8月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-09-28 17:47

  • 鉴于目前国内相对稳定的经济环境,部分商办运营商相对活跃,新增租赁、开工、投资动作时有发生。

    观点指数 8月,全国商办市场的整体供应趋稳,开发投资信心持续恢复,但销售方面离去年同期还有较大差距。

    一线城市中,广州月内写字楼交易较少,同比和环比均处于下降状态,成交物业也主要集中于非核心商务区。

    然而成交市场较为低迷之下,独栋写字楼却颇受青睐,吸引不少买家购入。据相关机构统计,广州上半年已售出15栋相关物业。

    此外,从半年报数据来看,大部分商办运营商上半年收入均有所下降,但出租率较为稳定,波动幅度并不大。

    疫情之后,除租金收入外,稳定的出租率和优质的租户结构已然成为商办运营商考虑的重点。

    月内,鉴于目前国内相对稳定的经济环境,部分商办运营商相对活跃,新增租赁、开工、投资动作时有发生。

    中海商业蝉联第一,陆家嘴首进前二

    月内,中海商业再次蝉联第一。

    从官方披露的数据来看,中海商业旗下现有项目规模依然排在行业前列。截止2020上半年,写字楼在营面积287万平方米,期内6个项目更是创下了当地交易市场大单TOP10。

    数据来源:中海商务官微,观点指数整理

    此外,中海商业目前写字楼租户中,世界500强、独角兽企业及优质企业超600家,占比达35%。整体出租率方面,据观点指数了解,截至8月底出租率为90.6%,环比提升了0.2%,今年至今出租率始终维持在90%以上。

    陆家嘴商业本月首次拿下第二,旗下商办物业主要以甲级写字楼和高品质研发楼为主。据2020中报数据显示,目前长期在营的甲级写字楼22幢,总建筑面积约173万平方米。

    除规模较大外,区位优势也较为明显,旗下商办物业大多位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区和天津虹桥区。

    上半年疫情冲击下,陆家嘴位于上海的甲级写字楼平均租金水平为8.87元/平方米/天,相比2019年末8.66元/平方米/天还略有提升,但出租率有所下降,由2019年末91%下降2%至二季度末89%。

    总体而言,整体表现依然较为优越,到目前为止表现出较强的抗风险能力。

    华润置地本月排名第三,据最新中报数据显示,截至2020年6月,华润在营写字楼总楼面面积为80.84万平方米,旗下共有19个在营写字楼项目。期内,写字楼租金收入为7.3亿元,同比增长5.8%,而出租率为73.7%,同比上升1.8个百分点,在疫情下实现了逆势增长。

    另一方面,截止到2020年6月,华润置地目前在建和拟建写字楼总楼面面积约230万平方米,未来发展潜力很大,届时新项目入市将带来可观的租金收入。

    此外,据华润置地披露的8月份营运数据显示,月内投资物业实现租金收入约12亿元,按年增长16.2%;2020年累计投资物业实现租金收入约74.5亿元,按年下降4.7%。

    租金收入中,写字楼虽不如购物中心占比大,但作为投资物业的重要组成部分之一,收益相对可观。

    市场维持投资信心,整体处于回温过程

    回顾本月全国商办市场,可以发现整体都处在回温过程中。

    新增供应上,8月全国办公楼新开工面积累计值为4220.15万平方米,累计增长-5.8%,环比有所改善,但整体仍未恢复至去年同期水平,或与上半年新增投资项目较少有关。

    本月新增竣工面积累计值录得1282万平方米,累计增长-16.9%,与上月相比略有下降,但整体波动不大,仍在正常区间内。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    开发投资层面,8月开发投资额累计值为3821.21亿元,累计增长-1%,虽然仍为负数增长,但已经是今年疫情以来最好的、水平,说明近期恢复情况良好。

    销售方面,本月录得办公楼销售额为2646.42亿元,累计增长-18%,但与去年同期相比仍有一定差距。目前来看,还是要寄希望于后续产业发展带来的需求增长。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    一线城市主要市场方面,据合富大数据显示,广州8月写字楼成交量仅2万多平方米,同比下降35%,环比下降39%,主要集中在黄埔区、南沙区、花都区及番禺区等周边区域,一半以上交易由小独栋物业支撑。

    新增供应方面,8月新增供应面积近24万平方米,达到近两年的供应峰值,目前写字楼库存环比上升20%,给去化带来较大压力。

    从上述数据可看出,广州写字楼目前存在去化不理想、供应量较大等一系列问题,打破这一局面还需要强劲需求来带动。

    与此同时,独栋写字楼受到了较多企业的青睐。据中原研究发展部数据显示,2020上半年广州小独栋写字楼成交活跃,共售出15栋物业。

    相较于传统写字楼租赁项目,小独栋写字楼具有自身独特优势。一是能够根据企业需求进行定制;二是通常分布在各类产业园区中,入驻企业有机会享受园区各类产业扶持政策;三是销售价格及租金在写字楼产品中相对较低。

    因此,对于追求性价比的买家及租户而言,小独栋写字楼产品是目前的较佳选择。

    头部运营商出租率企稳,月内项目发展活跃

    月内,大部分商办运营商均发布了上半年业绩。从数据来看,因疫情冲击,大部分企业收入和出租率有所下降。

    因此,不少商办运营商愈发意识到除租金收入外,出租率稳定和客户结构优质的重要性。这方面头部商办运营商具有较大优势,在疫情冲击下即使收入有所下滑,但出租率还是维持在较好水平。

    观点指数选取17家样本企业进行数据梳理,发现12家企业出租率均在80%以上,而出租率在80%以下的企业只有5家,出租率较低的企业除疫情冲击外,部分还受到新入市项目出租率较低,疫情期间未能较快增长的影响。

    数据来源:企业中报,观点指数整理

    虽然疫情带来一系列挑战,但下半年以来商办运营商的投资步调还是逐渐正常化,月内相对活跃,相关项目动态较多。

    据官微信息披露,世茂旗下6月底入市的长沙世茂环球金融中心,目前已签约入驻世界500强企业湖南总部近10家,其中包括北京神舟航天软件技术有限公司湖南分公司、保乐力加(中国)贸易有限公司、招商蛇口等多个知名企业。

    中海商业方面,月内亚太最大规模律师事务所之一,北京盈科律师事务所也正式落户成都中海国际中心,在新增租赁客户方面再有突破。

    除了引进新租客外,鉴于目前逐渐回温的经济和需求,部分商办运营商的项目也有了新进度,新项目开业或开发建设消息传不时传来。

    月内,广州首座5G智能写字楼——汇金中心举行发布会,该项目由世茂联合华润、合景泰富共同打造,总高320米,8月15日已对外开放。

    金地商置旗下金地威新国际中心也于本月开幕,该项目总建筑面积约22万平方米,包含4栋标准甲级写字楼,其中办公面积7万平米。

    时代商业旗下的时代E-PARK(番禺)二期开工仪式也于本月举行,二期将与一期融合形成集15万平方米甲级写字楼、3万平方米购物中心、1万平方米商业街、4万平方米生态景观为一体的复合型商业综合体,有望成为其代表性项目。

    此外,绿地集团月内成功摘得了武汉黄陂临空经济区7幅核心地块,总地价逾164亿元,拟投建武汉绿地天河国际会展城项目。

    这是武汉有史以来单次供地规模最大的项目,将建成全球已披露室内净展面积最大的会展项目。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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