第一太平戴维斯:谁是中国酒店业的强大引擎?

观点地产网

2017-05-04 16:15

  • 加剧,如何平衡盈利和品牌理念成为酒店投资市场的关键。

    中国酒店业在经历了3年多的深度盘整期后终于迎来了一条连续拉高的阳线。酒店投资市场未来预期虽然是需求强劲,潜力巨大,但作为固定资产投资,依靠酒店日常经营收益回笼资金,却显得杯水车薪。

    追求回笼资金的酒店持有者与以打响品牌、倡导服务理念为目标的酒店运营商的矛盾正在加剧,如何平衡盈利和品牌理念成为酒店投资市场的关键。

    酒店资产证券化为酒店持有者找到了新的创收点,而这一创收点成功与否又恰恰依赖酒店的品牌形象和服务理念。资产证券化为持有者找到了新的盈利点,让运营商得以更专注于酒店的服务与管理。

    为了帮助酒店投资者找到新的创收点,帮助酒店经营者寻求创新、找到未来的发展方向。由中国酒店业主联盟主办,洲际酒店集团酒店业主协会、上海市浦东新区旅游业协会、国际饭店业职业经理人协会以及酒店高层共同协办的2017CHIF中国酒店创新论坛在上海凯宾斯基大酒店隆重举行。

    第一太平戴维斯中国酒店董事王冰女士,第一太平戴维斯上海估值及专业服务部董事甘启善先生应邀参加了本次大会,并分别主持了运营商和持有者视角的两场专题讨论。

    酒店运营商

    创新酒店的未来——理念、情怀、精品

    作为专题论坛的主持人,王冰携手WEIRETREAT创始人魏黎,隐庐酒店创始人罗丁,嘉佩乐酒店集团亚洲区域中国区首席代表梅萍,杭州逸酒店总经理陆峰,星野美雅国际总经理,星野集团首席代表韩美花等五位嘉宾深入探讨了酒店品牌的创建、培育、成熟过程中经历的困难及坚持的意义。

    创新酒店:中西合璧,传递中国文化底蕴

    尽管中国酒店业仅仅发展了30年,但中国本土酒店运营商积极学习国外先进的管理经验,在这30年发展的非常迅速,已经拥有了良好的实践和经验。如今,我们更应积极分享我们的文化和理念,向世界展示和传承东方文化底蕴和魅力,因此中国酒店业未来的创新并非简单的推陈出新,更应结合中国的历史文化底蕴以及西方的管理运营经营,做出更细致、更有特色的服务。

    创新酒店:看中中国消费者的潜力

    中国的经济迅速发展,中产阶级的队伍不断壮大,未来酒店的发展,使我们格外看好中国消费者蕴藏的巨大潜力。做好中国市场,做出独具特色的中国口碑,通过中国消费者的口口相传吸引更多的住客,不失为提升国际知名度的最佳选择。

    创新酒店:以市场为需求导向,将情怀转化成盈利

    与时俱进,提供多样化的选择是未来酒店创新的方向,既要保留传统、传承文化,又不能墨守成规,我们更需要以不断变化的市场需求为导向,才能始终走在酒店市场的前沿。因为,无论用怎样的理念和情怀去诠释未来的酒店,我们都脱离不了最现实的问题——盈利模式。但是,情怀也可以转化成盈利点,将酒店服务做成艺术品的同时提升营收,更是一举多得的酒店经营之道。

    酒店持有者

    宏微观双重视角透视资产证券化对酒店业的影响

    甘启善认为,作为固定资产投资的一个大类,酒店投资拥有很大的市场,这就意味着酒店资产证券化将引起极高的关注度,酒店资产证券化的市场潜力如何?阻力又在哪里?甘启善与富春控股集团有限公司穆文涛,东方证券资产管理有限公司董事总经理何莉娅,华西证券战略客户部执行总经理黄丽芬,卓维律师事务所合伙人安刚等四位嘉宾一同进行了深入探讨。

    酒店资产管理的灵魂:品牌

    酒店资产管理与一般商业地产的资产管理不同,酒店资产管理并不是单纯的追求资产的升值和现金收益最大化,而必须更注重酒店品牌形象、服务理念等。原因是酒店品牌将影响酒店本身在同系列酒店中是否可以长期可持续性发展。

    富春集团在新加坡证交所成功发行REITs之后,积极收购全球闻名的高尔夫酒店度假村——富春山居,正是看中其品牌价值。通过这项特殊的投资案例,可以让我们对酒店资产管理有一个更直观的认识。富春集团跟在座嘉宾分享的信息和理念是,集团不是单纯以投资酒店房地产作为唯一的考量,更关注是投资于富春山居这个世界知名的品牌背后的战略意义。在之后的资产管理中,除了进一步提升品牌形象和服务理念为基础,同时也要提升运营方面提高效率,在保持品牌以至优化其优良传统得以持续发展的前提下做到利益最大化。

    酒店资产证券化:需要攻克三座大山

    从业界包括证券商和律师的角度来看,仅就目前一二线城市的五星级酒店的数量而言,酒店市场潜力已经非常巨大。目前市场的实际情况是,ABS,CMBS都是现时比较热门的选择。如果能以类REITs或者真正意义上的REITs来进行融资或退出,虽然比较复杂,但资金数额规模相当可观。酒店REITs拥有更强的融资能力,且不需要主体担保,可以独立运营,其发展空间更大更广,相信酒店REITs的受欢迎程度也更高。

    但是出色的酒店资产管理还需要完整的规划,攻克眼前的三座大山:第一,是如何平衡酒店估值。估值过高,投资者风险扩大;估值过低,对酒店持有方没有吸引力,尤其是酒店评估一向比较难以掌握其度;第二,是税收问题,税费是影响资产证券化的关键要素;第三,是运营管理。只有通过经验丰富的酒店运营商出色的创新管理,才能保证酒店资产证券化能顺利推进。

    甘启善总结道:“可以说酒店资产是在不同商业房地产类别当中独特性比较强,管理是特别有‘人情味’的资产管理,既有长期可持续发展的考量,又要充分兼顾持有者的现金收益。作为专业的房地产评估师,既要平衡两方面的价值,更要眼光独到。只有对世界各地不同酒店品牌和中国酒店业市场发展具备深入认识,才能使不同酒店体现其潜在价值,为融资退出安排,支持酒店持有者与管理者对其酒店品牌继续发扬光大。”

    无论处于深度调整期还是持续发展期,创新都是中国酒店管理行业永恒的主题和使命,而资产证券化将推动酒店业更加健康稳定的发展。

    审校:武瑾莹

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