主题讨论 | 浪潮 商业地产的新思考

观点地产网

2019-11-15 16:31

  • “商业房地产我永远认为最重要的是硬件,硬件的需求是不会变的。未来的十年该变的就一定要跟着变,不该变的千万不要变。”

    主持嘉宾

    黎振伟世联行首席技术官、中国建设教育协会房地产专业委员会常委

    讨论嘉宾

    陈启宗 恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

    丁力业 万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁

    张华容 爱琴海商业集团副董事长、总裁

    方长斌 保利商业地产投资管理有限公司总经理

    沈松 招商蛇口商业管理事业部常务副总经理

    曾粤晖 建银国际董事总经理

    张刚 蓝光文商旅集团总裁

    黎振伟:谢谢各位。今天把我们的商业论坛办到了上海,我们从香港到上海,今天整个国际也从欧美到中国,这里头不是偶然的,也是必然的,我们这个对话环节是新思考。

    我们在座的各位都是行业的大老,他们都是企业的掌门人。我看了看,很有意思,我们这一桌的对话嘉宾很有代表,陈董事是港商商业的代表,丁总是深圳的创新商业的代表,张华容总是从家居行业转型到商业的代表,方长斌总、沈松总是典型的国企商业代表,曾粤晖总是金融界的代表,当然是国企了,还有蓝光张刚总是来自内地的商业代表。

    我们探讨什么呢?当然是新思考,我们未来十年怎么看?怎么做?我们可以看到今年是非常关键的一年,我本人是1987年入行的,到现在有32年了,我从来没看到大家的思考面临的困难,我们整个格局都发生了巨大的变化。

    中国从高速增长到高质量增长、高质量发展,我们从互联网到智能化到大数据,我们从电商到新零售,我们从购物空间到体验互动的场景,我们从过去注重新的建筑,现在关注新的科技、新的模式,过去从模仿照搬别人到今天创造品牌,这些给我们商业掌门人都有更多的思考。

    我们的对话分两个环节,第一个环节我们如何看未来的十年?第二个问题我们要怎么做。

    首先是如何看未来十年,这十年里面我们面对的机遇和挑战是什么?我们各位都是各个领域的代表,我想从他们自己的领域里面去谈一下他们看到的机遇与挑战。

    张华容:我的领域也是在座大家共同的领域。大家都在探讨关于商业地产或者资产运营的话题,如果说看未来十年的话,我觉得首先先要做好现在,今年似乎大家都在说不容易,但是我感觉每年也没有人说很容易,但是我们依然还活着,还活的不错。

    如果要说未来十年的话,我能预见的是,估计未来十年不是我坐在这里跟大家交流,而是我们刚才谈到的80后、90后,更多的管理者在跟大家交流。那么我们未来十年的这个经营,我们关注的除了政策、市场的变化,除了我们目前关于房地产开发和资产的存量挖掘,以及资产运营的关系以外,我觉得作为经营者,更需要关注的是商业的内涵和我们消费市场的变化。

    因为我一会儿还有一个分享,我会讲关于这方面的问题,也为了给更多嘉宾留时间,我点到为止。

    黎振伟:好,丁总您的角度呢?

    丁力业:谢谢陈总(陈诗涛)每年给我们召集在一起,中午没有参加陈董事长的饭局,主要是我去恒隆广场学习了,恒隆广场十年这么好,十年以后为什么还这么好?

    我在想印力在2003年做商业地产的时候,我们做了一个投资分析,我们进入这个城市人均GDP要一万五,我们觉得才有做商业的条件,今天实际上从中国的人均GDP来说,我想已经到了,从这个观念来说,未来是真正都可以做商业地产的地方。

    确确实实未来做商业地产和十几年以前有很大的区别,也就是我们为什么要不断地创新、不断地学习,不是说你可能随便的有点钱,你有一点租户资源,你能盖起来就可以做好的,这个对我们今天在座的所有做这个行业的人,肯定都是一个挑战。

    从事我们这个行业的人,一定不会说这个行业不好,如果要说这个不好也是外面的人说的,所以我们一定说会非常好。

    黎振伟:丁总,你认为未来更大的机会在哪里呢?下一个问题是你又怎么做呢?我看你们现在做的是存量,存量是你们未来的机会吗?

