观点与陈启宗面对面:恒隆60年与中国故事 | 领袖访谈

观点地产网

2021-08-01 23:06

  • 香港房地产商属于过去,大陆房地产商属于未来,但历史是一个又一个的轮回。

    编者按:一个博鳌,一个行业。

    走过逾二十载光阴,博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

    来到2021年,在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下,中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代,都与过往二十年大有不同。

    作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业,在大时代浪潮席卷而来之际,中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?

    值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节,观点地产新媒体一如往昔,遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人,讲述他们的故事与广阔视野。

    观点地产网 陈启宗今年72岁,对大多数人而言这属于退休的年龄,但他仍未能忘情于世事。

    自2007年起,我们便开始与陈启宗先生维持了十多年的联系,这些年我们见证过他多重身份的转换:房地产商人、社会名流、慈善家、博学的有识之士、一位睿智的受访者,以及最为人熟知的:他是一名犀利的批评家。

    沉默寡言从不是陈启宗的风格,人们乐于为他贴上敢言的标签,“拥抱熊市”、“拿了地王的都是傻瓜”等金句均出自他之口。同时,陈启宗每年留下的四篇《致股东函》,数万字长文针砭时弊,个人的思想和感慨总是很自然地在笔下流露。

    陈启宗游走在中国内地、香港以及美国的政商学三界,他身兼多个国际智库和大学的理事会或顾问委员会成员,过去亦曾担任一国两制研究中心执行委员会主席,中国发展研究基金会理事会副会长及顾问等职。

    此前面对香港时局,陈启宗自2019年下半年起,就以香港明天好基金执委会主席等身份参与媒体访问,呼吁社会保持克制并提出见解。

    2021年,我们正在见证一段重大转折时期的历史。除疫情的冲击外,货币超发引发的通胀波及全球主要经济体,中美博弈悬而未决,在美国新总统拜登上任后还有越演越烈的趋势……身处旋涡之中,人们关心应对之策。

    临近6月,我们又一次来到陈启宗先生位于香港中环恒隆集团总部的办公室,寻找答案。

    不稳定的世界

    人们将2021年定义为“后疫情时代”,是希望扭转颓势重新出发,但至少对中国房地产开发商来说,却不是那么一回事。

    从1998年房改,2003年确立房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业地位,直至如今中国房地产市场似乎已经到达极限。以2008年的四万亿刺激为起点,财政扩张带来大规模放水,房企们通过杠杆换取高速发展,直至债务有失控之虞。

    在去杠杆大背景之下,2017年10月举办的十九大提出坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,房地产市场开始转向,针对土地、贷款、房价等方面的调控政策陆续实施。

    而2020年初突如其来的疫情使风险程度急速增长,而“三道红线”、“贷款集中度管理”、“土地出让双集中”等更具针对性的监管制度一一出台。

    最新的情况是,为抵御疫情对经济的冲击,发达国家的货币政策自2020年起达到了前所未有的宽松程度。这一轮为短期稳定市场的刺激策略,伴随而来的是巨量货币超发和通胀压力。全球大宗商品价格持续上涨,来自行业上游的压力,最终影响到开发商本身。

    在陈启宗看来,中国房地产市场的钟摆早就摆到了有利于商业地产的一边。换句话说,即是时候认识到要慢下来。2018博鳌房地产论坛上,他就已提出,随着行业头部企业的市占率不断提高,行业在量和速度方面的较量将成为过去。

    当时,他的演讲题目是“反思地产,轻松赚钱时代的终结”,他警告内地同行们要及时改变心态,情况已是迫在眉睫。

    陈启宗曾指出,香港房地产商属于过去,大陆房地产商属于未来,但历史是一个又一个的轮回。他总是强调温故知新:“中国内地企业家有一个吃亏的地方,就是中国改革开放仅40年而已……时间还不够长。”

    “真正的开放,大规模的私营企业进入市场竞争也不过二三十年,所以他们缺乏历史观。”而香港是一个发展多年且游戏规则成熟的市场。

    内地房企对规模和速度的执著,香港开发商也同样经历过。

    “以往过去的四五十年里,香港也有不少‘疯子’。有本地的‘疯子’,还有外边来的‘疯子’,有日本来的,有东南亚来的,还有澳大利亚来的。”

    但这些疯子基本没有能存活下来的,“绝大部分破产了,有一部分进了监牢。”陈启宗相信,市场经济从来是优胜劣汰的世界,所以他曾对2016-2017年进军香港的内地房企发出警告,认为他们是“飞蛾扑火”。

