王家琦与观点对话:冠君产业信托经营哲学

观点地产网

2021-08-19 19:40

  • “核心商业地段始终受市场追捧,中环仍然是写字楼的首选。”

    编者按:一个博鳌,一个行业。

    走过逾二十载光阴,博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

    来到2021年,在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下,中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代,都与过往二十年大有不同。

    作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业,在大时代浪潮席卷而来之际,中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?

    值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节,观点地产新媒体一如往昔,遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人,讲述他们的故事与广阔视野。

    观点地产网 如果说平稳、低风险是香港房托基金的代名词,那么小心、谨慎应当用来形容房托管理人,冠君产业信托 (“信托”)行政总裁王家琦就是其中一位代表。

    与观点地产新媒体对话之时,王家琦指出,经营一个房托基金在决策上比普通房地产要更谨慎,因为管理人需要在有限的资源下,找到与现有组合匹配,又切合房托基金特性的资产,的确并非易事。

    大部分的香港房托一直以来的收购活动寥寥可数,大多数只闻楼梯声响,真正成事的并不多。在淡静市况背后,或有自身策略的考量,但亦有在有限的资源下,希望一击即中,拉高整体回报的因素。

    今年上半年,房托市场只有两宗收并购活动,其中一宗收购为冠君产业信托于2月联同其他合資伙伴,以2.55亿英镑收购伦敦一个写字楼项目66 Shoe Lane。该项目位於倫敦市中心Midtown並享有交通便利的優勢,为长期租赁的优质甲级大厦,提供稳定的租金收入,是信托收购的首个海外物业。

    信心与时机

    “我会觉得是一个好时机,尤其是英国仍维持历史低利率,即使经历疫情,但是项目价格完全没有回落。当回复正常,价格便会再升,所以也是时候要出手。而且显然买得心头好并不是易事,虽然内地一线城市及香港亦有不少吸引项目,但是中国人的‘砖头概念’比外国人来得重,放售的可能性不高,而海外市场比较多由基金持有,所以会有较多并购活动。”王家琦如是说。

    她强调,疫情之后寻找收购项目时,核心地点、信誉和租户组合都是重要的考虑因素。而英国的项目,正好可以反映这几点;项目位于新兴地点,写字楼的部分全数租赁予同一租户,为全球四大会计及专业服务公司,租约长达十多年,所以非常稳定。

    这次成立的合资公司,信托拥有项目27%股权,是香港证监会去年放宽了房托规则后,容许房托收购全幢物业少数业权的例子。

    王家琦解释,当中并非能力的问题,而是业主十分惜售,但同时由基金持货的项目不多,加上本次为信托首次于当地并购,如果有熟悉当地市场的合作伙伴比自己叩门来得容易,始终“猛虎不及地头虫”,亦有机会争取到较低的价格。王形容是次交易算是信托小试牛刀,未来拓展新市场亦倾向与当地合作伙伴共同发展。

    计及英国收购项目后,冠君产业信托旗下资产以写字楼为主,其他物业包括花园道三号及朗豪坊两幢地标性物业,两项物业去年估值高达673.18亿港元。对于未来的收购方向,王家琦透露,办公室仍然会是信托的首选。

    “配合房托的特性,其实写字楼的收入会较稳定。零售相比下较受压,同时波动性比较大,尤其是疫情时就很明显,那时候大部分时间都用来研究提振商场的措施,现在营收比较波动。”她直言。

    她亦提到,零售虽然可以产生稳定回报,但寻找项目的时候,倾向留意一些在收购之后可以确保有稳定回报的项目,这比增长潜力很高但可能前期回报低的项目来得好。

    从商业角度来看,项目若租给弱势租客,写字楼的影响可能只是收到较低的租金或租客欠租,但商场却会因弱势租客而影响了整幢商场的人流以及营业额,拖低了整个商场的表现。所以,即使近两年市场一直忧虑居家办工会影响写字楼的出租情况,但王家琦仍然对写字楼市场充满信心。

    “近期一些美国巨型科网公司及金融机构均考虑让员工返回办公室工作,反映市场忧虑因素开始减退。有些公司会借着疫情的时机,重新规划。以前可能每人一个座位,现在可以转换形式,轮流去用同一张桌子。他们并不是要缩减规模,不过座位的空间越来越少。”她分享目前的市场情况。

    王家琦仔细分析市场未来的走向,认为当所有人回归办公室,租户会意识到轮流使用办公桌可能未必可行,因为很多人都只是抱着试行的心态。以一张租约为期,如果发现行不通,又会回复过去的办公室规模。加上近期,不少公司正考虑增加人手,所以扩充办公室面积亦是势在必行。

    商业的使命

    另一方面,过去香港一直提到的去中环化亦出现逆转情况。

    王家琦坚定地指,核心商业地段始终受市场追捧,中环仍是写字楼的首选。过去租户选择离开是基于成本问题,而不是地点问题,当中环的租金回落,达到租户可接受水平,租户便会回归中环。

