观点直击 | 攀升的土地、负债和疫情 奥园要加快结转(实录)

观点地产网

2020-03-25 23:07

  • 逐渐攀升的土地、建筑支出和多元投入以及疫情影响,无疑会对奥园的负债水平造成压力。

    观点地产网 奥园2019年度营业额为505.3亿元,同比增长63%、毛利润率维持在29.7%、年度净利润更增长接近八成至52.2亿元。

    奥园管理层或有理由高兴,按过往记录,奥园在2016-2018年合同销售金额年复合增长率高达到89%。而2019年虽然增速下探,但奥园仍然披露实现了接近30%的增长,按此计算,其近四年内的复合增长率高达66%。

    不过,在3月25日下午召开2019年网上业绩发布会后,就有不少关注这家“黑马”房企的人士告诉观点地产新媒体,奥园的重点或许不在旧年的业绩如何,而在于明年的销售还能实现多少增长。

    因此,面对(到目前为止)情况更严峻的2020年,奥园营运总裁马军说:“应该讲总体行业快速增长的时期已经过去了,目前行业增速在趋缓是一个大的行情。”

    其称,“公司今年主要的治理任务,首先要保证合理的增长”。据现场消息,奥园今年提出的预期销售目标为同比增长12%,按此计算销售金额约为1322亿元,是该公司开始全国扩张以来最低的增长水平。

    需要加快的结转

    现在,奥园似乎要下定决心处理项目结转滞后的问题。过去一年,奥园成功交付了总楼面面积521万平方米的物业,物业发展销售收入亦实现480.91亿元。两个数字的同比增幅均超过五成,分别为57.9%及61.7%。

    与之对比,奥园去年新开工面积首次突破一千万平方米达到1449.5万平方米,竣工面积就从2018年的458万平方米扩大至686.5万平方米。

    在销售增长放缓的情况下,加快结转从而增厚营收和利润,可能不失为好选择。由于结转速度与销售速度长期不匹配,截至2019年12月底,奥园已经囤积了1705亿元已售未结转金额,是其2019年销售额的1.5倍,及今年销售目标的1.3倍。

    “在已售未结的1705亿里面,大概有800亿会在2020年结转,剩余的会在2021年和2022年结转。”集团首席财务官陈志斌表示,公司今年结转的金额大部分是来源于2018年的销售,2018年奥园的合约销售金额为912.8亿元,“里面大部分都会在2020年进行确认”。

    同时为了保证财务健康,奥园对旗下运行的“高周转”模式提出更高要求。副总裁陈嘉扬介绍:“过去三年奥园从拿地到开盘的周期在逐步提速,由2017年的8.8个月缩短到2019年的7.5个月。”

    新购项目当年开盘率也从2017年的47%上升至55%,换句话说在奥园去年新购的87个项目中,有48个当年已经推出市场进行预售,以期更快回收投资资金,这同样成为奥园工程量激增的原因之一。

    因此,相应地奥园2020年计划新开工面积将提升到1850万平方米,竣工面积预计超过920万平方米。只是日渐增加的建筑支出将很大程度上影响奥园的债务。据了解,奥园2019年建筑成本开支达到379亿元。

    攀升的土地与负债

    另一重要的资金流出方向是土地储备。奥园去年一口气购置了87个新项目,新增可开发建筑面积约1609万平方米,付出的代价为339亿元。

    “撇去一些比较小的开支,包括税金、费用、分红派息。” 陈志斌表示,奥园在现金流上,最大的支出还是来源于购地和建筑成本开支。

    近年来奥园一直保持较高强度的购地力度,土地花费节节攀升。资料显示,奥园在2017年起开始全国扩张,当年拿地面积1286万平方米是2016年的4倍。翌年亦保持同样的速度,花费268亿元纳储1568万平方米,2019年则更胜一筹。

    除收并购(奥园每年新增项目中约80%来自并购,2019年的数字是79%)、招拍挂、城市更新转化之外,奥园开始热衷于介入产业拿地,例如位于上海的东方美谷项目。

    但是,目前逐渐攀升的土地、建筑支出和多元投入以及疫情影响,无疑会对奥园的负债水平造成压力。该公司净负债水平在2019年末攀升至74.9%,而前几年都控制在65%以内。

