观点直击 | 李思廉首提富力降负债决心：今年内再下降15% （实录）

观点地产网 3月26日，富力地产举行了线上业绩会。

“原则上暂停拿地”、负债高企、酒店重资产到实现增发H股、尝鲜全流通，在过去的一年内，富力受到市场的特别关注。

围绕该公司的负债水平、土地策略和增长前景，人们亦作出了很多讨论。

再对业绩报告中白纸黑字列出的数字做过多叙述，似乎有点浪费笔墨，富力的具体业绩数据相信大家看一看公告就能大概了解。

所以，我们来聊一些关键的问题。

降负债目标

关于降负债方面，公司联席主席李思廉在业绩会上，给出了明确的表态。而据参加了同日稍早举行投资者会议的行业分析师表示，管理层称预期在今年内可以将净负债率在目前的水平下，再下降15%到185%以内；在3年左右，肯定可以将净负债率降到150%以内。

从去年下半年开始，富力明显地将主要精力放在纠正集团财务健康上。李思廉在7月起草了一份名为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的文件，指示公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，且原则上暂停拿地工作。

这个准则被严格执行，体现在土地上，富力2019年购置的38幅土地，买入时间几乎都集中在前7个月。

花费的240亿元购地成本，亦只占全年协议销售额的18%。该比率在2018年是28%，2017年为71%，2016年是29%。

减少了支出，资金来源却在拓宽。2019年12月19日，富力宣布折让7.19%配售2.73亿股新H股，共计募资37.35亿港元。“富力配股长远有助降低负债比率。”瑞银当时的研究报告就指出，配售完成后，预期将导致富力列账净负债率从6月底的219%（第三季度末净负债率一度高达230.1%）降至204%。

实际的成绩是，截至去年末富力成功将净负债率压到198.9%。富力一直比较依赖国内短期融资和境外债务以应对资金需求。目前资料显示，富力拥有借款总额约1971.4亿元，其中一年内、一年至五年内及五年后到期的债务分别占负债总额的32%、57%及11%。

换句话说，富力在未来一年内需要偿还的银行贷款金额为381.6亿元，但同期末富力持有现金仅为384.4亿元，只能说略有盈余。

不过管理层透露：“短债……今年大部分一年之内的债，大概一半已经还掉或者已经延长了。”而且“今年也没有什么美元债到期……我们的美元债、海外债都是明年到期。”所以短期内资金压力不大。

另一方面，李思廉亦表示富力正在积极吸引战略投资或考虑出售一些重资产项目，从长远考虑减轻负担。同时，他也指出富力目前积压了不少资金在城市更新项目上，“所以弄好一条村，也就可以体现一些强的数据下来（释放沉淀的资金）。”

土地放弃招拍挂

按照的李思廉说法，富力目前可以说基本上暂时放弃了招拍挂市场。

“坦白说，对在招拍挂市场的很大动作，没有什么特别的计划，现时大家（房企们）都先看手上的钱先保护自己。”其称，虽然一些原本已经答应参加的土拍还是会参加，但在土地方面富力还是会保守一点，“如果用一万块钱（售价）来说，那也就是在三千左右（地价）我们才会动心。”

李思廉认为将公司的土储控制在六七千万平方米是一个合理数字。据了解，截至2019年末，富力的土地储备为5790万平方米，除去年新增的938.9万平方米，该公司还透过在3个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地。

“今年我们转化土地储备是以旧改为主。”他表示看到各地政府都在加大力度、加快速度去推动城市更新项目，“我们希望可以每年有500万平方米以上的土储实现转化。”

目前，富力在全国范围拥有已签约合作城市更新项目70个，约合可售面积超4000万平方米。而短期目标系尽快转化约1000万平方米，对应货值约2000亿元。

增长的边界​

2019年富力的销售情况比较平淡，虽然推出了多达210个项目，预计货值3000亿元，去化53%便可完成1600亿元的年度目标。但到年底，富力只完成了年度计划的86.38%，实现协议销售额1382亿元，比2018年只增长了5%。

因此针对今年不算明朗的经济环境，管理层设定了同比增长10%的销售目标（2019年目标是增长22%），即全年权益协议销售目标为1520亿元。

与之对应，富力将入市销售超过230个项目。李思廉承认肺炎疫情确实对1、2月份的销售造成影响，但“3月份公司的销售、销售厅以及展厅都已经复工了，其中展销厅大概9成以上都开始正常运作。”国内复苏明显，因此对全年的销售还是比较乐观。

至于交楼方面，富力继续提出约939万平方米的庞大交付目标，当中预计上半年完成312万平方米，下半年完成627万平方米。另外截至2020年2月底，富力已售未结转金额960亿元，对应面积为860万平方米中，2020年交付的就有530万平方米。

