观点直击 | 下跌的毛利 雅居乐再谈海南与多元化发展（实录）

观点网 3月23日下午，雅居乐于线上举行2019年度业绩发布会，董事会主席兼总裁陈卓林带领副总裁潘智勇、王海洋出席，三人组合并未露脸，而是以声音出现于屏幕那端。

报告显示，于2019年，雅居乐集团连同其合营公司及联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目的预售金额合计为1179.7亿元，较去年增加14.9%，对应建筑面积为891.1万平方米，较去年增加11.7%，预售均价为每平方米1.32万元。

年内，雅居乐的营业额为602.39亿元，较去年增加7.3%，当中物业发展的确认销售收入为541.77亿元，较去年增加3.2%；股东应占利润则为75.12亿元，较去年增加5.4%；净利润率为15.3%，较去年增加0.4%。

得益于去年“审慎”“稳健”的基调，2019年雅居乐整体的数据均有微增，陈卓林也显得较为满意：“2019年业绩特别是预售金额是符合预期的，因为2019年无论政策也好、经济形势也好，达到这个水平也不容易了，盈利方面也是符合预期的。”

事实上，于2019年，雅居乐定下的销售目标为1130亿元，仅比2018年增加100多亿，向外界释放了“保守”的信号。在今年更为艰难的形势下，雅居乐仍延续着此前“慢下来”的步调。

“希望今年能够确保2019年1200亿左右的销售额，我认为都有收获的了。”陈卓林在会上坦承，这属于比较保守的目标，因疫情影响，首季的销售已难以追回，未来三季的发展则是不敢想象，今年销售情况可以与去年相若已算是不错。

陈卓林再次强调：“预测今年肯定是难的，但我们希望能保持业绩。”据了解，今年前两月，雅居乐销售金额同比下降4成左右。

毛利下跌与海南岛贡献减少

在所有微增的指标中，毛利及毛利率的下跌成为整场业绩会上议论最多的要点之一。于2019年，雅居乐毛利为183.58亿元，同比下跌25.6%；整体毛利率为30.5%，同比下跌13.4%。

而2018年，雅居乐毛利率高达49.6%，一跃成为行业内高毛利的代表房企。

事实上，在雅居乐2019年中期业绩会上，毛利率的下跌就已经是众人讨论的焦点。2019年上半年，雅居乐毛利为82.2亿元，同比下跌31.6%，整体毛利率为30.3%。当时潘智勇也预期了2019年全年毛利率会下跌：“毛利率下降的原因很明显，高毛利的收入少了，具体来说就是海南岛。”

在这次业绩会提问环节之前，陈卓林特意解释了毛利率下跌的原因：一是2019年海南岛高毛利项目贡献小了，拉低了整个毛利率水平；二是目前整个房地产的发展形势影响。

据潘智勇补充，海南区域的入账数比同期少，2018年为113亿，但2019年不到40亿元，而海南区域销售的毛利率高达50%。

至于2020年的毛利率，潘智勇预测，是可以维持30%水平的，主要通过海南区域的入账提升，以及非房板块的发展。“2020年肯定比2019年好，到时会通过这几个途径可以将毛利推上去，估计应该是30%左右，不会差到哪里去。”

2018年，海南发布一系列的限购政策最严“限售令”；2019年，海南再提严控房地产，给海南清水湾项目带来不小压力。但陈卓林始终认为，海南政策有一天还是能够放开。

潘智勇直指海南清水湾项目长期来说是一个支撑，而且是越来越好的：“综合来说，海南政策对于我们目前来说有影响，但未来反而是利好的作用。虽然去年有一些影响，但售价在稳步提升的。”据了解，雅居乐目前在海南区域土地储备400多万平方米，货值接近1000亿。

“海南岛是我们多年的重点投资，已经是最好的项目，不是之一，每年的贡献都是很大的，这几年老实说会有影响，但买土地包括其他方面、产业方面我们都是越来越少的。”陈卓林坦言，对海南项目的投资正在变少。

从区域分布来看，雅居乐2019年销售业绩中，海南及云南业绩贡献为11.7%，较2018年同期降了4个百分点；华南区域的业绩贡献32.9%，其中粤港澳大湾区为26.3%；华东地区贡献达到27.2%，较2018年提升了近9个百分点；华中和西部地区业绩贡献总计为15.2%；其他地区的业绩贡献接近13%。

