5月联合办公发展报告·观点月度指数

观点指数 1-5月，全国办公楼竣工面积947万平方米，同比增长7%，办公楼销售额1485亿元，同比增长24.9%，新增的办公楼供给为联办市场注入了活力。

企业层面，优客工场、Distrii办伴、创富港、BEEPLUS、氪空间、OFFICEZIP等企业均有新增签约项目。

2021年一季度财报显示，优客工场期内净收入2.404亿元，同比增长17.5%，轻资产收入同比增长250.6%，轻资产毛利同比增长148%，公司加速转型轻资产模式。

同样，BEEPLUS以大中企业定制和空间运营管理作为战略发展方向，坚定走轻资产化路线，截至2021年4月底，100%轻资产运营模式的项目占比达到92%。

但对于联办企业而言，无论是发展轻资产品牌输出，还是与大中企业合作发展定制服务，在行业内中能够稳定持续发展的核心要素，依旧是企业本身强大的运营管理能力。

头部企业动作频繁，数字化办公成发展趋势

5月，联办市场活跃，优客工场、Distrii办伴、创富港、梦想加、BEEPLUS等企业均有新增签约或开业项目。

来源：公开资料，观点指数整理

月内，优客工场规模扩张迅猛，新增签约7个运营托管项目。多家企业新增项目均倾向于管理输出模式，且更多资源合作机会向头部企业靠拢。

随着联办企业由以资产资产收益为主的重资产模式逐步向非租收入为主的轻资产模式转型，如何深挖盈利模式，成为考究企业运营管理服务能力的关键。

在智能化方面，优客工场提供的内部资产管理全流程系统、WeWork提供一站式的IT服务等，都是办公空间智能化的体现。

其中，专注科技办公的服务品牌梦想加自己研发了一套针对办公的智能管理体系，涉及通行管理、会议管理、人员管理、能源管理、空间分析等等，可用于单独出售。

在碳中和背景下，加之联办行业客户群体多为新兴、互联网等高新技术型企业，智能化、科技化办公需求强烈，数字化办公不再是大势所驱，更多的还在于服务客户的需求。

联办行业不再仅仅是提供办公空间，更多是利用数字化为创业者赋能。

轻资产模式受多家企业青睐                                                                                                           

近日，优客工场发布了2021年第一季度财报，期内净收入2.404亿元，同比增长17.5%，轻资产收入同比增长250.6%，轻资产毛利同比增长148%。

数据来源：优客工场公告，观点指数整理

观察一季度财报，优客工场调整后净亏损4670万元，而在2020年年报中，得益于轻资产模式，优客工场实现首季度盈利，完成6280万元的盈利。从盈利情况来看，当前联办行业仍然处于试错阶段，所有企业都在摸索，探寻运营方向。

其中，一季度，工作区会员服务收入8966.7万元，同比下降30.8%。主要是由于关闭了一些运营过程中无盈利的办公空间。另外，为转型轻资产模式，公司缩减了自营协同的办公空间服务。

近些年，优客工场陆续将位于北京、深圳、苏州、南京等地的子公司转到旗下轻资产运营管理公司—大然凌一旗下。

不同于上年受疫情冲击导致营销和品牌服务收入减少，2021年一季度优客工场录得收入1.126亿元，同比增长30.8%，已恢复至疫情前的水平。另外，由于室内设计和建筑服务收入增加，一季度优客工场其他服务收入3807.2万元，同比增长109.9%。

数据来源：优客工场公告，观点指数整理

财报显示，优客工场轻资产业务布局于48个城市，签约122个办公空间，分别同比增长78%和144%。此外，轻资产模式下，管理面积约为36.5万平方米，占比56.15%，同比增长107%。一季度，轻资产模式收入1040万元，同比增长250.6%，毛利则增长了148%。

观察优客工场近期新增的签约办公场所可发现，轻资产模式成为首选，签约合同办公空间数连续三个季度实现三位数同比增长，轻资产模式发展持续获得动力。

致力于轻资产的还有BEEPLUS，最近公布的数据显示，截至2021年4月末，BEEPLUS累计服务项目38个，其中轻资产输出模式项目35个，100%轻资产运营模式的项目占比达92%。

BEEPLUS预计，2021年末累计服务项目数量较2020年实现超100%增长。

从规模上看，优客工场和BEEPLUS两家企业有着不小差距。截至2021年一季度，优客工场管理面积约为65万平方米，BEEPLUS管理空间面积约为20万平方米。

数据来源：BEEPLUS官微，观点指数整理

从客户群体层面，BEEPLUS企业服务客户群体多数为战略型新兴企业，灵活性高。此外，BEEPLUS以大中企业定制和空间运营管理作为战略发展方向，推进运营业务的优化与改革。以轻资产输出赋能业务，创造稳定的营收渠道。

提及轻资产模式，当前头部企业中已成立轻资产品牌或公司还有氪空间。

Kreator Space是氪空间的轻资产模式品牌，先后签约了中信泰富广场、浦江科技广场、北京大族广场、上海宝溢丰大厦等项目签署战略合作协议。

以中信泰富广场项目为例，从业主端看，Kreator Space与业主通过合作分成获得项目的经营权，减少租金成本，并通过装配式装修减少装修成本。

从产品上面看，该项目与固化的共享办公空间差异在于保证每一家企业办公的独立和私密性,即“独门独户”，打造共享功能层，满足更大规模的企业的需求。