    丁力业:我们从两个方面考虑。第一个公司内部提出来存量资产的提升,今天印力商业地产的平均年龄是最长的,我们100多个购物中心差不多十年,有一些比我们早的开发都给我们买过来了,所以平均年龄是最长的,所以存量资产的提升非常重要。所以我们到处在学习,做了很多的尝试,你们昨天上午看的三林也是放了十多年了。

    第二个我们内部在讲“好产品、好服务”,我觉得客户不分贵浅,不分高低,愿意买单的都是好客户,他为什么给你买单,你要有好产品,你要有好服务,我们说不光是要把客户抓住,自己内功产品做好、服务做好。我不知道还要讲这个话题。

    黎振伟:那来自成都的张刚总,昨天的讨论里边,大家对二三线城市比较担心,未来十年我们二线城市的机遇和挑战在哪里呢?

    张刚:我想先表达两个观点,在未来十年当中我们看变量到底是什么,其实变量更多存在于市场环境的变化,我们提到市场环境,重要的是聚焦到我们的目标客群。在未来的主题当中,比如说银发经济、千禧一代,因为我们的目标客群在发生变化,所以作为我们从业者也必须要关注目标客群的变化,这是第一个。

    第二个是我们的市场行业在发生变化,有的时候打败我们的不一定是同行,也有可能是隔壁的老王。因为跨界的这种融合现在也是日趋的成为常态,那么在这两个因素的影响下,对于我们作为商业地产的从业者而言,其实面临着前所未有的挑战,唯独不变的就是变。

    那么在变化当中,对我们特定的哪一类的商业业态,或者商业形态,我们定位要更加的精准,定位要更加的科学,只有做好定位,才会有后续的设计、开发、运营,所以定位一定是关键。

    回复主持人刚才提到的,对于二三线城市,对于资产管理在2018年的时候,我们也有在发现,大宗交易42%是发生在上海的,上海的大宗交易大概是一千一百亿的体量。在今年的时候,截止到第三季度,是939亿,其实这939亿主要的单数在降低的。那么同样的对于资产管理这个维度,我们刚才看其实交易并不是趋向于活跃,反而趋向于谨慎,这是对一线城市的解读。

    第二个对二三线城市的解读,社区商业日趋活跃,蓝光家服务在10月18号刚刚在港股上市,这在资本市场当中反映出来对社区商业欢迎的程度。

    黎振伟:好,谢谢。那曾总,你觉得未来十年哪些商业你是最关注的?

    曾粤晖:确实看这个话题,我们的角度跟在座的商业地产从业人员可能有些不一样,我感受很深,在座的很多产品我都曾经是很忠实的客户,无论在香港,在深圳,还是在内地,都应该说有很多感受。

    我大概谈一谈在我的感觉里面,怎么样是一个优秀的商业物业。用三个关键词来讲,第一个我觉得是“快”,这个“快”不是绝对意义上的速度快,我觉得是有效率,体现在资源的配置,像陈总所说的地段选择,以及对自己精准的定位,有一个非常好的效率,高效的配置。

    第二个是“质”,应该说“好”,产品和服务是高质量的,这是一个根本,它能够吸引到客群,吸引到消费者,也吸引到投资人的一个重要的因素。

    第三个是“新”,这个“新”我觉得是创新,不仅仅是推陈出新方面的,而是在观念上,我们在接受一些新鲜事物方面的学习能力、消化能力、认知能力之外的提升能力,凡此种种。

    回到这里来讲,今天观点地产陈诗涛总开始演讲的时候,有一个词给我留下很深的印象,“重塑”,从金融服务来说,我们也在一直重塑我们的产品,和我们的合作人形成更好的契合,要使自己的形态更加适合这道时代之门,才能更好更成功的跨越过去。

    黎振伟:“快、好、新”是大家要关注的,如果找曾总做融资的话,没有这三个标准,曾总是不看的。下一位保利的方总,您怎么看未来十年呢?

    方长斌:今天蔡秘书长的发言有很多观点我非常认可,今年去看商业地产未来十年还是聚焦四个字“商业地产”。过去十年商业地产的发展我们听到很多噪音,因为过去的十年更多商业地产的发展是来自于房地产的输血,有商业地产、产业地产、养老地产、文旅地产,更多的关注力放在地产,没有放在前面我们所关注的这些商业、文旅、养老的内在本质,这是过去十年有很多噪音影响。

    而未来的十年,我觉得更多是回归到商业本身的逻辑,我们看过去一年大宗商业地产交易仍然集中在北上广深的一线城市,未来我们更多不是说去有怎样大的变化,更多回归到商业的本质,去研究我们的消费者,关注本身商业发展的逻辑,而是把这部分东西做好,才是我们商业真正去做的东西,商业的操盘者回归商业本身,而不是在噪音影响下去前行。

    黎振伟:谢谢方总,未来十年回到商业的本质,确实是一个大课题,创新如果不回归是没法创新的。下面来自招商蛇口的沈总,您怎么看呢?

