主题讨论会之一 | 出夏入秋 成熟市场的房地产增长

观点地产网

2019-08-07 16:45

  • 从行业的发展周期来看,分为初期、成长期、成熟期和衰退期,的确是房地产行业正在从成长期进入成熟期,这个时期的一个特点就是说整个房地产行业快速发展的阶段已经过去了。

    李兴文:大家好,我是工银国际的房地产分析师李兴文。就像叶总说的,在座的很多专家领导都是身处行业的第一线,他们的分享可能是从业者的角度去分享,我作为一个行业研究员,更多是从观察者的角度分享。

    现在的房地产行业,从行业的发展周期来看,分为初期、成长期、成熟期和衰退期,从这个角度来讲,的确是房地产行业正在从成长期进入成熟期,这个时期的一个特点就是说整个房地产行业快速发展的阶段已经过去了,行业的利润率在不断下降。

    现实情况中我们也看到,比如说2017、2018年的商品住宅的销售面积,如果按照同比增长来看,2017、2018年分别只有8%、5%、1%和2%,这相比之前有大幅的降低,企业的利润率也在下降。从这个角度来讲,我们认为是符合进入成熟期的标准。当然这也是有一个前提,就是说整个的宏观环境仍然在保持着稳定、平稳,房地产相关的政策其实也是长期连续和平稳的。

    虽然说整个行业的增长速度在减缓,但是我们认为整个需求空间仍然是存在的。今天上午一些专家也分析了,我们现在还有2到3亿的城镇化、城市化的人口的潜在的住房需求存在,我们还有很多的城市老旧房的更新改善需求存在,现在我们还有25到34岁的人群,大约有2亿多人,他们现在已经进入了结婚生子阶段。现在每年还有1000多万对结婚的人群,其中80%以上是初婚人群,他们都是潜在的购房者。当然我们还有几百万的离婚人群,这也是潜在的购房者。

    正因为这些刚性需求和改善性需求存在,各个企业在实现多元化发展的时候,很多企业也可以进一步在行业内挖掘增长空间,去实现规模化的增长。

    李兴文:当然这也分不同情况,对于已经形成规模的开发商来说,他们可以继续依靠他们的优势的开发建设、品牌认知和融资能力,通过准确的市场判断,在未来的5—10年内继续通过高周转的方式去获得高于行业平均的增长。

    现在中国的各个城市在房地产的发展阶段是不一样的,如果各位开发商把握好各个城市所处的发展阶段和未来的趋势,在适当的时机进入,其实是可以实现一个不错的增长。

    再一个是紧握政策的脉搏,比如说现在提出的大湾区规划、长三角发展规划,长江流域城市群的发展规划,再比如说本次中央政治局会议提出的城镇老旧小区的改造,城市停车场、城乡冷链物流建设,如果把握住这些点,其实仍然可以实现不错的增长。当然这是对规模开发商来说的。

    对于中小开发商,现在大家的普遍感受是拿地越来越难了,特别是对于中小房企,因为相对于他们来说,大型开发商具有比较好的资金,融资能力也比较强,拿地优势也比较强,这些能力形成了对中小企业、中小开发商进入土地市场的壁垒,对他们来说拿地比较难,即使他们拿到地,由于他们的融资成本比较高,产品溢价能力比较低,也不太能赚到钱。

    我们建议在企业的发展过程中,在寻求发展的时候,不要把规模放在企业发展的第一位,更多是应该转向以客户为中心,深入地挖掘客户的需求和客户的价值,转向开发精品住宅、科技住宅,或者是客户化定制的住宅,以提升他们的盈利能力,从而实现利润的增长和规模的增长。

    叶建成:李总是工银亚洲的地产首席分析师,所以他的意见是全方位的。下一位是丁老师,我们昨天晚上也聊过,丁老师是浙江杭州知名的地产媒体专家,您从杭州这方面有什么看法?