    谨慎总没有错,坚定一个对的行业做下去。因此他亦曾对内地房地产商近年喜爱炒作的“去地产化”颇有微词。

    稳健的恒隆

    陈启宗是一个谨慎的人,他当然听到过别人的批评。

    恒隆集团是进入中国内地市场的大型港资开发商中,唯一一间未有涉及住宅业务的企业。有人批评恒隆错失了发展的黄金时期。

    但陈启宗无意于接受那些在他看来不中肯的评价,这种谨慎并非完全来自家族遗传,而更多源自于经验教训。

    恒隆集团由陈启宗父辈陈曾熙先生于1960年9月在香港创立,整个60年代发展迅速,迅速成为当地最大型的地产发展商之一。当恒隆在1972年上市时,市值亦是同行中最高的。

    “早期获利使我们变得保守”,陈启宗曾撰文回忆,当时香港住宅市场发展蓬勃,但恒隆却急于购入商业地产项目作长期持有,没有扩展住宅业务规模。当该公司最终在1980年代选择跟进,则被认为是1982年香港房地产崩盘之前最为冒进的房地产企业。

    一连串错误的决策令当时的恒隆陷入旋涡之中,因此自1991年接手经营以来,陈启宗从未忘记安不忘危的经营哲学。

    “一定要吃时代的红利。”这个智慧长者表示,做生意最重要的是选定在哪个国家、哪个经济体做,第二就是选对进入的行业。

    出售完绝大部分住宅项目之后,恒隆集团以商业地产开发运营为主业,并在中国内地和香港取得巨大的成功。

    恒隆集团以稳健闻名,只买价格合适的土地。因此陈启宗说,他是最喜欢熊市的一个人。他一向强调要善于观察房地产周期性,认为“你要能够保存自己的实力,在大市场下滑的期间不要死掉。”

    从2011年夏天到2017年末的6年多时间里面,内地零售消费市场处于颓势。恒隆的经营策略是保存实力,趁机在武汉和杭州等地吸纳土储。如今,五星级商场武汉恒隆广场在今年3月末开业。

    这种谨慎同样体现在恒隆集团高级管理层的稳定性上,在恒隆60余年的历史中,总共只有五位行政总裁的出现。目前,最新一任行政总裁卢韦柏,与陈启宗长子陈文博(作为恒隆集团和恒隆地产副董事长),一起组成集团中坚管理层力量。

    陈启宗曾提到,年轻人要用乌龟的心态去做兔子的事业,他对陈文博的培养亦是如此。据了解,陈文博求学于美国,大学毕业后在北京进修,随后辗转在纽约、上海,曾为毕马威会计师事务所、汇丰银行效力,直至2010年回到香港加入恒隆集团。

    “这两个行业(指毕马威与汇丰)均为身怀抱负的新晋行政人员,能提供实实在在的业务培训。”陈启宗曾如此评价儿子早年的工作。

    他向来排斥投机和高风险商业行为,总是劝勉别人要脚踏实地,拥抱务实精神。所以恒隆坚持一步一个脚印拓展城市布局,持续进行项目翻新及资产提升,依靠长期的经常性收益巩固资产负债表,并静候发力时机。

    回顾过去,陈启宗认为恒隆集团发迹于戏剧化的年代。“过往的60年是戏剧化的60年。”他认为这60余年内全世界相对比较平安,中国特殊的历史造就了香港,创造了一个独特的机会。

    “我们选择在香港并进到一个最好的行业。”恒隆创立于香港,进入了房地产行业是如此幸运,随后又成功抓住改革开发的浪潮,于1992年进军内地:“哪里有一个国家在那么短的时间从极度贫穷的环境里走出来,又走到相当成功的境地?”

    但过去的成功是特定历史的产物,那60年戏剧性的故事难以复制,未来机遇在哪?“从前懂得生意之道就可以了,现在要懂得看清大势。”

    在陈启宗看来,未来很长一段时间机遇还是在中国内地:“在不稳定的环境里,中国其实可能是相对安宁的避风港。”

    对疫情的得力控制,造就中国在艰难时世的繁荣与稳定,消费的回流令专注于奢侈品市场的恒隆集团受益匪浅。

    陈启宗认为,中国内地是一个相对平稳而且增长是相对高的市场,而“平稳又相对增长率高,基本上就是好市场。”

    以下为观点地产新媒体对恒隆集团有限公司、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生的采访实录节选:

    观点地产新媒体:怎么看待从去年开始的新冠疫情?

