观点直击 | 远洋服务:增值服务涨265%与探索商写业务增长极(实录)

观点地产网

2021-08-17 22:02

  • 2021年是远洋服务的商写元年。

    观点地产网 喧闹的长安街,熙熙攘攘的人群略过,为这炙热的夏又多添了些许燥热,远洋大厦坐落在这哗然的街畔,这也是远洋服务管理的第一个商写项目。

    2021年是远洋服务的商写元年。

    这一年,通过母公司资产注入、市场收并购、成立商业资管平台等,商写资管成为远洋服务新的增长极。

    受此影响,上半年,远洋服务的营收、利润以及在管面积实现了明显的提升。

    8月16日,远洋服务公布2021年上半年财报。期内,该公司实现收入约13.85亿元,同比增长53%,期内溢利约为2.64亿元,同比增长71%,毛利率和净利率分别较去年同期提升4个和2个百分点,毛利率达到32%,净利率达到19%。

    次日上午,远洋服务召开了半年度业绩发布会,董事局主席兼总裁杨德勇,携董事局副主席朱晓星、副总裁万洁,以及刚刚上任的首席财务官刘旭等一众管理层通过互联网向投资者、媒体报告这一阶段的成绩。

    “上半年,远洋集团将商业、写字楼等轻资产资管业务直接注入远洋服务,直接带来了利润提升,同时极大丰富和强化远洋服务的业务布局。”

    对于这张成绩单,远洋服务管理层似乎还算满意,在业绩会上,杨德勇频频夸赞。

    与此同时,该公司的商写布局、第三方拓展、收并购计划……成为这场业绩会的关注焦点。

    增值服务涨265%

    “公司上半年的毛利率达到了32%,创下历史新高,比去年同期提高了4%。”

    从半年报来看,远洋服务的表现还算亮眼,数据显示,上半年,该公司实现收入约13.85亿元,同比增长53%。

    其中,物业管理服务收入7.45亿元,上升15%,占总收入的53.79%;社区增值服务收入约为人民币3.72亿元,增长265%,占比26.86%;而非业主增值服务收入约为人民币2.68亿元,同比增74%,占比19.35%。

    从收入结构分析,物业管理服务仍旧是其业绩贡献的“主力军”,但不可否认的是,远洋服务的社区增值业务在上半年实现了较大的提升。

    具体来看,上半年,该公司社区增值服务收入上涨265%,其中,以停车场管理服务、能源管理服务及社区空间运营服务为主的社区资产增值服务实现了1.83亿元的收入,同比增长118.08%;

    社区生活服务包括家政清洁服务、家用电器设备维修保养服务、商品零售、美居服务及其他定制服务等,上半年录得收入8377.4万元,增长726%;

    而车位的销售交易、代理业主物业及停车位的转售或租赁交易等物业经纪服务收入1.05亿元,上涨1294.18%。

    按照远洋服务资本市场部总经理周莹的介绍,增长主要原因来自两个方面:其一,该公司的社区增值业务分清了主航道,会重点聚焦在经纪业务、租售服务、美居服务、空间资源服务四个板块。

    其二,该公司持续将重心定位在经济发达地区,在管面积中一二线城市占比是高达91.7%,而这类城市的人口密度高、消费能力强,对多元化物业服务的需求也是逐年提高,这就为公司增值业务提供了非常优质的客户基础。

    无论这一系列跳动的数字,足以证明这家来自京城的物管企业的前瞻性。随着物管企业初步实现规模突破,社区增值服务的战略重要性显著提升,而增值服务也将成为物管企业未来发展的主要驱动力。

    远洋服务的副总裁万洁同样表示,未来会加大增值业务的拓展。“在增值业务的规模化和多元化方面,我们也在尝试和相关领域纵深的优秀企业建立形式多样、深入和密切的合作,以达到优势互补、互利共盈的目的。”

    事实上,高毛利的社区增值业务占比提升,同样成为远洋服务利润大幅增长的助推器。

    期内,该公司实现溢利约为2.64亿元,同比增长71%,公司拥有人应占溢利约2.61亿元,同比增长73%,核心净利润实现了2.7亿,同比大幅增长109.7%,毛利率和净利率分别较去年同期提升4个和2个百分点,毛利率达到32%,净利率达到19%。