    沈松:我觉得今天观点的陈总演讲里面给我带来一个关键词,我也是非常得赞同,就是“重塑”。未来十年的商业地产一定会不断地重塑,我看到商业地产它会在行业里面的影响力,比如说原来是房地产的一个子行业,它慢慢长成一个大的,要追寻商业地产自身的逻辑重塑。

    在这个行业里面关注的不再仅仅是开发商、运营商,还有我们的上下游产业链、政府、金融界都在里面,我们商业地产会承载越来越多人的梦想和期望,对政府来讲、对城市来讲、对运营商来讲,他要成为城市的一个,在建筑、设计、产品方面会变得更加热情。

    我们陈总说的世界上最好的购物中心在哪里?在拉斯维加斯,在迪拜,下面一定会在上海、深圳、北京,在中国的城市,商业是城市运营的一个载体,这是第一个。

    第二个对于我们从业者来讲,做商业地产行业的人来讲,他会在里面创造自己更多的价值,它的价值来自于哪里?它来自于运营的更好,运营的更好在于商业地产的要素,比如说品质、牌子做上去,创新要做上去,科技要做上去等等,未来它承载全民财富的载体,跟金融的结合,商业地产未来的想象空间是无穷的、无限的,谢谢。

    黎振伟:谢谢,沈总的关键词是“重塑”,这个重塑有点回归的感觉了,的确这是一个很大的课题。

    陈董,您是从香港过来的,在二十年前香港是无敌的,今天会发现您的弟子、您的学生很厉害,未来十年,陈总您看好吗?您的担忧在哪里呢?在国内来说您认为最大的挑战是什么?您怎么看这个市场未来给你的机会。

    陈启宗:我中午吃饭的时候,说以往这十几年,中国内地的商业房地产是很多疯子在一个发疯的市场里玩的,我个人相信在未来的十年历,应该是越来越理性化,不是我主观的意愿,我认为市场规律会逼这个市场变得理性化,原因何在呢?

    就是疯子早晚会死的,你不按照市场规律做事是不可能持久的,会有一大批的疯子慢慢死掉,当别人看到疯子死掉了就会有一点怕,就不会再像以往十几年那么得疯。

    正如我常说千万不要低估中国的疯,一旦有人死了可能有另外的疯子起来。也说不一定,整体是向理性的方向走。

    第二点我相信有某一些企业的牌子在市场上慢慢的外溢出来,万象城、大悦城,我们恒隆,还有香港其他的一些企业品牌,慢慢会越来越被人接受。我们都在累计经验,我们的优势可能是资本的优势,但是我们做大型商场也没做过几个,比如说万科你们还在做住房,成为了全球老大的时候,我们已经开始做商业房地产。我可能做的久一点,但你们现在也做了十几二十年了,慢慢大家都会有越来越学到的东西,就有进步,我相信企业品牌越来越明显,会有十家八家的牌子在中国会成功。

    第三点我绝对相信中国的消费市场仍然非常好,人越来越有钱,消费越来越提升。以往三十年的消费主要是量的增长,再往后的十年、二十年、三十年,应该是质的提升。从前我有得吃就行,现在不是了,现在是吃好的;从前拥有就行了,现在是拥有最好的才行,所以量还会继续地增加,但同时有质的提升,这两个加起来就叫很多商业房地产商,只要你理性的去做一定能够做好。

    最后你问我挑战是什么,我真的认为我们未来十几二十年的挑战,应该比以往三十年要小。我刚盖恒隆广场的时候,简直没有那些高档的,一个都没有,到底能否成功呢,真的不知道,我们的经验也是不足的,也是在学习过程,有好多的挑战。

    照我个人看,当那些有企业平台的公司,他们买地可能比从前更容易。从前内地公司是优势,他们跟市领导的关系等等,是我们香港企业绝对不可能的,还有他们好多做法是我们香港企业不敢做的,他们很有优势,现在市场越来越规范了,我想挑战是比从前小一点说不一定。

    黎振伟:谢谢陈董的观点。我们下一个话题,我们还有十来分钟,未来十年我们看怎么做呢?我知道下面有几个嘉宾会有专门发言,张总你就先提两个,我们企业未来十年重点在哪些方面去突破?

