1-4月中国房企融资能力TOP30报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-05-29 17:03

  • 受疫情影响,实际到位资金持续低于去年同期。海外融资受国外资本市场影响,4月融资数量骤减;国内资本市场相对稳定,4月公司债发行量较3月有所下降。

    观点指数 龙湖集团继续以优异的表现,夺得“1-4月中国房地产企业融资能力TOP30”榜单的榜首,1-4月龙湖总融资额达103.5亿元,单项排在第8位,但作为少数投资级房企,加权债券票面利率仅为3.8%。

    同时,融资总额与短期借款和长期借款当期部分的占比约为0.7左右,体现了龙湖资金和流动性上的充足水平。同时,充足的授信额度也为龙湖的榜首地位提供了有力的支撑。

    碧桂园超越中国海外发展排在榜单第二名的位置。4月碧桂园取得了逾25亿资产支持证券融资,这在提升融资总额的同时,降低了整体的加权票面利率水平。

    位列第三的中国海外发展在4月并无融资记录,但由于中国海外发展在其他融资指标上的优异表现,4月仅下滑到第三名。

    而本月名次上升最大的,非金融街莫属。促进金融街名次上升的最大因素便是其大量的融资金额:仅4月单月,观点指数监测到金融街的融资总额便达105亿元之多,其中包含了两起资产支持证券融资,总额达80亿元。

    同时,由于其良好的财务状况和国企背景,其中金额达76亿元的资产支持证券的票面利率仅为2.8%;一笔短期融资券利率更是只有1.74%。使得金融街得以在4月份成功上升到第四名,升幅达17名之多。

    到位资金同比下降,自筹资金占比逾三成

    宏观方面,根据国家统计局公布的数据,4月实际到位资金总额为13437.93亿元,环比仅上涨0.6%,同比则下跌10.4%。对比往年趋势,可发现4月是历年资金到位低谷期,由于今年第一季度的到位资金严重下挫,4月到位资金总额反而出现小幅回升,但仍然略低于2019年同期。

    从资金组成来看,3、4月组成基本一致,定金及预付款和自筹资金占了全部到位资金的大部分。4月来看,定金及预付款占到合计到位资金的29.76%,相比于2019年的占比32.87%则略有下降;自筹资金占比31.64%,相较于2019年的占比29.89则略有上升。

    累计方面,1-4月份,房地产开发企业到位资金47004亿元,同比下降10.4%,降幅比1-3月份收窄3.4个百分点。其中,国内贷款8730亿元,下降2.5%;利用外资23亿元,下降31.6%;自筹资金14875亿元,下降5.2%;定金及预收款13990亿元,下降18.9%;个人按揭贷款7601亿元,下降5.4%。

    政策方面,4月9日,中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,其中提出要加快发展债券市场及增加有效金融服务供给,有序扩大金融也对外开放。另外,银保监会于4月22日强调要纠正违规把贷款流入房地产市场的行为。

    单月公司债发行额创新低,投资级房企票面利率低

    根据Wind数据显示,2020年1到4月,申万行业二级分类划分的房地产开发行业共发行债券2697.41亿元,其中,公司债发行额最高,达858.87亿元,其次为中期票据,发行总额达607.3亿元。月度来看,自1、2月发行低谷后,3月出现发行高峰,总额达1090.31亿元,4月出现小幅回落,总额仍达928.99亿元。

    从月度对比图中,可明显看出3月企业债的发行额异常高,正如观点指数上月的报告分析,大部分融资的目的还是债务偿还和流动性补充,因此一定程度上受到疫情冲击。

    而经过3月火热的的公司债发行后,4月公司债发行额甚至达到了今年以来的新低。4月的融资更多来自于中期票据,和资产支持证券。其中,资产支持证券发行量出现了大幅上升,涨幅高达181.4%。

    就4月单月来看, 以发行起始日期计,共发行债券97只,其中资产支持证券最多,有30只,计233.29亿元;短期融资票据21只, 计159.7亿元;中期票据19只,计291.8亿元。

    从发行用途来看,56只表明资金用途的债券中,有45只债券提及偿还债务,6只债券提及补充流动资金。其中一只债券募集资金将用于长租公寓的建设开发及装修,涉资6亿元,一只为绿色项目收益票据,涉资12亿元。

    转看超发情况,于4月发行的的97只债券中,有16只实际发行额与计划发行额存在差异。其中,泛海控股所发行的公司债计划发行额为0.5亿,实际发行额高达7亿元。除此之外,其他的债券一般发行差额在50%左右。为避免受极端值影响,在差额对比图中,将泛海控股的债券去除。