    丁建刚:我认为目前中国的房地产市场根本不能算一个成熟的市场,甚至说得更严重一点,连市场都不能算。今年上半年在我所在的城市杭州,还有五六个楼盘,出现了万人摇号来购买房子。现在的市场看上去是严重的供不应求,但是实际上不是那么回事,它是限价政策导致的,因为限价政策,它实际上造成了一手房和二手房的严重倒挂,只要你能够摇中一套商品房,新房跟同地段的二手房的差价是1万元以上。

    大家想想,只要你有房票,你哪怕没钱,你可以找别人借,只要你能借到钱,不去摇这套房子,是不是你就是傻子,就放弃了一次百万元的中奖机会,因为摇到一套就是百万元。所以在最近的两年中,杭州这些摇号的购买商品房的购房者,据我了解70%到80%并非真正的需求,实际上是被我们的政策激发出来的投资性的需求,你说这能算是一个成熟的市场吗?

    我认为成熟的市场不是按照15万亿、16万亿、城市化率多少的比例来算,而是这个市场是一个健康的、按照市场规律来运行的。但是我们调控了这么多年,最短也是从2005年国五条开始算起,更长那就更早,到现在一直是采取行政的手段,而且手段用得越来越死。

    我们谈了多少年的长效机制,从2010年温家宝总理把它写进政府工作报告的时候,到现在10年过去了,我们有一条长效机制建立了吗?没有。刚才贾康先生在演讲的时候回应的那些问题,那篇文章就是我写的,那篇文章叫八问财政部长。2014年贾康先生就在这里讲,2017年房地产税立法能不能立起来都要实行。当时我给他鼓了倒掌,现在2017年已经过去了两年了,也没有实行。所以我们的房地产的市场,我认为它理论上来讲,不是一个真正的市场,所以谈何成熟?

    在我所在的城市,以及全国各大城市都有这种问题,有三四十年的那种老房子还很多,在杭州的多层的住宅小区,还占了百分之三四十左右的存量,那些房子再过10年,理论上都不能住人了,多孔板的结构,连圈梁都没有,现在已经破烂不堪了,连加电梯都不敢加,那种房子一加电梯,搞不好结构就完蛋了。所以这种市场你说能算是一个成熟的市场吗?我认为我们这个市场,第一,远远还没结束,第二,还不是一个成熟的市场。

    叶建成:谢谢你为我们的市场打气。但是刚才我也听到朗诗地产的董事长田总讲到,朗诗积极在做好本业,也去了美国开发,特别是也做了很多的别的轻资产创新的业务,咱们这里有朗诗的代表方总,您讲一下,是不是你们觉得这个增长点已经成熟了,所以企业要去做别的创新的业务,去寻找新的增长点?

    方旭东:刚才我们田总做了一个战略层面的解读,我简单从技术层面、执行层面给大家做一个解释,我们朗诗是怎么看待目前的市场,还有我们的探索。现在这个市场是不是成熟,是不是到顶,其实在我看来,可能是反映了很多业者对规模的焦虑,如果说没有一定增量的市场,是不是各个企业都会经营上受到困难,这一点焦虑其实在我们朗诗是没有的,或者说很小。

    我们在5年前基本上就不把追求规模来作为我们发展的目标,我们也不认为所谓的100强、500强就一定是比小的公司更有生存或者发展的概率,我们认为这个概率是一样的。

    我们不追求规模,追求什么呢?我们追求产品的品质,也就是说做绿色住宅的品质,这倒不是我们现在才提出来的,而是我们在公司设立不到三年(2004年)的时候就提出来的战略,到现在为止没有变过,而且我们这个绿色的确是叫好又叫座的。也就是说我在绿建上的投入是有更高回报的。从我们的财务数据可以看到,我们2018年的ROE是40%,远高于同行的平均水平。这是解释一下对规模的看法。

    方旭东:关于未来发展的方向,我们其实已经在开始大举进入了。第一个是地产相关的服务领域,包括长租公寓、养老、绿色物业,我们都非常看好。

    比如长租公寓业务,是朗诗的战略性业务之一,而且我们在进入这个行业之前就做了充分的战略的论证,我们认为在两三年前的政策风口,很快就会进入到行业的血流成河的血拼期,现在已经提前到来。过了这个阶段以后,在市场上立足的企业才有可能收获果实。有幸朗诗经过两年多的时间,把长租公寓公寓业务发展到集中式的市场前列,我们已经是这个行业内不可或缺的玩家。这是服务型的行业的一个代表,包括养老、物业,我就不再赘述了,这是第一大类,做地产的服务。