    张华容:如果讲到爱琴海的话,因为我们是一个专业的资产管理公司,所以我想在未来的这十年,或者在未来的每一个时间段,更重要的还是提升我们的运营价值和能力,运营价值和能力可能是能够助推这个市场更好的发挥它的价值,和让我们有存在价值的一个空间。

    第二个我觉得我们还需要保持我们持续的创新能力和我们对市场、消费市场的把握,只有这样我们才能每一年都能在不断地应变市场变化的过程中,过的更自如。

    丁力业:未来十年我们压力也挺大的,每年都不好做,每年都在做,我们觉得以前的传统商业模式很简单,我出地收租金,说是叫商业地产公司,实际上是收租婆,所以我们以前更多关注的是租户,租金高一点,或者提成高一点。

    我们现在更多关注的是消费者,所以我们觉得应该从原来的B2B2C模式转向B2C2B模式,从我们对消费者的画像描述反哺给租户。

    我们觉得购物中心不是一个购物的东西,而是一个产品,我们会在这方面花很大的力气,我们觉得未来十年是一个非常好的想法。这段时间跟朋友谈说未来十年购物中心缺什么?

    我们想到了一个词,就是“IP中心”,原来是购物中心买东西的,要是不给你的投资人匹配好做不了,如果你没有一个IP内容,你这个做不了。在公司内部,我说陆陆续续会有IP打出来,是我们自己IP的购物中心,希望能够得到市场的欢迎。

    围绕着购物中心的技术,陈总说的电商也好,我们的AI也好,我们互联网5G的技术也好,只有把这些东西都考虑清楚,可能商业地产会做的好一些。

    黎振伟:好的,张刚总您的企业未来有什么举措?

    张刚:每个企业对于未来发展的战略一定是基于自己企业自身固有的特点,以及结合市场发展情况来审慎的。

    对于蓝光而言,积累了近三十年的市场经验,刚才讲到了这一块。对于我们在未来的发展,始终会坚持到以运营为核心的资产管理的本质,我们会聚焦三个“D”。第一个“D”是TOD,会围绕着城市轨道为核心的;第二个是COD,是以社区商业为核心的;第三个是CID,在未来很多的地产开发当中,地产开发由增量到存量的过程当中,对于获地的成本肯定越来越高。在获地的时候,必然有一些生地,针对生地如何去解题,必须是主题性的商业,针对于特定的区域当中,会把文化、旅游、商业做整体的经营类打造,。才也讲到了B2B2C,这一块我们非常赞同,我们是以“2C”为中心融合,这是我们未来十年发展的方向。

    黎振伟:您刚刚提到的三个“D”是二线城市非常大的机会。接下来成都有几百个地铁站,地铁站上面的上盖是很大的机会,文旅也很重要,刚才小陈总谈到的品牌,我认为没有文化是没有品牌的,故事就是文化。

    张刚:前天晚上的时候我刚跟蔡秘书长有一次深入的沟通,蔡秘书长讲到的,在下个月的时候,围绕着TOD,我们也是作为核心的参与成员之一。

    黎振伟:谢谢。下一位曾总。

    曾粤晖:黎总一上来就提到了十年的概念,很有情怀的话题,往前看十年,再看后面十年,这一来一去就是二十年。我刚才提到了一个速度和效率的关系问题,确实我们商业地产也在这方面做了很多的尝试和践行,天下武功唯快不破,在非常讲究体验和感受的商业地产领域尤其如此,是不是一味的求快呢?

    我这里有一个红绿灯的理解。有驾车经验的人都知道,当我们驾驶在一个直行的高速公路上的时候,远处如果看到红灯,我们心里不需要太慌,只需要把握好我们的方向盘,稳稳的向行,到路口的时候绿灯刚好亮起,这是最省油、最有效率的方式。这个节奏和时间点的掌握非常重要。

    陈总在午餐的分享上提到了很多关于时间的概念,包括基金的投资、存续期和我们地产开发的周期之间的匹配,都给了我很多的启发。怎么样在快与慢这样一个辩证中去把握,怎么样在这种油门一路坦途的时候能够把握好我们的速度,以及最好能够踏上每一个值得踏上的热点,自然是最好不过的选择。

    这里我也祝福中国商业地产,我们境内境外所有开发的从业人员,只要我们认准了我们自己的这种成熟的发展模式,在这一条成功的高速公路上一路前行,其实新的胜利就在正前方,谢谢。

    黎振伟:谢谢,曾总还希望您多发展新的商业产品。好,方总,过去十年保利的商业发展很好,从无到有,未来从有到更有又将关注什么呢?

