观点指数 | 北京上半年TOP10:泰禾登顶恒大入榜 土地成交超千亿

观点指数 又到半年大考时，今年大部分房企虽然在销售数据上延续着去年的成绩，但调控正悄然改变着房企的销售排行。

在去年9月及今年3月两度调控叠加影响下，北京2017年上半年新房成交毫无意外地出现了下跌，全市1.63万套网签额环比下跌将近五成，同比下跌近四成。而且，这一数值也创下了2010年以来半年成交套数新低。

对房企而言，某种程度上，这是较为艰难的半年。自三月份开始，北京陆续发布了十条楼市新政：限购政策趋严，二套房首付比例增至6成；商办项目限购……加之银行首套房贷款实行基准利率，需求端的购买力进一步被抑制。

受商办项目限购、预售证放缓的影响，部分在京房企甚至相当一段时间出现无房可售的现象。从数据来看，大部分房企的销售额并未比去年有大幅下降，但鉴于销售数据反应延后的原因，有分析指，上半年的销售情况将在下半年真正反映出来。

据观点指数统计，上半年各大房企销售并无太多意外与惊喜，泰禾以三个项目合计126亿元的总销售额排名第一，恒大亦成功挤入排行榜。

土地市场方面，今年遇上了土地供应的高潮，年内北京市共计挂出65宗土地。其中6月份单月便推出了21宗地，总起始价503亿。最终，北京半年累计卖地收入超过千亿。

榜单里的“网红”楼盘

2017年上半年北京区域房企销售金额TOP10中，大部分都是熟面孔，唯有恒大这家刚于2013年进入北京的房企，成功挤入榜单，上半年在售项目包括恒大未来城、恒大华府、恒大城等。

冠军被闽企泰禾摘得，凭借的是泰禾中央广场、北科建泰禾丽春湖院子、泰禾长安中心三大“网红”项目。观点指数统计显示，泰禾中央广场成交均价5.4万元/平米，总成交金额达75亿元。

除了上述三个项目，泰禾上半年再度在北京推出了“园系”产品，即泰禾昌平拾景园。据泰禾方面披露，截至年中该项目已签约20亿元。若无意外，这个项目或将成为下半年泰禾销售主力军之一。

泰禾之后是北京首开，也是去年全年的销冠，暂居第二名。首开凭借首开华润城、首开龙湖天琅、首开国风尚樾等项目的稳定发挥，保持着今年来前五的成绩，其中首开华润城以20.43亿进入住宅项目单盘销售前五名。

7月2日，首开龙湖天琅82套商品房已获批预售证，均价在6.8万-7.3万元/平方米。

值得注意的是，去年上半年的销售黑马如和裕地产、东亚新华等房企在榜单上已了无踪迹。其他房企，如鲁能、远洋、龙湖、住总、华润依旧是凭借几个常见的项目，列坐上榜。

总的来看，上半年大部分企业主要以老盘加推“维持生计”，新盘项目出现较少。随着亦庄金茂府、华润未来城市、泰禾昌平拾景园、中骏西山天璟等新盘项目签约效果显现，或将打破目前的排名格局。

新房成交跌五成

2017年上半年，随着“317”新政的发布，认房又认贷、首付比例的提高，购房者的资格被进一步被限制，也更有力地扼住了投机性需求。

观点指数统计，2017年上半年，北京出台了多达十条楼市相头政策，限购、限贷、限售各类招数齐出，最终表现在数据上，便是半年来新房与二手房成交的回落。

数据显示，2017年上半年北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签16332套，环比下滑48.6%，同比下滑38.6%，1.63万套的成交额也是2010年以来北京半年新房网签成交新低。

区域成交分布上，上半年新房成交排名居于首位的是顺义区，以2160套的成交额占据了全市13.2%的成交量，紧随其后的是密云区、房山区、朝阳区、丰台区。

除了总成交下跌，与去年相比，北京楼市一个显著的改变便是豪宅项目成交减少。据伟业我爱我家数据研究院统计，今年上半年北京10万+豪宅项目数量比去年有所增加，为18个，但成交套数仅为203，比去年同期减少了46.4%。

分析亦指出，高端项目成交较少的原因，除了因为限购对需求端造成了影响，供应量或许也是酿成这一结果的因素之一。

二手房方面，2017年1-2月二手房成交均维持在1.5万套以下，新政来临当月以约2.6万套的成交额达到半年内最高点，四月开始逐月下降至6月的低点。数据显示，2017年上半年二手房网签总量约8.7万套，环比、同比均减少三成以上。

房价方面，2017年前四月北京二手房成交均价环比依旧呈现上涨趋势，但由于“317新政”出台，到了5、6月份，北京房价呈现下跌。

北京住建委数据显示，2017年6月，北京批准预售许可证共21张，批准预售面积80.52万平方米，其中住宅套数4811套，面积48.3万平方米；商业单元695套，面积7.11万平方米；办公单元1655套，面积12.85万平方米。

千亿地市火热

与楼市相反，2017上半年，北京土地供应量与成交量大幅上涨。

年初，北京市住建委便发布消息称，2017年，北京市将进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例，加大自住房建设力度，新增1.5万套以上自住房供地，加大开工调度力度，力争尽早上市供应。

4月7日，北京发布了未来5年住宅用地供应计划，未来五年全市供应住宅用地将达6000公顷，其中自住型商品房将供地1020公顷，拟建25万套自住房。

据统计，北京上半年已挂出了65宗土地（包括工业用地、棚户区改造用地），去比年全年44宗的供应数量还要多21宗。6月份，北京推地达21宗，总起始价为503亿。而且，在上半年41宗居住类用地中，有16宗是自住商品房用地。

随着供地增加，土地成交亦上涨，观点指数统计，2017年上半年北京共计成交46宗地块（不包括棚改用地），总成交额达1006.2亿元。

供应的加大、双限出让规则的实施，加上自持面积的设计，房企出于对成本的考虑，拿地时亦更为谨慎，使得土地成交楼面价开始下降。据观点指数统计，北京上半年成交的46宗地块平均溢价率为25%。

溢价最高的是朝阳区孙河乡西甸村B4综合性商业金融服务业用地及平谷区山东庄镇西沥津村二类居住用地，均达到了100%。亦有统计数据显示，北京上半年住宅地价出现了2015年以来的首度下滑，成交楼面价为2.5万元/平方米，环比下降了7.8%。

随着出让规则修订，2017年已不再出现去年下半年宅地全自持的现象，但今年上半年至少有四宗地块需自持商品住房面积70%，包括年初众美集团及首创龙湖保利首开联合体摘得的两宗地块，以及四月份首开中海保利龙湖四家房企组成的联合体竞得的大兴旧宫两宗地块。

从竞得结果上来看，北京首开通过多个联合体的方式获得了九宗地块，为所有房企最高。