潘子翔与观点面对面:凯德资管时代转身

观点地产网

2021-08-11 00:34

  • “改变自己,永远比改变世界容易。”

    编者按:一个博鳌,一个行业。

    走过逾二十载光阴,博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

    来到2021年,在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下,中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代,都与过往二十年大有不同。

    作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业,在大时代浪潮席卷而来之际,中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?

    值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节,观点地产新媒体一如往昔,遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人,讲述他们的故事与广阔视野。

    观点地产网 自从肩负起新的角色,潘子翔比以往更忙碌了。

    今年3月,凯德对外披露集团业务重组计划——将旗下投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理业务”;同时将集团房地产开发业务私有化。目前担任凯德集团(中国)投资与投资组合管理首席执行官的潘子翔,也将是未来上市的凯德投资管理业务在中国的首席执行官。

    肩负更大责任,留给他自由支配的时间越来越少,跑步是他至今仍坚持的运动。这也是密集工作中难得放松自我的时间。

    或许是经常锻炼的缘故,潘子翔身型瘦削,即便将踏入知天命的年纪仍活力十足,只是两鬓隐隐约约能看到些许白发。

    “以前会每天跑,现在膝盖痛了,每个礼拜跑三次。开始跑5000米喘得要死,后来6000米、10000米、12000米、14000米。”在他年轻时,甚至曾代表新加坡青年队参加中长跑赛事。

    似乎从很早开始,潘子翔就是一个对自己有要求的人,这是成功者必备的特质之一。

    低调的行动派

    在此次采访前,潘子翔虽然已经在凯德集团工作多年,并且担任过多个重要管理职务,但却鲜在媒体前露面。但如果从另一个侧面观察,作为负责投资业务的首席执行官,可以说,凯德近些年来在中国一系列业务大动作的背后,潘子翔都是那个最重要的核心人物。

    即便工作忙碌,他看起来依旧神采飞扬,并有着冲劲和热情,同事亲切称他为“凯德第一帅”。大学毕业后,二十出头的潘子翔进入房地产行业,曾任新加坡建屋发展局(HDB)的执行工程师,并随后加入盛邦置业私人有限公司(淡马锡子公司,2011年被凯德收购)。

    他从2015年便开始以投资与投资组合管理首席执行官的身份,负责集团在中国的投资业务及投资组合管理。

    做投资的人向来眼光精准,工作中的潘子翔,如他手腕佩戴的机械腕表的齿轮,一卡一卡地精准,然后运作能量。

    集团也给他下达了一个“严峻”任务——三年内要将凯德在中国的资产管理规模(AUM)翻番。

    初听这一目标,我们难以置信,甚至反复确认这一数值。要知道,这是要求短短三年内完成凯德在中国此前27年长跑的总成绩。资料显示,截至2021年3月31日,凯德在中国管理的总资产大约为2800亿人民币。

    但知难而退从不是潘子翔的风格,他恰恰是一个乐于接受挑战的人。

    结果重要又不太重要,过程是他更享受的。这种尽最大努力、持最好心态的态度,也让潘子翔在前进路上走得不那么焦躁。

    “Always shoot for the moon, even if you miss it, you’ll land among the stars.”

    什么意思?

    “就是设目标的时候要瞄向月亮,即使飞不到月亮,你也是在群星之中。”

    潘子翔眸中带着浅浅的笑意,提及这一极具挑战性的目标,他眼里充满希望,甚至有点兴奋。

    “今年四季度我们的重组架构会正式落地,未来我们完全有能力加快推动管理资产规模的增长。”

    转身

    我们直截了当地切入主题:“凯德宣布重组,这是出于什么考虑?”这无疑是凯德近些年来最重要的事情,潘子翔更将之称为“里程碑”。

    今年3月,凯德正式对外公告,与淡马锡集团旗下全资子公司凯腾控股进行业务重组计划,将旗下投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理业务”,并在新加坡证券交易所上市。