    第二个是做股权的投资,这一块是朗诗青杉资本一直在做的事情,这也是为了解决另外一个焦虑,就是对于资金、融资、成本的焦虑,我们这一块的焦虑也是比较小的。看我们的数据可以看到,2018年我们的上市公司的有息负债率不到40%,我们的有息负债的综合成本也就7%左右。为什么我们能达到这么低的水平?就是因为我们不用贵的钱,不用银行以外的钱,我们绝大部分的债券资金都是银行的资金。所以我的资产负债率,包括我的成本能够控制得比较好。我们把高成本的资金、前融的资金都转化成了股权投资,也就是田总讲的,我们每一个项目都有一个大股的投资人,这个投资人帮助我们做股权投资,我们是小股操盘,所以我们在债务的压力上也是比较从容的,这也是我们以后会大力继续发展的一块股权投资的业务,做资产管理。

    第三个是方兴未艾的市场,就是核心一线城市的存量物业的改造更新,特别是办公的物业,这也是我们青杉资本目前在经营的主营业务,我们具备了从收购到资金的募集,到方案的定位、改造、出租、运营,到最后退出,整个全链条的服务,我们认为这一块市场目前来说才刚刚开始,我们要继续大举进入。

    叶建成:谢谢方总,朗诗确实在中小开发商当中是一个典范,我们过去都集中做住宅开发这一块,但是朗诗已经开始到海外投资,切入存量房市场这个风口,包括找到一个资本的运作,做一个房地产开发商转型,做基金管理公司的这些方面的探索,朗诗可能是很多开发商里面走得比较前的一步,可能后面还有一些朋友要问一下朗诗的经验。

    我们来到下一位嘉宾,李战洪总,您是来自曲江新鸥鹏,是做教育的,您看看您这边一些看法。

    李战洪:我说三个关键词:成熟之痛、成熟的土壤和成熟之路。

    房改到现在已经21年了,博鳌论坛已经举办了19年。越有经验,越有可能是你发展的障碍,房地产市场、房地产企业是这样,会议组织也是这样,座谈的时候没有摆位子,后来摆了也没摆好。

    我们再谈成熟,它将成为你未来发展的障碍,而且你不创新、不用心,可能也是这样的,比如说我想喝水喝不到,拿个话筒拿不到,位置都摆不好,这都是19年的成熟带来的痛,其实房地产行业也是一样。过去轻易的成功,或者巨大成功的经验,已经成为我们未来发展的障碍,如果不主动变革、勇于创新,你将没办法突破障碍,或者把自己的企业带到明天,这一点很重要,我们的现状已经告诉我们,成熟之痛,你不小心会很痛,而且会因为这个成熟之痛让你在这个过程中灭亡。这是成熟之痛。

    第二是成熟的土壤,前面的老总说了,整个方面市场是一个政策的市场,我一直说其实市场很简单,它就是向上的,但是政策很复杂,在一个政策主导的市场里面,你想要有成熟的市场和成熟的企业是不可能,所以它没有这个土壤,没有这个气候。

    第三是成熟之路。如果我们只盯着房地产市场来做,我上次在演讲中就说了,这是一条断头路,你跑得越快,死得越快。我们如果能够同时做好两到三个市场,而且不仅仅是房地产市场,比如说我们在做好文化市场的同时把地产市场做好,或者依托教育市场的同时把地产市场做好,或者依托康养的主题,把那个市场做好的同时把地产市场做好,这一点对未来十分重要。归纳起来,过去成功的经验如果你抱着不放,那就死路一条。不成熟的政策、市场没办法让房地产企业成熟。另外我们不仅仅是做好一个房地产市场,还有其他的市场。

    叶建成:企业的存在其实还是要讲增长,不止是单纯的活下来。

    下一位是来自碧桂园服务的李长江,你们觉得这个市场是不是已经到了一个成熟点,你们的看法是怎么样的?

