5月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-06-17 18:50

  • 经历上月频密的融资动作后,一众产业地产企业本月融资稍微放缓,不过签约投资和拿地动作持续增加。

    观点指数 进入5月份,“两会”《政府工作报告》第四次没有提及经济增速目标,前3次分别为2000年、2001年和2002年,并再度强调了要加强新型基础设施建设,大力发展工业互联网和智能制造。

    淡化经济增速的要求,并强调新基建等的建设,既有客观经济形势的考量,也表现了我国对产业转型升级的态度。

    “两会”前后,各地区都出台了不少有关新基建和产业发展的优惠、支持政策,对于产业地产来说是利好。

    不过,新基建所涉及的5G通讯、人工智能、新能源汽车等领域,产业链条较长,产业分工很细,且各环节均有一定技术门槛,对于产业聚集的要求也比较高。

    因此,能否正确了解涉新基建业务的企业行业定位和技术水平、分清企业所处产业链的位置,以及能否为这些企业提供恰当的服务,这都给产业地产商的招商团队提出了更高的要求。

    华夏幸福、招商蛇口、上海临港维持前列,复苏进度加快

    从榜单上看,华夏幸福继续位居“5月中国产业地产运营发展指数TOP20”榜首,招商蛇口和上海临港则继续锁定前三。

    一众产业地产企业在经历上月频密的融资动作后,本月稍微放缓,而华夏幸福、中关村发展、外高桥以及苏州高新均有所动作。

    值得注意的是,华夏幸福在本月再度发行永续债,拟与中融信托签署11亿元永续债权投资合同,用于郑州市新郑产业新城PPP项目开发建设。

    另外,还将“18华夏03”后2年的票面利率由7.15%下调至4.40%,两个动作都显示出华夏幸福希望能够改善公司的负债结构,稳定公司现金流状况。

    另外,苏州高新在5月继续短期融资券的动作,在囊括了拟发未发的债券计划后,本年度短期融资券已来到了第十二期。截至6月16日,苏高新集团本部及下属子公司待偿还债务融资余额为182亿元。

    短期融资券的密集发行,一方面是偿还到期债务,调整债务期限结构;另一方面是为提高直接融资比例,再加上融资利率较低,可以有效降低融资成本,增加现金管理灵活性。

    5月,继续有一批产业园大型项目陆续上马,持续追赶年初因疫情落下的工程进度。其中,联东U谷继4月单月3个项目开工后,5月再度有两个园区开工,分别位于山东齐河和无锡江溪。

    另外,湖北疫情受控,复工复产的进度不断加快,扎根湖北的东湖高新,其位于鄂州的东湖高新智慧城三期项目,也在5月动工。

    除了大型项目动工,本月产业地产企业签约投资和拿地动作也在持续增加,还有几个园区开园投入运营,开始加紧招商工作。

    其中,长沙亿达智造小镇成功竞得【2020】望城区008号地块;启迪控股签约拟建启迪天府新区科技城项目;中电光谷签约武汉蔡甸区,投资20亿建数字产业园;以及清控创新基地(运城盐湖高新区)正式投入运营。

    另外,值得观察的还有园区企业投资收益问题,实现了往“科技投行”转变的张江高科,在这一波疫情中显示出了较强的韧性。

    根据张江高科的一季报,营业收入受困疫情而同比大幅下降63.09%,但归属上市公司股东的净利润却实现了78.7%的同比增长。主要原因是下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation ,持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(已上市股票)本期公允价值上升幅度较大。

    据观点指数了解,上述合营公司投资的高科技企业众多,其中包括了持有微创医疗超过13%的股权。而微创医疗因疫情的原因,自1月初起至5月末,合共涨幅达到了145.61%。

    新出口订单维持低位,各地产业刺激政策相继推出

    数据显示,5月份制造业PMI指数为50.6%,较4月份小幅下降,这也是制造业PMI第二个月的下跌,不过仍处于50%荣枯线上,表明经济仍处恢复态势,但速率继续放缓。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    我们可以看到,因国内疫情基本稳定,生产活动已经恢复正常,制造业PMI指数变动也趋于平稳,反映到分指标上,5月制造业新订单指数上为50.2%,比上月微升0.7个百分点,制造业市场需求维持稳定。

    形势正在向好,但需求端的疲弱是显而易见的,特别是在国外疫情严重的情况下,外贸环境仍较为恶劣,可以预见,未来数月内我国制造业的订单将主要依靠内需支撑。

    PMI的分指标显示,新出口订单指数为35.3%,尽管较4月有所上升,但较正常值仍有相当大距离;这也可以看出,3月份46.4%的短期高位,主要源于复工复产推进后积压订单的处理,而当积压订单处理后,新订单缺乏,再加上一些原有订单也在取消,外贸环境环境短期难以改善。

