观点直击 | 花样年:确保现金流安全 应对未来的变化(实录)

观点地产网

2021-08-27 00:54

  • “花样年仍然会坚定不移的提升我们的专业能力,提升我们的现金流,提升我们的工作质量,为中国有价值需求的客户提供好房子和好服务。”

    观点地产网 8月26日,花样年控股集团有限公司举行2021年中期业绩会,出席管理层包括主席潘军、执行董事柯卡生、执行董事兼地产集团首席运营官张惠明、执行董事兼首席财务官陈新禹。

    面对房地产调控,花样年主席潘军谈到:“房住不炒其实中央每年都在提,我们必须要产生变化。”

    在投资的节奏方面要进行调整,要把整个的经营重点放到整体的运营效率上,就是确保现金流的安全,在土地的选择方面是要确保能够有现金流,创造更特色产品和服务,来应对未来的变化。

    潘军深信房地产行业仍然是一个对于国民经济非常重要的行业:“中国的老百姓消费者仍然是需要好房子和好服务的,所以花样年仍然会坚定不移的提升我们的专业能力,提升我们的现金流,提升我们的工作质量,为中国有价值需求的客户提供好房子和好服务。”

    不过考虑到今年整个的土地政策,包括回款的情况,张惠明指集团在6月份开始就有效的控制节奏,“今年第一次集中供地之后,我们在6月份看到整个市场是比较激烈的,在6月份到8月份多看少动,也在观察下半年的第二批次供地,我们会提升精准度。总体情况这样,因为目前公司土地储备跟可售资源比较充足,目前可售的1800亿元,每年能稳定带来销售额超过400亿元。”

    但是张惠明续指,这并不代表不新增投资,集团通过三个方面找到较好的项目补充货量,全年土地预算接近100亿左右。

    “大家可以看到数据,上半年200亿左右货值,取得的6幅土地都会在今年陆续开盘,我们还是会向着全年目标600亿冲刺。”另外,集团于明年会转化出来土地约200亿货值,也会对未来的销售增长提供比较好的基础。 对于合作方面也会进行评估,加强权益比例及并表。

    潘军表示,2021年以来,公司合共新增土储107万平方米,规划土储达到3843万平方米,其中位于大湾区的城市更新项目规划土储达到2094万平方米。潘军指出,花样年目前在大湾区有50个城市更新项目处于不同的发展阶段,重点深耕深圳和东莞,并已布局惠州、佛山、广州、中山等城市,储备总货值4671亿元,其中可售货值达到2829亿元。

    张惠明则表示,从区域方面看,围绕着五大都市圈扩大战略的纵深,重仓长三角、成渝、粤港澳大湾区和京津冀都市圈。从分布来看,长三角占到44%,成渝和粤港澳大湾区分别占到超过20%,京津冀占16%。从城市来看,新进入的宁波、杭州、绍兴、南通、扬州、重庆、佛山、北京、郑州都是经济比较发达的城市。从购地方式来看,并购为主的;从项目的数量来看,接近超过90%,规模来看,平均单项目规模18万平方米。

    张惠明还指出,要发挥城市更新的先发优势,继续稳固在深圳、东莞城市更新的主导地位,开拓真正大湾区的项目,包括广州、中山。在转化方面实现提速,达到每年不低于2块地的转化。

    就观点地产新媒体了解,5月份以来花样年整个境外债的波动比较大,加上公司美元债比例比较高,并比较集中在四季度到期,因此一直受到市场关注。

    针对降低债务的总额和调整债务结构问题,陈新禹表示,对于降低债务的总额和调整债务结构,公司的决心非常大,上半年大力开展了拓展银行融资渠道,银行端的融资大约获得6亿人民币,银行端的比例上升到总借款的21%,使美元债的比例由去年底的64%下降到53%。集团希望,到今年底可将境外境内债的比例调节到各半。

    陈新禹还表示,整体债务来说,可以看到510亿和现金流方面和去年年底增加,这主要因时间点控制有关系,从全年来说,下半年10月份继续偿债,12月份的美元债偿还之后,总体负债还是控制在500亿人民币以下,届时境外债50%以下,银行比例希望在25%,整个融资结构会看到更加平衡,在境内人民币的融资渠道的进一步拓宽,对整个成本的降低也是会有明显的帮助。

    集团的毛利率于截至2021年6月30日止六个月约为20.8%,而2020年同期的毛利率则约为33.6%。对此陈新禹解释道,主要上半年入账是历史项目为主,所在区域售价偏低,限制了利润率。

    另外,入账部分低毛利率的产品像车位亦对整体毛利率产生了影响。他指,上半年入账平均售价为每平方米8700元,公司去年合同销售均价是每平方米1.47万,今年上半年实际均价是每平方米1.62万。由于目前上半年销售可以看到均价是远远高于结转价格,预计全年毛利率继续在20%以上。

    陈新禹指出,毛利率至少守住是没问题,有机会继续往上恢复一些。业绩指引方面,全年业绩还是会呈现一个稳健和增长的趋势,全年可能会比上半年更加明显往好的方面变化。

    以下为花样年控股集团有限公司 2021中期业绩发布问答实录:

    现场提问:5月份以来,公司境外美元债价格波动比较大,公司对此有什么看法?采取了哪些措施?花样年第四季度有第三笔美元债到期,请问公司的偿还计划是怎样规划的?