    李长江:今天作为物业行业的代表来这里谈增量的问题,物业服务行业从2014年彩生活在香港上市,如果以这一点为分水岭,严格来讲2014年以前,物业行业的同仁们并不关心房地产增长得多快,就行业本身而言,它涨的快,我的劳动力还大。2014年以后,物业行业因为跟资本对接了,同时碧桂园物业也在香港上市,所以我们也关注房地产行业的变化。但是有一条,无论房地产行业是15万亿还是10万亿,对物业行业而言,都是量的增加,因为最后所有的建筑物,小区、商业、写字楼,这些都要交给物业来提供服务。

    当房地产的发展势头不太快的时候,就我们本身而言,物业行业的头部企业是可以开拓新的市场的。包括走向农村、走向城市、走向企业、走向三供一业等等更多的市场、更大的市场。包括还有过去物业行业并没有覆盖所有的住宅,还有一部分没有实行物业管理的住宅,这也是增量。

    还有一点就是物业服务行业所产生的收入和收益,并不完全依靠物业管理费来支撑企业的发展,来面对投资者、面对资本市场,因为在我们看来,物业管理费产生的收益终究有天花板,而真正能产生收益的部分是我们向我们的客户,我们向业主提供的增值服务。比如小区的房屋的出租,房屋的出售、团购,拎包入住,甚至物业企业跟金融相对接,形成社区金融。由于物业企业离业主最近,如果有好的服务,业主的黏性甚至会形成对物业的依赖。

    因此,就物业行业而言,它的收入、收益也不是完全依靠规模的增长,完全依靠物业管理费的收入来形成。

    物业行业现在的变化已不是过去几个大叔大爷在那里看门的时代,已经通过信息化、科技的手段去强化我们的服务,增强业主的体验感,比如在碧桂园的小区,所有的小区都是车牌识别系统,入口有人来识别,并且所有的小区都有高清智能监控系统,业主跟物业的联系不再是只通过电话,包括缴费、报修、投诉等等。都跟社会的进步在接轨。

    也正是因为这样,碧桂园服务2018年6月19号在香港上市以后,到今天刚好一年多一点,我们的市值最高的时候达到了520亿左右。即使最近几天在下跌,也是超过480亿的。为什么能得到资本的认同、投资者的认同?就因为我们不缺钱,我们有现金流,我们是轻资产经营,我们可以把模式确定以后,可以为投资者带来更好的回报。而这一切的前提都是把服务做好。欢迎大家关注香港的6098,买我们的股票。

    叶建成:李总也讲出了今天的物业管理已经超越了简单的保安、清洁、维修等等功能,有很多的创新。碧桂园服务的市值480亿,可能这个市值比很多重资产的房地产开发公司都高。

    李长江:在A股房地产企业里面都可以排名到前20。

    叶建成:下一位是王会长,作为广东省开发商协会的会长,您在同行的沟通上也很频密,您觉得咱们现在的市场到了哪个阶段?是不是已经成熟了,到顶峰了?顶峰之后要怎么干?

    王韶:中国房地产快速发展了20多年,我也干了20多年,也调控了N遍,之前调控了多少遍我可能还记得住,现在已经麻木了,不管是高速发展还是调控,我总感觉都是指狭义的商品住宅,而不是泛指房地产,不是广义的房地产。如果说在中国住房短缺的时代,集中中国最广泛的资源来发展商品住房,应该也是无可厚非的,但是我们应该要看到,咱们中国房地产经过了这么多年的快速发展,应该说除了一线城市、一些热点的二线城市以外,其它地方的商品住宅投资已经超过了当地的GDP的水平。就拿广东来说,广东作为一个经济大省,我们很多地方的商品住宅的投资人超过了当地GDP发展的水平。

    房地产是房产和地产的总称,商品住宅只是房地产众多业态的其中之一,还有厂房、商业、仓库,围绕教育、医疗、卫生、服务等等办公场所。这么多年广东省的房地产住宅投资都维持在GDP的90%左右。

    商品住宅更多是单一的销售,卖完就拉倒了,都是短期服务,所以我们的房地产只有房,只有产,没有业。就是说围绕着产业和城市服务的那些功能比较热。其实我觉得这正是中国房地产的备案。我作为广东房协的会长,我有一些担忧,当然也有一些思考。
    应该说我们的十九大,为中国的经济,包括房地产的发展也指明了道路,人们对美好生活的追求、高质量发展第一次写进了我们党的报告里面。还有房住不炒、租售并举、住有所居,新的住房支队已经得到了确立。还有7月30号的中央政治局的会议,应该说是掷地有声,也给一些存在幻想的人泼了一盆冷水,不作为短期推动经济的政策,从推进器到稳定器,我是非常认同的。