其中，珠三角、长三角城市群业绩贡献达到56%，中西部的业绩占比为15%，京津冀占比8%、南部沿海及其他城市群占20%。

可以看到，粤港澳大湾区与长三角渐渐成为雅居乐发展的重点区域。

也可窥见于购地的策略方面，雅居乐仍以“2+3+N”的城市群战略发展布局，2019年359亿的投资有40%放在珠三角和长三角。

数据显示，截至2019年底，雅居乐持有总土地储备为4985万平方米，分布在国内外70多个城市和地区，权益土地成本为3364元/平方米。

而粤港澳大湾区土地储备项目已经达到50个，储备面积为1220万平方米，占全国总土储的21%，储备的货值近2000亿。从土储分布来看，中山、惠州占比分别为53.8%和23%，广州、佛山占比为15.9%，其他城市占7.3%。

大湾区最为热门的城市更新业务，雅居乐也有所布局。截至2019年底，累计已经完成10个项目的合作协议和5个项目框架协议的签订，锁定的土地面积超过600万平方米，预计货值超过2000亿，80%以上的货值分布在粤港澳大湾区。

王海洋透露，2020年雅居乐整个可售建面为1521万平方米，预计可售货值是2100亿元。从地区的分布来看，可售货量主要集中在华南、华东及中西部。

值得关注的是，在土地的获取方式上，雅居乐有接近40%通过产业小镇取得，34.5%是通过独立招拍挂获取，另外的26%通过合作并购方式取得。

王海洋称，通过产业小镇拿地的方式平均综合土地成本仅1530元/平方米，地价和房价比例在15%以内，性价比比较高。截至2019年底，雅居乐产业小镇布局了16个城市，共签订投资协议19个，获取超过510万平方米的土地，货值超过600亿元。

再谈多元化

最近这几年，提到雅居乐，就总也绕不开多元化的话题，这场业绩会也不例外。

首先关注的是多元化业务的收入。年内，雅居乐多元化业务的营业额60.61亿元，同比增长66%，连续三年复合增长率达到61%；经营利润14.31亿，同比增长18%，连续三年复合增长率为92%。

在营业额方面，物业发展收入与多元化业务收入的占比为89.9%及10.1%，其中多元化业务收入的占比较去年增加3.6个百分点。

据披露，雅居乐年内合计投资额约100亿元，用以发展34个新增的非地产项目。物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%及146.1%。

就业绩而言，陈卓林对多元化业务的发展充满了信心。他表示，今年估计多元化贡献业绩10%左右，明年希望达到20%左右，逐步上去，对利润有增长作用。此前他曾提出计划，理想的状况是2021年房地产业务和非房业务带来的利润为5:5。

作为雅居乐第一个分拆上市的多元化板块，提及雅生活，潘智勇露出喜色，称其2019年业绩亮眼。于2019年，物业管理方面，雅生活营业额为51.27亿元，较上一年增加51.8%。毛利及净利润分别为18.83亿元及12.92亿元，较上一年分别增加46.0%及59.3%。于2019年，雅生活成功收购中民物业及新中民物业60%股权，创行业最大一宗并购案例。收购完成后，在管面积将突破5亿平方米。

而此次颇为特别的是，除了雅生活板块，潘智勇特别花了较长的篇幅介绍雅城科创及房管业务。近期，有消息指出雅居乐旗下建筑平台雅城科创将于今年上市，陈卓林对此进行否认，“多元化发展里面，雅城科创也是重中之重，但上市计划这是不属实”。

另外他也提到，“当然如果是在适当的时候或者条件成熟了，不排除进入资本市场或者对公司发展更有利的选择。”

至于房管集团的代建业务，目前项目覆盖安徽、重庆、广东等八个省市，累计可售资源货值逾人民币600亿元。同为代建业务的绿城管理准备在香港上市，在陈卓林看来，因为这是一个新资产，能上市是好事。

在非房板块、多元化投资方面，近几年雅居乐投资金额超过350亿。根据潘智勇介绍，整体来讲，合同权益是达到359亿元了，实际上给了钱的接近200亿元，“从2019年来看，2020年我们是继续要做，最后还是要按照我们的节奏往上走。”

“这里面投得比较多是这几个行业：雅生活、环保、建设、房管，大概都是20亿-40来亿的水平，整体的布局、投资的布局是这样。”潘智勇续指。

但由此分析，目前雅居乐的投资与收入明显不能构成平衡。不断的投资之下，雅居乐的资金状况又是如何呢？于2019年12月31日，雅居乐的现金及银行存款总额为425.55亿元，总借款为966.70亿元，其中一年内到期的有息负债大概占比43%。