    这一上市实体旗下管理资产约为1150亿新加坡元(约合856.8亿美元),预计成为亚洲最大、全球第三大的上市房地产投资管理公司。

    余下房地产开发业务和资产将被私有化,这部分业务继续开发和培育项目,并成为投资管理平台的重要项目储备来源。

    潘子翔总结道,重组之后,凯德由一个具备资管能力的开发商,转型为一个有开发能力的资管方。

    “这是一种轻资产、资本效率高的打法。转型后,我们既是一家能够募集第三方资源去做投资管理的公司,又是一家能够借助股东资源拿长周期项目的载体。”

    潘子翔坦言,一些周期较长的项目,往往需要酝酿6年、8年乃至更长时间,价值才能够真正体现,这就导致上市公司可能会错过一些跨周期的长期投资。

    而凯德,恰恰是一家“看长”的企业。重组之后,在长期开发项目上,凯德不再有后顾之忧。

    “在中国,至少5-10年时间内,大城市还有很多机会可以做城镇开发、旧城改造、产业园项目,以前拿不到或者可以拿但是有点顾虑的,现在都可以合理地去拿了。”

    两个平台之间亦不是割裂的,某种程度上,它们更类似于“左右手”进行配合,左手地产开发,右手投资管理。作为身体不可分割的一部分,两只手是协同配合的有机整体。谈到这里,潘子翔用肢体语言形象地向我们诠释了两个业务平台的共生关系。

    “我们变成了比较特殊的资管公司,凯德投资管理有自己的可投资源,并有一个兄弟单位一直在孵化可以在未来注入的资产。”

    我们直言凯德变得太快,让人看不懂。

    “凯德是一个综合的体系,真的不是一个开发商,也不是一个资管方,也不是基金管理者,也不是一个物业管理者。但同时又都是。”

    僵化的企业从不可能成为“百年老店”,带着做一家百年企业的态度,凯德对自己的要求是不断随着市场需求调整组织,打造最高效的架构。

    “当初为什么和星桥腾飞合并?因为合并之后产业类别变丰富了。现在为什么重组?不是因为两年前合并是错误的,而是有了‘左右手’的打法。”

    “Change is the new constant.”潘子翔笑着说,每一个企业都应该认同,转型或者转变是新常态,一个企业如果不能一直跟着市场的情况或需求调整的话,终归会被颠覆的。

    “改变自己,永远比改变世界容易。”在潘子翔看来,调整自己是容易的,创造市场需求是难的。所以,为了应对市场的挑战,凯德需要在看准市场需求之后,随时做出调整。

    凯德亦寄希望于这个务实、激情、永远充满干劲的潘子翔,相信在他带领下,中国业绩能更上一层台阶。

    目标

    几年前,我们曾问凯德,企业的高管究竟需要哪些特质?得到的回答是:“拥有自我激励精神、优秀的专业能力,同时具备坚实的核心价值观。”

    潘子翔是符合要求的人选之一。

    从当年盛邦的一把手,到凯德城镇开发首席执行官,再到首席投资官、投资与投资管理首席执行官,潘子翔在凯德业务扩张中的重要性不言而喻。

    每次和凯德管理层的交流都非常轻松愉快,他们气质独特,从不让人有距离感,能够在举手投足间把淡定从容的气质,浑然天成地展现出来。

    这样温和儒雅的人,竟也有“热血”的一面。

    2003年,潘子翔开始跑中国的项目,彼时他履职于盛邦,作为团队一员拿下的第一个项目便是成都近千亩的卓锦城住宅项目,那也是中国第一个千亩项目。

    “那时候很多人不理解,为什么要拿千亩那么大的项目?”

    我们原以为会听到一个绝对理性的答案,但在审慎判断之外,这个决定还带着点热血:“人生短暂,要做一些觉得很爽的事,做完之后有成就感。我做了之后,我儿子长大拿来看,中国第一个千亩项目是我父亲做的。”

    我们对潘子翔身上的那股冲劲儿印象深刻,几乎每一个聊起潘子翔的人,都会提到“务实、低调”,他是一个天生的实干家。

    但他同时又是一个勇往直前的领导者。从一个战略投资家走到台前,整个公司有更多需要他关注和投入精力的地方。在集团寄予他三年将在中国的管理资产规模翻番的目标下,必定要求团队大幅加快前进的步伐,而他则必须是那个带领团队、激励团队的领头羊。

    “撸起袖子加油干”是他很喜欢的一句话,如果不是正装限制了他的发挥,他说不定会给我们“秀秀肌肉”。而这句话,也是他对团队的要求和期望,鼓励团队去放手拼搏。

    不管是2003年开始跑中国项目,还是2012年常驻成都,与潘子翔接触过的人,都会觉得他是一个工作狂。

    “他是不是一个工作狂?”