    陈启宗:中国控制疫情是很成功的,这里有两点,第一、老百姓的生命。第二、经济。

    因为保住了老百姓的生命,疫情很快受到控制,所以经济就复苏。其实中国内地真正受疫情影响的时间,大概只有两个月而已。

    也就是说,国家对老百姓的生命是重视的。中国人还是比较理性的,中国人民的承诺承担相当强。疫情受控制,所以经济就很快复苏。像我们这些做生意的人,因为经济复苏不仅没有受疫情的影响,而且有很好的增长。

    从大局来看,老百姓失业率不会升了,所以生活就好过,中国能做的在全世界任何地方恐怕都做不到。

    观点地产新媒体:通关旅游年有希望吗?

    陈启宗:我个人认为,(全球的旅游)今年不要想了,我认为是不容易的,香港跟内地希望能够通关。

    我想回内地,我儿子(陈文博)在最近花了4个月看我们内地的员工,我们的物业。发回来的照片都好高兴,我也想去,去不了。

    观点地产新媒体:最近大家觉得国际形势波动,有一部分制造业回流中国,大宗资产涨的很厉害,房地产的利润也被压缩得很厉害。

    陈启宗:一定是,但这不是我担心范围之内的事,我不大做住宅,两三年买一块地就很高兴了。

    观点地产新媒体:您怎么看目前内地得房地产市场出现了一批卖项目、卖公司、卖股权或者爆雷的情况?

    陈启宗:你记不记得我在博鳌房地产论坛讲过这个事?以往中国政府不让很多房地产商破产,我说内地不让房地产商破产是有独特的原因,但是总有一天,政府是应该允许破产的。

    观点地产新媒体:特定时期吗?

    陈启宗:对,那是很多年前。现在就很多破产了,而且是在可控范围之内的,破就破。

    我当年在论坛上说的,房地产公司破产了,是最不影响社会的,因为土地还在。土地还在,不过是拥有权换了。这一家破产了,另一家接去了,土地还在,房子还在,员工也不需要辞退。这是第一个问题。

    第二个问题就是银行,银行愿意借那么多给房企,那是银行要负责任的,你亏本是你的事。从社会角度来看,最重要的就是失业问题,所以房地产公司破产是最不影响失业的,银行坏账只要不是大规模的,小公司破产大公司拿去就是了。

    当年我提过的,就是慢慢会强者越强,市场经济总是这样子。在一个时段之内,可能在20、30年之内,某个行业强者恒强,吞了很多小公司。但是二三十年之后,社会上无论是政府行为还是市场行为,也会把这些公司慢慢的消化掉。

    房地产是一个非常高风险的行业,甚至到时候有些大公司破产也说不定,那又怎么样?只要失业率不要上升的太厉害,不是大规模地大公司都破产。

    某一家破产又怎么样?银行是挡得住的,最后也不至于成为社会的难处,那就没问题了。

    观点地产新媒体:强者恒强(行业集中度提高)是好事还是坏事?

    陈启宗:短时期是好事,长远不是好事。短期为什么是好事呢?有些大企业在某些区域根本不赚钱,要追销售冲规模,只要不亏大本就行了。意思就是照成本价卖给老百姓,把市场占有了,而老百姓就赚了。

    当然,除了这个还有一部分是土地价格,土地价格是给政府赚去了。政府赚去了也不是大问题,政府是为人民服务的,这个循环也不是坏事。

    强者恒强,如果某家房企形成垄断的话,当然是不好的,质量一定会下来。但是我看这个也不容易做到,房地产是不太可能垄断的。

    中国的企业家有一个吃亏的地方,就是中国改革开放只有40年而已。真正的开放,大规模的私营企业发展也不过是二三十年,所以他们没有一个历史观。

    要是经历得多,自然会有敏感度,有些是一两百年前别人犯过的错。每一次他们那样做都是同样的结果,需要很聪明才能够预估今天做同样事会有什么结果吗?

    观点地产新媒体:现在这波小房企破产潮,您觉得只是刚开始?

    陈启宗:当然这个循环过了以后,有一段平安时期,但是房地产浪潮总是一浪又一浪,下一浪是谁破产呢?这波是小公司破产,还没有大公司。

    观点地产新媒体:您怎么看内地的市场?

    陈启宗:内地的市场,我认识的不够深,所以不敢说。

    观点地产新媒体:香港市场呢,您觉得湾区能够真正实现融入吗?