    刘旭提到,上半年,远洋服务进一步优化收入结构、通过人员配置和专业化标准提升基础物业的精细化管理水平、通过集约化采购等方式降低外包成本等,实现利润水平的提升。

    一般来说,对物管公司而言,下半年通常会有比较多的工程维保等保养支出、员工调薪、年终奖计提等,在一定程度会影响利润水平。

    但刘旭却认为,随着今年下半年的商管业务开展,以及收入结构的持续优化、降本增效措施效果的进一步显现,预计未来净利率仍然能够保持在相对较高的水平上。

    “上半年实现了2.64亿的净利润,已经完成了全年的4.4亿净利润目标的60%,对于全年的目标还是非常有信心能够实现的。”

    商写业务增长极

    物企跑马圈地之下,行业马太效应凸显,“得规模者得天下”依然是这个行业信奉的黄金法则。

    回看上半年的成绩单,远洋服务的合约建筑面积为8260万平方米,在管建筑面积5780万平方米,分别较2020年12月31日增长约16%及27%。其中,来自第三方的合约建筑面积累计达3220万平方米,第三方合约建筑面积占比由2020年年底的33%提升至39%。

    在规模方面,远洋则通过单体拓展和收并购的方式来为自己添砖加瓦。外拓方面,该公司新增外拓1091万平方米,实现4倍的增长。

    收并购方面,2021年7月份,母公司远洋集团和兄弟公司远洋资本完成了红星企发的70%的股份收购,借此后续与红星物业实现深度合作。

    “整个红星物业的合约面积达到了2220万平方米,如果在包括整个红星物业的体量下,公司已经提前完成了全年超过1亿平方米的合约面积的目标。”周莹提到。

    事实上,在今年3月份的业绩会上,杨德勇曾说道:“2021年单盘拓展和收并购是五五开,2022年起,我们希望单盘拓展为主,收并购为辅,第三方项目面积的占比超过50%。”

    而本次会议当中,他再度强调,半年完成了1100万平方米的外拓,未来继续保持全年2000万平方米的收并购目标不变。

    除了住宅物业服务,该公司还通过收购、合并商写物业管理业务以及公共物业管理业务,实现规模的发展,其中,商写运营作为发展另一重心。

    在杨德勇看来,行业内的物管企业要么是住宅占比很高,要么是商写占比很高,住宅和商写同时占比比较高的企业,目前来看为数不是很多。而远洋服务的住宅和商写业务是两翼齐飞,业务结构良好,这是远洋服务最大的特点。

    据了解,今年4月份,该公司与远洋资本达成合作意向,为其投资组合中近200万平方米的物流园及RDC提供定制化的服务。同时,该公司上半年签约完成3个物流园和1个数据中心的项目。

    截至2021年6月30日,包含物业管理及商业运营,远洋服务管理36个商业项目和35个写字楼项目,共计71个商写项目。商写资管在营项目共19个,集中在北京、上海、天津,商写资管储备项目6个。商写物管在管项目共37个,商写物管储备项目共21个。

    上半年,非住业态实现了167%的增长至1087.9万元。

    值得注意的是,7月,远洋资本收购了专注于医疗业态的物业管理的瓯睿物业,全年将新增在管医疗业务18个。

    8月初,该公司更与远洋集团签署商业运营服务的总协议,为其持有的11个商业项目和11个写字楼项目提供商业运营服务,同时公司成立了专门的商业资管平台,大力发展相关项目。

    这也就意味着,商写物业管理以及公共物业管理业务的体量将进一步增加。

    杨德勇还提到,“公司目前住宅、商写、工建三类业态的收入结构是66:27:7,与年初保持了一致,我们认为这个结构非常良好,未来希望继续保持这个结构。”

    以下为远洋服务控股有限公司2021年上半年业绩发布会问答实录节选:

    现场提问:管理层眼中远洋服务的独特性是什么?

    杨德勇:远洋服务的独特性主要有五个方面:

    第一、从远洋服务的业态结构来看,公司的住宅和商写业务是两翼齐飞,业务结构良好。公司住宅商写分别占收入的比重为66%和27%,行业内的企业要么是住宅占比很高,要么是商写占比很高,住宅和商写同时占比比较高的企业,目前来看为数不是很多。

    第二、公司的项目中高端特色鲜明,单体项目的规模效应突出。公司的住宅和商业项目基本上都位于一二线城市,而且都是所在城市的中高端项目,物业费的均价都高于上市物企的平均水平,所以公司整个人均收入和人均利润处于行业的领先水平。

    第三、公司项目因为位于一二线城市,处在核心位置,项目的入住率比较高,商业项目的出租率比较高,为增值业务的发展提供了非常好的空间。

    第四、整个母公司和兄弟单位,远洋资本的大力支持,协同效应非常强。

    第五、公司的治理结构方面的优势比较明显,公司具有央企背景和市场化的机制,凭借央企的背景,在合作方面还是具备优势的。

    现场提问:在住宅第三方的拓展和收购方面,公司是怎样的策略和打法?

