山与城朗福旧事 渝开发一笔逾期借款背后的重庆物语

观点地产网

2017-05-05 00:15

  • 朗福置业能否通过去存货偿还复地的借款尚不得而知,而与渝开发的合作为复地带来的除了1.9亿的逾期借款,未来盈利与否亦还存在诸多未知数。

    观点地产网 “采菊东篱下,悠然见南山”,在城市污染日益严重之下,人们对居住环境的要求越来越高。或许正是看到这部分的需求,2009年渝开发以6.61亿元竞拍拿下位于重庆南岸区南山风景区的黄桷垭地块,并推出“山与城”项目。

    拿地八年后,看起来很美的“山与城”却未能打动山城,销售不尽如人意。

    5月4日,在向控股子公司朗福置业提供的多笔财务资助一再展期后,重庆渝开发发布公告称,朗福最终没能按时偿还股东的财务资助,逾期金额约为1.55亿元。

    对于借款逾期的原因,渝开发解释称,由于朗福置业“山与城项目”开发周期较长,经营状况未达预期,资金紧张,无足额资金按时偿还公司提供的财务资助。

    值得注意的是,渝开发在朗福置业的持股比例为50%,另一家股东上海复地投资管理有限公司对朗福置业的持股比例同样为50%,双方于2010年开始合作黄桷垭地块项目。另外,复地投资按持股比例向朗福公司提供的财务资助逾期余额为1.9亿元。

    “山与城”八年喜悲

    5月4日,渝开发发布公告称,公司向控股子公司重庆朗福置业有限公司累计提供了财务资助1.9亿元,其中3500万元于2017年4月27日收回,剩余1.55亿元于4月30日出现逾期。

    一则简单的公告,牵扯出了其与复地长达八年的项目“山与城”的喜与悲。

    2009年,渝开发以6.61亿元竞拍拿下重庆黄桷垭地块,地块位于重庆市南岸区中南部,与南山——南泉风景区紧靠相邻,有良好的地理位置条件和优美的环境。

    据观点地产新媒体查询,该地块规划总用地面积955.48亩,建设用地52.96万平方米,土地用途为二类居住、商业金融业用地,容积率1.5。

    面对如此大面积的地块,渝开发成立了朗福置业以运作该地块项目,并于2010年将所持有的朗福置业50%股权作价2.3亿元,以及公司对朗福置业享有的50%债权作价2亿元转让给复地投资,双方共同开发黄桷垭地块项目。

    约上复地后,千亩大盘“山与城”于2011年5月正式开工,预计的竣工时间为2018年12月,总投资59亿。然而,被寄予厚望的“山与城”却成了渝开发的痛点。

    根据渝开发年报,2012年,山与城项目新开工约20.7万平方米,签约金额约5亿元。然而,实现首年“开门红”后,渝开发2013年年报中山与城却未显示有销售情况。

    2014年,山与城销售回升至金额7.6亿元,到了2015年和2016年,年报只披露了项目的销售面积,分别是5.09万平方米和1.12万平方米。

    过山车式的销售背景下,朗福向渝开发和复地先后借款5笔,总金额达3.8亿元。其中,渝开发于2017年4月27日收回3500万元,剩余的债务全部逾期。

    除此之外,项目工程欠款和业主的投诉接连而来。渝开发年报显示,因建设山与城项目三期工程,朗福公司逾期未支付建设工程款已构成违约,最终,朗福置业已向山海公司支付工程款、违约金等共计2353万元。而因房屋质量存在瑕疵,朗福置业预计赔偿业主损失153.08万元。

    有重庆业内人士向观点地产新媒体表示,山与城的项目最初推出的时候,因为“坡地别墅”的特色概念曾颇受欢迎,但因为在工程方面出现问题影响了口碑,之后几年项目的销售并不好。

    另外,随着重庆市场对核心区域高总价的别墅接受程度越来越高,南山整个板块无法成为别墅走量的区域,因此去化的速度相对其他板块较慢。因此种种原因,销售速度不及开发,企业就容易出现现金流问题。

    渝开发与复地的山城物语

    公开资料显示,渝开发在重庆房地产总体开发项目规模较小,在重庆本地的品牌号召力尚不够大。

    另一方面,上海复地善于以收购的方式曲线进入城市,2005年就通过收购重庆润江置业有限公司100%的股权进入重庆。

    于是,一方有土地,一方有资金和影响力,互补的两家公司可谓一拍即合。

    在引入上海复地合作开发黄桷垭地块项目时,渝开发就公开表示,此次以转让朗福公司股权及债权方式引入复地资本,主要看中了上海复地丰富的高档住宅开发经验,同时为公司其他后续开发项目提供必要的资金支持。

    值得注意的是,在转让朗福的股权与债券同时,渝开发与复地约定,朗福公司经营所产生的税后净利润,由渝开发优先分配4.66亿元;此后,渝开发再与上海复地按比例对朗福公司进行利润分配,为此,上海复地须按协议约定向公司支付2.33亿万元的保证金。

    虽然渝开发拥有朗福公司利润的优先分配权,善于运作资本的复地彼时也有自己的计算。据观点地产新媒体了解,当时渝开发以6.61亿拿下近千亩土地,折合楼面价约1000多元/平方米,建成别墅的成本最多在5000元/平方米。而在这时的重庆市场,别墅价格已在10000元/平方米以上。这样算来,复地收购该项目将稳赚不赔。

    然而,7年过去,随着重庆核心地段的别墅逐渐被市场接受,这个远在南山的千亩大盘却因种种问题,销售迟迟不见起色,50万平方米的建筑面积也只竣工了60%。对于项目的未来,重庆的业内人士表示并不看好。

    这样的情况下,朗福置业能否通过去存货偿还复地的借款尚不得而知,而与渝开发的合作为复地带来的除了1.9亿的逾期借款,未来盈利与否亦还存在诸多未知数。

    撰文:黎倩

    审校:徐耀辉

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