    还可以看到,从业人员指数为49.4%,比上月回落0.8个百分点,已经低于临界点,表明制造业企业在内外需求疲弱的双重夹击下,员工的需求在下降,制造业市场的就业环境转差。

    具体到产业地产相关,工业和信息化部批复组建国家高性能医疗器械创新中心,该中心为全国组建的16个国家制造业创新中心之一,并是深圳首家国家制造业创新中心。

    据了解,深圳本就是国内重要的医疗器械产业聚集地之一,市内共有900多家医疗器械企业,超50家企业年产值过亿元。

    另外,各地政府积极出台产业相关的刺激政策,特别是在国家重点发展的新基建领域。

    比如5月15日,上海发布《关于加快特色产业园区建设 促进产业投资的若干政策措施》,集中推出26个“小而美”的特色产业园区。发挥“4个1000亿”资金引导和杠杆作用, 支持集成电路、人工智能、生物医药等重点产业发展;对重大产业项目立项、规划、土地、环保、报建等开展跨前服务,建立绿色通道等。

    深圳则在产业用地上进行放开,5月8日深圳市规划和自然资源局召开新闻发布会,公布了《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》,深圳今年产业用地计划供应量仅为下限、不设上限。

    物流业逐渐恢复正常,景气指数连续第三月回升

    随着供应链上下游逐步恢复正常,物流业景气指数继续保持平稳回升的态势。5月份,中国物流业景气指数为54.8%,较上月回升1.2个百分点。

    数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理

    分指标看,根据中国物流与采购联合会发布的信息,物流业包括业务总量指数、新订单指数、资金周转率指数均稳步回升,显示物流业正恢复正常,企业的资金链也有所缓解,但物流服务价格仍处低位。

    从仓储业看,5月份中国仓储指数为50.4%,较上月微升0.1个百分点,继续保持在50%的荣枯线以上,表明仓储行业维持复苏态势。不过值得注意的是,新订单、业务量、设施利用率等指数较上月有小幅回落。

    数据来源:中国物流信息中心,观点指数整理

    其中,业务量指数为52.7%,较上月回落2.5个百分点,反映出仓储业务量虽仍在增加,但增速在放缓。总体来看,尽管需求有所恢复,但恢复速度较慢,企业以消化库存为主,采购相对较少,生产有所减弱,导致库存水平有所下降。

    从全国仓库需求上看,根据物联云仓的数据,5月一线城市需求面积49.18万平方米,二线城市需求面积26.16万平方米,其他城市需求面积6.91万平方米。总体来看,各线城市的仓库需求都与去年同期有着相当的跌幅。

    数据来源:物联云仓,观点指数整理

    从仓库价格上看,一线城市仓库价格31.14元/平方*月,环比上涨1.9%;二线城市仓库价格24.5元/平方*月,环比上涨4.35%;其他城市仓库价格16.74元/平方*月,环比上涨1.8%。

    另外可以观察到,今年全国不同城市的仓库需求同步锐减情况下,一线城市仓库租金却相当稳健,仅在4月份有0.7%的降幅,总体维持稳步上升,一线城市的仓库业主对市场依然有长足的信心。相比之下,二线仓库租金波幅比较大,2月份和4月份分别下降5.6%和4.0%,不过都在下一个月迅速回升,形成一个波浪形的走势。

    具体到各物流地产企业,普洛斯怀来大数据科技产业园项目于5月12日开工。

    2018年,普洛斯通过投资控股国内数据中心运营商云之鼎,进入数据中心领域。而在之后的两年时间内,完成了在京津冀、长三角及粤港澳等骨干节点核心区域的数据中心业务初期布局,部署超过2.5万台标准机柜。

    与普洛斯加码数据中心产业园不同,京东物流则加紧医疗领域物流的布局。

    5月15日,京东物流与安徽华源物流签署战略合作,而华源物流是华源医药集团投资设立的物流科技公司,以药品运输为主,网络覆盖全国。到了5月20日,京东物流还开始正式运营东莞医药器械仓,该仓库占地1.8万平方米,拥有二类医疗器械经营证,具有第二类医疗器械第三方物流资质高标库房。

    展望未来几个月,安博也有两个物流园要交付。其中安博济南高新国际物流园将在第二季度完成一期共7万平方米园区的交付,并在第四季度完成二期工程。

    撰文:黎浩然    

    审校:欧阳颖



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