年会对话 | 主题讨论会二:资管与REITs长路

观点地产网

2021-11-02 12:59

  • 资管是商业永恒的主题,既代表了调性,也代表了我们资本市场最愿意买单的部分。

    主持嘉宾

    张菲澳 CFA MRICS平安信托海外REITs业务负责人

    对话嘉宾

    叶剑生 燕鸟资本创始人、CEO

    林述斌 财团法人日本不动产研究所大中华区董事总经理

    方旭东 朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理

    孙  波 世联行集团资管顾问线总经理

    张菲澳:非常感谢各位来宾的坚持,非常高兴受到主办方的邀请,和大家进行交流,我们的主题是资管价值长路,我们在这条长路上探索资本市场的回响。

    这一场有四个议题,我们如果压缩时间的话,可以简单的聚合为两个关健词,一个关健词,第一场和第二场讲的是上个礼拜朋友圈非常热的一篇文章,叫做进化的力量。面临疫情,面临地产行业的周情,我们资产能力和价值退出的选择,我们的嘉宾会带来关于进化上的什么观点。

    三四个议题讲的是同一个意思,就是说,讨论商业证券化,我们一直讲REITs,最终大家讲的是终局,这个很有可能就是现在一直在探索并且已经先行先试的,国内的基础设施REITs,包括香港和新加坡为主的这些商业房地产REITs。我从左手嘉宾开始,我们进入第一个话题。转型升级,资管模式的创新与走向。

    资管是商业永恒的主题,既代表了调性,也代表了我们资本市场最愿意买单的部分,在这个议题当中,我想请叶总和孙总,两位是资管行业的专家,我的问题是,在这一年里面,以你们各自的赛道和观察来看,资管模式转型和创新,大概体现在什么样的方面?叶总。

    叶剑生:谢谢主持人,从资管的募和投两个方面看看新的趋势。实际上,我们燕鸟在租赁租房上已经做了三年,在投的第一个趋势,我们认为以前做租赁权的基金,会开始有做重资产的机会了。我们也看到,在上海和深圳有很多特殊目的用地的出现,这些其实并不仅仅是国有企业可以做,深圳的一些民营企业也可以做。

    上个月深圳的一个民营企业就拿到了租赁用地。我们认为在这种经营权到重资产的转变上,已经开始有这个窗口了。第二个投资的转向,我们一直在探讨存量市场,但其实在租赁住房里面还有一个增量的市场,买一块地建造、运营,做持有REITs,这个市场会更大,会更有社区的概念。比起普通的一栋楼、两栋楼或者几层的收购来说,这个居住的品质感会更强。我们认为这个可以理解为增量,以前是地,后来变成房子。这是投的方面的新的趋势会发生。

    私募这块,在持有领域上,大部分的外资基金是很有优势的,为什么?因为他们基金的周期很长,十到二十年的基金都有,基本上在国内是没有对手的。但是随着REITs的发行,他们最大的对手来了,就是很多小B到大C的钱,会通过REITs进入市场。这是非常清晰的转变,核心是以前做资管的怎么升级成长为REITs,这样可以省去很多拜码头的事情。

    孙波:我是深圳世联行的孙波,我们一直是一家房地产服务机构,我们世联行的资管已经有十年了,从2011年左右开始做,基本是立足于服务来做,十年的资管之路,其实也做了很多的尝试。我们在做联合办公、物业管理、空间运营、公寓的运营,还有酒店的运营,还包括做城市资管,包括公建设施,城市公园等等,做了很多的尝试。

    路都趟了一遍,有很多的经验。现在我们也在进行一个变革,我们大资管业务是世联未来整体的增长业务。包括我们的模式,从以前的重到中,到现在的轻重结合,各种业务都在逐步的推动。包括以前的红普公寓(音译),到运营到轻资产的运营输出,这些是世联在资管路上做的很多尝试。未来有机会可以和在座的同仁们一起进行交流和分享。这里面很多经验是很值得探讨的。

    第二,我们一直在说资产管理,从资产管理来说,以前经常说的投融管退,我个人理解更应该是在项目层面上的思考。从整个投资的模式或者说企业经营、运营的角度,我们觉得可能会要换一种思考的路径。关键来说是三个关键词,第一是投,第二是营,第三是换。作为一个公司来说,必须要考虑到平衡型,要实现适度冒险之下实现量力而行。怎么理解这三个词呢?我简单说一下我们的想法。

    第一个,投。在现在的市场行情和现有的大背景下,可以看到我们更强调如何做轻,如何让我的资产更安全。这是目前大家都面临的同样问题。这个轻如何解读,对不同客户和主体来说,他所代表的是不一样的。比如说有获取成本的轻,更轻的物业。我在深圳这两年接触了大量的公司收购物业,大家开出的条件都很低,买卖双方和交易双方的预期相差很大,这也是对风险的认知和控制。还有是长期的租约锁定和保障,这也是我们可以理解的轻,特别是对一些纯服务企业来说,这是需要做探索的。