    可以发现,昆明高新、达信、首开出现了明显的超发,而阳光城两只债券发行额均未达预期。另一方面,华润、华远都出现了超发和未及计划的冲抵。

    融资成本方面,根据2020年1-4月债券融资数据的票面利率,评级房企中获得Baa/BBB级的房企有9家,加权平均成本约为3.46%,而高收益级房企平均加权收益为4.96%,大致高于投资级房企融资成本1.5个百分点。

    这个差异可以从评级房企收益、融资额对比图中更明显的看出:投资级房企的债券融资利率均在5%以下,而投机级则有大量高收益的债券发行。

    发行总额方面,首开股份以累计201.1亿元的发债额,成为1-4月在境内发债额最高的房地产开发企业。其中,仅4月首开股份的融资额达82亿元,票面利率最高仅为3.51%,加权平均成本仅为2.37%。

    万达商业也以一笔50亿元的中期票据,排在当月融资额第三位。单月及累计债券发行额排名如下,中文简称优先采用对应公司股票简称,其次为债券实际发行人简称。

    4月海外债发行断崖下降,新股上市在囧途

    随着前段时间美元持续走弱,即使发行美元债的成本较之前有所下降,但是内地房企选择美元债融资的情况没有明显回升,反而呈断崖式下降。

    海外融资方面,世茂房地产于4月22日签订了一份配股协议,每股配售价29.73港元,募得资金约为23.11亿元。4月26日,绿城中国签订协议向新湖中宝发行股份,预计募得资金约30.68亿港元。另外,美元债券融资发生一起,新湖中宝在4月27日发行0.87亿美元债,票面利率为4.3%。

    据投资银行业内人士指出,在疫情影响下,投资银行只能有限度开工;其次,海外不少地区疫情和死亡人数严重,未来局势尚未不明朗,拖累金融环境表现;另外,部分内房企业美元债曾出现被抛售的情况。种种负面因素叠加,未来一段时间,即使美元出现负利率,内房企业或许仍倾向减少发行海外债,而在国内扶持措施较大的背景下改发境内债。

    回顾前1-3月,上述97间内房企业共融资1574.3亿元人民币(下同),平均单月融资额524.8亿元,今年4月与之相比,存在着断崖式的落差。而翻查去年4月的单月纪录,该月份香港暨海外融资的总金额为778.1亿元。一些坊间所谓内地房企多在年头首季度已融够资,4月为淡季的猜测并不成立,反倒是在侧面反映出疫情冲击和环球金融市场疲弱下,投资者态度趋向谨慎的现况。

    而新股上市筹资方面,已多次提交招股书的海伦堡、万创国际,以及奥山控股、三巽控股、港龙地产均纷纷遭遇滑铁卢,面临申请失效,未能如期上市。

    其中港龙地产已于今年5月12日再次递交申请。而万创国际的状态显示为“已拒绝”,从2017年起万创国际已多次提交IPO申请——2017年6月、2018年2月、2018年11月、2019年6月。业内人士表示,若一间企业的上市申请被港交所拒绝,相信该状态下的公司一般在3年内均难以再次申请上市。

    港交所在2018年原则上批准了245宗申请,拒绝了25宗申请,2019年则批准了209宗申请,拒绝了26宗申请。

    事实上,2019年港交所便曾发出一系列涉及对《上市规则》诠释的上市决策,包括反收购行动以及2018年度拒绝上市申请的理由,包括:未能为拟进行扩充计划提供充分的商业理据;未能解释首次公开招股所得款项用途如何合符合商业需要;未能证明真有集资需要;未能解释为何预测市盈率高于同业;财务表现倒退,新业务的长远前景尚不明朗;董事或控股股东过往曾干犯不诚实行为的罪行而使其诚信备受质疑等原因。

    数据来源:港交所,指数研究整理

    以上这些仍未上市的房企,和2019年成功上市的中梁控股、美的置业、新力控股、正荣地产等相比,规模相对较小,在融资管道的多元化、市场知名度和盈利能力的稳定性方面都较为逊色。并且不少企业都有较高的负债率,冀能透过上市募得资金进行缓解。

    以最新等候上市的港龙地产为例,2017至2019年间,港龙的未偿还银行及其他借款分别为3.18亿元、8.56亿元及28.53亿元,相当于两年间其债务存量翻了9倍;与此同时,融资成本也逐年上升,分别录得580万元、3700万元及7860万元;