    “是。”陪同采访的凯德同事毫不犹豫地回答,大家都笑了。

    “我也希望能够和团队一起向前,我是愿意撸起袖子肩并肩一起去干的,大家朝着一个目标往前走。”

    一个企业发展的岁月长河里,不同阶段的目标各不相同。接下凯德投资管理这个重担后,潘子翔也欣然接受了“老大”李志勤定下的目标——三年内将凯德集团在中国的资产管理规模(AUM)翻番。

    “这个目标很有挑战性,但也不是不可能。”

    能够看出来,潘子翔有压力,但总觉得那种压力不仅仅是工作带给他的,更多是一种对自身的高要求。也就是有了目标以后,就一定会朝着这个目标尽全力。

    今年6月,凯德宣布向中国平安人寿保险出售位于上海、北京、宁波、成都、杭州的6个来福士资产组合的部分股权。该资产组合总价值467亿元,一系列交易完成后,凯德在各项目中的持股比例将从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%变更为12.6%-30%。

    这个谈了一年多的交易完成后,凯德将继续负责六个项目的运营及资产管理。

    消息传出后,市场哗然。恰逢SOHO中国计划将资产折价出售予黑石,市场担忧是否凯德也不再看好中国核心城市资产?

    对此,潘子翔回应,也许市场上会有看不懂凯德的声音,但其实和平安人寿达成战略合作,符合凯德一贯的商业操作模式,释放成熟资产价值,将所得资金用于再投资,能够不断扩大管理资产规模,也更符合其“轻资产、资本高效企业”的定位。

    实际上,这也是凯德模式的再一次施展,即在发展基金储备开发项目,通过私募基金进行项目前期开发、收购以及培育,再通过物业成熟产生稳定的现金流,通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出,形成投融管退的完整价值闭环。

    前不久,凯德旗下又一座来福士——北外滩来福士开业,而这个项目,是潘子翔在2018年拿下的,摘牌价近128亿元,总投资额近200亿。该交易也在当时轰动一时。

    今年7月10日北外滩来福士正式开业,超高的热度、刷屏的打卡照和积极的市场反馈,交上了一份令人满意的答卷。

    谈及这一笔笔被市场热议的交易,作为其背后的操刀人,潘子翔显得尤为淡定。而他的这种笃定,既源于一个专业投资人对本地市场的深入洞察、敏锐的专业眼光和果断决策,又是他清晰的长期战略规划的行动结果。

    此外,他还主导了浦发大厦、位于上海闵行的数据中心园区、国正中心、国正中心二期、两江春城等一系列收购,同时适时释放成熟资产价值实现资产再循环。尽管市场纷扰、对行业未来的各种观点不绝于耳,潘子翔始终在丝毫不乱地优化着凯德的资产组合。

    于潘子翔而言,无需过多言语,行动是最有力的武器。看准目标,果断出击,剩下的,时间会给出答案。

    未来

    因为没有时间,加上疫情在海外仍肆虐,潘子翔和家人的见面机会不多。

    今年农历新年,他回新加坡呆了一个月,但考虑到来回隔离的工作效率,他决定疫情完全稳定前,一年回新加坡一次。

    “那个月我就和老婆孩子以及家人说,这个月拜拜以后,就明年才能见了。”潘子翔是一个聊起天来放松爱笑的人,而笑容也最易感染人的情绪,提起家人,他眸中笑意加深了几分。

    看得出来,潘子翔是一个好丈夫,也是一个好爸爸。只要有空,便和家人微信电话:“上个周末还问我儿子,你知道什么是NFT(Non-Fungible Token)吗?”

