再申“聚焦开发主业” 远洋集团20%毛利率与加快周转

观点地产网

2020-03-26 14:24

  • 销售额增幅虽中规中矩,不过在如今疫情阴霾的气氛下,也并非不可理解。而这也将影响房企们对于未来发展的预判。

    观点地产网 3月底,房企扎堆披露全年业绩数据,远洋集团只是其中再平常不过的一家,只是其中的一些细处或许可以看出它过去一年的特点所在。

    据远洋集团3月24日公布的数据显示,2019年,远洋集团营业额较2018年增长23%至509.26亿元,经营溢利(不包括投资物业公平值收益)较2018年增加14%至105.02亿元;但与此同时,其公司拥有人应占溢利及每股溢利分别26.56亿元及0.349元,均较上年同期下降26%,据悉是由于2018年有项目由存货转为投资性房地产,产生了较多评估增值。

    也因投资性房地产的盘子增大,远洋集团2019年已投入营运的项目可租赁面积约164.1万平方米,实现租金收入40.5亿元,同比升16%,EBITDA利润24.2亿元,同比升18%。

    此外,其于报告期内录得毛利102.22亿元,较2018年上升23%;毛利率持平为20%;协议销售总额为1300.3亿元,同比增长19%。

    销售额增幅虽中规中矩,不过也并非不可理解,而这也将影响房企们对于未来发展的预判。

    20%毛利率与加快周转

    相比远洋集团前两年销售额同比增40%、55%的升幅,其去年19%的销售增长不算出彩。

    但事实上,2018年喊出销售规模提速的远洋集团,为了加快规模增长,早已开始着手加快周转速度,小规模项目或更合心意,同时加大并表也是不二法则。

    据披露,2019年远洋集团在23个城市获取了34个项目,新增土地储备约450万平米,平均地价为7794元每平米。新获取的销售型项目,并表比例接近90%。

    同时,新增土地储备的项目体量较为适中,以便于加快周转速度。其中,20万平米以下的项目,占比提升至79%;20-30万平米的项目占比缩减至12%;30万平米以上的项目占比仅为9%。

    这一点在远洋集团的土地投资策略中就有体现,即坚持“以我为主”,新项目要求主导操盘,不做财务投资,并加大项目权益的比例。同时坚持快周转,在项目的选择上以中小体量、快周转的项目为主,降低地货比,加快去化、加快周转。

    就观点地产新媒体了解,远洋集团2020年的土地投资策略还是坚持区域深耕,适度地南移西拓,聚焦三大都市圈,尤其是长三角和大湾区,拓展中西部的中心城市。

    观察远洋集团2019年在区域上的销售贡献,京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝分别贡献36%、22%、17%和14%,近90%协议销售额来自五大城市群,这一表现倒是贴合其一贯坚持深耕五大城市群及优化土储区域布局的理念。

    而且上述区域贡献比例较2018年的42%、9%、27%和14%,更趋均衡。

    在众多增长数据中,毛利率持平为20%显得有些“扎眼”,这与其以往重仓布局京津冀同样息息相关。

    据观点地产新媒体了解,京津冀地区素来是限价政策执行最严厉的地区,严格的楼市政策固然会带来溢价区间的限制,而这对于目前主要项目布局在一二线城市,2019年结转项目中京津冀地区占比达到三分之一的远洋而言更为明显。

    另悉,远洋去年大多数项目还是严格限价刚刚开始执行的时候销售,更是直接影响到了公司2019年结转的毛利率。

    不过远洋也早已发现布局过于集中所带来的风险,所以该公司在这方面正在努力调整,到2019年,其在京津冀地区的土地储备比例已经显著下降。

    数据显示,截止2019年12月31日,远洋集团已布局50个城市,总土地储备4754万平方米,其中二级开发土地储备3724万平方米,深圳旧改324万平方米,一级开发706万平方米。“得益于主动的优化区域布局,以及持续调整土储区域结构,远洋集团在长三角、珠三角、长江中游及成渝区域土地储备在过往四年均保持高复合增长率。”

    另有消息指出,除了政策上的影响以外,由于收购合作方的股权产生部分的收购溢价,毛利率较低的回迁房在2019年年内集中结转也直接影响了远洋集团的毛利率。“剔除这两项影响外,其开发业务的毛利率将提升近2个百分点。”

    再申聚焦开发主业

    其实,关于远洋集团的土地投资策略,还有两个很重要的指标:一是坚持聚焦开发主业,2020年在非开发业务上不增加净资本的投入;二是坚持投资标准,要求新项目的毛利率不低于20%,IRR也不低于20%。

    远洋重新聚集开发主业的表态早已非新闻,2019年,远洋集团就剥离了部分非主营业务,聚焦主业。

    该公司从去年8月份开始,到今年的2月份,用半年时间完成了公司战略发展的修订,内部把它称之为“第五步发展战略”。该战略目标,一是回归开发主业,实现有质量的规模增长;二是面向企业运营,聚焦关键能力建设;三是与利益相关方共同实现可持续价值创造。

    远洋集团还表示,将以“建筑健康和社会价值的创造者”作为五期战略的战略愿景使命,致力于成为“以投资开发为主业,发展开发相关新业务的综合型实业公司”。

    其实在现有的财务数据之外,所有人都在关注新冠疫情对于房地产行业和企业的未来影响,因为没有人可以置身事外。

    远洋集团在年报中透露,集团在管自营的6个购物中心疫情限制期内实行租金减半,与众品牌商户同舟共济。

    “在积极应对疫情的同时,该集团启动了44个城市、75个项目的线上看房通道,方便客户在线了解,健康置业。展望行业发展,线上销售的创新营销模式或将成为未来一段时间房地产企业竞相争夺的新战场。”

    有知情人士指出,如今随着疫情得到控制,截止到目前,远洋集团项目已基本实现了复工。在疫情比较严重的区域,武汉有三个项目,已经提交了复工申请,还在等待审批中。

    数据显示,目前远洋集团在武汉仅有3个项目,这三个土储占整个集团土储的5%,年度的销售额对集团全盘的贡献,预计在4%到5%之间。“如果疫情能够在3月底控制住的话,那么估计对整个全年的销售影响有限。”

    “由于今年的复工时间比往年晚了一个多月的时间,所以对上半年交付可能影响比较大。但是对比全年来看,整个全年的这种竣工和交付,现在看应该与预期一致,从全年的这个竣工和交付的面积来看,同比还是会有符合预期的增长。

    另一个让远洋集团乐观的原因是,其早在2015年已开始健康住宅的探索。据了解,此次疫情在短期内对客户的购房需求会有一些大影响,因为不少市场声音指出,改善型具有独立居住功能的、具有健康属性的居住需求将会有所上升。

    数据显示,截止到2020年2月,远洋集团已落地远洋健康建筑体系的项目75个,面积超过1200万平方米。

    或是受到新冠疫情的触动,远洋集团强调说:“无论何种业务形态,远洋集团都将继续坚持‘建筑健康’的发展理念,进一步深入研究健康产品的特点和标准,充实远洋健康建筑的内涵和外延,加快迭代远洋健康建筑体系。”

    另悉,一线和二线核心城市,购房热度还会保持,甚至在疫情过去的时候,在短期的二季度三季度,出现一些快速的反弹。就远洋而言,其主要项目多布局在一二线城市。

    撰文:刘满桃    

    审校:钟凯



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