中报观察 | 专业化竞争优势 华侨城A凸显文旅与地产协同韧性

观点地产网

2021-08-25 23:25

  • 华侨城A(000069,SZ)2021上半年营收稳健增长。低成本的资金优势、综合的资源能力以及专业化的运营能力,构建成华侨城A的护城河,成为其应对周期压力的超强韧性。

    观点地产网 在过去的一年多时间,随着“三道红线”、“房贷集中管理”、“土地两集中”等各种政策出台,也随着疫情突然来袭,愈发不确定的商业环境为企业带来极大的生存压力。

    其中,房地产行业受调控影响,虽然销售规模依旧保持增长,但是毛利率普遍在下滑。而文旅产业受到疫情常态化的影响,远没有恢复到正常水平。

    不过,有这么一部分企业,在危机面前不仅能够从容应对,甚至还能在危机中发现机会,并从中收益。背后的原因是它们搭建了独有的经营系统,让其拥有抵御不确定性的能力,在突发危机面前不会显得不堪一击。

    这是具备“反脆弱性”的企业,它们具备了应对混乱和压力的超强韧性。华侨城A就是这样一家企业,不管是在房地产业务还是在文旅产业业务,其都通过不俗的业绩,向外界传达强烈的信心。

    在2021年上半年,华侨城A通过自身成片综合开发的独特优势,在市场环境整体承压的情况下交出了亮眼的经营业绩。

    根据8月25日晚间公告,华侨城A于上半年实现营业收入230.14亿元,同比增长34.41%;实现净利润23.66亿元,同比增长15.09%。其中旅游综合业务实现收入189.22亿元,同比增长89.93%;公司旗下26家景区、25家酒店、6家开放式旅游区等共接待游客2848.2万人次,已恢复至2019年同期的160%。

    而实现这一成绩的核心因素,也是时代变换的大背景下,华侨城A的模式有别于其他房地产开发企业独特的优势所在。它体现了华侨城A在规模发展的过程中,面对不管政策,疫情等不定因素的抗风险能力。

    绿档优势

    随着“三道红线”、“房贷集中管理”等一系列政策出台,对于房企们而言,最大的风险就是资金风险。拥有健康的财务状况,就拥有最大的抗风险能力,从而在政策高压下获得最大的自由度。

    据了解,在2020年8月,央行、住建部会同相关部门共同推出了“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。龙头企业将该政策点评为:“三道红线”的出台再次改写了行业规则,影响不亚于当年的土地招拍挂制度。

    可以看到的现象是,不少高杠杆企业在政策出台后,加速资产出售、加快销售节奏并且缩减了拿地力度。在已经过去的2020年,在不少房企财务报表中,降档成为了主旋律。

    这无疑会失去不少发展的机会。但有一批企业,在“三道红线”出台前,便始终保持经营的稳健,在财务上保持着安全边界,这也让它们在政策出台后拥有了最大的自由度。

    华侨城A正是“绿档”企业的一员。在2020年末,其剔除预收账款后的资产负债率为56.43%、净负债率为73.35%,现金短债比超2倍。而最新的2021年半年报数据显示,期内该公司持续加强财务风险管控力度,截至期末有息负债总额1380.66亿元,较年初减少33.92亿元,“三条红线”稳中趋好,持续保持“绿档”水平。

    良好的财务状况,为华侨城A带来最直观的就是融资优势。

    仅以华侨城A作为发债主体的融资举例,今年4月其发行2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第三期)。其中,品种一发行规模为2.6亿元,最终票面利率为3.55%;品种二发行规模为15亿元,最终票面利率为3.95%,最终实际发行数量为17.6亿元。

    与之相对比的是,据观点指数统计,上半年房地产行业共发行387只信用债,发行总额达3695.33亿元,票面利率区间为2.54%-9.00%,平均利率为4.62%,中位数为4.25%。

    换言之,华侨城A的融资成本极具竞争优势,在行业内处于领先水平。更低的融资利率将为利润提供重要保障,而充足的资金也是企业规模发展的基础。

    2021年上半年,华侨城A首进苏州,以85亿元一举斩获姑苏区两宗宅地和相城区一宗商住地。姑苏区位于苏州城市中心,拥有成熟的城市配套,板块价值极高。姑苏区两宗宅地分别位于虎丘街道和沧浪街道,均处于姑苏区内环的核心位置。

    值得一提的是,在5月末的苏州首次集中供地,华侨城A是当日最大的赢家。当日最终成交总价为192.8亿元,华侨城就几乎占据了一半。

    而凭借着资金的优势,华侨城A仅上半年便在济宁、郑州、西安、肇庆、南京、宁波、苏州、合肥等地,用资约208.06亿元,夺得315.09万平方米的土地储备,为后续发展储备资源。