    第二个词,是营,这个可以说是运营,我们之前说物业管理是最简单的,因为更多强调空间的维护而已。在内容上的运营,现在是很头疼的问题,大家也在进行不断的尝试。核心可以理解为产业的定位和产业人群的锁定。因为不同的运营项目,最终核心是要为城市和产业,为产业人群进行服务,所以,他的核心能力的构建很关键,特别是对于客户群体的研究,对于这一类产业客户群体的研究很关键。

    举几个简单的例子,我们曾经做过一个95后人群的调研,这个调研基于很多方面,其中对于住的方面来说,他们在一套住宅里面,或者居住空间里面,让他们做一个选择,说我最想去掉的是什么?他们70%的人去掉了厨房,这个可能就是95后,甚至00后的选择。对他们来说,厨房是一个奢侈品,是一个可用意义不大的空间。这是一个典型的案例。另外对于不同的产业来说,我们在深圳也遇到过一些IT企业比较聚集,比如他们只愿意在南山上班,不愿意到罗湖工作。

    第三个是换,以前我们说是交易,把转出去,我交易了,有其他人接手了。现在我们理解是再改造,特别是对持有人来说,因为现在交易只会越来越难,因为资产的价值在一定时间里面会有一个天花板。这个天花板会决定了我交易的路径和我交易的模式不一样。所以在考虑到我们这种物业和资产的时候,我们更愿意用两个周期或者三个周期来考虑。如果一个周期是五到六年,我们更愿意两到三个周期,仍然是一个可以持续更新、运营的项目目标。要不然很可能会变成一个沉默成本(意义)。

    张菲澳:我们进入第二个议题,周期波动,资产推出与价值最大化,这个有请林总和方总。

    林总是专家,中国和过去的日本似乎碰到了一样的问题,一方面要抵御行业周期,另一方面也要应对人口老龄化的灰犀牛,这些都会影响资产的价值和退出,特别是退出,从您日本的长期工作经历,在价值波动和资产退出上谈谈您的看法。

    林述斌:好的,感谢主持人。我本身过去20年在地产行业里面看的比较多的是中国和日本两个市场,特别是现在中国相对来说房地产进入了下行通道,我在观察这两个市场周期的时候,其实是有很多相似点的。特别是两个国家都是东方国家,还有老百姓对于房子的迷恋,投资的逻辑,还有跟欧美有一定的区别。

    中日两国是比较相近的,大家很清楚,过去二三十年中国房地产发展的周期,其实和日本有很多相似的地方。在九十年代之前,日本也走过了这样的房地产非常繁荣的阶段,九十年代以后,房地产一直在走下行通道。这其中有很多原因,包括中国的经济发展模式和日本在很多时候也是很类似。

    中国现在到了房地产相对比较下行的通道,过去日本也经历过,九十年代后期日本泡沫经济破灭,资产价值下跌,所有的产业界都在寻找新的出路,在这个出路里面就诞生了REITs,这个话题我们等一下在第三第四个议题中会讨论。要考虑资产在抵抗周期出路上,大家谈比较多,公募REITs是一个非常重要的工具,我本身做REITs这么多年,在中国一直在谈REITs,在经过十年左右的准备,现在终于有REITs产品诞生了。

    看看日本的市场,包括日本东京和几个成熟的市场,在相对成熟的房地产投资市场,它的主要操盘者和管理人,主要的玩家,都是REITs。东京现在百分之七八十以上的大宗交易都是REITs买的,市场见不到个人买家,也见不到一般企业买家,都是REITs。都是一群专业的选手在做。

    谈到现在房地产新的下行通道,退出工具是有的,越是这样的时候,越是考验资产运营管理能力的时候。过去我们已经习惯了长期的上行通道,不太注重于细节的管理,资产运营管理,服务,或者价值提升能力等等。越是这个时候越能体现出专业不动产资产管理能力的价值,或者说最起码的保值能力。

    日本长期在下行通道,并不代表资产都会变成不良资产,九十年代有很多不良资产,装到资产包里面,装到REITs里面,后来通过专业管理以后退出的很漂亮,收益非常好。从日本的经验来看,REITs这个时候是专业的退出渠道,我们呼吁公募REITs要尽快的扩容,到全面资产的开放。第二个,培养专业的资产管理人才团队能力,这是我们行业共同需要关注的提升。我就先分享这些。

    张菲澳:谢谢,下面请教方总。方总是去年这场的主持人,我翻了去年的实录,把他去年抛出的问题现在再提出来,您的机构有没有新的进入和退出,您认为投资和退出主要的算帐逻辑是什么,对未来的展望怎么看?