    “如果租金相差不远,或者对租户来说这个差额还是可以接受的,他一定不会选非核心地段。我想任何企业都是以地点为先,若你的员工在一个非核心地段工作,企业有机会需要支付额外费用或增加生产力,你算算这笔账,其实办公室在中环来得划算。”王家琦说。

    同时,值得一提的是这次收购英国项目是冠君产业信托沉寂8年后再次投资物业。王家琦坦言,因为房托基金的特性是规定分派至少九成的盈利作为股息,而信托的比例为九成半,令公司手头上的现金并不算多,每次并购除了借钱,就是配股。如果以借贷形式收购,便要小心选择项目,避免整体估值下跌,影响回报。

    “始终房托跟普通上市公司不一样,不会出现大起大落的情况,投资后亦不需要时刻关注。所以经营一个房托基金可能会比一个普通房地产发展谨慎很多,我们也会尽量找一些风险趋避、稳定的优质物业,以符合房托基金有稳定回报的特性,达至平衡投资者投资组合的作用。”她提到。

    除了开拓新市场之外,对于现有物业的管理,王家琦亦有自己的一套考量,有别于过去的经营理念,不希望流于形式,冀可以将可持续发展的元素带入旗下项目,这个改变源于她孩子的一本故事书。

    “有次给孩子读睡前故事,读了一本很恐怖的书,说地球会毁灭,全部人要移民去火星了,在移民去火星途中还有一只怪兽来宇宙飞船吃人,把我儿子吓哭了。我就想,不知道从哪一年开始,每年的温度一直上升,我觉得再这样下去,地球的持续性会愈来愈低。”她笑着回忆当时的情况。

    她说,后期亦受到其他书的启发,发现“使命商业”(Business with Purpose)很重要,有时候经营公司或许可以取得最佳利润,但最终的收益除了钱之外,好像没有其他得益。如果将可持续发展的元素融入公司营运当中,其实不会只产生成本,最终一定会有助于提升盈利。加上现在社会,大多数人不只向钱看,亦会考虑事件的意义。

    信托制定2030可持续发展蓝图,以可量化及有系统的方式推动环境、社会及管治的举措,当中包含14个长远目标,除了与环境气候相关的目标外,亦强调租户及员工身心健康。

    “我们希望旗下的项目可以建立一个健康社区,经常觉得业主和租客的关系可以有多方面发展的。除了硬件上的配合,我们也很注重租户的心灵健康,信托不时亦会举办不同身心疗愈的活动,如手调咖啡班等予租户参与。”王家琦说。

    她补充指,业主和租客之间的关系不一定只是单纯的金钱买卖,亦可以有多方面的交流。她举例指,在疫情下信托提供灵活的租金支付方案,透过收取租户的股份,以短期代替该公司的租金。她认为方案不单让租户有更具弹性的财务安排,亦纾缓短期现金流压力。

    去年4月,信托产业透过收取朗豪坊办公楼多年租户香港医思健康的股份,代替该公司的租金=。以股代租的安排不但纾缓了租户短期资金压力,于市场复苏时亦对信托收入带来上升潜力。

    王家琦提到:“我觉得这措施就是一个多赢的结果,疫情让很多业主和租户的关系很紧张。但是我觉得如果灵活一些,多一些不同的方案,其实可以人人都很开心的。另外,他们也是我们的战略合作伙伴,比如很多时候有一些推广,该租户旗下的门市非常旺,也带了很多人流进来我们的商场,除了租户的生意好之外,也有利于我们商场的发展。”

    以下为观点地产新媒体对冠君产业信托行政总裁王家琦女士的采访实录:

    观点地产新媒体:最近签订的可持续发展表现挂钩贷款如何有利于业务?

    王家琦:可持续发展贷款是我们的第一个绿色信贷,需要一些时间去建立架构。

    如果可以达到可持续发展的目标,比如接下来两三年减碳方面可以达到指定减幅,并维持为恒生可持续发展企业指数成份股之一,在利息上可以节省3点子,不算非常大的幅度,但至少是一个诱因。

    另外,应对气候变化是全球共同面对的重要课题,国家主席习近平较早时在联合国发言,表明中国会努力争取在2030年碳排放量达峰,并于2060年前实现碳中和,这将会是未来的大方向。

    观点地产新媒体:除了可持续发展表现挂钩贷款外,还有什么新计划?

    王家琦:应对气候变化是全球共同面对的重要课题,我们投放了很多心思於可持续发展上。订立ESG各方面的目标,E是环境,S是社会责任,G是企业管治。

    我们订立了2030年目标,共14个长远目标,目前进展其实全部都很理想,有些可能比原先要达到的目标更进一步,主要都是减碳减排。

    另一个,我们很注重员工或者股东的心灵健康。香港现在是比较紧张的,经常窝在家里不能外出,所以我们想确保项目是可以让人平衡身心健康的。

    观点地产新媒体:希望业主与租户的关系可以多方面发展,具体怎么表现?