    陈新禹:5月份以来公司境外债波动比较大,主要有几个原因,第一个原因是外因,今天不再强调,美元债市场变化比较大。

    主要说一下内因,首先是花样年的美元债比例比较高,四季度到期比较集中,在公开市场不顺畅的情况下,公司如何还款是投资人的直接担心,今天也跟大家沟通一下。

    公司非常清楚地意识到这个问题,针对二级市场的波动和投资人的担心,公司迅速采取了积极主动的债务措施,也向市场展示公司作为一个负责任的发行人,积极维护投资人利益的态度。5、6月份公司在二级市场回购了5200万,大股东回购了1700万,将近7000万,这个数字不是一个很小的数字。

    当时做这个动作这么迅速,主要是想维护二级市场,保护投资人的利益。在一个月之内,公司也对10月份到期的5个亿发出了两次要约回购,第一次是1亿,第二次是1.8亿,第二次实际上当时公司整个是4个亿的余额,最后我们收到了1.8亿,公司全部做了支付。

    做这个动作,公司主要是想显示我们在流动性方面的能力和实力,在整个美元债市场发行人中很少有对整个余额做tender的。6月份我们也发行了2亿三年期美元债,当时主要是想给长期投资人和公司的朋友传递对我们中长期发展的信心。

    同时,我们也对银行端融资做出了回应,6月份通过我们的努力,集友银行给我们11亿港币流动资金的贷款,6.30我们根据集友的要求做了提款动作,这也是想向投资人说明银行端对花样年的发展和财务稳健还是有信心的。

    以上是我们在过去几个月做的动作,接下来汇报一下10、12月份的工作安排,10月份到期2.1亿美元,公司已经准备好了,可以随时进行偿付。

    针对12月份到期的美元债,我们以自有资金解决这个问题,一块是拿地,还有一部分是大宗资产出售,公司对此也是非常有信心的。

    12月份我们还有9.5亿人民币债券,已经启动交易所、证监会在正常进行前期批复工作,这是我们对今年到期的美元债安排。

    2022、2023年也比较集中,我们通过要约回购和交换资金,说到这里,今天跟投资人和市场再次强调和承诺。

    就目前来说,公司手上有10亿美元的额度,2022年甚至2023年我们单独申请额度,肯定会非常明确的坚守这个东西,不会尝试新的增加,肯定是通过这些动作去完成合理性和年期的优化。

    现场提问:花样年之前有提过正在进行资产处置,想请公司介绍一下这方面的进展和具体情况?

    潘军:进入房地产下行通道,现在我们也在处理一些资产,包括长期类投资项目。上次跟投资人见面会也专门谈到我们所做的动作,一个是处理的这些资产,比如商场和酒店,这些对公司未来的经营只会减少负债,增加现金流,不会影响到经营性规模的增长,目前有几个商业项目现金流比较顺利。

    另外,有关于土地一级方面,北京丰台项目原本是政府招商引进的项目,由于保障房的特殊性质,政府要求有国资背景的企业进行处置,目前实施逻辑已经达成共识,8月24日关于实施单位的遴选工作已经完成,并且已经向选定的单位发出中标通知书,目前我们正在走签订拆迁补偿协议相关政府审批流程,预计快的话9月份,慢的话11月份。

    这个项目为什么是9月或者11月份?因为9月份定金,全款到得11月份,这个补偿涉及到政府流程比较多,所以比原来预期慢一点,但是现在确定性已经是板上钉钉了。

    我们在青岛田横度假区的商业和住宅项目已经完成了财务投资者内部审批,财务投资金额17亿元人民币,预计9月份收到款项,公司同时也在推进引入合作商,对地块一并进行开发。

    这两个项目完成后,加在一起预计将为公司带来5亿美元左右现金流流入,刚才Tom总谈到美元债,我们有非常从容的还款空间。

    现场提问:公司在6月份以来减少了一些投资步伐,今年剩下时间的整体投资计划是怎样考虑的?

