贝壳研究院:一季度市场量变价稳,改善居住需求正释放

观点地产网

2020-04-02 21:27

  • 贝壳研究院披露了众多一手数据,从市场现状、政策走向、未来趋势等多个维度,总结中国二手、租赁、新房市场一季度表现,以此探寻中国房产市场在变革中重启的动力与走向。

    4月2日,贝壳研究院举办“重启与动能——变局之下进化的房产市场”5号院Live线上分享活动,回顾2020年一季度楼市变化,全面梳理行业现状和趋势。活动上,贝壳研究院披露了众多一手数据,从市场现状、政策走向、未来趋势等多个维度,总结中国二手、租赁、新房市场一季度表现,以此探寻中国房产市场在变革中重启的动力与走向。

    二手市场:刚需支撑,市场快速回升

    受疫情与小区封闭影响,2020年第一季度成交量环比减少39.2%,同比减少44.6%,当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定,3月市场成交快速修复,重点18城(链家重点18城包括:北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。)链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%,目前成交量已恢复至去年3月水平的63%,市场呈现明显的“V”形走势。

    图:2019年以来重点18城市链家成交量月度走势

    图:2019年12月以来重点18城市链家成交量周度走势

    数据来源:贝壳研究院

    据贝壳研究院数据显示,市场的恢复呈现出南强北弱、刚需入场和量增价稳三大特点。长三角复苏力度最强,京津冀最弱。其中,上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平,目前恢复至去年三月水平的75%。随着复工复产稳步推进,因疫情而积压的需求在3月开始释放,其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。整体供需矛盾依旧较为缓和,市场的反弹并未推高价格。对于后市二手房市场的发展趋势,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市,二季度改善需求释放节奏会加快。计二季度成交量同比增长40%。下半年市场走势与全球经济下行风险关联度增加,存在不确定性。

    新房市场:土地溢价率回升,66城成交同比下滑三成

    2020年一季度,全国352座城市合计住宅用地成交量为11296万㎡,累计下滑25.2%,为近三年最大下跌幅度,由于疫情影响,多数城市土拍延期,预计二季度起住宅用地成交规模会有大幅度回升。

    图:2017年至今住宅用地成交面积季度规模及累计同比

    不同于土拍规模的收缩,全国楼面价和溢价率保持回升态势,其中,一线城市成交楼面价突破2万元/㎡,同比增长35.1%,环比增长46.1%。贝壳研究院新房分析师潘浩表示,由于北京成交多宗不限价优质住宅用地,带动整体一线城市楼面价回升。溢价率方面,全国各线城市环比2019年四季度均出现大幅回升,同比亦保持上涨,其中二线城市2020年一季度平均溢价率达到14.2%,继续领跑全国土地市场。

    图:2017年至今各线级城市住宅用地成交楼面价(元/㎡)

    市场成交方面,由于售楼处关闭、停工等动作影响新房线下业务开展,2020年一季度66座大中城市中,2020年一季度合计成交规模降幅近三成,其中一二线城市受疫情影响严重,商品房成交量下降幅度较大,达到3-4成,但南京、杭州疫情之下灵活应对,在一季度保持成交量稳定。

    图:2019年至今66座大中城市合计各季度成交套数与成交面积同比(%)

    租赁:“U+X”底部回暖,整租成为新偏好

    受到春节叠加疫情的影响,今年1月中旬开始,租赁市场成交量断崖式下跌,2月市场几乎停滞,3月开始租赁成交量开始大幅回升,相比去年的节后旺季推迟了一个月。整个一季度市场成交量呈现“U”型走势,3月第3周实现“X”型反超,成交量超过去年同期水平。依据贝壳研究院数据显示,3月份全国重点18城新增房源数量和客源数量环比2月增幅分别达2.5倍和1.38倍,同比去年分别增长17.6%和97.2%。

    图:全国重点18城市一季度成交量走势

    数据来源:贝壳研究院

    除市场变化外,疫情对租赁消费者的生活和消费决策产生了明显的影响。据贝壳研究院联合凤凰网发布的《疫情冲击下的租客偏好分析报告》数据显示,63.02%的租客表示疫情过后考虑换租,“房屋必须整租”这一条件上升为租客偏好排行榜前三位。

    图 疫情后租客租房考虑因素

    来源:《疫情冲击下的租客偏好分析报告》,样本总数3280

    疫情对于租赁市场的各个主体都产生了一定影响,疫情结束之后,政府、租赁企业和租赁消费者都会进一步审视其自身面临的问题,提升抗风险能力。贝壳研究院资深分析师黄卉认为,后疫情时代租赁市场面临三大待解决问题:一,如何逐步完善顶层设计,加强租客权益保护,二,如何满足租客不断升级的“新改善”需求,三,租赁企业如何实现从拓荒到精耕,为“全要素运营”竞争时代的来临做好准备。

    综合二手、新房、租赁市场数据可以发现,2020年一季度的楼市存在较显著的起伏变化,尽管疫情给整个市场带来不小的冲击,但中国房地产市场也表现出一定的韧性。伴随着疫情的影响逐渐减小,楼市复苏将成为未来的趋势,供需的恢复、金融政策出台等将给楼市的良性发展注入“强心剂”,房住不炒的态势依然是基本面,同时,消费者的需求升级将持续驱动二手、新房和租赁行业参与者进行服务升级,持续向新居住时代进化。

    审校:刘满桃



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