    这种非同质化代币不可拆分,从代码层面保证了每一枚都是独一无二。因此,NFT能够在区块链上以独特的方式表示实物资产及其所有权。

    “他说,老爸,不知道。我说你不要再井底蛙了。”他逐步引导孩子去接触科技、了解科技,因为他认为世界未来会被科技颠覆,必须有所认识。

    潘子翔是一名天生的投资人,条理清晰,将目光放得长远。

    他给孩子们布置了一个任务——去了解,然后告诉他NFT是什么概念?是什么玩法?为什么有如此大的潜能?背后的科技是什么?基础是什么?

    潘子翔儿女双全,女儿14岁,儿子稍大些,刚年满16。我们直言,让这个年纪的孩子理解区块链,有些强人所难。

    但我们也知道,他在逐步培养孩子对这个世界未来趋势的认知。正如凯德,已经为未来的时代转身。

    “凯德最早期做住宅,后来做商办,现在商办项目继续投,但我们也认为市场的需求已经慢慢转变成了新基建,所以会加大新基建项目的投入。”

    凯德将目光瞄准了新经济类别的资产投资,重点涵盖产业园区、数据中心和物流等。

    未来几年,凯德集团在中国该资产领域的规模将从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。

    “这次和平安人寿合作,回笼了一些可投资源,把商办比重降低了一些,投入到产业园区、数据中心、物流项目,但我们保留了管理权,AUM是在加大的。”

    潘子翔说,从投资角度,战略布局当然要考虑周期和时机,但更重要的是考虑当下市场的需求。

    “凯德为什么和腾飞合并?因为我们看到了在中国跟印度未来以产业为导向做片区开发的趋势。我们在中国的业务,商业比例可能降了,但是饼做大了,所以各板块其实都是在增长的。”

    凯德也算是数据中心的新手,但正在加速度布局。2018年和星桥腾飞合并后有了产业地产这方面的能力。潘子翔很高兴地分享,凯德刚在今年4月收购了一个位于上海闵行区的超大规模数据中心园区,这也是凯德在中国的首个数据中心项目。

    除了中国,凯德还在新加坡拥有4个数据中心,在欧洲拥有11个数据中心,是韩国两个数据中心开发项目的基金和资产管理者,还将开发并运营集团在印度的首个数据中心园区(一期)。

    他直言,数据中心让人又爱又恨:“数据中心肯定是需要的,中国的科技特别发达,人工智能、大数据非常需要数据中心,但由于其能耗较大,这是必须要去平衡的。凯德已经在积极探索数据中心的绿色解决方案。”2020年11月,凯德集团、新加坡能源集团和胜科工业签署合作协议,共同研究为数据中心提供综合绿色能源解决方案。

    同时他也庆幸,凯德的实力与资源能够令其在看好一个赛道时将规模做起来。

    来华多年的潘子翔,普通话已经说得很好,尽管他谦虚说只能“混口饭吃”。

    他告诉我们,凯德的未来,大家拭目以待。

    以下为观点地产新媒体对凯德集团(中国)投资与投资组合管理首席执行官潘子翔先生的采访实录:

    观点地产新媒体:现在很多传统房地产开发商都在叫日子不好过,您怎么看政府接连出台的政策?

    潘子翔:我觉得政府想得很透,不管是三条红线还是双集中供地,目的就是要把整体的情况稳定下来。

    个人认为,长效机制很重要,日本为什么会连续几十年年没有复苏,就是因为那时候让市场带动了一波猛涨。

    我个人的意见,中国管控得非常到位,这些都是在调整,每隔一两年有新的政策出来,最终还是回到那四个字——房住不炒。

    如果每个人有了房子之后,拿所有的钱去炒房的话,从国家的资源或者金融的资源来看,这个会不匹配地输入到房地产,怕的是潮退时突然问题全暴露出来。

    每隔一两年都有新的调整政策,这个是必须要的。开发商高利润、高增长的时代过去了,增量时代过去了,放不下的就会被淘汰。

    观点地产新媒体:凯德会收并购吗?

