观点直击 | 业绩会里的新面孔 弘阳地产答问营收与利润(实录)

观点地产网

2020-03-26 20:22

  • 2019年的意义显然不只是“上市第二年”,不管是从人事架构、规模扩张还是各项财务数据来说,弘阳在这一年多时间里变化不小。

    观点地产网 刚刚因为旗下物业公司递交招股书吸引到众人眼球的弘阳地产,交出了自己上市以来的第二份年度成绩单。

    3月26日,弘阳地产控股有限公司召开2019年度线上业绩会发布会,执行董事及主席曾焕沙、执行董事及行政总裁何捷、联席总裁袁春、执行董事及副总裁雷伟彬、首席财务官申广平出席会议。

    从阵容上看,今年出席的管理层不仅数量上比去年多,在人员上也出现了袁春、雷伟彬等一些新鲜面孔。

    于弘阳而言,2019年的意义显然不只是“上市第二年”,不管是从人事架构、规模扩张还是各项财务数据来说,弘阳在这一年多时间里变化不小。

    依照惯例,弘阳的业绩会仍是以曾焕沙的致辞为开场。不过,或许是为了让大家能够尽快熟悉调整后的管理层,问答环节主要发言人从去年的何捷变成了今年的袁春、雷伟彬等人。而一问一答之间,刚上任还不到半年的袁春显得颇为得心应手。

    全国化扩张与收入结构调整

    用管理层的话来说,一年时间过去,对于弘阳地产而言最大的转变在于“从区域性房企转变为全国性房企。”

    从整个行业来看,这似乎也是每一家房企发展的必经之路。从拿地、融资、组织架构甚至是销售端,每一个环节都要求房企不得不做出改变。

    公告显示,于2019年里弘阳地产新增项目共有57个,能够看到的是,“新入”成为了弘阳地产2019年拿地的常见词汇之一。过去一年时间,弘阳地产共新进入了17个城市。而形成对比的是,于2018年之前,弘阳的整个地产版图里也只有15个城市。

    不断进入新城市无疑是全国化过程中最为基础的要求之一,而这个过程同样需要一分为二去看待。

    版图扩张后,最为直观的影响便是土地储备总量大幅上升,截至2019年12月31日,弘阳的土储总建筑面积约为1693.2万平方米,同比增长了29.4%。

    不过,对于企业而言,进入一个较为陌生的城市,从拿地、开发到最后的销售都会存在挑战。其中,不少企业都曾出现过的情况是,在一定可接受范围内,宁愿牺牲部分项目效益也要在某一个城市进行拿地,以此换来打开该城市市场的效果。

    而在业绩会上,有媒体质疑弘阳营业收入为151.7亿元,同比大增64.2%,而毛利率水平却出现下降的增收不增利的情况。

    数据显示,弘阳2019年度毛利率为25.1%,较上一年的31.2%下降了6个百分点。公告中解释道,这是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降。

    “主要是因为结转收入结构的变化造成的。”申广平在业绩会上指出,今年的交付项目和交付城市与去年有所不同,有些高毛利项目今年没有结转,有一些相对而言低毛利的项目做了结转。他还表示,虽然连续三年高增长后毛利率有所回落,但于行业来看,25%仍属于是平均水平。

    从数据上看,弘阳去年各区域销售占比结构的变化恰好佐证了申广平这一说法。

    2018年时,弘阳除长三角、江苏外的其他地区销售贡献为7%,按销售总额473亿计算约为33.11亿元;于2019年,其他地区的销售贡献增长至18%,按销售总额651亿计算则是117.18亿元。申广平也补充指出,随着新进城市的深耕,后续毛利自然也会有所提升。

    与此同时,袁春也表示,弘阳还将持续在投资上加大力度。“我们计划把回款的40%-50%用于投资,以保持我们未来持续能够维持一个高于行业平均水平的增速。”

    融资成本与商业放缓

    快速扩张之下,除了回款,弘阳无疑还需要更多的融资动作来补充现金流。2019年里,弘阳共进行了5次融资动作,合共发行了11亿美元公司债。

    融资总量增加后,弘阳的融资成本也自然随之增加。截至2019年12月31日止年度,弘阳地产支销的融资成本约为6.34亿元,较去年同期的4.99亿元增加了27%。

    一般来说,融资成本上升的成因不止一个,融资数量的增加或是企业市场信誉下降导致发债利率提高等都有可能导致最终成本增加。

    弘阳方面表示,融资成本的变化是由于报告期间内公司的土地获取及物业开发扩张,导致借贷增加所致。从数据上看,弘阳2019年几次融资的平均利率在11%左右,与其2018年上市后的几次融资相比,成本下降了2.5个百分点左右。

    不得不说的是,对于房企而言,在近两年融资渠道保持收紧的大环境下,能够获得更多发债机会的时候,融资成本上升似乎算不上是一件坏事,尤其是在单笔融资的利率是呈现下降趋势的前提下。

