【合富研究院】广州2017供地计划解读

合富研究院

2017-06-07 11:08

  • 土地“加粥”仍需调理“众僧”胃口

    “针对性供地”有助缓减区域“缺货”

    2017年广州供地计划出台,引发市场各方热烈反响,“壕供说”、“甘露说”、“风向说”各种评价众说纷纭。为给予市场一份更加清晰的“地”图,合富研究院对本次政府供地计划作系统归纳并全面分析。

    主要观点:

    2017年全市建设用地总供应面积超2千公顷,然而在剔除“已出让”及“已中止出让”的部分土地后,后续可供出让的“含居住用地”(居住用地/商住/混合用途)为364公顷。虽然土地“加粥”,但从中长期看,广州土地市场仍可能继续面临“僧多粥少”的局面。

    城市主力向东向南发展,东部南部仍然是政府主力供地区域。在具体供地上,对白云、番禺两个“严重缺货”区的土地供应较往年大幅增加。

    商业用地仍主要分布于金融城、琶洲、智慧城、南沙自贸区等各大总部经济区。本年增加对“花都CBD中轴”区域的商业用地出让,意味着“花都CBD总部区”建设在政府土地供应层面已有所推进。

    工业仓储用地供应分量重,占整体供应的36%,集中在黄埔、增城、番禺、南沙,后续或继续倾向于引进高端制造业。

    (本次供地计划解读,除特别说明外均按政府官方口径,以“占地面积”计算。)

    【总量】供应计划大增,但居住用地供应仍然“相对有限”

    根据2017年广州市供地计划,今年全市建设用地总供应面积为2050公顷,同比增加18.5%。然而,其中“含居住用地”(居住用地/商住/混合用途)占整体供应的比例不足四分之一(24%),为482公顷。在剔除“已出让”及“已中止出让”的部分土地后,后续可供出让的“含居住用地”占比低于两成(18%),为364公顷。

    合富研究院认为,政府层面通过供应计划为土地市场“加粥”,但结合当前全市商品住宅库存(619万㎡,按最近4个月月均成交计算的动态消化周期为5.8个月)及近期土地市场成交情况(平均每宗土地参拍房企在10至20家)判断:

    从中长期看,广州土地市场仍有可能继续面临“僧多粥少”的局面。为抑制土地市场价格增长,预计政府层面除致力于增加供应外,仍将继续在土地调控措施方面发力——1)后续挂牌土地成交出现“竞自持”情况将在所难免;2)并且不排除进一步严格的调控措施出台,如“限地价,竞房价”等。

    【区域分布】东部南部仍是主力供应区域

    尚未供应的“含居住用地”(居住用地/商住/混合用途)约364公顷,东部南部仍是主力供应区域。

    黄埔和增城两区供应规模为137公顷,占总量的37%。这与政府持续实施“东进”的城市发展战略相一致。

    南部供应主要集中在番禺,以及有自贸区规划发展利好的南沙。2017年番禺和南沙两区“含居住用地”计划供应规模为162公顷,占总量的45%。

    【针对性供地】对白云、番禺两个严重缺货区域的土地供应大幅增加

    近年来白云、番禺商品住宅新增供应面积持续减少,区域库存捉襟见肘。为调剂区域供应不足,2017年后政府供地对白云、番禺两区作出倾斜。2017年白云、番禺两区计划供应“含居住用地”(居住用地/商住/混合用途)建筑面积分别约90万㎡和230万㎡,大幅高于该两个行政区往年挂牌供应。详见下图:

    【商业用地】花都CBD总部区迎来投资风口,商业地出让增加

    2017年供地计划中,商业用地仍然主要分布于中心区的金融城、琶洲、智慧城;以及外围黄埔科学城、南沙自贸区等各大总部经济区。但与以往不同的是,今年计划出让的商业用地中增加了“花都CBD中轴”区域商业地出让(计划供应38公顷,占各大总部经济区整体商业用地供应的62%)。这意味着“花都CBD总部区”建设在政府土地供应层面已有所推进。

    【工业/仓储用地】供应分量重,预计后续引资继续倾向于高端制造业

    广州市近年加大对IT(琶洲电商总部、番禺创新城、天河智慧城)、金融(金融城)、文化(文旅城)等第三产业的引进,并频频将部分工厂迁往清远等周边城市,但这并不代表广州市忽视工业的力量,相反广州市仍然非常重视。

    首先,工业用地供应总量占整体建设用地分量大。2017年广州市供地计划中,工业仓储用地供应份量大,共734万㎡,占整体供应36%。主要分布在黄埔、增城、番禺和南沙,分别为200公顷、170公顷、122公顷和115公顷。另外,广州市近年依然加强对工业强镇的建设,但与以往不同的是,工业的招商引资更加倾向于高端制造业(包括此前增城经开区引进富士康等),预计后续广州市会仍将继续致力于引进高端制造业。

    审校:杨晓敏

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