    杨德勇:公司目前住宅、商写、工建三类业态的收入结构是66:27:7,与年初保持了一致,我们认为这个结构非常良好,未来希望继续保持这个结构。

    今年,母公司交付的业态基本以住宅为主,根据这个情况,我们对外拓和收并购的业态结构和节奏进行了调整,外拓上,母公司的交付和下半年收并购锁定的基本是住宅,上半年把重点放在了非住宅的外拓上。

    现场提问:上半年远洋集团为远洋服务提供了多方位的资源协同,对于下半年集团资源联动的落地,我们可以有哪些期待?

    朱晓星:首先,远洋集团非常重视远洋服务长期持续的发展,特别是健康良性的发展,总体的策略上不是简单靠市场,高价去买买买,核心还是想借助远洋集团本身优势的资源,实现资源上的协同,资源互补,希望花一到两年的时间完成优势资源大的整合。

    上半年,重点完成了几个大的业务协同:一是集团将我们的优势业务商业写字楼的轻资产资管业务直接注入远洋服务,它直接带动利润提升,同时极大丰富和强化远洋服务的业务布局;二是跟远洋资本达成合作,远洋资本开发的物流园RDC数据中心的物管业务,开发运营的物流园面积超过200万方,依托于此,这个不单是简单面积的交付给远洋服务,核心是远洋服务依托面积逐步形成了与物流园,数据中心为核心的产业地产的物管板块的格局。

    下半年,重点还是要继续去推进和集团层面的大的业务协同。几个方面:第一是红星地产物管板块的整合,7月份的时候,集团和资本共同投资的红星地产这个合作已经正式达成了,目前,远洋服务其实已经实质性的参与了板块的梳理,重组和管理工作,待交易条件成熟,远洋服务会以较优惠的条件将红星物管整体纳入到远洋服务的管理。预计快的话年底,稍微慢一点可能明年年初也能实现整体的物管板块的合作;

    第二是继续推进远洋服务与集团在养老,资本,商写,医疗,装饰等其他板块的业务协同和联动。还是希望花1-2年左右的时间把集团优势资源吃透,都能形成资源的联动和协同;

    第三是快速推动和集团各类战略合作伙伴的业务合奏,上半年已经打了很多基础和布局,包括很多城市公司,像太原、济南等城投公司的物管业务板块合作,包括之前提到的红星,居然,维保修,还有增值业务方面的全面的合作。

    现场提问:关于商管业务,未来3年发展规划是什么?

    王默:目前公司拥有11个商场和14个写字楼,商场在营有8个,储备3个,写字楼在管有11个,其中储备的3个。

    从未来发展规模来看,商业预计从2020年开始,每年会新增一个综合体,体量大概在20万左右,同时有20万左右的社区商业,平均单独体量在4-5万方左右。写字楼从2016年开始做资管业务的拓展,预计从2021年开始每年会新增20万左右的体量,加总来看,商写资管每年净新增在60万方左右。

    预计到2023年,商业资管合约面积在不包括合作方的前提下预计在170万方,写字楼的资管合约面积在115万方,预计到2025年,商业资管合约面积预计在250万方,这个不含合作方。写字楼资管面积在200万左右。

    另外,我们自身的组织筹备,目前,已经成立了专门的商业资管团队,包括也吸引了内外部的优秀人才,也是为下一步去做业务的拓展,尤其是重点在商业资管业务拓展方面,也做了充足的准备。

    关于合作这块,我们跟红星未来的合作的规划,包括像红星、太古这些优秀的合作方,本着跟合作方合作共赢和大家互惠互利的基础,下一步会进一步讨论未来合作的机会和整合方向。

    现场提问:远洋服务在增值服务领域的发展重心是什么?另外集团在整个养老业务的优势布局,是否有资源共享的可能性?

