观点直击 | 弘阳地产:都说行业在回归,其实行业本来就应该是这样(实录)

观点地产网

2021-08-27 22:13

  • 未来对一个企业来说,面临这样的形势,行业在回归它真正的经营本质,就必须从内部去提高你的经营能力。

    观点地产网 8月27日,弘阳地产举行2021中期业绩发布会,执行董事、主席曾焕沙,执行董事、总裁袁春,执行董事、副总裁雷伟彬,首席财务官申广平出席了发布会。

    半年报显示,弘阳地产上半年实现合约销售491亿元,同比增长56%,同时均价同比增幅15.6%,签约回款率是91%;营业收入192.6亿元,同比增长37%,毛利润27.3亿元,同比增长12.1%,净利润9.9亿元,增长10.9%。

    除此之外,弘阳地产上半年短期负债比下降31%,三道红线均维持绿档。

    “都说2021年是地产长效机制的元年,都说行业在回归,其实我觉得行业本来就应该是这样……所以未来对一个企业来说,面临这样的形势,行业在回归它真正的经营本质,就必须从内部去提高你的经营能力。”

    对于整个行业的变化和发展,弘阳地产表现出了更加稳定和从容的态度。在2021中期业绩会议上,弘阳集团执行董事袁春表示,对弘阳来说,下半年面临大的行业的回归,大的方向上一定是控杠杆、提权益、稳收益。

    曾焕沙也表示:“我们认为行业的规模仍在,人们改善居住品质意愿仍在,只要顺应政策趋势、满足客户需求,就一定能穿越周期,经得起时间的考验。”

    而对房企来说,土地储备是需要重点研究的课题之一。弘阳地产表示一直以来都坚持深耕战略,从南京起家,也在南京发家,今年弘阳地产也将集团的业绩中心放在它们钟爱的长三角江苏区域。

    据介绍,弘阳地产上半年获取的21幅地块中,一二线城市占比78%。“22个土拍城市里面有13个是弘阳聚焦深耕的,所以某种意义上来说,政策对弘阳更加有利。我们也可以看弘阳的土储的结构,在江苏接近6成,也跟我们的战略是吻合的。”

    同时,上半年弘阳地产没有进入到新的城市,而是维持在现有布局城市中拿地,申广平表示,“这样无论是从品牌还是从成本控制,在产品的溢价上来讲,我们觉得都是未来会有空间的”。

    袁春也表示,弘阳地产的主要规划和目标持续不变:“持续巩固全国化布局,我们还是坚持做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城的投资战略,深耕长三角、大湾区、成渝、长江中游、山东半岛这些最优质的城市圈。”

    对弘阳来说,通过聚焦深耕,使得单城市的项目数量提升,单城市的产值也有提升,同时在管理上也减少了沟通成本,提升了管理效率。袁春在业绩会上就提到,对于弘阳这类深耕企业,两集中政策实际上是有利的。在土地市场竞争日益激烈的形势下,保持住优势区域的成本和利润率对弘阳来说是更为稳妥的发展策略。

    除了在拿地上把控成本和利润率之外,对于弘阳地产来说,商业和地产的相互促进一直是企业发展的主要策略。数据显示,弘阳地产上半年营业收入129.64亿元,比去年同期增长34.7%,其中商业运营和酒店收入3.14亿元,比去年同期增长接近4成。

    秉持“商业地产双轮驱动 物业资本两翼并举”的“双轮双翼”发展战略,弘阳创立之初便是最先做商业地产,商业基因让弘阳地产在双轮相互推动上有着自己的思考。

    袁春在业绩会上分享:“商业经营收入,随着弘阳存量和经营质量的提升,满租率也有所提升,租金收入也提升了37.1%。明年9月份新的两个重资产门店也即将开业,未来商业经营公司也是会持续提升我们的经营收入。”

    在业绩报告上弘阳地产也重点提到,在双轮驱动的协同发展上,集团还是坚持着重发挥地产与商业的协同效应,打造差异化的竞争力,地产与商业引流赋能,商业为地产溢价赋能。

    具体体现在:一方面加强存量商业项目,提高租金收入,另外一方面希望新增商业重资产项目,提升收益。弘阳的目标是,未来在商业的助力下,提升住宅的毛利率水平同时,也同步提高商业的收入。

    另外一方面,通过商业与住宅联动,也大幅降低了弘阳地产在住宅获地上的竞争,提高了住宅未来的收益。通过商业和住宅联动拿地,包括收并购等多元化取地,是弘阳保证未来收益的策略之一。

    今年8月份,弘阳地产新获取了山东潍坊市近90万平方米的优质商住地块,低土地成本和商住协同的巨大利润空间,这无疑是弘阳地产保证未来收益安全边界的做法之一。

    以下为弘阳地产2021年中期业绩发布会问答实录节选:

    现场提问:在3月份的业绩会上,弘阳地产曾经提出希望保持不低于15%的规模增长,合约销售目标为995亿元,请问管理层,目前目标完成情况如何?作为一家准千亿的房企,弘阳将从哪些方面来发力完成目标?