计划与旧年相差无几，去年其提出全年要实现交付920万平方米，但实际上只实现了830万平方米。

所以对于今年的目标，还要看看富力接下来的实施情况。

以下为广州富力地产股份有限公司2019年全年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：请问集团之后会采取什么样的财务措施去管理净负债水平？

管理层：负债率是看公司的会计准则，会计准则包括过去比较长期的债、短期的债，最近我们目前比较重视短债，短债基本上在上半年或者今年大部分、一年之内的债，大部分、大概一半已经还掉或者已经延长了。

目前公司净负债率接近200%，希望能够慢慢下降，下降的策略有几个：第一加快销售速度，第二希望买地的速度比较平稳，去年我们都是比较合理的，我们买的速度是放慢了一点点的，但我们靠旧改等其他项目可以补一些比较好的地段或者土地。包括销售的策略，把公司的项目消化，可以把公司的杠杆慢慢降低。

现场提问：债务方面是否有一些发债或其他的融资计划？

管理层：按照现在的情况，环境方面，国内的环境比海外的好一点，所以我们过去有机会发海外债，都是看比较稳定的时间才发。今年第一季度也是发了一些美元债，但是这个美元债是用来还明年的债。

因为今年也没有什么美元债到期，海外的情况虽然最近环境变化比较大，但我们的美元债、海外债都是明年到期，不是今年有一些美元债到期。但看国内的情况、融资的情况，看这个市场，相比海外是比较稳定的，很多政策也出来了，都是很支持中国市场的经济和环境的。所以，如果看最近的发债计划，现在如果利率或者情况太波动的话，现在是没有很着急说要发一些债。

现场提问：今年是否有信心完成销售目标？二、见到去年实际融资利率是6.6，是比同行比较高的，在今年会不会话有什么方式可以去降低？三、请问现在公司售楼处的复工情况，以及公司如何看3月份楼市会不会有回暖或反弹？

管理层：公司的利率，包括一些境内债和境外债，如果看本身公司的6.6的上升，按照之前的6.2%左右，目前6.6%其实上升的幅度是正常的。

1、2月份的销售，当然在疫情之下会有影响，但在3月份大家的销售、销售厅以及展厅都已经复工了，同时展销厅已经开返大概9成以上基本上都开始正常运作。销售情况以及3月份的销售情况，远远比1、2月份是提高了很多，这方面在今时中国的疫情阶段，已经是接近好转的。

现场提问：对于销售的策略和看法？

管理层：由于中国这一次疫情，我们觉得将去年的1380亿增加10%去到今年的大概1500亿这是合理的。我们也没有特别进行降价处理，综合情况来看，我们觉得维持这个预测是对公司最有利的。

现场提问：疫情当下，想问一下公司的综合融资成本有增加吗？银行的授信额度方面是否有存在一些优惠？二、现在全球在低息环境下，最近公司是否有考虑发行海外债？三、公司如何看今年国内的房价？

管理层：我们预测房价是平稳的，因为也没有太多的空间给地价来下跌。今年过了两个多月，可以看到很多国内城市的土地成交都相对稳定，可以预期今年的房价大部分城市都是以平稳为主。

公司暂时没有发外债的计划，公司总的借贷成本控制在全部所有长短都控制在6.6左右，这在市场里头算是不错的表现。授信额度方面，中国现在是没有直接给房地产优惠政策，但是由于降准释放了很多钱在市场，对发企业债也开放了一些政策，所以整体估计上市的内房今年都可以的。

目前一些房地产企业破产或者资金链断裂，这都是小企业或者没有上市的企业，大型的上市公司没出现这种情况。

现场提问：公司今年对土储有什么计划？对未来房地产发展有什么看法？

管理层：土地储备方面，1、2月份没有什么特别动作。我们今年会加快旧村改造、转化土地，应该陆陆续续有几百万平方米推出市场，预计旧城改造产生出来的销售量大概是几百亿。

我们公司目前是以旧改为主，每年希望可以转化500万平方米以上的土储，由于我们整个旧村改造的土储有两千几万平方米，这也够我们未来几年的发展了。

旧城改造由于土地成本比较低，平均毛利会拉到40%左右，这可以支撑公司在三四线城市的低毛利率的表现。

由于疫情发生得比较突然，差不多一季度情况都比较差。但3月份是比较正常的，我自己是比较乐观的。

对中国的经济发展。一来疫情是已经完全受控，二来对比2003年“非典”之后，经济也是反弹得很厉害。如果以资金来讲，全世界的资金都没有什么地方去的了，如果要安全的、够体量的都是中国，中国是离不开房地产的，我对于今年全年的房地产是审慎乐观的。