及3200万港元。深圳领展中心城提升项目的预计完成日期为2021年末,而两个香港提升项目的预计完成日期均为2022年中。

    另外,未来计划就约20个资产提升项目,合共投放超过10亿港元资本开支。

    至于香港零售租务方面,领展的零售物业平均续租租金调整率上升至3.4%,王国龙指,过去三年香港零售市场经历了相当具挑战的环境,因此亦乐于有关结果。他指,目前疫情已有所控制,对未来仍会持审慎。

    他续指,期内出租率升至97.5%历史新高,并新增逾300家新的店铺及食肆租客驻场。虽然旗下商户营业额及生意有改善,部分甚至已回到2019年疫情前水平,加上政府近月派发的消费券亦为市道提供了良好动力,商场人流有所增加,但目前仍非全部行业都有理想表现,未来会继续支持有需要的租户。

    事实上,过去半年,领展在停车场亦表现强劲,聂雅伦称,基于市民较疫情前更频繁用车,由于防疫措施放宽,停车场时租收益增长39.1%,恢复至疫情前水平,月租收益增长4.1%,整体停车场收益增加12.2%。由于商场人流及时租车位收费增加,停车场每个泊车位每月收入增加11.9%至3,073港元。

    聂雅伦预期,停车场表现持续向好。

    以下为领展2021年中期业绩会现场问答整理实录:

    现场提问:有见集团近日做了两项收购,对公司负债比率有何影响,会否影响未来的分派?另外,香港的零售市道好转,对租金会有什么影响?未来数月在资产提升会投资多少?

    聂雅伦:领展会以内部资金及债务融资安排支付是项收购,因此负债比率会有少许提升,惟仍低于20%水平,而分派政策将维持不变。

    王国龙:由于所有收购都是增加收益,项目会对日后分派有贡献。

    香港零售市场方面,平均续租租金调整率上升至正数3.4%,数字对公司非常正面。过去三年香港零售市场经历了相当具挑战的环境,因此对业绩感到满意。

    目前疫情个案唯大多数输入个案,公司展望将审慎,惟相信将会是平稳回复的一年。我们部分的租户销售已回升,部分更接近2019年水平,不过这不是适合所有租户,主要取决于其业务。

    现场提问:为何领展会买入香港两栋物业?

    聂雅伦:香港是集团的一个具竞争力的市场,会继续在港物色收购机会,同时亦会留意内地一线城市以及英国、澳洲等。

    现场提问:公司公布的新收购,是否意味着公司有意由商场及甲级商业,拓展至物流厂厦?平均续租租金调整率虽然由负转正,但仍处于低单位数,预料趋势会持续多久?会否因放慢资产提升步伐?

    王国龙:物流与仓库等物业种类已留意了一段时间,因此很高兴看到我们是次在香港买的两个物业,连同东莞佛山的两个物流项目。

    领展于过去几年尽量优化资产组合及提升抗跌力,而目前做的收购都是朝着这方向去做。平均续租租金调整率上升至正数3.4%,对此正面的租金调整其实有人加租多,部分是减的,以至整体是单位数增长。

    可见增长是因为好多租户营业额恢复至2019年水平,惟不是全部行业,故我们会继续支持有需要的租客。

    整体来说,见到更多人出来吃饭购物,消费券亦对租客构成好的动力。

    现场提问:领展于过去一周公布了多项收购计划,是否要加快全球的收购步伐以分散资产分散规模,目标资产分散比率如何?而相关收购会否影响负债率?

    王国龙:领展于过去数年一直朝着公司2025年愿景布局,管理资产有增长,增长同时亦希望将投资分布做得更好,将香港占比减少。这主要由于整体组合加大了,香港物业比例下降,加了内地及外国投资。

    至于投资物业种类方面,零售物业的比例亦有一些下降,增加了写字楼及物流仓库。我们是根据借贷情况去作收购,所以收购这次物业后借贷比率仍健康。

    现场提问:上财年多项数据上升,管理层会否认为本地的零售市场已见底?会否逐步退出向租户提供的支持措施?

    王国龙:香港出租率的确提升至历史新高,于过去6个月,有超过300新店及食肆于旗下商场开业,租客的生意增长亦非常好,部分已回升至2019年水平。

    惟不是每个行业,有需要仍会支持租客,相信这些支持会持续一段时间。

    现场提问:领展未来会否有投地计划?

    聂雅伦:我们经常留意政府推出的招标,看能否公司符合要求。

    早前亦有入标竞投铜锣湾加路连山道商业地,可惜未有中标,待适当时候找来适当的伙伴去参与竞投

    现场提问:关于是次收购,预计停车场时租收入多少以及回本期?消费券有没有令商场人流增加?商场得租金及停车场的时租有没有增加,未来的收购策略如何?

    聂雅伦:收购在交易完成将会对收入有贡献,停车场业务于期内表现理想,相信未来会继续成为重要的一个业务。

    王国龙:香港最新买的物业是出售并租出予买家,两个都是租给仁孚,整个物业出租,租约长,每年亦有加租比率,长线收入。至于仁孚会否加租,则他们决定。

    公司会继续密切留意收购机会,包括中国内地、香港、澳洲、英国、新加坡、日本的不同机会。

    没有指定要加到多少比例,会比较各种最好机会。香港是公司的家,所以任何项目都会慎重考虑,之前参加过投地,望于香港继续投资。

    现场提问:消费券下人流有否增加?

    王国龙:人流的确增加,不止人流增加,在消费券及限聚令放宽下,单计时租停车场的车票也差不多回到2018年、2019年的数目,构成不错的增长。

    撰文:冯慧欣    

    审校:徐耀辉



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