    王韶:为什么中央有这个举措呢?因为十九大已经把稳定作为最重要的要求。所以从那时候开始我们房地产的定位,还有产业的属性都发生了很大的变化,我之前也讲过我们地产这种民生的趋势是不可避免的,在这个情况下需要稳定器,房地产的发展要兼顾到金融稳定、经济稳定,甚至是政治稳定,所以我一直讲房地产的稳定发展是压倒一切的。从去年731中央政治局会议开始,我就在广东地产界讲这个事情,今后房地产市场是不会允许大起大落的。

    另外房地产伴随着全面进入小康社会,还有很大的空间,关键是我们怎么做。所以我对企业的建议是,要真正把以人为本落到实处,未来我们的消费者是90后。90后的需求是什么?碧桂园服务也好,彩生活也好,他们为了顺应科技和消费的变化,做了很多的探索。

    还有就是围绕着人们对美好生活的追求,上午陈淮老师也讲了,没有生活,我们要更高品质的房子。应该说高品质房子是未来中国房地产市场的刚需。同时我们要提供高品质的生活的服务。包括粤港澳大湾区的发展,它要发展工业、港口、物流,同时粤港澳大湾区还是要建设一个宜居宜业宜游的优质生活空间,在粤港澳大湾区建成区里面,这个立体交通是很完善的,会带来很多刚需,也会让住房需求流动起来,这些都还是有机会的。

    另外就是给行业一个建议,规范的程序是非常重要的,现在你观察媒体对房地产的负面非常多,我也不停地提醒广东的企业,诚信、归规范是我们的生命线,如果失去了,可能会陷我们企业于万劫不复之中。

    最后我们要通过绿色、文化、科技来推动我们企业实现这个可持续发展的道路。

    我们的朗诗为什么发展这么好?因为它敏锐地抓住了绿色这个房地产的差异化发展道路,不是说房地产没有市场,关键是怎么做。

    叶建成:谢谢王会长的建议,最后请邵宇先生发言。

    邵宇:我简单讲一下,成熟不成熟都是自己的感受。其实刚才我给大家那几张核心的图都看得很清楚,比如说我们比较东京和上海的热力图,一比较就知道成熟不成熟,在中心城区肯定是成熟的,跟人家是一样的,但是在中间的空白的地方是不成熟的地方,这个区域是建什么,那就取决于大家各显神威,可以从中找到你所需要的方向。你要他在已经把这个社会分化到没有办法再挽回,房价已经高企到年轻人买不起的这样一个固化的结构之前进行调整还来得及,你要过了这个点那就很难再去调整过来。所以我觉得这样一个政策和趋势都很明确,就看大家怎么做了。

    丁建刚:我认为未来我们的市场还有很大的提升空间,经过我的调查,我们现在的需求不满意的程度达到了70%,这方面还有提升的空间,另外是业态还有很多的空间,我们现在的90后、00后佛系的很多,结婚家庭很多,离婚家庭也很多,还有不结婚的家庭也很多,这些不结婚的或者离婚的,比结婚的需求还大,因为结婚是合二为一,离婚就是一拆二了,这个需求还是很大。

    所以未来从市场需求来说还有很多,比如说我们的旧城改造的事,现在这个事提得很高,但是怎么改造,谁来出这个钱?我们的物业维修基金只有65块钱每平方米,谁都想把电梯装上,把立面再粉刷一遍,把门窗全换一遍,哪里来钱,怎么解决资金的问题?需要国家来立法解决这个事情,大多数人同意,如果少数人不同意也没办法,然后来改造这些旧的小区,这才能使得我们这样一些需求激发出来。

    叶建成:我们的需求一直在改变,从产品上,从追求美好生活上,从追求服务的角度,我们都看到市场有很多的空间,特别是在今天的市场来讲,已经从过去纯粹是一个一手开发的市场进入了一个存量房的市场,从过去纯粹房屋的摇手到有房屋的持有、运营、服务从这方面来考量,从过去纯粹靠自有资金,靠银行贷款,到进入资本市场,资产证券化、私募基金、ABS等等金融工具的发展,都带来了很多新增的业务点,还有新增的区域的扩张的机会,谢谢各位。

    主持人:掌声感谢各位,请各位嘉宾移步到舞台中央合影留念。(合影)

    审校:劳蓉蓉



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