    而资产负债率方面,则分别录得2017年98.8%,2018年122.1%,2019年172.6%,截至2020年3月31日第一季的最新数字,该数据已升至287%,与2019年内房房企百强的平均资产负债率78.7%相比,该数据足足高了208.3%。

    小房企逆风而行,年内资金恐陷被动

    而事实上,即使成功上市,融资款项也如天气般,未必能像预期中理想。毕竟,香港资本市场向来追逐高估值、高回报,IPO认购不足、估值创新低、上市后破发都不足为奇。

    且上市成本也不低,律师费、咨询费等开支上,德信中国上市时用了9960万元,银城国际则用了6100万元,对规模较小的房企而言,随时赔了夫人又折兵。不过,上市始终有潜在的融资现金流和对企业品牌的宣传打造效果,让一些房企面对逆风,仍是迎难而上。

    至于港交所的态度,今年2月,李小加曾在访问中表示,新冠肺炎疫情对企业申请上市或通过上市聆讯的影响不大。港交所员工即使在家工作仍能审阅档,亦可透过电话等方式跟进。他也认为多数拟上市公司的IPO准备工作不受影响,如路演等受阻的部分,但对全局影响有限。

    不过,一堆失效IPO的前车之鉴,疫情对香港乃至国际金融的影响都仍如乌云盖顶,中小企在2020年的上市闯关之途看起来仍是荆棘满布。至于近日纳斯达克拟收紧中资企业上市门槛,一旦落实,又会否负负得正、催生这些企业转投香港?亦或可能竹篮打水,两头落空呢?

    假设未能成功上市为资金输血,在激烈的行业竞争下,加上融资管道不足、融资成本高昂、负债率居高不下、利润收缩、开工进度遭疲情拖慢等各类负面因素夹击,企业或需寻找其他的生存方式。

    据资深房地产业界人士指,与其光凭外部等待的众多不明朗因素处于被动位置,更好的是采取主动策略,上策为由内部着手,调整债务结构、加快去杠杆,研究让核心业务和新业务录得持续性稳定盈利的方法,中策是与其他房企合作取得土地或项目,下策则为出售部分股权、业务以增加流动性。

    高收益率信托规模普遍偏小

    根据用益信托网的统计数据,2020年4月发行的信托产品中,共有582只投向房地产领域,占全部当月发行产品数量的20.88%,投向房地产行业的信托总规模636亿元,占全部当月发行的信托产品总规模的27.77%。

    而有具体产品信息的信托产品,则仅有73只,占全部投向房地产领域产品的12.54%,处于公开率较低的水平。根据产品的相关信息,中国恒大以交易对手、担保人或者提供底层资产的方式参与了18只产品。无独有偶,融创集团以同样的方式,参与了14只产品。

    投资方式来看,股权投资有5只,平均收益率为8.08%;权益投资有37只,平均收益率为7.8%;信托贷款有30只,平均收益率为7.82%;组合运用有1只,平均收益率为8.4%。

    或受经济下行的影响,本月发行的信托产品预期收益率出现明显的下降,大量产品的预期收益率集中在7%-8%,上月的则更多倾向于8%-9%。从3、4月份信托产品收益差异对比图中可以明显看出4月份平均预期收益下挫,此处所指的平均预期收益率为公布的预期收益区间的中间值。

    4月信托产品发布仍以2亿元以下的规模为主,所发行的信托产品大多已经进入执行阶段。同时,可以发现大规模的信托产品预期收益率较低,而高收益的信托产品规模普遍偏小。

    4月信托资金投向最多的地区是江苏省,共有9只信托产品投向该地区,总规模达10.39亿元。同时,湖南、广东也分别有逾9亿、8亿元的资金投向。曾经有大量资金投向的北京地区垫底,仅有530万元资金投向该地区。

    资金投向地区来看,大量资金投向华南、华东和西北、西南的东部地区。与冷门的河南、河北地区一起,信托资金流向形成了三足鼎立的态势。

    需要予以关注的是,5月8日,中国银保监会发布了资金信托新规,对信托公司开展资金信托业务进行规范。明确全部集合资金信托投资于非标债权资产的合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%。

    另外,《征求意见稿》还限制非标债权集中度,全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%。为了避免资金池带来的风险,还规定了“不得将本公司管理的不同资金信托产品的信托财产进行交易”。以上都会给信托公司造成较大的风控合规压力。

    较为关键的是,《征求意见稿》明确了信托私募性质,这也意味着信托业公募私募双牌并行的希望落空。未来可以预见的是,标准化业务拥有更大的空间,而融资类融资类信托和通道类业务料被进一步压缩。

    撰文:刘阳、陈盈妆    

    审校:欧阳颖



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