    方长斌:和在座的其他嘉宾相比,我进入这个行业是比较晚的,我是一个风险业务型的管理者。今天听了很多嘉宾的演讲,未来十年会关注三个点,第一个是利用科技赋能的数字化转型,这个其实蛮重要的。

    我们很少听到关于购物中心的成本,这几年对于人力的成本、能耗、物业更新成本都是非常高的,科技的赋能对于这一块我们做的还不足,整个行业也没有特别清晰,这一点是我会非常关注的。

    第二点就是对于消费者,本身客户的研究和关注,这是未来非常重要的资产。过去十年我们关注的更多是空间,这个租赁资产的管理,很少了对于客户资产的管理和维系。

    第三个点就是内容,我们不再是包租婆,更多是在这样一个空间里面创造出自有更有特性的内容,来留住消费者,帮助商铺和品牌商家获得更好的能力,谢谢。

    黎振伟:特别期待您怎么做科技。好,沈总,您怎么看未来十年?

    沈松:招商蛇口是一家综合的开发商,我们的愿景就是要做美好生活的承载者。对于商业这一块怎么能承载美好的生活呢?商业是一个很重要的平台,未来十年我们很重要的一个,就是要集聚内外部的资源,来做好这个平台。

    在内部资源来讲,我们招商蛇口有油轮码头、医疗健康、产业园区,还有文创等等各种业态,我们住宅到现在开发了这么多年,也有几十万的客户,各个行业的、各个领域的,我们要把这个资源、这个系统打通起来,使得商业更加的美好。

    第二个做一个好的平台,必须要有好的产品,好的设计,我们会大力的整合加强前端的研测、定位,还有很多嘉宾提出的回归到商业本质的内容方面,让我们的承载能够比较务实的去做。

    第三个招商蛇口在商业板块几乎覆盖了全国所有的一二线城市,三四线城市也会逐步进入,未来随着整个业务的开展,还会进入更多的城市。这样的话在产品方面,我们要打造出符合我们资源禀赋的产品线,我们会有海上世界这么一个产品线,就是滨水、近水的产品线,也会结合核心城市,比如说区域级的城市中心的地方,我们要做一些商业的区域核心级品牌。

    另外我们还有很多综合用地,很多都在社区,也要把社区这个商业品牌要提升,我们希望把花园城这个产品未来变成花园城、花园坊、花园里分别延伸开来,未来的商业对招商蛇口来讲越来越丰富。

    还有一个我们的资源优势,我们会做一些差别化,比如说有没有专门适应一些目标客群的,把相应的子系统资源聚集在一起,更加有消费的提升,提升他的品质,谢谢。

    黎振伟:厉害,一旦把资源打通,把目标定准是不得了的,所以疯子越来越少了。

    陈董最后到您了,未来十年,我们恒隆在思考有没有新的发展模式?或者新的产品?或者新的区域?你可以给大家透露一下吗?

    陈启宗:有些事情是会变的,也有些事情是不变的。你要抓住变什么,不变什么,不要把不该变的把它变了,那就麻烦了,什么是变的呢?科技,刚才好几位也讲到科技会变,刚才丁总说从前是B2B2C,现在是B2C2B,这个就和科技有很大的关系,有一些是不变的。

    不变的是什么呢?商业房地产我永远认为最重要的是硬件,硬件的需求是不会变的,除非没有了商场,要是还有商场的话,那个硬件是不变的,未来的十年该变的就一定要跟着变,不该变的千万不要变。

    黎振伟:硬件比软件更重要。昨天有位嘉宾也谈到这一点,资产是商业地产的基,金融是商业地产的翼,所以资产还是最重要的,没有资产搞什么也没有用。

    我总结一下未来十年无非就是两个,回归和创新,回归商业的本质,回归人的需求的本质,也回归到社会发展的本质,然后不断地创新,在创新中回归,也在回归中创新。谢谢各位嘉宾。

    审校:劳蓉蓉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    商业地产

    2019商业快讯