    万洁:我们在增值业务上面还是会重点聚焦在租售业务、美居服务以及社区生活服务,还有空间创新服务四个板块。在增值业务的规模化和多元化的发展方面,我们也在尝试和相关领域纵深的优秀企业建立形式多样,深入和密切的合作,以达到优势互补,互利共盈的目的。

    养老板块,北京远洋天地项目正在参与住建部和北京市政府发起的物业+养老试点工作,目前通过全面细致的需求分析,陆续会在试点社区推出针对活力老人和轻度需要护理的老人,这个人群的助餐,保洁,家政,工程维修,应急响应,涉老化改造,文娱活动,购物便利等方面的相关服务,当然因为我们集团有椿萱茂养老板块通过十年的积累,已经有非常丰富的物业管理运营经验,包括相关专业的资源,在后续开展社区养老服务的时候,一定会给到我们非常好的专业的借鉴和资源的助力,随着业务的深入,一定会有相关的资源和业务的共享的可能。

    现场提问:公司对下半年竞标和收并购事项的铺排?

    杨德勇:上半年,我们还是储备了比较多的优质的资源,大约到目前为止还有接近1500万方的储备资源。下半年,重点推动转化,这是整个从单盘拓展的情况来看。

    从收并购的情况来看,全年2千万方的收并购目标保持不变,上半年因为母公司在一揽子的收并购交易中,将为远洋服务提供相当规模的优质的收并购资源,我们对全年的收并购节奏做了调整,下半年将协同母公司积极推动收并购资源的落地。

    现场提问:公司上半年在增值务板块增速非常高,请问上半年在增值服务领域具体做了哪些工作?

    万洁:上半年增值业务的增长主要在资产和租售业务,美居业务,社区生活服务以及空间创新四个板块,首先在资产和租售服务方面上半年业绩达到了1.05亿,上半年新增了社区租售门店29家,累计的门店数量达到了36家。

    在美居业务方面,上半年达成业绩2780万,相对的亮点,除了新房交付的美居业务收入以外,我们在自己的老旧社区的老房翻新业务当中包括了全屋翻新,局部改造,墙面和门窗换新,包括家居单品的销售,取得了比较大的突破,这两块业务我们的收入差不多占比在55开。

    社区生活服务方面,我们采取的是线上商城和线下体验相结合的模式在开展业务,上半年平台销售额达到4704万元,产品和服务得到了业主和客户普遍的认同。

    资源管理业务,我们重点严格参照法律法规和物业服务合同的相关要求和约定,履行我们的服务义务,通过上线资源管理系统,提高了我们管理的颗粒度,堵住了日常管理的跑冒滴漏,通过这样的方式有效的提升了在这个板块的经营收入。

    现场提问:目前整个商业资管业务的拓展是否有进一步的更新?

    王默:目前,我们包括内外部的项目已经储备了十多个,从储备区域方向来看,也是跟母公司的战略发展方向是契合的,包括了一线,新一线,核心二线城市。从业态发展的类型来看,也是跟最初对拓展业务的计划是一致的,十多个项目里面包括了大型的综合体项目,也有社区商业项目,这十几个项目都在密切的跟进中,也有专门的团队来做推进。

    从写字楼的业务情况来看,今年在上半年的时候已经新增了3个写字楼的资管和租赁代理业务,因为写字楼的业务从2016年开始做外拓了,相对的经验和发展来讲,已经具备一定的基础,也是预计今年能够实现20万方的新增的资产管理的面积。

    现场提问:公司上半年的毛利有大幅的提升,想问一下公司相关提升的举措?另外,也想请问公司全年的净利润的水平是什么?

    刘旭:我们公司上半年的毛利率达到了32%,也是创下公司的历史新高,比去年同期提高了4%,我们毛利率提升主要来自于两方面的原因,首先是收入结构的进一步的优化,同时,公司在上半年也是通过更合理的人员配置和持续的推进专业标准化,我们持续的提升基础物业的精细化管理水平,另外,我们通过集约化采购等方式,进一步降低外包成本。

    上半年已经实现了2.64亿的净利润,已经完成了全年的4.4亿净利润目标的60%,对于全年的4.4亿的净利润还是非常有信心能够实现的。

    我们看到公司一般上半年的净利率会高于全年,一般物管公司下半年会有比较多的工程维保等保养支出、调薪期,还有年终奖的计提,在一定程度上影响下半年的净利率水平。我们预计全年还是能够保持在14%甚至更高的净利润的水平上。随着今年下半年的商管业务开展,以及收入结构的持续优化,以及降本增效措施效果的进一步显现,我们还是有非常大的信心,我们预计未来净利率仍然能够保持在今年相对比较高的水平上。

    撰文:龚丽欣    

    审校:刘满桃



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