    虽然在境外有不少融资动作,但弘阳目前为止还未在国内发行过公司债。当被问及是否有计划在国内发债时,袁春表示:“我们也在等待时机。”其指出,目前监管层对于新发行公司债审批还是比较严格。

    虽然弘阳融资架构中在这方面仍是空白,但袁春也表示,这同时也意味着弘阳具有着较大的融资渠道突破空间。“另外,过去两年不少企业会有集中兑付的压力,我们是完全没有的。而未来公司债打开后会形成一个较强的支持,因为这相当于是形成了增量的资金。”

    到2019年期末时,弘阳的现金及银行结余约为168.4亿元,同比增加了35.2%。“包括2020年初发的一笔3亿美元债在内,我们已经提早锁定了偿还2.7亿的债务。”雷伟彬介绍道。

    另一方面,由于商业地产往往会导致资金的沉淀,所以对于用商业住宅“两条腿”走路的企业而言,对资金的渴求程度也会高于其他人。现金流的补充,也让商业地产出身的弘阳有了更多腾挪余地。

    截至2019年末,弘阳共开业了四座弘阳广场,其中,有两座为年内新开;在去年,弘阳的开业商场建筑面积新增了15.9万平方米。从2019年的经营情况来看,弘阳地产在商业经营及酒店经营业务的收入为4.51亿元,同比上升了14.0%。

    虽然去年成绩良好,但今年由于疫情冲击,弘阳的商业板块也不可避免地会受到影响。在谈到未来展望时,何捷表示,住宅在短期波动后会回归稳定,而商业的扩张速度则会放缓。

    话虽如此,但从“万达老将”沈嘉颖的加盟来看,弘阳并不打算停下商业上的提速。

    据何捷介绍,弘阳2020年要在三个城市开业3座弘阳广场,到2021年时要在六个城市开业8座弘阳广场。“在商业方面,我们的商业模式与其他人的商业模式存在巨大差异化,而且这一套成熟的模式是可以快速复制的。”

    以下为弘阳地产集团有限公司2019年业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:今年派息大幅增长达到两成,请问这个原因是什么呢?

    申广平:派息从25%提升到30%,公司希望能够尊重资本市场,我们也是注重股东回报的企业,在公司现金充裕,账面现金有168亿元,公司盈利状况稳定的情况下,公司管理层是非常愿意向资本市场进行回报的,所以我们决策从25%提升到30%。

    现场提问:未来弘阳三年规划是怎么样,在变化莫测的市场怎么提高自己竞争力?

    袁春:现在市场确实是变化莫测,未来三年我们保持比同行业更高更快的增长,这是我们一个原则。在此基础上,我们还是要做到一个有质量的增长,面对这样一个比较复杂的市场,我觉得还是要做好几个事情。第一从产品和服务上多下一些工夫,从客户端去研究去找到真正的需求,从产品切入,给客户提供更好的体验和服务。从战略上,还是坚持做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈。

    目前已经进入接近50个城市,这50个城市都是很高量级的一二线城市,完全可以覆盖未来三年发展,所以我们进入城市方面,会持续做到区域的一个聚焦。

    从整个大的方面来说,我觉得未来三年除持续提升弘阳产品和服务的品牌以外,还是要保持整个相对同行来说更高的增长水平。

    现场提问:公司去年获得中诚信和联合的AA+,是否以上述公司为主体在境内发债,以替代综合成本更高的美元债?

    申广平:在公司AA+评级取得的情况下,希望取得国内资本市场的突破,公司已经在资本市场融资上面在做尝试,现在已经获批证券计划,我们有ABS的申报。第二公司债也在等待时机,现在监管层对于新发行公司债审批还是比较严格。

    我们是作为50强房企当中少数没有发过公司债的主体,一方面也是说明公司具有比较好的境内融资渠道的突破的潜力,第一公司没有在国内有集中高信兑付这样一个产品,在过去两年还有集中兑付很多企业的压力,我们这方面是完全没有。

    第二,如果公司债能够打开,对弘阳来讲是一个强有力的未来发展的支持,我们相当形成增量的资金,所以公司是会积极拓展和等待时机,到时候会做这样一个安排。

    现场提问:2019年年报数据显示,虽然业绩收入同比增长64.2%,但是毛利率下降了,能否解释一下为何出现增收不增利的情况,这种情况今年会不会有所改善,今年开年疫情黑天鹅,会对弘阳业绩有多大影响?管理层有哪些具体的应对措施?

    第二,去年开始弘阳引入了多位重量级明星高管加入,比如今天参加业绩会的袁春总以及雷伟彬,前万达商管副总裁沈嘉颖,高管团队具体分工及今年各自团队目标,能否介绍一下?

