SOHO中国净利跌三成 “最后的年报”不提私有化

观点地产网

2020-03-25 23:19

  • 2019年年报中的主席报告却只有2页,简单叙述了整体市场情况与项目情况,并没有提及股东们最关心的私有化问题,甚至全篇年度报告都只字未提。

    观点地产网 3月25日,SOHO中国有限公司发布了2019年度业绩公告。

    或许,这是SOHO中国的最后一份年报。此前在3月10日,市场消息传出黑石要溢价私有化SOHO中国,当天股价应声暴涨37%到4.1港元,据称黑石的报价为6港元每股,公司后续也承认了双方正在商讨交易。

    “中庸”应该是这份年报最贴切的形容词,2019年出售资产消息屡有传出,却没有任何大宗资产出售,各项核心财务数据仅有细微的变化。

    公司主席潘石屹仿佛也没有把注意力放在这份年报中,2018年的主席报告足足有4页,潘石屹和股东们语重心长的分享了中国房地产形势,SOHO中国的发展理念和目标。

    但在2019年年报中的主席报告却只有2页,简单叙述了整体市场情况与项目情况,并没有提及股东们最关心的私有化问题,甚至全篇年度报告都只字未提。

    净利下跌三成与核心物业出租率下降

    据2019年度业绩公告披露,SOHO中国在期内实现营业额约人民币18.47亿元,同比增长约11%;毛利15.1亿元,同比增长18%;毛利率82%,同比增长7个百分点;净利润13.2亿元,同比减少32.27%;公司权益股东应占净利润约人民币13.31亿元,(剔除项目整售产生的非经常性利润后)同比增长约8%。

    在2019年9月30日,SOHO中国与卖方达成协议出售总共2583个地下停车位,初始代价为约人民币7.61亿元,预期将录得毛利润约人民币2.53亿元。这是公司在2019年内唯一官方公告披露过的大宗交易,然而该次交易却没并没有体现在今年的报表中。

    此外,由于以50亿元出售凌空SOHO所获的9.87亿元利润被录入了2018年报中,加上2019年SOHO中国并没有进行大宗的资产出售,导致公司净利润从2018年的19.49亿元下跌超过三成至2019年的13.2亿元。

    SOHO中国的主要业务包括投资房地产开发、物业租赁及物业管理。在18.47亿元的营业额中,租金收入占比超过99%,达到18.33亿元;出售物业单位的收入仅1433万元,占比不到1%。

    原本以“散售”为主的SOHO中国,在2012年实现营收153.05亿元;净利润106亿元,核心净利润33.4亿元。在2012年宣布从“散售”向“自持”转型时,或许潘石屹自己也没有想到,SOHO中国会在后来摔得那么惨。

    目前,SOHO中国在北京、上海拥有9个主要投资物业项目,受到整体写字楼租赁市场走低的影响,公司在2019年年末出租率约为90%,去年为96%,下滑了6个百分点。

    据戴德梁行的报告指出,由于供应量过剩,一线城市写字楼空置率持续攀升,租金下调明显。

    其中,在去年四季度,北京全市和五大核心商圈写字楼空置率分别为13.5%和7.6%。但在整体市场不好的情况下,SOHO中国称其成熟项目的平均租金却有所上涨,幅度约5%。

    从表格中可以明显看到,公司的几大主要收入贡献项目的出租率都有不同程度的下跌,总的租金收入受到出租率下降的影响有一定的减少。

    来源:企业公告 观点指数整理

    SOHO在2019年落成了两座写字楼,一宗是位于北京的丽泽SOHO,在12月份竣工,规划总建筑面积约150,324平方米,总可租建筑面积约137,470平方米;另一宗是位于上海的古北SOHO,于1月份竣工,项目总建筑面积约146,692平方米,可租建筑面积约为112,176平方米。

    潘石屹对丽泽SOHO给予了极大的期望,称其为公司目前潜力最大的项目之一,是北京市下一步拟重点建设的丽泽商务区的标志性建筑。

    截止到2019年末,SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元,本年度的投资物业评估增值约为11.68亿元。

    不派息与私有化

    SOHO中国在2019年就像一家开张的超市,四处张罗着手上的物业项目。在6月28日宣布,将推出在北京、上海可售物业共涉及13个项目,金额约78亿元。

    更为劲爆的消息出现在10月30日,传言称黑石联合GIC以最高80亿美元的价格收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。

    SOHO中国后来并没有正面回应该消息,但从黑石后续要私有化SOHO中国的交易来看,双方当时的确在谈,不过后来,黑石决定全部买下来。

    对于买家黑石来说以80亿美元买走SOHO中国的主要物业,不如以接近40亿美元的价格直接把上市公司私有化来得更划算。

    在这份年报中,最关键的几个字可能是“董事会决议本年度不派发末期股息”。对于一家以投资物业提供稳定租金收入的企业来说十分罕见,13亿元的利润被全部留在了公司。

    2018年度,SOHO中国每股派了0.03元,全公司已发行总股数5,199,524,031股,总共派了约1.56亿元;更值得注意的是SOHO中国在2017年每股派了0.922元。

    从2017年到2019年,从接近一块钱的每股股息到不派息,SOHO中国的股东并不满意。

    此次不派息或许与私有化有关,在上市公司派息的过程中所花费的钱也是SOHO中国自身的利润与现金,通过不派息优化公司报表是主要原因。

    此外,潘石屹张欣夫妇持有SOHO中国的63.93%股份,是公司的大股东。假如与去年一样派每股0.03元的息,潘石屹张欣夫妇将从上市公司拿到接近1个亿。

    2019年间不过不失的SOHO中国,在这个疯狂的资本年代中远远不够,潘石屹要跑的消息在数年间在传闻与澄清下不断轮回,从未断绝。潘石屹在去年11月28日还回应道:“至于说我要跑的消息,大家不要相信谣言。”

    此次在面对黑石私有化的要约收购时,SOHO中国却大方的承认了。或许这一次,SOHO中国真的要面对新主人了。

    撰文:李标    

    审校:武瑾莹



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