今年的还债压力并不小。陈卓林称，还债方面首先今年新一期发债指标已经获批了，大概有超过9亿美金的额度；第二是再融资方面会有一些银团、商业贷款正在谈；第三是金融债的授信额度是1600亿，仍有超过800亿未动用，不排除通过自有资金、分红方式、其他的资金方式去偿还境外债务。

“融资方面，看哪里便宜就去哪里借、哪里合理就去哪里做多一点，不仅仅局限于国内或香港，主要就是这样操作。”陈卓林还是比较乐观的。

以下为雅居乐集团控股有限公司2019年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：海南项目对公司的影响还有多大？今年有2200亿的可售货值，1200亿的销售目标是不是比较保守？

陈卓林：海南那边是金蛋来的，估计海南的影响是会越来越少，但肯定还是会有影响。海南岛项目是多年的重点投资，已经是最好的项目，不是之一了，因为每年的贡献都是很大的。这几年老实说会有影响，但我们买土地包括其他方面、包括其他产业方面我们是越来越少的。

今年有两千多亿的可售货值，按这个来说，我们保守做到1200亿，现在不是没卖货，主要就是两个原因：第一，一季度减少了一半销售了，这是追不回来的；第二，接下来的三个季度，我不敢想象是有多少销售。我也跟其他同行、朋友都有沟通，其实大家都是一样的，今年能够确保去年的销售额，已经是能交得了货的。

未来几年会不会受海南或者业绩的困扰？我们在产品、在其他项目，特别在大湾区里面有2000多万平方米土地储备，有2000多亿货值，包括中山、惠州已经有1000亿的货值。我们也是一年一年的买，未来几年我们有信心，地产包括其他产业的业绩，是会有好转的。当然今年大家都说肯定难一点，估计在2021年、特别是2022年，雅居乐在产业多元化方面是有信心的。

王海洋：海南岛的限购在2018年的时候，2018年4月份开始一系列的“限政策”确实对海南岛房地产的影响是比较大的，尤其是对2019年的影响，因为2019年的影响是整个关联的，但大家可以看到，我们也有很多政策在2019年慢慢都有一些调整，比如说海南岛在去年10月份是完全取消了落户限制，即凭居住证、社保就可以直接在所在社区落户。

目前的限购政策，对于新入户者要求两年社保限购一套房这全部都统一了。另外对于人才方面，海南也逐步放开；另外对于企业总部，现在也是大批量的去引进，对于企业总部的员工也是鼓励他们在海南岛买房，这也有很多相关政策。从顶层角度来看，在今年第二季度自由贸易港的相关政策和具体落地规划已经逐步呈现，相信在未来的市场各方面的一些支撑会越来越强大。

目前来说，海南商住房的供应是越来越少，但市场的需求是非常大的。综合来说，这个政策对于我们目前来说有影响，但未来反而是利好的作用，因为大家可以看到虽然去年有一些影响，但售价在稳步提升的。关于整个海南方面，我认为从长期来看是一个支撑，而且是越来越好的。

现场提问：疫情之下，会不会影响今年的利润，同时在楼价方面会不会有所影响？公司目前复工的情况是怎么样？以及在布局方面，港澳大湾区这边会不会有更多的考虑或发展，在香港市场是有怎么样的计划？

管理层：疫情对我们业绩、目标各方面都有很大影响，这个疫情对整个行业也是都有影响，就目前来看，1-2月份到3月中期销售确实是相比往年有比较大的影响，影响了大概4成左右。

我们将会怎么应对呢？有几个方面：第一首先内部的成本费用要管控到位，以减少费用增加利润；第二是加快销售进度，让现金回流进程按照全年目标去推进。通过这些措施，还有投资会更加精准一些，无论地产还是产业。

我们要多策并举，令到业绩目标维持达到2019年的水平，这是最低的，是要达到的。

王海洋：疫情一开始，其实我们都已经铺排相关的复工情况，因此雅居乐对于复工的前期准备工作是比较充分的。到目前为止，100多个在建项目复工率达到92%。营销销售部、销售中心的这部分复工率达到96%，目前除了一些特别地区，比如武汉、北京等这些重点地区，可能对开工控制相对严以外，其他应该是在3月底基本上都能够复工。

陈卓林：刚刚提到疫情对楼价的影响，就目前的计算来看影响不是很大，始终都是需求晚两步。最近看拍地的地价也不便宜，我认为这对楼价的影响不是很大。至于香港土地那边，是英皇道那边有一个项目，现在正在拆楼以及走相关程序，这个项目的体量还是挺大的、是不错的，现在都是按步就班。

