观点直击丨新总裁陈凯与新力的千亿目标

观点地产网

2020-03-31 21:48

  • 对于2020年的合约销售目标,新力给出的答案是增长20%左右。

    观点地产网 自2019年11月中旬上市后,新力似乎还游离在聚光灯外。

    随着2月份从中南置地请来陈凯,新力与陈凯几乎霸占了当时地产媒体的版面头条,一个职业经理人能给公司带来多少改变?让人没想到的是,陈凯不仅是公司的行政总裁,更是在职位上与老板张园林平起平坐,共任联席董事长。

    3月31日,新力控股(集团)有限公司发布2019年度业绩公告,随后在线上举行年度业绩发布会,新力控股联席董事长兼执行董事张园林,联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯,副总裁兼执行董事佘润廷,首席财务官许进业,香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧出席了会议现场。

    在业绩会一开场,张园林便介绍了身边的“新朋友”陈凯,称他自己主要负责集团战略,陈凯更专注公司业务发展和运营发展方面。

    另外,新力管理层还有一张新面孔,从华南城跳槽而来的许进业在上市后接手了公司财务板块。在当天的业绩会中,新力也把话筒更多的交给了新来的两位管理层。

    销售目标破千亿

    据新力控股2019年度业绩公告披露,新力全年实现收益269.85亿元人民币,同比增长220.7%;毛利约为79.99亿元,同比增长154.5%;年内溢利20.14亿元,同比增长约263%;母公司拥有人应占核心利润为18.53亿元,同比增长约485.2%。

    过去几年销售规模的增长迎来了开花结果,收益上涨得益于去年交付的物业建筑面积及平均售价均有所增加,交付物业总建筑面积2,699,724平方米,同比增加约141.1%,交付物业平均售价每平方米人民币9929元(除税后),较去年增加约32.5%。

    新力的收益结构比较单一,约99.3%都来自物业销售,剩余0.7%来自咨询服务及投资物业租赁。其中,物业销售以住宅开发为主的高周转,6-8个月开盘,住宅收入占比93.0%。

    值得注意的是,新力继2月份首次披露销售额后,在年度报告中披露了2019年以及2018年的销售情况,这是去年4月份的招股书中没有披露的。

    据悉,新力2019年合约销售额914.2亿元,同比增长约28.6%。其中,应占权益合约销售额451.09亿元,同比增长30.1%;应占权益已售合约建筑面积344.8万平方米,同比增加约25.8%;应占权益合约平均售价13083元;实现权益合约销售回款383亿元,回款率85%。

    来源:企业公告

    从区域上分析,江西省占约54.3%,大湾区占约23.9%,长三角占约10.7%,华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约11.1%。

    对于2020年的合约销售目标,新力给出的答案是增长20%左右。以去年914.2亿元的全口径合约销售额计算,目标将突破千亿,大约1100亿元左右,权益销售570亿元左右。

    全国化布局拉低毛利率

    为了冲击更高的销售规模,新力从一家江西房企成为了全国性房企,利用市场扩张获得更高的市场份额,“预期未来来自江西省之外市场的收益占比将会进一步提高。”

    然而,这也大大影响了新力的毛利率与净利率水平。2019年,公司毛利率为29.6%,相较2018年37.3%下跌7.7个百分点;净利润率为7.5%,相较2018年6.6%提升0.9个百分点。

    来源:企业公告

    新力毛利率此前两年基本处在30%以上,2019年却比较大幅度的下滑,新力的解释是交付物业组合的变化。例如部分惠州项目的成本远高于2018年同期交付的南昌物业,主要由于领先的市场地位使得南昌物业成本整体较低。

    南昌作为新力的发家地,虽然遭遇了不少房企的挑战,但仍然具有统治地位,市占率在22%左右。资料显示,南昌市2019年商品住宅成交量约908亿元,新力去年在南昌应占权益合约销售额202.5亿元。

    许进业表示,新力在江西地区优势非常明显,成本可以控制得很低。目前,新力在江西的市占率大约在10%。除了大本营江西外,新力在其他地区都仍然只能算新兵,需要更多的时间沉淀,以第二重仓区域惠州为例,新力排名第四,市场占比仅3.7%。

    截止到2019年末,新力计入合约负债的已确认收益253.79亿元,这部分会在2020年后陆续结转为收益。随着新力全国化布局走得越来越远,进入新的城市会让毛利率继续承压。

    对于新力逐步降低的毛利率,许进业反而十分乐观,“对于房地产的公司来说,毛利率都在下降。所以我们(新力)能够维持在30%左右已经不错了。”对于未来,他认为会进一步降低到27%-28%。

    此外,新力的净利润率为7.5%,而房地产企业平均净利润率在11%-12%,差距还是比较明显的。

    陈凯表示:“新力在江西的净利润率是10%,但是在长三角跟大湾区等地的利润率水平仅5%左右。当新力进入更多长三角和大湾区领域后,比原来10%稍微往下降,是可以理解的。”

    由于新力在税款方面比较保守,计提了不少税款可能会在将来减少返回至利润。未来,新力的净利润率目标会提升到8%-10%。

    融资成本目标下降1%

    另一方面,新力借来的钱很昂贵,也影响了利润率水平。去年,新力的加权平均债务成本9.2%,较2018下降了0.1%。

    9.2%的融资成本在房企中属于“贵钱”,新力资本化前财务成本总额为24.1亿元,同比增长19.2%,利息资本化率在81%。

    对于刚上市的新力来说,打开更多融资通道会有助于改善财务结构。陈凯称,明年目标要下降1%,在债务结构方面优先考虑银行的债,在公司债、供应链、应收款ABS多考虑一些融资手段。

    截止去年末,新力债务总额265.7亿元。其中,一年期债务占比44%,116亿元,1-2年期债务占比43%,2-5年期仅有13%。从借款渠道看,信托资管36%,银行占比57%。

    值得一提的是,新力的短期债务占比过高,在手现金及银行结余为166亿元,新力在偿还掉短期比较贵的钱以后,通过收入和财务的增长,来改善融资成本以及债务结构。

    去年新力上市IPO成功募资21.9亿港元,正是这笔钱在很大程度上帮助新力净负债率从240%下降到67%。

    新力在今年的买地计划中也秉承量入为出,预计2020年权益回款为459亿元,用于土地支出的款项大约在40%-50%,约为230亿元。

    2019年,新力通过招拍挂与收并购获取了36个项目,应占权益地价为194.5亿元,应占权益建筑面积达280万平方米。其中43.6%在长江三角区,24.4%在华中华西及其他区域,19.4%在江西省,12.6%在大湾区。

    新力的土储计划为“进一步巩固江西省现有市场地位,并继续推进长三角、大湾区和华中及华西高增长核心城市的拓展。”陈凯表示,四大区域会更加趋于平等。在2020年1到3月份,新力买入了建筑面积50万平方米的地块,对未来发展很有信心。

    截至2019年末,新力拥有117个物业项目,包括80个附属公司开发的项目、37个合资企业和联营公司开发的项目;持有应占权益的总土地储备达到约1509万平方米。值得注意的是,新力的土储权益占比也较低,多为合作开发的项目。

    按去年的销售均价13083元计算,新力权益土地储备货值约为1974亿元。其中,江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市应占权益建筑面积分别占到约33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。

    撰文:李标    

    审校:刘满桃



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