    王家琦:我们很注重租户的心灵健康,业主和租户的关系可以多方面发展。另外我们也有以股代租,和租客做战略伙伴。尤其是去年疫情,租户很辛苦。

    疫情下人人都惨,但可能对于股东来说不派息也很惨,我们就想到以股代租。

    因为在会计的角度租金无论是现金或股票都可以全部派给股东,不会影响股息。对租户来说,可以留一些钱去做其他事。

    这样的措施是多赢的结果,疫情让很多业主和租户的关系很紧张,但是如果灵活一些,多一些不同方案,其实可以人人都很开心。

    观点地产新媒体:是什么促使你想多做一点?

    王家琦:那时候我孩子很小,给他读睡前故事,读了一本很恐怖的书,说地球会毁灭,全部人要移民去火星了,在移民途中还有一只怪兽来宇宙飞船吃人,把我儿子吓哭了。我就想,现在每年都很热的,再这样下去,地球的持续性也会下跌。

    其实使命感很重要,有时经营公司可能取得最佳利润,但更多时候不只是自己的业务好,起码可以影响到我们的股东。

    这几件事情让我相信,推动公司的可持续发展,其实不会只产生成本,一定是有利于盈利。同时现在人不只是看钱,一定要看这件事有没有意义。我们也希望整个业务有盈利之外,也多一些客户的互动,带来不同的信息,包括可持续发展、社会责任等信息,或者是公平贸易。

    希望将这些可持续发展和商业目的的元素带进来,让公司不只是一家纯粹赚钱的公司。

    观点地产新媒体:疫情让很多公司缩减了办公室规模,香港这方面也比较明显,对你们的影响会不会很大?

    王家琦:不是缩减规模,是借此机会去重新规划。

    以前每人有一个座位,现在可能转换成办公桌轮的形式,轮流去用同一张桌子。但是不是要缩减?其实不是。

    同时,我们也看到现在有公司是会有扩张需求,当然这一刻还不是非常大的规模,但接下来开始通关,人人都回归办公室,他们会意识到其实可能换成办公桌轮未必真的可以,很多人觉得这只是一个尝试,试一试看行不行,可能一涨租约之后又像以前一样。

    办公室需求是会回来的,不过要等到人人都取消居家办公,我看不到有任何公司尤其是金融公司可以100%居家办公的。

    观点地产新媒体:以前流行说去中环化,而这里就是中环最顶级的写字楼。但听说有些银行现在都回来了?

    王家琦:核心商业地段始终受市场追捧,中环仍然是写字楼的首选。以前的租户选择走是成本问题,不是地点问题,因此一有机会,当中环租金回落,达到他们觉得可接受的位置就会回来。

    如果租金不是差得很远,或者差额还可以接受,租客一定不会选非核心地段。

    其实在非核心地段,要支付额外费用或者生产力,算算这笔账,其实应该是在中环更划算。

    观点地产新媒体:2月份公司入股英国的一幢写字楼,为什么会选写字楼?

    王家琦:那是配合房托的物业组合,其实房托最主要的就是有稳定租金,可以不断地收息。我们买的伦敦写字楼其实是四大会计师楼之一,信誉良好,同时是新兴的地点,接下来会有一个地铁站。另外,租约十几年,非常稳定,不会很波动。

    其实疫情之后收购,信誉和租户组合是很重要的,尤其是买外国资产一定要找信得过的。我们也会尽量找一些风险趋避、稳定的优质物业,这样的长租约物业会比较适合我们。

    观点地产新媒体:这个项目冠君产业信托只买了27%股权,为什么不全部收购呢?

    王家琦:因为其实是没有货,根本没人肯卖。我们首次进入这个市场,如果自己去买,卖家未必会考虑我们提出的条件,会觉得你没买过,也没有运营经验。

    我们的合作伙伴比较有经验,卖家相信他,觉得这是可以执行的交易。否则要给贵一点的价钱才可以做到。

    这次算是小试牛刀。因为房托基金的特性就是所有的盈利都要派出,导致手上现金不是太多。所以要不是依靠借钱,要不是靠配股。

    现在我们的负债还很低,虽然监管也放松了,可以达到50%,但我们还是20%出头,还有很多缓冲空间。如果借钱就要小心,估值下跌又再借钱买项目,这就很危险了。

    所以做房托基金会比普通房地产发展商谨慎很多,因为有一些限制。但这是好的,是保护投资者。

    我们是稳健的投资产品,买了之后不用担心,可能每年都会有一定范围的派息,不用担心股价升升跌跌。

    观点地产新媒体:有同业认为商场带来的回报比写字楼多,有没有想过比例平均一点,还是觉得写字楼更好一点?

    王家琦:写字楼也挺好,因为零售相比下较受压,波动性大,尤其是疫情时就很明显。

    配合房托基金的特性,写字楼的收入会较稳定。零售当然也可以,但要确保如何在买一个项目回来之后可以产生稳定回报。总好过增长潜力很高,但前期回报低的项目。

    我们的房托基金是全香港第二大,但只有两个项目。此收购丰富本信托于香港以外多元化的物业组合,实现了我们的增长策略。

    撰文:黄子慢 冯慧欣    

    审校:刘满桃



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