    “这个74.9%,还有部分是由于我们在2019年有一个保险公司(百年人寿)的收购,支付了33亿元。”陈志斌解释,奥园已在今年1月份退出收购,相关的款项也会收回,所以“如果不考虑这个保险的收购,我们在2019年的负债率是66%”。 据观点地产新媒体了解,截至2019年中期,奥园的净负债率为64.2%,最明显的增长发生在下半年。

    不过若观察奥园未来一年内要偿还多少款项,情况就不算太过乐观。资料显示,截至去年期末,奥园拥有不受限制的现金及银行存款、结构性存款约588亿元。

    而有息负债总额为951.09?亿元,以还款期分类:1年内需偿还债务为418.73亿元,1年以上不超过2年需偿还306.98亿元,2年以上至5年以内的偿还金额为225.38亿元。

    现金看似能完全覆盖短期负债,但同时奥园还有已签订未拨备的建筑成本、土地款、收购款项约355.32亿元,应占有关合营企业已签订未拨备的建筑成本约34.8亿元,需要在未来一年内拨付,还未算上述新一年的土地、建筑等预算支出。

    而且奥园的销售回款率不算优秀,去年该数字系78%,即1180.6亿元销售金额中,奥园能及时回收的有920.9亿元,其实处于行业水平的中下游。

    不过,对此管理层就认为,奥园在杠杆上还保留有一定的空间。“我们的指导净负债水平是80%之下。” 陈志斌说,“一年内到期的400多亿债务,我们在一季度也已经偿还了大概100亿。”

    其提出奥园已经做了充分的还款计划,再融资方面也顺利。据了解,奥园在今年1月和2月分别发行了一笔2.3亿美元的银团借款,利率是4.3%;一笔25.4亿人民币5年期境内公司债,利率是5.5%;还有一笔1.88亿美元363天的境外优先票据,利率是4.8%。

    “利率创下了新低。” 陈嘉扬表示, “另外下个月(4月份)我们就可以再申请新的发改委的(发债)额度。”

    因此在土地方面,奥园管理层表示,2020年还会按照实施了几年的“合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储”的准则推进扩张步伐。“我们今年买地的政策还是保持在以往的策略上,预算大概是400亿多一点。”

    目标是以区域公司为据点,提升一二线城市土储占比。

    疫情影响的12%

    至于最让人关心的销售增长,12%的指引不免让人讶异,不过考虑疫情的影响,或也情有可原。

    在1月27日,奥园就推出“奥园购房宝”线上平台,开通24小时“线上售楼”业务,再搭配大力度的促销手段,但似乎收效平平。前两个月,奥园总共录得合约销售70.2亿元,同比下降38%接近四成。其中2月份单月实现的合约销售额仅为19.6亿元,同比下降超过六成。

    “疫情对整个行业在2月份的销售还是造成了一定的影响,进而影响了3月份的回款。”马军称,“在3月份疫情逐步得到控制以来,随着复工复产……目前整体的到访量回升还是比较明显……大概已经上升到去年同期7成的水平。”

    “这段时间我们也在狠抓线上营销以及线下的销售,积极营销。”他表示,预期3月份的销售额应该能达到接近去年同期的总体水平,即约75亿元左右。

    据透露,目前奥园旗下约99%售楼中心已复工,约94%的施工项目通过当地政府审批并复工。“我们的售楼处以及项目施工,现在有三个还没复工,一个是武汉,一个是重庆万州,还有一个是张家口的项目。”

    “目前来看,武汉项目已经可以预约看房了,只是不允许大批量地看,但是可以提前预约,一周以后应该可以稳步地接受大规模看房……张家口和重庆万州的项目在一周以内也都可以陆续复工复产。”

    马军预期到4月份整个市场将能慢慢平稳下来,到时候,“我们觉得改善型的需求以及郊区的一些度假式的楼盘可能会有更好的机会”,只是具体情况还要在接下来的市况中验证。

    以下为中国奥园2019年度业绩发布会问答实录:

    现场提问:疫情对集团销售的影响如何?之后的时间能不能追回进度?线上看房和销售的表现如何?怎样看待疫情过后对房屋方面的需求?现在没有复工的销售中心和工地主要位于什么地方?预期何时可以全面复工复产?