现场提问：市场消息传公司要分拆集团旗下的建设业务雅城科创在香港上市，请问是否属实？目前这方面的进展是怎么样？多元化业务是不是有分拆计划、情况是怎么样？

陈卓林：雅城科创现在是多元化业务第三、第四个重点，主要是绿化，绿化工程、装修、家居等业务，还有其他的科技、科创的内容。多元化发展里面，雅城科创那边也是重中之重，上市计划这是不属实。

至于上市计划，因为雅生活很成功，在整个发展过程中，多元化业务我们也是看好，目的有两方面：创造利润和营业额。当然如果是在适当的时候或者条件成熟了，我们不排除，进入资本市场或者能对公司发展更有利的选择，我们会做一个决定的。

现场提问：2019年毛利的跌幅是不是预期之内？导致跌幅比较明显的最大原因是什么？管理层预计今年在毛利以及毛利率方面会是一个什么样的水平？

潘智勇：毛利、毛利率大家一直比较关心，我们也是非常关心，实质上我们今年的毛利变化是比较大一点，而且这个趋势判断，在年中的发布会跟大家沟通过，这是我们预期之内的事情。

第一个方面做到30%以上，其实在行业里面来讲，这个毛利率是相当优秀的毛利率、是非常不错的毛利率。2019年全年毛利下降比较多一点，无非几个原因：一是高毛利率的收入主要来自于海南区域的收入，我们入账数是比同期少的，2018年有113亿，但今年少了很多，才不到40亿，所以导致毛利水平会比较降一些，这是实打实的，因为毛利那边、整个海南那边下跌了50%、60%的毛利，这个影响还是比较大。

第二售价是上升，平均售价上升了接近800元、750元左右，但我们的成本上升幅度还要大，成本有三大部分：一是建安成本大概增加600元左右，土地成本增加1300元左右，利息成本100元左右，加起来大概2000元左右。但我们的售价只增加大概不到800元，一增一减，这样就导致我们的毛利方面压力是比较大的，这一点我们是已经预见到了，这方面在年中发布会的时候已经讲了对此的看法。目前我们30%毛利水平，2020年，我们认为30%是可以做到的，是可以维持这个水平的。

具体的做法是，海南收入，随着政策以及账期的到达，我们入账是有一定的提升；另外非房板块，在2020年表现肯定比2019年好.到时候会通过这几个途径可以将毛利推上去，我估计应该是30%左右，不会差到哪里去。

现场提问：过去几年投资会有300亿左右，投在不同的产业，是否分享一下这些投资的分布是怎么样？

潘智勇：关于非房板块、多元化投资方面，大概我们有超过350亿，整体来讲，合同权益是达到359亿元了，但实际上给了钱接近200亿，从2019年来看，2020年我们是继续要做，最后还是要按照节奏往上走，这里面投得比较多是这几个行业：雅生活、环保、建设、房管，主要就是这几个行业做得比较多，大概都是20亿-40亿的水平，这是整体的投资布局。

现场提问：今年头几个月的业绩没有了，交付也会延长，那会不会影响2020年的结转以及会影响到往后几年的结转？今年还债情况已经做得怎么样？未来还有多少债要还，倾向用什么方式？

陈卓林：关于结转问题，现在大概有接近400亿的销售未结转，300-700亿左右，这可以给我们今年、明年带来收益，这是可以入账的。整体来看，今年如果是1、2月份的销售收入是减了大概是4成左右的，确实对全年有个影响。但我相信下半年我们会加快速度，将差额补上来，海南部分的储备也有未结转的部分，应该讲这是很好的做法。

关于债务问题：我们整个有息负债是967亿，大概有境外占44%，境内占56%。其中一年期到大概是43%，一年之后到期是56%。到今日为止，大概今年到期的，还了大概60亿。

对于债市和资金的价格随着世界经济的波动也会产生波动，我们是准备这样打算：第一新一期今年的发债指标已经获批了，大概有超过9亿美金的额度；第二再融资方面有一些银团、商业贷款是正在谈的；第三在金融债的授信额度是1600亿，有超过800亿是未动用，不排除可以通过自己的自有资金、分红方式、其他的资金方式去偿还境外的债务。

同时，对融资方面，看哪里便宜就去哪里借、哪里是合理就去哪里做多一点，不仅仅局限于国内或香港，主要就是这样操作。全年的借贷成本的控制，首先是要紧跟市场，但同时我们有自己的安排，今年控制在7%左右，能够保持合理的借贷成本，而不会导致这方面飙升得太厉害。大概就是这样。