    管理层:我们在报告里也提到,上半年完成491.5亿元,已经接近年初制定目标的50%,从整个货值来看,全年可供的货值1550亿,去化6成就可以完成全年的指标,所以我们也非常有信心完成全年的目标。

    都说2021年是地产长效机制的元年,都说行业在回归,其实我觉得行业本来就应该是这样。过去地产是暴利,暴利是不可持续的,所以未来对一个企业来说,面临这样的形势,行业在回归它真正的经营本质,就必须从内部去提高你的经营能力。所以对弘阳来说,下半年面临大的行业的回归,我们大的方向上一定是控杠杆、提权益、稳收益。

    长期主义核心还是做好产品,要服务好客户,所以我们下半年会在产品的标准、建造的标准、服务的体系上持续升级,未来持续做强在我们深耕的城市里的产品,提高我们的品牌影响力,提高客户的黏性。

    现场提问:请问管理层,今年以来土地市场政策频出,多个城市调整土地拍卖规则,弘阳地产的土储布局会受到影响吗?

    管理层:我认为这个政策对于弘阳这种聚焦深耕战略的公司是有利的。对于弘阳地产来说,我们的战略是做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城。当时22个土拍城市里面有13个是弘阳聚焦深耕的,所以某种意义上来说,政策对弘阳更加有利。我们也可以看弘阳的土储的结构,在江苏接近6成,也跟我们的战略是吻合的。

    接下来弘阳一方面面对我们聚焦城市、深耕城市里的土拍规则,积极地参与,也保持克制和审慎的态度。同时通过商业和住宅联动,包括收并购,来丰富我们的土储结构,来保持未来的盈利稳定。

    现场提问:请问管理层,在调控政策下,上半年有多家房企出现了资金链断裂的危机,弘阳的资金是否充足?抗风险能力如何?

    管理层:上半年我们也看到了行业有些企业面临比较大的资金压力,弘阳这两年来还是保持稳健经营,在财务资金战略方面,也是保持一如既往的定力。可以看到我们在两三年前讲的优化资产结构、降低融资成本,优化融资渠道,强化融资管理,这些我们都在逐步兑现。

    弘阳要确保我们的资金安排,有如下几个方面的做法:

    第一,弘阳当前整体的现金流比较充裕,可以从财务报表上看到,我们的现金余额截止到630有175.8亿元,我们的短债进一步下降到了104亿,只有30%的短债,现金对短债的负债倍数达到了1.7倍,剔除受限资金也有1.3倍,从债务的覆盖来讲,我们的流动性还是非常充足的。

    第二,这两年弘阳的信用指标不断优化,公司的三道红线保持绿档,去年年底是绿档,今年年中仍然维持绿档,信用指标上的优化,使得我们在金融机构,在相应的合作伙伴方面,我们的信用是有提升的。在今年以来我们也致力于推动进一步的战略合作,提升公司融资渠道的多元化,希望能够更好地借助银行的融资和资本市场的融资,降低结构化的融资比例,这样的措施我们在积极推进。

    第三,境内外金融机构和境外投资人对公司的认可度不断强化,今年1月份和7月份的美元债发行是很明显的,我们发行的成本、规模和年期都应该是属于同级别房企当中表现最优的,也可以看到资本市场对我们的认可度是有提升的。我们手里也握有充裕的美元债的额度,也可以为未来的现金流提供支撑。

    第四,在公司内部管控上,现在公司内部对现金流的管控是比较精细化的,我们基本上对现金流的铺排覆盖未来1年的每一天,尤其是180天以内的现金,我们是精确到每一天的。另外我们对回款、应收帐款、还贷管理等等,都有专门的团队,有专门的机制和工具,确保它不会出问题,保持安全。

    行业在变,我们还是保持敬畏心,公司会通过前面讲的这些手段,能够确保公司稳健可持续的增长。

    现场提问:请问管理层,弘阳坚持双轮双翼的发展战略,今年弘阳商业有着怎样的规划?

    管理层:弘阳实际上是有商业基因的,我们跟很多的企业可能有些不一样的是,很多地产企业是先做住宅再做商业,弘阳正好是反的,弘阳是先做商业,再做住宅。所以从这一点上,弘阳是有商业基因的。接下来我们会继续坚持这个战略,一方面通过商业和住宅的联动,来提高住宅的收益水平,同时在商业上,做到可持续的经营。

    现场提问:今年以来随着一系列政策的出台,房地产行业发生了深远的变化,请问管理层如何看待未来市场的走势?

    管理层:我觉得行业的长效机制出台,其实是有利于行业的长远发展。面对这样的一个大的形势,第一,从企业的经营角度,我们一定要在政府监管的要求下,控住我们的负债,降杠杆。第二,保持一定的合理盈利预期,在企业经营的理念下重点打造产品,提供好服务,这才是核心。

    撰文:韩宜珈    

    审校:徐耀辉



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