    张惠明:今年第一次集中供地之后,6月份之后市场比较激烈,6-8月份要多看少动,观察下半年第二批次供地,我们会提升精准度。目前公司土地储备和可售资源比较充足,可售货值有1800亿,每年能稳定带来销售额超过400亿。

    近期主要是控制拿地节奏,配合刚才Tom总提到的在香港资本市场短期内新发债务结构的优化。从长远来看,刚才我在材料中也提到了,我们还是通过单方面把第二批次集中供地清楚地按照我们的投资策略五大城市圈,我们进入了28个城市深耕,特别是聚焦一二线。

    对于合作方面,我们也会进行选择,会增加权益的比例、并表的比例。加速城市更新的转化,刚刚潘总也介绍到,我们在过去两年转化两个项目,今年是2-3个,后年甚至获取更多货值。

    结合我们在上海的两个项目、我们的产品力,包括做旧楼改造方面取得比较成功的经验和梳理相关标准,我们会在一线核心地段拓展类似于上海卢湾的项目,提升投资回报率。

    现场提问:看到公司上半年债务有增加,请问公司未来整个债务管理方向是怎样的?对债务总额和债务结构有什么目标?

    陈新禹:我的回答比较直接,降低债务总额和调整债务结构,公司从决策层到老板、到我,决心非常大。上半年我们大力开展拓展银行融资渠道,这是市场对我们的要求和期待,银行端融资大概增加7.6亿人民币,主要是花样年新开工项目获得了开发贷以及彩生活获得1.5亿银团,我们的银行端比例上升到总借款的21%,美元债的比例大概是53%,去年底是64%,今年下来了10个点。

    这是结构上的调整,再重复一下,老板和公司在几次跟投资人的沟通和年会上也说了公司的债务结构是境内外和境外债的比例是50%、50%,今年底有望做到这一点。

    从整体债务来讲,510亿和现金流方面,跟去年底的增加大概是同步的,这可能跟时间点的控制有关,有一些金融机构希望在6.30这个点上放款,贷款的增加跟我的现金流增加基本差不多,这是时点性的东西。

    从全年来讲,10月和12月份美元债偿还之后,整体负债还是控制在500亿人民币以下,其中境外债50%以下,银行的比例将继续保持上升,我希望能到25%。整个融资结构可以看得更加平衡,境内人民币融资渠道进一步拓宽,对我们成本的降低也会有明显帮助。

    现场提问:2021年以来,国家对房地产融资政策持续收紧,可否请管理层介绍一下对调控政策的看法以及对房地产行业的影响,花样年会有什么样的应对措施?

    潘军:关于房地产调控,“房住不炒”中央基本上每年都在提,通过一系列金融政策,我们看到从7月份行业整体周转率、销售速度出现了下行。另外,我们也看到第二拨供地速度在减缓。从未来大的趋势来讲,我们必须要产生变化。

    第一,在投资结构方面要进行调整,过去很多企业也是根据金融机构来的,原来大家是唯规模论,规模越大,安全性越高,现在大家看到不一定是规模越大,现在反而是强调现金流和利润。关于城市的选择,关于产品线的匹配,关于企业运营效率,都必须有相应的应对。所以我们要把经营重点放到整体运营效率上,要确保现金流的安全。刚才很多投资者的问题都是关于公司债务结构、偿债能力等方面,也就是安全性。

    第二,我们在土地选择方面要确保能够有现金流,所以在考核机制方面也进行了相应的调整,不仅是考核销售规模,更重要的是销售以后可用现金流的考核,改变了过往行业一贯的以销售速度考核,有的销售政策项下没有现金流,对于企业来讲压力比较大。

    第三,人才结构,对于人才,我们更强调年轻化,在速度、专业结构方面提出了更高要求。

    第四,在产品应对方面要有更有特色的产品和服务来应对未来的变化。从中长期来讲,花样年认为房地产行业仍然是一个对于国民经济非常重要的行业,从短期来讲,是国家重点调控、重点调整行业规则的行业,但是我们相信中国的老百姓、消费者仍然需要好房子和好服务,所以花样年仍然会坚定不移地提升我们的专业能力,提升我们的现金流,提升我们的工作质量,为中国有价值需求的客户提供好房子和好服务。

    现场提问:上半年毛利率跟去年同期相比有所下降,请问主要是什么原因?预计未来的毛利率情况怎么样?公司对未来业绩分红怎么看?