    潘子翔:我们一直在看,不会铺天盖地,数量不是很大,但每个项目都会在投前充分分析,要确保我们带来的价值是什么,可以体现的价值是什么。最重要的是,我们的管理能力能不能让我拿到一个合理的回报。

    为什么呢?我们不是拿公家的钱去投,永远是背后投资人的钱,这就决定了我们必须有高纪律的投资评估。

    不是公家的钱,投资人肯定要有一个合理的回报,要有高纪律的投前分析或者决策机制,所以我们不会胡乱拿项目。

    观点地产新媒体:为什么会和平安人寿达成合作?

    潘子翔:我们在转型。

    每个企业应该都会认同,转型或者转变是新常态,一个企业如果不一直跟着市场的情况或需求调整的话,终归会被颠覆的。

    之前大家都认为凯德是一个开发商,其实我们之前是一个有资管能力的开发商,未来将转变成一个有开发能力的资管方。

    凯德一开始就是私募、公募合作方式,形成了一个闭环,一直以来都是用第三方资源配置自己的资源,把资产管理规模做大。

    凯德CapitaLand,Land就是开发商,而Capital,是我们最快领略到,把金融市场或者资本市场的资源有效融入到房地产,这样的模式更可持续发展。

    观点地产新媒体:今年三月重组也是转型的考量?

    潘子翔:对,其实我们没有真正分开,是在架构上将开发业务剥离出来私有化,母公司退了后重新上市的是投资管理平台。

    这是轻资产、资本效率高的一种打法,也保留了一个凯德,One CapitaLand。成功转型后,我们既是一个可以拿第三方资源去做投资管理的公司,又有拿土地开发做长周期项目的特殊载体。

    我们可以有各种打法,一种是拿自己的资源,可以做周期比较长的建设项目,这些项目该卖的部分就卖,剩余自持,最后通过凯德投资管理平台这个兄弟单位,将这些资产有效地装到私募和公募的平台。

    我们变成了比较特殊的资管公司,一是有自己的可投资源,二是有一个兄弟单位一直在孵化未来项目。有两只手,左右手进行配合。

    新加坡母公司退的时候,6个上市公募平台保留了,完全属于投资管理平台,所以这个闭环还是在的。

    观点地产新媒体:还是凯德自身的闭环。

    潘子翔:这个闭环对我们来说很重要,凯德不是为了转型而抛弃开发项目,一些周期比较长的项目,上市公司很难体现价值。

    为什么呢?因为这些项目是要酝酿至少4、6、8、10年,价值才会上来。从上市公司的角度,可能会错过一些跨周期的长期投资。

    重组后,让我们有机会真正在中国发力,以前拿不到或者可以拿但是有点顾虑的,现在可以合理地去拿。

    正因如此,我们才有能力去孵化广州大坦沙、中新知识城这种长期项目,同时可以继续做投资管理。

    凯德退市之后重新上市的平台是一个轻资产平台,但是我们又没有丧失多年来累积的开发经验和资源,而是变成了一个组合体。

    观点地产新媒体:凯德顺应现在新经济的趋势,加大这方面的投资,商业管理这部分好像降了。

    潘子翔:从投资角度,战略布局当然要考虑周期和时机,但更重要的是考虑当下市场的需求。

    我们为什么和星桥腾飞合并?因为看到中国跟印度未来以产业为导向做片区开发的趋势很明显。

    商业的比例可能降了,但是饼做大了,整个资产规模做大了,每个板块都在增长。

    这次和平安人寿合作,保留管理权,但回笼了一些可投资源,把商办比重降一点,投入到产业园区、数据中心、物流项目,我们的AUM是在加大的。

    观点地产新媒体:最近也在上海拿了一个数据中心。

    潘子翔:数据中心是一个让人又爱又恨的东西。

    数据中心肯定是需要的,中国的科技特别发达,人工智能、大数据非常需要数据中心,但数据中心能耗较大,是要去平衡的。

    未来这是一个方向,5G和科技是一个趋势,我们看准这个趋势后,就把可投资源转向新基建,其中一个赛道就是数据中心。

    我们今年4月在上海闵行拿了在中国的首个数据中心项目。此外,集团在欧洲有11个数据中心、在新加坡有4个数据中心、是韩国两个数据中心开发项目的基金和资产管理者,还将开发并运营集团在印度的首个数据中心园区(一期)。