    方旭东:谢谢主持人,这里面有几个关健词给大家做一个汇报。

    第一个是周期,我们其实都非常乐观,或者说有非常好的心愿,能够有一个正常调整的周期。这个周期是我们以前说的小周期,不管是三年还是五年,但是到今年这个时点,可能光看小周期已经不够了。从我们这代人开始,在二三十年的大周期已经结束了,非常明确的结束了。

    在未来的十年也好,十五年也好,2035年这十几年的大周期,对地产这个行业,我们自己的判断,不一定会像日本那么明显的调整,但是大的趋势是类似的,大的增长基本没有,是一个稳步的调整,甚至是阴跌的过程。这是我们对地产大周期的判断。在这个大周期里面,影响了所有人,影响了财政,影响了金融机构,影响了从业人员,更影响了老百姓。对于我们做地产基金的从业人员来说,我们在里面应该怎么做?

    我们是这样来做的应对。第一,调整投资方向,以前比较专注的不管是开发还是散售业务,我们正常做,不积极也不勉强,我们能做到的是不亏钱,赚多赚少的事儿。第二,相对谨慎的做,是对于持有办公这个赛道,我们会相对谨慎的。

    第三个,长租公寓这个赛道,我们会相对积极一点,这里面也分成改造类的长租公寓,和一些租赁性用地、用房两大类,这里面的挑战对地产基金来说又是不一样的。我们更倾向于第一类,因为第二类里面有两个问题是目前不太敢碰的,第一是转让的合规性和流动性,第二个是有可能对于这一类资产的价格管控。

    这是我们非常谨慎的。第四类,我们发现了一类有可能相对会大力做的物业,也是我们今年7月份刚刚收购完成的项目,是一个养老公寓,公寓+养老的概念。养老这个产业不用论述,已经是事实,中国未来的养老是钢性的,而且是没有很好的解决方案的。

    特别是中高端的养老。我们把养老和公寓做一个结合,什么概念呢?目前第一个项目是在无锡,把无锡一个相对核心地段里面的闲置公寓资产,这个资产正常在市场卖是价值很低的,基本很难实现去化,但是通过我们朗诗常青藤服务和养老设施,把普通公寓打造成针对老人的养老公寓,这个公寓做完了以后,我们测算和市调,可以达到什么水平呢?把普通卖不掉的公寓价格卖到和旁边住宅相当的价格。这样我的投资逻辑就成立了。

    这样类似的投资模式,我们第一个已经收购完成,第二个和第三个,在上海的,在南京的,正在储备中。这是第四类,我们有可能会大力做的小的赛道。谢谢。

    张菲澳:谢谢四位嘉宾,我听到很多乐观的东西,也听到很多淡定和从容。

    资管是一个永恒的主题,不管行业怎么变化,总有新的机会出来,光有好的资管还是不够的,我们还要退出,下面我们就聚焦一下REITs,REITs是现在最火热的话题,中国REITs教父孟老师说,中国眼下除了REITs没有更好的金融创新可讲。在REITs,大家认为是增量进入存量以后,资产盘活的非常重要的出口,也可能是商业证券化的终局,这一部分我们四位嘉宾,每人用两分钟时间,谈一下,对风口、终局或者破局,或者您机构最关注的话题。

    叶剑生:我们团队创业的时候,2016年我们就是期待REITs的出现,我们把REITs看作是既懂地产又懂金融的两栖人才的不可多得的时代机遇。也迎合了中国地产从增量到存量的转变,这是我第一个判断,这是难得的机遇,大家可以一起做。

    第二个,我们更看好的是在解决居住的租赁住房领域,乃至于为实体经济提供物理空间的产业园区,我们认为这两个一定是长青树,我们还是聚焦长租公寓和产业园区这两个赛道。

    林述斌:市场需要很长时间的培育才有稳定的收益,变成好资产,一个商业可能需要三到五年的培育。但是我们现在的资金端提供的资金是短期的,短到半年一年,两三年,这个错配一直是我们房地产从业人员的痛点。这就造成了我们必须要短期内实现收益,尽快的拿到回报,尽快的销售,尽快的资金回收。

    这里面就存在很多房地产从业人员很多想发挥的优势没发挥出来,因为没有充分的时间发挥。REITs就解决了这个很好的问题。我们叶总也提到了,以前海外的资本,十年二十年的,国内融资是斗不过这些资金的。REITs出现以后,我们个人得,机构的,这些长期资金进入赛道,培育这个市场,让我们可以静下心来做好东西,当一个人可以静下心来做事情的时候就是精品。为什么日本人做东西好,匠人精神,我认为他们就是慢,慢工出细活,别人一天可以做一个产品出来,他要花十天,我花十倍的时间做的话,什么东西做不好呢?

