海航投资答复问询函:多个项目停运、停工系流动性危机

观点地产网

2021-01-07 22:00

  • 多处资产被抵押、查封或冻结的主要原因系海航集团流动性危机,担保履约意愿和能力正常等。

    观点地产网 1月7日晚间,海航投资集团股份有限公司对深圳证券交易所关注函进行了回复。

    观点地产新媒体了解到,问询函第一问,海南康乐园海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、苏州饭店的部分土地及房产被抵押、查封或冻结,杭州华庭云栖度假酒店被抵押,现阶段处于暂停运营状态,昆明皇冠假日酒店、苏州饭店均处于停工尚未开业状态。

    其一,关于上述资产被抵押、查封或冻结的主要原因,涉及借款的具体对象、借款金额、借款期限,交易对方是否具备解除抵押、冻结或查封的能力等问题,海航投资称,在法院执行过程中是允许被执行企业在正常的生产范围内使用的查封资产,海航投资作为经营租赁方,抵押、查封并不影响后续的养老改造和经营。

    同时,海航投资作为租赁经营方,租赁标的酒店的抵押情况和经营状态和停工与否与后续的经营不产生直接联系,有信心将标的改造为优秀的养老机构。交易对方作为出租人和资产持有人,仍然持有并管理相关资产,上述查封属于资产保全性质的查封,不属于司法查封性质的查封,并不影响相关资产的经营,同时出租人具有出租该资产的权力。交易对方也在与债权人积极沟通,正在推进解除抵押、冻结相关事宜。

    另外,就资产瑕疵给海航投资可能带来的风险,公司在租赁合同中进行了约定,以保障上市公司和中小股东合法权益:租赁合同中明确约定了上市公司对租赁标的优先购买权;在优先购买权的基础上,通过租赁合同约定了明确的违约条款,如确因出租方原因,未能及时恢复运营,我方将根据租赁合同中关于出租方违约责任的约定,积极维护上市公司和中小股东合法权益;以及本次交易中,为保证相关标的正常履行租赁约定,海航酒店控股集团有限公司作为保证人,自愿为出租人在《租赁合同》项下的全部支付义务提供连带责任保证担保。

    其二,关于部分酒店处于暂停运营或停工状态的具体情况和原因,恢复运营或开业尚需满足的条件和预计时间,海航投资答复称,本次拟租赁的标的在我方租赁后将推进装修改造并转型为养老机构,租赁的标的酒店停业是装修改造的必要前置条件,目前的装修进度有利于我方作为后续经营方推进装修改造,待我司完成正式租赁后,我司将积极推进装修改造并尽快将所租赁项目投入运营。

    现阶段项目停工等状态为苏州饭店项目于2018年3月底停工。项目主体结构验收完成,精装修未开始。原因是,项目基于海航集团流动性危机化解工作的推进而停工至今。

    杭州云栖酒店为2016年11月项目拟推进改造重建方案暂停运营,改造优先施工园林绿化,1、2、6、7、8、9号楼内部拆除(现框架楼)工作,主楼及3、4、5号楼保持原状。原因是,原计划进行酒店升级改造,之后因集团整体流动性危机化解工作开展而停工。

    昆明皇冠假日2018年12月起停工。主体酒店结构封顶,二次砌体结构完成90%;精装修完成样板间施工。原因是,基于海航集团流动性危机化解工作统筹安排,暂停施工。

    其三,关于海南康乐园海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、苏州饭店、杭州华庭云栖度假酒店是否存在其他为关联方提供担保以及与关联方资金往来等情况。海航投资答复称,除我方已经说明并披露的提供担保、抵押情况外,相关标的不存在其他为关联方提供大额担保的情况。同时出租方公司与关联方只存在正常的经营性往来。

    问询函第二问,公告显示,海南兴隆温泉2020年前三季度营业收入396.16万元,净利润-1,232.61万元。杭州华庭云栖2020年前三季度营业收入66.7万元,净利润225.85万元。昆明扬子江置业和苏州饭店2020年前三季度营业收入均为0。评估报告显示,预计上述项目2020年度租金为5,521.68万元,并将按照每五年5%增长。

    其一,补充披露得出评估结论的主要过程,关键参数假设及其判断依据,并报备评估明细表。海航投资答复称,得出本次评估结论的主要过程包括评估师风险评价、承接项目、签订合同、实地勘察、市场租金价格调查、案例选取、评估测算、报告撰写、内部三级审核、与客户沟通、外部审核,认为纳入评估范围的房屋建筑物,可以按照所在区域的市场租金价格按现状对外出租,从而实现其市场租金价值,因此确定采用市场法计算委估房产于评估基准日的租金市场价格。