    凯德一旦认定一个赛道,动作会很快。我们庆幸自己是有资源的公司,所以只要认定一个方向,就会很积极把基础规模做起来。

    因为只拿一两个项目是没有规模效应,从投资回报角度看是有一定难度的,一旦要做,就要把量做起来。

    观点地产新媒体:凯德一直跟着时代走。

    潘子翔:因为凯德打开了资本市场,资本来源是多元化的,所以我们的架构应对市场的需求而调整。

    我们不可能产出一些市场不需要的产品和服务,目标永远是客户为主,了解客户并提供最优质的服务给他们。

    为什么我们一直在调整自己?产品不能胡乱做,要看市场,我们可以调整自己的组织,产出一个最高效的架构。

    为什么当初和星桥腾飞合并?是因为合并之后产业类别变丰富了。现在为什么重组?不是因为两年前合并是错误的,而是拆开之后我们的打法不一样,既可以拉三方资源,又可以通过股东的钱做周期比较长、需要孵化的项目。

    回到最重要的一点,重组是为了可以加大投入。

    我们现在有“左右手”,左手就是投资管理,募集境外的私募基金,也募集境内的私募基金,规模可以做得非常大。

    右手是私有化的地产开发业务,如果有好项目,集团直接可以拨资源。

    同时,我们最重要的一个优势,是“一个凯德”,投资管理和地产开发两个业务平台的有机共生体系。

    观点地产新媒体:凯德危机感非常强。

    潘子翔:因为世界在变,如果我们不转型,真的会被颠覆。

    科技公司已经颠覆了很多传统的企业,读MBA的时候,每次都是同样的柯达故事,反复在念。但是这几年,我们看到每一个业态都被颠覆了。

    做百年老店,要有财务能力,要有管理能力,要有抗风险能力,也要有可持续发展的思维才能做到。

    观点地产新媒体:物流对标的话,会跟普洛斯有比较大的竞争?

    潘子翔:这个赛道如果我们进去的话,第一个目标就是要有一个基本的规模,没有规模就没有生存的能力。从经济学角度、从投资逻辑角度,我们会先设一个目标,进来后要达到这个体量。

    进去这个赛道的时候,他们做得好的地方我们不能不去对标,因为他们是NO.1,他们是一号球员。

    我们更会考虑物流板块的未来,看的是科技角度跟需求角度。从科技角度,肯定会看人工智能,必须要考虑未来的打法。

    我们来到这个赛道,不会做传统的物流投资者,肯定会有一种新的思路。

    观点地产新媒体:内地现在发了9只公募REITs,凯德是不是也有考虑?

    潘子翔:我们一直在关注,也希望可以是参与到C-REITs。

    这是大趋势,商业地产的量很大,很多开发商现在面临的问题是项目该散售的散售掉了,剩下自持物业不可能留在那边不管。

    如果市场流动性不强,管理又不是特别到位的话,就变成了一个浪费的资源,这个趋势是一定会发生的。

    观点地产新媒体:我们今天也重新认识了凯德。

    潘子翔:凯德一直就是业内一个成员,我们不是单打独斗。

    既是开发商,又是资管方,又是基金管理人,我们的竞争对手很多,都是,又都不是。

    观点地产新媒体:您是怎样的管理风格?

    潘子翔:我很喜欢“撸起袖子加油干”这句话。我也希望以此激励团队放手拼搏。我经常说,每个人都有自己的岗位,只要把自己岗位工作做好,公司就会很好。

    我可能比较多做思想工作,做策划工作,做更多投资工作,但不代表我做的工作重要于另外一个同事,因为每个人都有自己的岗位。

    我给到团队的是:撸起袖子肩并肩一起干,我们每个人把自己的工作做好,大家往同一个目标前行。

    不管是2012年常驻成都,或者是2003年开始在中国做项目。一直以来,跟我合作的人都会感觉到我的风格。

    撰文:陈玲    

    审校:钟凯



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