    事实上,华侨城A有别于纯住宅开发的模式,是其文化旅游及房地产行业综合发展模式,这让华侨城A在竞争中具备了独特的优势。

    仅上述苏州地块,华侨城A表示,在长三角一体化的背景下,华东事业部“多点发力、一城多点”的布局逐步落地,让公司从对话无锡转变为对话苏南。从运河湾起步,以城市为根本,以文化为导向,以生态为优先,华东事业部正向着打造苏南华侨城式生活方式的目标加速迈进。

    2018年至今,华侨城A在华东地区重点聚焦苏南区域,在无锡的运河湾区,打造了湾区生态人居标杆作品“运河湾”;在无锡高新区,以合作模式,共同谱写了江南新中式诗意人居“和玺”篇章;在国家乡村振兴战略下,以常熟沙家浜为蓝本,绘就了新型城镇化的示范作品“沙家浜时光小镇”;在大运河文化带国家战略下,创想实践“运河汇”文商旅项目,矢志创造无锡城市文化会客厅。

    华东事业部的表现成为了华侨城A的缩影,即在“文化+旅游+城镇化”的创新发展模式下,持续深耕城镇化及文旅业务,在夯实主业基础上,积极探寻以主业为基础的新业务拓展,从而调整利润贡献来源,实现多元化发展。

    经营韧性

    华侨城A以文化为核心,提升旅游价值和影响力,打造高价值旅游产品项目,进而提升城镇化价值;而城镇化能够带来区域的人口和产业集聚,反哺文旅业务,三大板块相辅相成,协同发展。

    反映在销售层面,除了不断获取的资源,客户对产品的认同也让华侨城A经营业绩不断向好。在2021年1-7月份,华侨城A便累计实现合同销售面积253.20万平方米,较上年同期增长34%;合同销售金额498.53亿元,较上年同期增长12%。

    值得注意的是,华侨城A的旅游综合业务收入依旧在稳步提升。上半年公司旅游综合业务实现收入189.22亿元,同比增长89.93%,持续快速增长背后既有市场稳步回升的因素,也离不开华侨城A在文旅项目上长期深耕的经验和优势。

    根据中国旅游研究院(文化和旅游部数据中心)数据,春节假期,全国国内旅游人数和收入分别恢复至疫前同期的75.3%和58.6%,清明分别恢复至疫前同期的94.5%和56.7%,五一劳动节分别恢复至疫前同期的103.2%和77.0%,节假日国内旅游人数已恢复至疫前同期水平,收入已恢复至疫前同期八成左右。同时,预计上半年国内旅游人次和旅游收入将分别达到23.55亿人次和1.95万亿元,分别恢复至2019年同期的77%和70%。

    疫情防控常态化条件下,国内旅游市场稳步回升。但无需赘言,疫情确实对旅游市场造成了不小冲击。在这样的大背景下,华侨城A通过自身在旅游产品的多样性,高品质,规模优势等,实现经营的快速恢复。

    据观点地产新媒体了解,6月19日,以“缤纷欢乐游,就来华侨城”为主题的2021华侨城文化旅游节正式启幕,超百项主题活动和文化旅游产品搭建起缤纷的文旅“廊道”,将以高品质、多元化的文旅体验陪伴国民从盛夏走过金秋。

    仅华侨城A,在7月份旗下深圳欢乐谷以“8大狂欢,激活盛夏”为主题举行2021盛夏狂欢季活动。紧随而来的8月,深圳欢乐谷持续以飙水狂欢、乐游狂欢、夜游狂欢、美食狂欢为活动亮点打造 2021盛夏狂欢季活动;北京欢乐谷第七届水枪泡泡节清凉持续在线,并于七夕与京东旅行合作,美妆品牌联袂入驻;成都欢乐谷清凉水世界继续燃炸夏日,且七夕将推出双人套票,打造浪漫情人节,中国医师节推出医护免费家属半价活动;上海欢乐谷持续打造EV电音节主题活动及水公园泼水电音派对……

    实际上,几乎每个月,华侨城A旗下各项目都有举办应节活动,在疫情稳定之后快速应对,通过多年的实际经营经验,于适当的时间推出各种品牌活动,从而实现增收创效的举措。

    数据显示,华侨城A旗下欢乐谷项目,在2021年上半年全国9家欢乐谷接待游客、营业收入以及二次消费收入等各项指标均较2019年同期实现较大幅度增长。从欢乐谷的经营业务,可管窥华侨城A文旅板块经营业绩的恢复能力,远超同业平均水平。

    总体而言,低成本的资金优势、综合的资源能力以及专业化的运营能力,构建成华侨城A的护城河,成为其应对周期压力的超强韧性。

    从另一方面来说,这也是投资华侨城A的最大价值所在。如今的华侨城A,最近12个月的市盈率仅4.56倍,市净率不及1倍,股息率高达5.64%,处于明显的估值底部,而随着经营韧性的激发,价值终将有所释放。

    撰文:廖尧    

    审校:徐耀辉



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