    陈新禹:毛利率是比较集中的问题,上半年的毛利率是20.8%,较2020年整体确实有所下降,这也是整个行业的趋势。具体下降了哪几个方面,今天跟大家做个汇报。

    上半年的入账以历史项目为主,所在区域售价比较低,限制了利润率,同时本期入账,入账的部分,低毛利率的产品,如车位,也对整体毛利率产生了一定的影响。

    从数据来看,上半年入账的平均售价只有8700元/平米,公司去年合同均价是1.47万元/平米,今年上半年实际均价是1.62万元/平米。我们预计全年毛利率应该20%以上,至少从上半年的销售来看,均价远远高于目前结转的价格。

    未来随着高单价项目的入账,旧改也陆续有一些确收,整个公司的毛利率相比目前的情况至少守住是没有问题,还是有机会继续往上恢复一些。

    业绩指引上,预计全年的业绩还是会呈现稳健增长的趋势,全年会比中报有更为明显的往好的方面的变化。

    关于分红,传统来说,公司传统上中期没有分红,但全年分红政策还是会维持比较稳定的派息率以回报股东。

    说到下半年的市场,我再说两句,二级市场债回购,我们5、6月份做了回购,公司对这一块比较open,我们算比较坦诚,远端低一些,现在也有一些跟我们长期合作的伙伴、大型海外基金,他们愿意跟公司一起去二级市场回购,公司已经准备好了,如果有需要的话,我们可以随时进入市场进行比较大规模回购,这一点大家不需要担心。

    关于我们目前的股票、债,公司内部大股东在这方面也有一些想法,想做一些注资,但是今天也跟大家说明了,我们和TCL合起来,一致行动差不多是百分之74.7几,如果再进一步注资的话,短期内可能会触发联交所的关注,大家也知道公司在做分拆动作,目前阶段不希望联交所在这方面有过多question,所以这个动作我们会往后放,不一定会在近期内做出动作。

    现场提问:今年公司目标中推的三个项目的情况怎么样?未来会不会引入比较不错的合作伙伴?

    潘军:目前三个项目的旧改进展非常顺利,坪山二期上半年6.30完成了集资备案,目前二期只剩下3户,拆迁进行到90%以上,今年底完成供地我们比较有信心。

    玉石项目现在正在进行专规的准备,之前集资备案部分已经有了相关手续,因为这次政策的调整,我们从旧改到整村整备,这中间有一些流程需要进一步完成,本人已经在这个月初拜会了龙华区书记,政府层面对我们也是比较支持的,今年拆迁整体登记部分已经全面启动,按计划整体推进。

    关于惠州新光项目,上半年已经完成了村企合作方案,并且通过了镇政府审批,下半年目标是完成区政府审批,然后进行挂牌、招商,并且签订土地使用权出让合同。

    至于合作方面,大家都知道,大湾区的城市更新项目比较抢手,通过招拍挂基本都是进到自持环节,从开发来讲不会有相应的利润,所以城市更新方面找我们合作的开发商很多,目前已经有几家比较熟悉的在其他区域的开发商正在跟我们进行密切沟通,相信三季度末和四季度出会有相应资金引入,包括跟一些优秀开发商合作。

    现场提问:上半年看到报表上合约负债的增长比较少,可以稍微解释一下原因吗?

    张惠明:上半年合约负债增长比较少,主要是中期节点的问题,核心是几个方面:一是从2019年开始到现在,我们谈了32个项目,合作居多,特别是在宁波、南通、佛山、成都比较热销的项目都是合作的,这是合约负债增加比较少的第一个原因,因为合作项目多。

    二是我们在合作中根据进度安排还没到并表,所以没有体现在表内。

    三是宏观政策,网签速度、按揭放款效率都比原来有所推迟,因为我们要取得了实际上的回款才能放进合约负债,这一块也影响到进度。下半年我们也在加快,从7、8月份的数据来看,已经恢复正常水平。下半年有几个项目会并表,在华东区域,货值不低于150亿,会陆续并表,整个全年会恢复到比较正常的水平。

    现场提问:公司已经减少了投资,对今年的销售及明年的销售有什么样的安排?

    张惠明:刚才也提到了,对于今年整个土地政策,包括回款情况,我们在6月份开始有效控制节奏,但不代表我们不新增投资,刚才也提到,我们会通过三个方向找到比较好的项目去补充货量。大家可以看一下数据,上半年已经补了200亿的货值,上半年取得的6幅土地都会在今年10-12月份陆续开盘。

    第二,上半年土地预算是62亿,全年接近100亿左右,根据整体销售回款节奏速度匹配到投资的安排,剩下的四个月当中,我们会为明年的销售补一些货,同时也会加快坪山二期的供地、惠州新光项目的供地,这一块会在明年给我们带来不低于150亿的子公司四个项目。

    另外,明年会转化出来的土地有200亿对应的货值,也会对未来销售增长提供比较好的基础。

    撰文:冯慧欣    

    审校:徐耀辉



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