    马军:疫情对整个行业在2月份的销售还是造成了一定的影响,进而影响了3月份的回款。

    在3月份疫情逐步得到控制以来,大部分的老百姓都积极地复工复产,目前整体的到访量回升还是比较明显,上周我们的监控看到,大概已经上升到去年同期7成的水平。进入4月份以后,相信随着境内的疫情进一步得到控制,老百姓的生活进入正轨,相信政府也会出台一系列的政策来刺激经济,以及提振消费者的信心,所以目前还要看一些市场的发展情况。

    目前我们所做的工作,一是前段时间积极地复工复产。二是这段时间狠抓线上营销以及线下的销售,目前来看我们的成交在3月份应该能达到接近去年同期的总体水平。

    现在没有复工的项目主要在武汉有一个项目,重庆万州有一个项目,另外张家口还有一个项目。这段时间政府也已经陆续通知了,目前武汉这个项目已经在预约看房了,只是不允许大批量地看房,但是可以提前预约,一周以后应该可以稳步地接受大规模的看房。而且最近武汉市政府也发了文件,从4月8号以后,提出了一个整体复工的要求。张家口和重庆万州的项目在一周以内也都可以陆续复工复产。

    疫情之后客户的诉求,目前来看,应该讲通过这次的疫情,中国广大的老百姓在家里待了很长一段时间,经过了积累和沉淀,这段时间对于自己的居住环境的诉求做了很多的思考。目前来看我们觉得改善型的需求以及郊区的一些度假式的楼盘可能会有更好的机会。

    现场提问:关于销售回款,今年1、2月受到新冠肺炎疫情的影响,公司的销售额同比明显下降,对于今后一段时间的销售回款和回款率也会造成影响,接下来会不会使公司在债务违约方面的风险提高?在销售层面管理层接下来是如何规划的?

    陈志斌:公司在1月份以及2月份的销售回款没有受到太大的影响,但是因为2月份的销售降低,在3月份可能会有一定的下滑。应该这么讲,回款这部分我们的工作一直抓得比较紧,另外融资这项工作我们也抓得比较好,1月份和2月份我们的融资工作采取的措施比较得力,目前整体的企业现金流情况还是非常良好的,对整个企业的经营不会产生太大的影响。

    现场提问:关于线上营销,线上营销推出了多个优惠之后,带来了多少销售额?估计无理由退房对于最终入账的影响有多大?

    马军:我们线上售楼处总体的成交没有同时期的降低售价,现在我们这个成交大概有20几个亿,里面包含了有接近10个亿的销售额是有兜底条款的,另外一部分是可以无条件退房的,这也就是我刚才讲到的,线上销售可以锁定一部分渠道以及电商,充分挖掘他们的潜力,他们会再进行转售或者是其它的方式。

    现场提问:公司怎样看待今年的市场走向?对奥园来讲今年最重要的工作是什么?接下来有什么样的融资安排,今年内到期的债务方面有何安排?最看重哪些财务指标?

    马军:市场总体的走向从大方向来看,无论是去年年底还是今年年初,都能够看出来中央房住不炒的主基调还是不会变的,还是稳字当头。现在因城施策,各地的地方政府确实受到了不同的经济发展的压力,他们采取的力度是不一样的。

    尤其是在这波疫情期间,各地所受的影响和损失也各不相同,接下来我们相信不同的城市会采取不同的策略,来应对这次市场的下滑。我们看到在3月份大家的生活、工作逐步进入正轨以后,很多城市现在已经在出台一些政策,包括对房企的优惠政策,比如说有些税费可以晚点收,地价可以晚一点交,或者分期交,或者采取了审批速度加快,提前让房企进行预售,对客户的首付款以及其它方面的贷款支持,也能起到一定的补充和助力的作用。

    现在3月份,客户到访量已经在逐步恢复,到4月份整个市场能慢慢平稳下来。

    应该讲,总体的行业快速增长的时期已经过去了,目前行业的增速在趋缓,这是一个大的行情。

    陈志斌:关于2020年的融资安排,如果按我们的现金流来看,2020年到期的债务是400亿,一季度我们已经完成了超过100亿的债务再融资,接下来的债务我们也会根据到期情况提前安排好相关资金。现在公司的资金其实是比较充裕的,有超过600亿的现金,所以在到期压力上还是比较小的。