    陈启宗:我想大趋势是会发生的,有多快我不敢说。

    我说香港人不应该以香港做本位,香港那么小一个地方,为什么要以香港做本位呢?从前香港记者问问题永远是问香港怎么样,香港怎么样,香港要怎么样。

    香港是中国的一部分,为什么不放眼神州,把整个中国内地的市场看为你的市场?你以香港为本位,只能在香港750万人当中赚钱。

    当然我不否认香港是赚钱的地方,单价高,但我不是说房地产领域,是所有香港人。回归的意义是什么?从某个层面来说,回归的意义就是整个国家是你的,整个市场是你的。

    为什么要把自己卡在一个小城市里?把自己的视野也好,机遇也好,都挤在一个小地方里。我不是说要放弃香港市场,有机会赚钱为什么不赚呢?我这几年在香港买了一些地,所以不是说放弃香港市场,也不需要,但是为什么不放眼全国?

    30年前、40年前我曾经说为什么不放眼世界,但是现在世界不那么好玩了,因为西方人士冲动起来。除了特定的一些领域之外,就比较困难了,不像40年前,30年前。

    现在中国大发展,用一个极端的例子就是,以往这15个月,要是在中国内地没有生意就很吃亏,因为全世界都不行,只有中国行。

    当然有可能有一天掉过来,中国市场不行,世界市场行,那是没办法的。只能够保存自己的实力,在中国大市场下滑的期间,不要死掉。我举个例子,从2011年夏天到2017年末,6年多时间,内地消费市场非常不好,奢侈品更不好,我们只能够保存实力,有机会就去买土地,武汉就是这样买过来的。

    所以,我认为中国是一个相对平稳的市场,而且增长是相对高的一个地方。平稳而且相对增长率高,基本上就是好市场。

    观点地产新媒体:去年奢侈品市场的反弹,恒隆受益匪浅。这个趋势会持续吗?

    陈启宗:去年公司那么好的增长率是很难的,有特定的情况,好几个原因促成的。

    但是长远能否保持相当不错的增长率?我认为是可以的,10%增长率未来这10年可以吗?我想应该可以,不要说像去年是50%-60%这样涨,那是不可能永远如此的。

    奢侈品的市场很小,也不是每个人都能够做,所以一般去做商业的基本上就是二星、三星、四星级的,比较大众。

    大众化的,全国的机遇也大得不得了。总而言之,内地很多大城市根本没有好的商场,所以机遇还是很多的。

    观点地产新媒体:您如何对过去的60周年做总结,包括未来60年恒隆的方向?

    陈启宗:以往这60年是一个非常特别的年代,比如这60年是全世界相对比较平安、和平的年代,为什么呢?因为有了核武器,大家都不敢打。地域性的战争还有,大的战争就不敢打了,所以是相对平安的一个年代。

    第二,恒隆的发展也是极具戏剧性,绝对是戏剧性。我们小公司60年开始创办,那是什么年代?所以我们头20年是极其戏剧性的,因为内地的情况给了香港一个独特的机会,而且是房地产一枝独秀,或者一枝独秀讲的过头一点,但是也不会太过头。

    后面那20年也是戏剧性的不得了,中国火凤凰般涅槃重生。哪里有一个国家能在那么短时间从一个极度贫穷环境里走出来,走到相当成功?小国家这样的例子大概有一点,像中国那么大的国家哪里有这样的事。

    1978年11月中国改革开放到1997年香港回归差不多20年,又给香港房地产带来了极大机遇。所以60年就这样过去了,那60年是戏剧性的不得了的年代。

    我们的幸运就是我父亲进这行(房地产)进对了,那与我无关,那是幸运。做商人,第一最重要选择的在哪个国家,哪个经济体做生意;第二就是选择进入的行业。

    一定要吃时代的红利,所以我们比较幸运,我们选择在香港,进到一个最好的行业,以往60年完全是幸运之神的照顾。

    总而言之,外部环境加上先父的努力和能力,换来恒隆的成功,可以复制吗?外面的环境复制得了吗?不可能复制,我刚才说了,那60年戏剧性的事,复制不了的话,机遇在哪儿呢?

    未来这20年希望不要那么戏剧性了,从前做生意懂得生意之道就行,现在还要懂看清大势。

    总而言之,从地缘政治来看,未来20年,我想中国可能是相对最平稳、增长比较快的一个地方,所以我想机遇还是在中国内地。

    撰文:刘子栋,黄子慢    

    审校:徐耀辉



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