钱紧一年 | 远洋万象

观点地产网

2020-01-05 22:37

  • 过去一年,远洋万象更新,耐人寻味。

    钱紧一年:2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

    观点地产网  回想2019年初,远洋集团做的第一件事是将位于北京东四环的公司总部进行了焕新,焕新主题是其一直提倡的“健康”,新办公区里包含了移步换景的室内环形跑道、覆盖率超过40%的绿植、无土栽培菜园等独特设计。

    过去一年,远洋万象更新,耐人寻味。原公司总部自2006年启用以来,见证了远洋十三年的发展历程。2018年,远洋成功进入千亿俱乐部,同比增长达到近十年第二高点,为55%——最高增速是2009年冲刺百亿销售规模时的98%。

    登上千亿销售规模的新高点后,远洋集团董事会主席兼总裁李明向外喊出“再出发”。他在总部焕新启用活动时说:“沿着新办公区的这条跑道,远洋将从这里重新出发,精耕细作、强身健体,向着更高的目标,全力奔跑。”

    但千亿之后,2019年房地产市场环境也愈加复杂,银根收紧、各地出台“双限”土拍新政、销售回款周期加长……远洋集团需要重新思量规模与健康、多元化的方向。

    千亿不易

    作为一家老牌标杆房地产公司,远洋成立于1993年,前身为国企中远集团旗下的中远房地产,成立时间与碧桂园、保利、金地相近,早于恒大。

    1998年之后,远洋凭借着过往积累的开发经验,在市场化改革中于2007年成功登陆港交所,迎来高光时刻,名声不输于“招保万金”。

    上市两年后,远洋销售额实现百亿突破,从61.67亿元增长到143.16亿元。彼时,远洋被称为“红筹第一股”,也是行业最早一批百亿阵营的房企。

    但随后,远洋的发展跌宕起伏。2009年到2018年间,在高杠杆和快周转双轮驱动下,碧桂园、恒大、万科等头部房企销售额实现了从二三百亿元到六七千亿元的跨度,而远洋从百亿突破到千亿,总共用了将近10年时间。

    其中,从百亿到五百亿,远洋用了七年时间,而从五百亿到千亿用了两年时间。在2017、2018两年时间里,远洋无论是在扩储上还是在融资上都十分积极。

    期间,远洋土储面积翻了将近一倍,首次冲破4000万平方米,权益面积也达到历史最高点的2176.1万平方米。具体来说,2017年,远洋购入59宗地和7个成熟项目,新增土地权益面积683.5万平方米;2018年,购入59宗地和2个成熟项目,新增土地权益面积567.2万平方米;平均购入成本为每平方米7100元。

    具体到土储版图上,远洋2017年、2018年新进入城市数量分别为14个、11个,项目总数量由2016年的76个升至2018年的183个。新进入城市主要为长三角地区二线城市,包括苏州、无锡、嘉兴、徐州、绍兴等。

    数据来源:企业年报,观点指数整理

    当然,在销售规模快速增长的2017-2018年,远洋集团同其他房企一样放大了杠杆。

    2016年,远洋负债总值为1019.4亿元,2018年升至1862.2亿元,其中有息借贷总值则由438.1亿元升至885.75亿元。

    短期债务方面,2018年末,远洋1年内到期债务升至历史最高点的154.25亿元,1年至2年内到期债务升至历史第二高点的126.37亿元。

    而这在2019年整个行业背景下,亦意味远洋面临着更大的考验。

    数据来源:企业年报,观点指数整理

    是继续冲规模,还是收力保持企业财务平稳? 2019年3月,李明在2018年度业绩发布会上表示了公司对于提升规模的渴望。他说道:“规模就是现实,现在整个市场形势出现了变化,规模都起来了,我们也要迎头赶上。”同时,李明提出“3年内要挺进2000亿队伍”。

    但李明还说道,在这一轮的市场调整中,大家越来越意识到,对于一个上市公司来讲,回归财务表现才是最有价值的。

    因此,从2019年接下来的拿地和融资动作看,远洋选择了收缩调整。

    为了调整债务结构,远洋2019年发行债券均用于偿还现有债务。其中,上半年,远洋发行了一笔5亿美元3.25年的担保票据,票面利率5.25%;以及发行一笔29亿元公司债,使得有息借贷总值由2018年末的885.75亿元降至2019年上半年的876.35亿元。

    于7月末,远洋还发行了一笔10年期6亿美元担保票据,用以偿还现有债务,票面利率4.75%。

    相比2018年同期合计80亿元公司债和7亿美元债的数额,远洋发债总额有所下降。但随着银根收紧、发债减少,远洋现金流由2018年末的425.71亿元降至2019上半年的319.23亿元,对外投资也在同步收缩。

    2019年上半年,远洋总土储面积由2018年末的4044.4万平方米降至3925万平方米,新增权益面积为58.1万平方米,是2018年同期的五分之一、2017年同期的七分之一。