    关于财务指标的重视因素,其实公司一直都比较关注各项财务指标,不会说因为追求哪一项财务指标而做工作,我们是追求各项财务指标的均好和平衡。例如毛利率、利润率、负债率,从长远来看公司也希望这些指标能够向良性的方向发展。

    马军:我再补充一下,刚才提到了公司今年主要的治理任务,首先我们要保证一个合理的增长,第二是要不断地提升管理水平,优化财务指标,今年我们将继续重点在产品力提高、提高产品溢价方面下工夫,同时在降低成本造价方面充分地挖掘潜力,以提高利润水平。

    现场提问:公司在2020年会采取什么样的土地政策?还会遵循合同销售的30%到40%作为预算用于增加土储吗?公司未来几年会保持怎样的结转节奏?今年的结转目标是什么?已售未结的1705亿的结转安排是怎么样的?

    陈志斌:我们今年买地预算的政策还是保持在以往的指引上,就是不超过全年销售额的1/3,今年我们的预算大概是400亿多一点,当然这也会根据我们的销售实际情况做动态的调整,但是无论如何也不会突破1/3的底线。

    关于结转的情况,我们2020年结转的金额大部分是来源于2018年的销售,2018年我们的合约销售金额超过900亿。在已售未结的1700亿里面,大概有800亿会在2020年结转,剩下的会在2021年和2022年结转。

    郭梓宁:拿地的政策方面,我们一方面继续做好收并购的工作,选择一些优质的项目或者优质的房地产企业进行收并购,另一方面会继续大力推进三旧改造项目,我们今年会有一批(大概8-10个)项目从一级开发转为二级开发,这也为我们今后的土地储备打下良好的基础。

    现场提问:公司在2020年和2021年的拿地方式是以招拍挂为主还是以旧改为主,相应的融资方式是怎样的?第二,管理层在境内融资政策方面有没有看到松绑的可能性?现在有没有拿到新的发改委的发债额度,今年的余额还有多少?第三,今年到期的美元债情况如何,是否已经对9月份可以回购的美元及新加坡元债做了相应的再融资安排?

    郭梓宁:2020年到2021年我们拿地的方式,主要是选择一些优质的房地产项目和优质的房地产企业进行收并购,同时也会参加一些招拍挂,当然我们也不会举到太高,还有一个重要的拿地方式,就是加快三旧改造的力度。

    截止到去年底,我们有30多个三旧改造项目,今年一季度也拓展了一批三旧改造项目。我们这些三旧改造项目主要都是位于大湾区,特别是位于广州、深圳、珠海、东莞、佛山这5个城市,我们今后的土地储备以及提供可售货值是比较可观的,今后我们会继续加大三旧改造的力度。

    陈嘉扬:刚刚在介绍债务结构的时候,包括一年内到期的短期借贷这个部分,我们一年内到期的短债大概是419亿,这些短债在2020年上半年到期的占37%,在2020年下半年到期的是63%,所以绝大部分是在下半年到期。

    至于结构,超过一半都是境内的银行贷款,针对融资的渠道,可以看到境内和境外的占比,从奥园总体的借贷来看,境内人民币借贷占比65%,境外占35%。境内的也是以银行贷款为主,境外也有一些银行的贷款、银团的贷款,所以我们还是比较多元化的境内外融资的渠道。我们在2020年一季度已经偿还或者已经做好再融资的已经有接近100亿,这也进一步减轻了我们还债的压力,所以目前短期借贷的占比是占到了33%。

    我们在过去两个月做了一些融资,包括我们在今年1月份在境外做了一笔境外银团,大概是2.3亿美金,三年期,成本利率是平均大概6.5%左右。我们2月份在境外也发了一个短期的美元债券1.88亿美金,利率是4.8%。另外我们在境内也是做了境内公司债,是25.4亿人民币,5年期,成本是5.5%,也是创了成本的新低。

    我们在做境外美元债再融资安排的时候也要分析一下,我们在今年9月份有一笔5亿美金、1亿新币的债务到期,公司可以对它提前赎回,投资人也可以要求公司提前回购,一般来说正常的做法就是提前两个月的时间跟投资人沟通,看看他们下一步的意向,目前还有一些时间做好准备。而且本身我们在2021年5月份有一笔美元债券到期,大概4.25亿。