    我们进入一个慢节奏,我们要慢下来,回顾一下自己的优势,把东西做好。只要把东西做到精,市场总会买单。REITs就是解决这个问题,给你提供一个安心安全长期的低息的融资环境,让专业赛道做好产品。将来的房地产行业一定是分工非常明确的,资金归资金短,资产归资产端,运营归运营,建设归建设,所有的人干好自己的事情,这样房地产生态链会形成非常良性的状态。

    心态也会回归平衡,大家都在一个赛道里面赚自己该赚的钱,通过自己的勤苦付出,赚自己的钱,打造一个全新的房地产局面。REITs就是给整个行业带来新的变革性的、冲击性的理念的转化。我们是非常支持REITs尽早在整个产业链里面全面开花,是这样的想法。

    方旭东:谢谢主持人,关于REITs的话题,我一直有一个跟大家不是很一样的观点,REITs的推出,在我看来,对于从业人员是有利好,更有挑战。利好在什么地方?利好在于如果是一些主体不错,资产位置也还可以,运营也不错,这一类的业主,这一类的从业机构,他们是可以通过不管是REITs还是REITs的方式,实现自己现金流层面或者项目层面的退出,或者部分退出,这是一个好的事情。

    但是,它的挑战在我看来是更大,什么挑战呢?REITs,不管是长租的REITs,还是商办的REITs,如果真正推出的话,对存量资产的价值会有一个非常大的价值重塑和重估。什么原因呢?

    首先推出的是最好的背景,最好的城市,最好的地段,这些地段的资产如果要想有一个不错的发行,他需要给投资人带来什么样的预计分配?起码不能低于450,可能还要再更高,如果说这一类标杆型的物业,它的可分配的都要达到450以上,我们这些从业人员手里面所持有的存量资产,跟这类标杆物业比,你需要达到什么样的分配率,才能发出去,如果达到这样的分配率,你的价格要调整到什么程度,就算按照持有成本发行,能不能发得出来?都是一个很大的问号。谢谢。

    孙波:谢谢主持人,结合刚才几位嘉宾说的,大家更关注是金融层面,就是REITs的推出,我们更关注是什么样的物业,或者未来什么样的机会才具备很好的做REITs和资产证券化的标的。这几年我们一直在不断的研究,包括我个人也在看。现在从市场的反应来说,第一个,如果是办公的话,应该是以产业聚集的办公,会比中心区的更具有价值,因为他具有成长空间。

    比如深圳,广州,这些一线城市的二线中心区,或者副中心区,产业聚集区,商办市场是非常好的,出租率非常高,回报也OK。如果对商业来说,这是一个永恒的话题,因为我们现在的商业体量,不管是供应还是现在存量,都非常多。包括这几年,通过城市更新做改造的存量商业比例已经很高了,去年是13%还是14%,今年会更高。这个过程中,我们觉得会有两类的物业未来更具有很好的管理和运营价值。

    第一是三到四万平米的社区商业,邻里型的商业中心,他足够灵活,具备很好的管理条件,或者说招商运营的条件,他主要是对居住区的人服务。第二是一到两万平米的产办类的配套商业,这个是跟产业园区的园区结构吻合的。

    这两类物业对于路径来说,就是走小而美,规模不大,但是主题特色非常鲜明,而且实现本地化,跟产业的人群和居住的人群生活息息相关,和工作息息相关,这个是未来会真正在长跑中跑出来的资产。这是我个人最近的一些考虑。谢谢主持人。

    张菲澳:谢谢各位嘉宾,时间关系,我不再过多展开,我只谈一点。从投资者角度来看,现在开发的项目,拿地的项目越来越少,包括美元债,包括债券都出现各种风险,其实我们的客户可投资的东西越来越少,这个对于REITs最有利的就是客户能接受的回报率会不断的走低,比如以前我买一个信托非标,我深知觉得7都不行,我要买8或者9,现在你要的是利息,别人要的是本金。

    所以在这一点来看,不管是研究日本,中国香港、新加坡,我们在REITs市场开启走向蓬勃的时候,我们发现一个宏观环境的耦合之处,就是投资者的收益率,或者行业可以提供的安全回报率在不断的走低。令到市场更便宜更长线的资金进来,可以缓解方总担忧的问题。

    这一场圆桌讨论就到这里,不管是资产管理能力的进化,还是商业证券化的终局,有一点是不变的,也就是好的资产、好的运营管理、好的回报才是我们资管人追求的目标,也是我们这场讨论会的意义。非常感谢各位的耐心参与,感谢各位嘉宾的真知灼见,本场讨论会到此结束,谢谢大家。

    审校:劳蓉蓉



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