    计算公式为:待估房地产租金=参照物交易租金×正常出租情况/参照物出租情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值。

    其二,截至10月31日,海南康乐园海航度假酒店、昆明皇冠假日酒店、苏州饭店、杭州华庭云栖度假酒店含税年租金市场价值分别为623.70万元、728.02万元、1,498.02万元、2,671.94万元,共计5,521.68万元。请说明本次评估是否考虑相关资产的抵押、冻结或查封事项和部分酒店处于暂停运营或停工状态等情况对估值的影响及其依据,并结合相关酒店前三季度和截至目前经营状况等,进一步分析本次评估值的合理性。

    对此,海航投资答复称,昆明皇冠假日酒店座落于昆明市环城西路与西坝路交叉口,目前尚未建设完毕,在建工程成于2018年12月,主楼共计37层,框架结构,主楼、副楼、裙房主体结构已封顶,二次砌体结构和地下室腻子施工完成90%,主楼建筑面积39,109.32平方米,土地面积10,971.10平方米,已经取得土地使用权证,证载权利人为昆明扬子江置业有限公司,土地使用年限为40年,土地用途为商务金融用地,使用年限为2011年至2051年。该酒店现阶段处于暂停运营状态。

    康乐园酒店位于海南省著名的万宁兴隆温泉度假区,2000年8月被国家旅游局正式评为五星级度假酒店,康乐园酒店一期至三期共计19栋建筑,拥有436间客房,土地面积12.83万平方米,建筑面积3.88万平方米。该酒店现阶段处于在运营状态。

    杭州云栖酒店位于浙江杭州市西湖区梅灵南路1号,共计10栋建筑,土地面积9.69万平方米,建筑面积4.58万平方米;共计230间客房,会议厅8个,中西餐厅2个,会所包厢11个。该酒店现阶段处于暂停运营状态。

    苏州饭店位于苏州市十全街345号,共计5栋建筑,土地面积4.4万平方米,房屋建筑面积6.62万平方米。目前建设完成主体框架结构,截止现场勘查日2020年11月13日处于停工状态。

    其三,说明在交易标的经营不佳、相关资产存在明显瑕疵等情况下,仍与关联方签署长期租赁合同的主要考虑,是否存在向关联方输送利益的情形,是否有利于维护上市公司和中小股东的合法权益。

    对此,海航投资答复称,公司与关联方签署长期租赁合同的主要考虑基于医养行业前景、海航投资医养优势及优质物业资产的租赁机会等。其中,养正投资是海航投资于2013年搭建的医养投资和运营平台,于2016年第一家养老院开业。

    问询函第三问中,本次交易中,海航酒店控股集团有限公司作为保证人,自愿为出租人在《租赁合同》项下的全部支付义务提供连带责任保证担保。酒店控股集团2019年度实现营业收入12亿元,亏损10亿元。请结合保证人的经营业绩、现金流情况和资产实力等,说明其是否具备充分的履约能力和履约意愿。

    海航投资披露资料显示,海航酒店控股集团成立于2003年10月21日,注册资本103.77亿元。2019年经审计资产总额为282.16亿元,负债总额为182.56亿元,所有者权益总计为99.59亿元,其中归母所有者权益为62.06亿元。实现主营业务收入11.99亿元,净利润为-10.45亿元,其中归母净利润为-8.78亿元。

    根据海航酒店控股集团的资产状况及出租人出现违约后的解决方案,担保人均有充分的履约能力。同时,养老项目运营后,根据项目规划,将为业主方带来较好的租金效益及潜在的未来物业增值机会,业主方存在较强的履约意愿。并且,在首批试点改造项目经营成熟后,可复制项目合作经验,逐步扩大合作规模,有利于对方的业务发展。

    问询函第四问中,请结合本次协议的具体安排等,说明相关交易的会计处理过程,并预计对你公司未来年度损益的影响。

    海航投资答复称,根据《关于全资子公司签订养老租赁合同暨关联交易的公告》,此次拟签订的租赁合同整体租赁期限为15年,年租金5,508万元,总计82,620万元。租金以年度支付。根据租赁协议约定,2020年需一次性支付4家酒店租赁保证金合计5,508万元,装修保证金合计2,100万元。

    问询函第五问中,海航投资2020年12月披露《关于签订日常经营重大合同的公告》,百年人寿拟收购你公司全资子公司天津亿城山水持有的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位,交易对价12.73亿元,占公司最近一期经审计营业收入的596.18%。