    一般来说国家发改委的额度都是可以提前一年申请,一年内有效,下个月我们就可以申请这个新的发改委的额度。所以我们目前都已经做好了准备,并且我们在去年的现金余额有680亿,所以资金还是比较充足的,也是回答前面那个问题,会不会接下来造成债务违约的风险,其实并不会,因为我们公司已经提前将境内外再融资的部署安排都做好了,不会有违约的风险。

    现场提问:年初时公司曾提出2020年实现20%的业绩增长,现在这个目标有否发生调整?第二,看到公司的非控股股东权益占比比较高,原因是什么?非控股股东的利润大概什么时候可以完全体现出来,最终占比会达到多少?第三,2016-2018年期间,净负债率一直保持在60%的水平,2019年看到销售增速放缓,净负债率以及总的负债却大幅上升,原因是什么?

    马军:奥园今年的业绩增长目标是12%左右,我们对这个目标还是非常有信心的。一方面我们坚持公司以往发展的比较好的主要战略,比如说现在平衡布局,同时我们的产品类型比较贴近调控的方向,目前我们公司的客户成交刚需占到50%,改善型客户大概占了35%左右,投资型客户占了15%,同时我们坚持快速开发、快速销售,包括去年我们增加了一部分招拍挂的项目,这部分项目大多数也能够实现当年摘牌、当年销售。

    同时,在这些老的比较好的管理办法基础上,去年我们加大了产品力的提升,在胡浩的带领下,我们对产品力的主张、对目前成形的产品体系,以及在2019年年底我们出了一大批的项目,都已经进入了市场,整体的反响情况还非常不错,实现了产品的溢价,所以总体来讲我们各方面的准备还是比较充分的。

    陈嘉扬:关于非控股股东权益较高的问题,其实在之前我们的公告里面也提到过,公司在2017年开始大幅的收并购、合作,会导致我们的非控股股东权益有一个明显的上升。

    从2017年开始到2019年,包括今年看到的数据,非控股股东权益还是比较平稳的,项目从股东的投入到实现回报是需要大概两到三年的周期,尤其是我们有很多非控股股东的投入是旧改项目,它的周期会更长,所以它需要时间慢慢体现,我们也可以从刚刚公布发2019年数据中看到,今年非控股股东的收益已经超过10亿,相信随着2020年更大收入的结转,包括到2021年,这部分非控股股东权益的收益也会上去,随之而来它的分红也会下来。

    我们没有目标说要降到多少金额,这跟我们的合作模式和发展速度是相关的,所以这个我们还是会动态调整,但是它不会影响我们整体公司的权益比。

    净负债率上升的问题,刚才我也提到,74.9%的净负债率还是在我们目前的控制范围内,因为我们一直是控制在80%以下的目标。负债率上升是因为我们去年有一个保险的收购,支付了30多亿,对净负债率有一定的影响,如果剔除的话,净负债率是66%,跟2019年中期是差不多的,所以对这种上下不是太明显的净负债率的波动,我们觉得还是可以接受的。

    现场提问:关于3月份的做空报告,对公司频频被选中做空有何评价?

    陈志斌:关于3月初的做空报告,公司也做了一个公告澄清。公司因为过去几年业绩的关注度都比较高,我们的股票交易量也很大,股价的表现非常突出,所以受到的关注也比较多,但是公司还是会按照交易所的相关规则,在合规、披露方面做足工作,所以对这种做空的行为,我们认为是市场上的一些商业行为,一个健康的股票市场有做多也有做空。

    我们未来更多的是用数字说话,来驳斥这些做空的行为,也感谢大家对公司股票的关心。

    现场提问:公司收购百年人寿股份终止之后,未来会不会再强势投资寿险企业?境外项目的发展除了港澳、澳洲、加拿大之外,还有没有看其它的国家?

    陈嘉扬:公司收购百年人寿终止以后,现在正在按合约进行退款,对方也按合约来进行付款,没有出现违约的情况。目前决策层还没有考虑再进行其它的金融牌照的收购。

    境外发展方面,现在我们除了澳洲、加拿大温哥华、多伦多、香港之外,我们也没有做境外扩展的考虑,我们会好好地把现在已有的一些项目继续深耕。

    撰文:刘子栋    

    审校:武瑾莹



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