    2019年中报显示,远洋共购入6宗地块和1个成熟项目,总楼面面积102.6万平方米,权益面积58.1万平方米,平均购入成本每平方米5500元。

    据观点地产新媒体不完全统计,2019年下半年,远洋共斥资52.59亿元在贵阳、大连、无锡、武汉等城市购入土地面积22.41万平方米,与2018年新增土地权益面积567.2万平方米相比,2019年扩储面积减少。

    与之对应的就是,虽然远洋近几年土储面积和权益面积在不断提升,但权益面积占比却减小了,由2016年的63.35%至2018年的53.81%,而2019年上半年,权益面积占比就为52.9%。

    数据来源:企业年报,观点指数整理

    2019年,远洋提出销售目标是1400亿元,预期可售资源为2373亿元,维持在60-65%的去化率即可实现目标。

    但是,2018冲上千亿与2019年保住千亿,对远洋来说都是不简单的任务。

    2019年上半年,远洋录得合同销售额600.8亿元,同比增长33%,录得营业收入164.74亿元,同比增长7%。

    进入下半年,特别是“730会议”重提“房住不炒”后,远洋销售较为稳重。“金九银十”期间,在同行全员营销、降价促销“冲规模”“促回款”环境下,远洋未见有所动作,销售增幅两个月仅达0%和7%。

    数据来源:企业月报,观点指数整理

    不过,截止2019年前11个月,远洋就成功保住千亿规模,累计销售额1132.5亿元,同比增长22%。

    而观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示,远洋全年录得销售金额1299.5亿元。

    多元调整

    近年,远洋在头部房企规模竞赛中失速,或许与曾经引以为豪的“多元化”相关。正是这段八年多的多元化经历,让远洋认识到,规模发展本质上还是要聚焦房地产开发主业。

    因此,2019年,在拿地和融资收缩的同时,远洋集团剥离了部分非主营业务,聚焦主业。

    2019年3月,远洋在业绩会上表态,过往占据一定精力的物业、物流、投资物业、养老等非住宅业务,“这些业务未来将更讲求资产管理规模,它要适当的反哺,自己靠资产去做增量了”。

    与万科、保利、绿城等一样,作为行业中最早一批布局养老业务的成员,远洋于2012年4月成立养老业务中心,正式涉足养老产业。四个月后,就与美国养老机构Emeritus达成战略合作,在北京亦庄落成首个养老地产项目——椿萱茂·凯健(亦庄)老年公寓。

    彼时,远洋对养老业务充满了期待,李明曾表示,计划在3-5年之内在北京、上海、大连、三亚等城市建立椿萱茂项目,并于2013年在北京、上海两地落子4个项目。

    在那以后,远洋每一个年度财务报告都会将养老业务发展情况仔细介绍一番。2015年报中,远洋表示,公司养老业务开的推动或得益于“股权的多元化”,引入两家大型险资公司中国人寿和安邦保险。

    但这一举措直接,似乎改变了远洋的发展战略,慢慢活成了一家“追风口”的投融资集团。

    在2015年安邦成为第二大股东之时,远洋已经开始尝试联合办公业务“OK SPACE”。次年,与WeWork签署战略合作协议,在上海延平路135号落成首个项目,并于2017年上半年在北京推出WeWork光华路、WeWork慈云寺两个项目。

    2016年报中,远洋再次向外释放对物流地产、长租公寓的看好,欲占得先机。毫无意外,远洋集团于该年7月认购了中国物流资产2.96亿股H股IPO股份,占发行总股数的9.99%;又于2017年8月正式推出长租品牌“邦舍”,首个项目落子北京青年路,并进一步延伸到大连、上海、杭州等城市。

    然而“风生水起”的多元化战略并没有给远洋带来可观的收益,反倒影响了主业的发展。自多元化“元年”开始,远洋销售规模不再快速增长,直到2017年冲千亿才再次明显的回调。

    数据来源:企业年报,观点指数整理

    事实上,无论是养老地产、长租公寓还是联合办公,行业里至今仍然未探索出长期、可观的盈利模式。到了2018年,房地产企业剥离长租业务、联合办公已见端倪,头部房企也是在这两年开始试水养老业务。而在2019年银根收紧的情况下,长租公寓行业频现“暴雷”,联合办公行业更是亟待“输血”。

    在此背景下,远洋同样选择了剥离长租公寓和养老业务,让这些业务自行“造血”。2019年中报显示,远洋于2019年5月出售北京邦舍100%股权、北京椿萱茂30%股权出售予北京旭达,由此获利1.31亿元、1.78亿元。未来上述两家企业的该部分业绩将不再并表到上市公司。

    现在,八年多漫长的远洋多元化战略或将告一个段落,聚焦主业已成为其2019年的主旋律,而2020年,远洋仍待继续更新。

    撰文:利晋    

    审校:武瑾莹



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