    同时,公司2017年1月披露的《关于百年人寿保险股份有限公司增资公司全资子公司天津亿城山水房地产开发有限公司的公告》显示,百年人寿拟对亿城山水增资11.5亿元,增资后百年人寿持有亿城山水48.94%的股权,你公司持有亿城山水51.06%的股权。百年人寿投资期限为5年,其每年度收取固定投资收益,收益率为6.95%。投资到期后,你公司将无条件回购百年人寿持有的亿城山水全部股权,亿城山水同意为你公司履行回购等相关义务提供资产抵押担保,抵押物为亿城山水的项目写字楼、商业地产等。

    其一,亿城山水为你公司全资子公司,除13套酒店式公寓及1,149个车位外,其余各类物业前期均已抵押给百年人寿。请说明亿城山水将相关物业资产抵押给百年人寿的具体原因和用途,前期百年人寿增资事项的进展情况,亿城山水目前股权结构是否与前期公告存在不一致的情形,你公司是否及时履行披露义务。

    对此,海航投资答复称,目前天津亿城山水的股权结构与前期公告一致,百年人寿持有天津亿城山水48.94%股权,公司持有天津亿城山水51.06%股权。

    公司于2020年12月5日披露的《关于签订日常经营重大合同的公告》中关于天津亿城山水为公司全资子公司的表述“海航投资集团股份有限公司全资子公司天津亿城山水存在错误,现更正为“海航投资集团股份有限公司控股子公司天津亿城山水房地产开发有限公司”。

    其二,协议签订后,百年人寿将启动对标的资产的解押工作。结合问题一,请说明截至目前你公司与百年人寿的具体往来金额和主要内容,你公司是否须支付6.95%的固定投资收益,本次出售相关资产获得的相关资金是否用于抵偿你公司对百年人寿的往来债务。

    对此,海航投资成,百年人寿对天津亿城山水增资11.5亿元,2018年公司支付百年人寿持有天津亿城山水股权回购款0.42亿元,2019年公司支付百年人寿持有天津亿城山水股权回购款0.56亿元。

    截至目前,公司与百年人寿的往来主要内容是应支付百年人寿对公司的全部实缴出资余额10.52亿元及按6.95%固定投资收益计算的2020年上半年应支付百年人寿的投资收益0.38亿。上市公司控股子公司天津亿城山水本次出售相关资产获得的部分资金已用于上市公司用于偿还对百年人寿的往来债务。

    其三,本次交易定价以评估机构出具的房地产评估咨询报告为参考。请补充披露相关评估报告,并结合亿城山水评估假设、评估方法、具体评估过程、近三年业绩表现等,说明估值的合理性,交易作价是否公允。

    对此,海航投资回复称,本次销售资产采用比较法和收益法进行评估定价。商业部分因商业大宗交易案例较少,且估价对象商业部分宜对外整体出租,因此估价中仅采用收益法;写字楼部分采用比较法和收益法;

    酒店式公寓部分可以散售,市场需求度较高,成交活跃,但普遍回报率较低,若采用收益法进行估算,并不能真实反映其实际市场价值,因此估价中酒店式公寓仅采用比较法;

    地下车位部分考虑到为地下车库为出租型物业,可持续产生现金流,且商办业态配套的地下车库较稀缺,一般不对外出售,因此本次估价中仅采用收益法。

    其四,请结合本次协议的具体安排等,说明本次交易对上市公司本期和未来财务状况和经营成果的具体影响,本次交易确认损益的时点、会计处理及判断依据,是否符合企业会计准则的相关规定。

    对此,海航投资称,根据《企业会计准则第14号—收入》第五条当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时,企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入。

    同时,本次合同的签订将对公司本年度经营业绩产生积极的影响。本次合同总金额为12.73亿元(含税),本次交易确认损益的时点、会计处理将根据《不动产销售协议》履行的进度按照会计准则进行确认。判断依据为《企业会计准则第14号—收入》中“企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入”为依据确认损益。

    其五,半年报显示,公司地产项目仅剩亿城堂庭项目。请结合公司主营业务开展情况及未来发展战略等,充分说明本次资产出售的主要考虑,是否与前期向关联方持续购买或增加房地产业务的逻辑相冲突,是否有利于维护上市公司和中小股东的合法权益。

    对此,海航投资答复称,公司本次资产出售行为与前期向关联方收购铁狮门一期、三期项目的逻辑不冲突,有利于维护上市公司和中小股东的合法权益。

     

    审校:武瑾莹



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