    申广平:其实25%也属于行业平均水平的毛利,在过去连续3年高增长的情况下,弘阳仍然保持这样一个高增长的毛利,这个也是我们既定的策略。第二主要是结转收入结构的情况,我们主要是交付项目和交付城市不一样,所以有些高毛利项目今年没有结转,有一些相对而言低毛利的项目做了结转,这个也是一个结构性的问题。当然也有行业毛利下行和政府限价对于毛利有一定影响。

    后续公司在毛利改善上面来讲,一方面坚持利润和规模均衡增长的平衡,另一方面改善措施有几点,第一点,公司现在商业和地产联动取地的模式已经成熟。比如我们在今年取得的安庆项目,它是一个很好的商业和地产联动取地,低成本获取土地的情况,这个项目毛利率是非常厚的。

    第二是公司新进入城市,随着产品和服务在当地深耕发挥影响力,我们新进城市深耕饯行后续毛利也会有所提升。

    第三是产品,公司2019年设计条线对产品维度进行全面升级,所以产品未来议价也会给我们的毛利提供一定保障。另外就是公司通过新采购联盟,在降本上面也有所体现,这些对未来对毛利有所保障这样一些举措。

    袁春:从弘阳角度回顾我们一季度,1月份基本上没有什么影响的,基本上还是保持了一个正常的流速。2月份实实在在影响是非常大的,核心在于线下售楼处关闭,包括人员不流动,因为大家都知道地产交易是高度依赖线下体验和交易的。

    但是我们反应还是比较快,在1月底的时候,在新冠疫情刚刚开始散布的时候,管理层已经开始动作起来了。2月份效果非常不错,入了20多亿元的认购。实际上我们面对是真实的客户,转化率非常高,大概陆续在3月份自己内部可以达到50%到60%,这是一个非常高的水平,这些认购会在3月到4月逐步进入业绩。

    因为我们安排比较早,目前为止,除了武汉,包括在湖北的,还有襄阳的项目已经开工,基本上复工达到90%以上,有一些地方已经到了100%。售楼处除了武汉目前都已经开放。

    我们今年目标是750亿,但是今年供货1100亿元以上,上半年差不多500亿,所以我们非常有信心完成今年销售指标。同时为了未来三年发展,我们还会持续在投资上加大力度,回款40%到50%用于投资,保持未来在持续能够维持一个高于行业平均水平的增速。

    何捷:对于引进人才,这是弘阳的基因,简单透明务实的文化,首先吸引高量级人才不断加盟这样一个最根本的因素,在这样一个简单透明务实的文化下面,我们想干事的人都能干成。同时,我们还有一套好的机制,也是吸引高量级人才一个非常好的手段。

    从战略上来讲,我们需要不断去强化提质增效,袁春总、李亮总来了以后,会在这方面投入更多的精力。沈嘉颖总万达的经验,会使我们双轮驱动更加好,也会为弘阳真正落实双轮驱动的战略,能够补强团队,为未来发展打下更好的基础。

    现场提问:今年公司销售目标和投资拿地预算分别是多少?公司对接下来楼市走向预计如何?

    袁春:今年楼市走向还是稳字当头。几方面原因,行业从去年开始,整个规模大家预判差不多,维持全年15万亿到16万亿,今年受疫情影响短时间内,在一季度会有影响,但从全年来说还是相对平稳的。

    它有几方面原因:一方面从客户端,客户需求留还是很大的,因为我们在很多地区中国城镇化率空间还是很大。另外从供给端,今年新冠疫情影响,实实在在对经济是产生损害的,房地产是作为投资型的拉动,它也能起到这样一个作用。无论从需求端、供给端都有这么一个需求。毕竟我们还是要强调房住不炒还是今年的主旋律,从政策层面、从供给层面,这个是对大的市场的一个判断,今年不会有太大的波动。

    现在来看,从现在目前监控到市场端的情况来看,确实也是这种情况,2月份虽然由于疫情的影响,但是三月份看到市场又出现比较旺盛的需求,你可以理解这是一个刚性需求不能说反弹,至少是一个需求的释放。所以在这点上看到需求端是比较稳定的。

    从我们指标来说,对今年750亿目标来说,对应的是1100亿以上供货是非常有信心。投资端拿到回款40%—50%,保持未来持续能有高于行业平均水平的增速。

    现场提问:公司有31%美元债占比,公司怎么看待当下的融资市场,是否会考虑回购?第二个问题,袁春先生并没有在董事会担任职务,履职后有什么规划和打算?

    雷伟彬:其实我们留意到目前美元债债券市场比较波动,也看到一些机会,从公司一个财务状况来说,我们去年年底有168亿现金,还有1月份的时候也成功发了,提早锁定基金偿还2.7亿还贷,所以基本上在境外部分是非常充裕的现金。当然也注意债券市场的波动,我们会平衡债券回购的收益以及现金流的情况,适当的时候公司也会考虑债券的回购。

    何捷:首先非常高兴袁春先生能够加盟我们团队,这也是公司长远发展,战略发展的一个需求,为公司经营做出重大贡献。袁春先生目前主要聚焦在整个公司提质增效、经营和发展这样一些环节,为今年发展和未来公司发展可以打下一个非常良好的基础。

    撰文:陆欣    

    审校:武瑾莹



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