仲量联行:2020年办公楼市场展望-亚太区办公楼市场的未来格局

仲量联行

2017-05-03 11:43

  • 您的核心办公场所将有助于增强企业品牌形象,成为协作中心。高配置、有设计感的办公场所是吸引并留住未来人才的关键。

    未来的办公场所目标是什么?

    20/20愿景意味着非常清晰的战略——人类完美的视觉视线约20英尺远。在这三个系列报告的“愿景篇”里,我们为您深入解析亚太区未来几年里办公楼市场的格局,也为您描绘未来办公的愿景。

    然而,我们倡导——很多工作都需要在今天就付诸行动,以充分迎接办公楼市场格局的变革。

    那些被动的企业将被淘汰。

    在此,我们希望与您合作,始终站在亚太和世界其它地区转型浪潮的最前沿。

    顺祝商祺。

    城市

    办公场所的悖论

    办公室的真正用途是什么?

    假如大多数人都可以在家里或是公共场所(咖啡屋、图书馆等)办公,那么我们为什么还需要进入办公楼办公?

    随着各种先进科技的普及,地理上的距离已不再是问题。那么城市中的办公楼和中央商务区未来将如何发挥作用?

    为什么我们要去这些固定办公场所?

    未来的城市应该是什么样?

    由于公共场所和办公室的重要性越来越大,城市集群和城市依然受到人们青睐也就不足为奇。

    企业希望将他们的核心业务办公室设置在黄金地段,即使需要承受不断攀升的租金。这使得黄金地段,尤其是对市中心的办公空间需求持续增加。但是,大多数城市早已建筑密布。同时,一些制约因素,特别是地理阻碍的原因,导致一些地区难以横向扩展。

    纵向发展是必然选择

    鉴于以上现状,亚太地区的办公楼正在往纵向发展–这也是我们要谈到的六个主要城市所选择的发展之道。

    香港是摩天大楼城市的突出代表。香港的中央商务区中环地区拥有六座超过300米高的世界级“超高层建筑”,雄踞在维多利亚港的两侧。

    上海是另一个天际线呈现向上趋势的区域性城市。浦东中央商务区的陆家嘴国际金融中心有著名的三座“超高层建筑”。

    事实上,上海中心大厦已经跻身全球第二高楼,仅次于迪拜的哈利法塔。二者都属于世界三大“超高巨型建筑”俱乐部(超过600米高建筑)的成员。

    尽管亚太地区其它城市建造“超高层建筑”的意愿并不那么强烈,但整个亚太地区摩天大楼的平均高度和数量却在快速增加,尤其是在过去十年间。

    创造“城中城”

    然而,这让人想起中国的一句谚语“一山还有一山高”,仅在建筑高度上竞争并没有太大意义。

    例如,2013年竣工的OneCentralPark成就了悉尼最高的天际线,一时成为国际新闻的焦点,不仅是因为其不俗的建筑结构,还因为其着眼长远,采用了标志性的综合体模式。

    “下一代东京”未来规划引进了这种理念,将在东京湾的中央建造一座1600米高的摩天大楼综合体。旨在为人们提供独立的、高密度的高空生活、工作和娱乐的生活方式,帮助人们应对气候不断变化带来的环境风险。

    在摩天大楼建造热潮中,一个清晰的发展趋势是:规划者和开发商志在打造可供居民生活、工作和娱乐的“空中城市”,而不只是鳞次栉比的摩天大楼。

    2020年行动方案:重新审视您的房地产资产组合策略

    企业需量身打造房地产资产组合策略,并充分考虑到人们对下一代办公场不断提高的期望。城市中心和科创区域有助于企业吸引并留住人才。综合体建筑为员工提供全方位、丰富的生活方式,越来越受到人们的重视。

    考虑专业集群

    一些区域为特定商业功能提供协同集群服务(例如科技创新集群、次级区域租金较低的后端办公室)。

    优化搬迁方案

    认真制定办公室租赁和搬迁规划,确保为您的企业觅到最理想的办公新址。

    办公楼

    更好、更快、更强、更智能

    办公楼正处于变革之中,投资者和租户都意识到当今最强大的发展方向就是向更加智能化的建筑发展,例如采用尖端科技建造的钢筋玻璃大楼或无缝连接的物联网。

    我们将在这一章节探讨企业该如何利用技术帮助员工创建理想的办公环境,使他们充分发挥能力、提高效率,实现自我价值。

    对办公室五大不满之处(以及智能建筑如何脱颖而出)

    1.温度--“办公室太热了”/“办公室太冷了”

    你是否经历过你觉得办公室太冷或太热,而同事并不这么认为的时候?

    在任何一栋办公楼中,员工对办公室温度的抱怨始终排名第一。跟物联网连接的温度传感器和可做出预测的人工智能将帮助我们创造一个更加舒适的工作环境。

    对舒适温度的感知确实会随着个人喜好、性别、健康和心情而不同。在这点上,智能建筑可以带给人们更加个性化的体验–我们将在后面对此做详细讨论。

    2.服务--“办公室的清洁服务很糟糕”

    卫生间在任何建筑中都是一个重要的地方。然而,卫生间的维护却有许多可以改进的地方。

    有了即时收集和传送用户反馈的应用(App),加上连接物联网的传感器可实时监测卫生间常用物品(如手纸)的数量,这些可以实时帮助服务人员监测卫生间或办公楼内其它人流量多的区域。

    3.协作--“会议室太少啦”

    一提到会议室,大多数员工都会想起让人抓狂的仓促准备。为什么不能像使用优步或是GrabRide打车软件那样轻松预订会议室?

    在线预订系统现在已经很普遍了,下一步我们需要的是会议室实时使用情况和人数监测技术,轻松嵌入到移动应用(APP)。这将减少会议室低效使用情况,例如,预订了却没有使用会议室,或者其它令人生厌的不当使用(开会的只有2人,却占了一个12人的会议室)。

    4.健康--“室内空气质量差”

    不良的空气质量影响员工的健康和工作效率,甚至会发展成为潜在的健康危害。这在印度新德里和北京等污染严重的城市显得尤为重要。

    智能建筑可以连续实时监控并优化通风和空调设备,为员工营造一个更加健康的工作环境。

    5.储物空间--“我需要更大的储物空间”

    一些员工是“轻资产”型,在办公室存放的个人物品并不多。但是有些员工会临时需要更大的存储空间,以满足健身或照顾子女的需要。

    这就导致了储物空间的供需不匹配,造成储物柜空间分配使用效率低。但智能储物柜可以使这一问题迎刃而解。

    智能建筑的影响

    员工体验的个性化

    随着企业开始追求提高工作场所的个性化,“通用”的办公空间做法正在逐步过时。

    到2020年,在智能建筑里,你能够“一手掌握”办公楼内的冷/暖区,以及拥挤/安静区。

    这样的实时分析给员工带来了真正便利、顺畅的体验,让员工得以选择适合他们喜好的办公空间。

    连接分散的员工

    随着企业探索劳动力流动而分散的新模式,他们发现这种模式具有诸多优点。

    首先,通过实时获取使用数据,办公空间的利用将得到优化,有助于减少不必要的支出,提高企业房地产资产组合的效益。企业将能够更好地应对按需配置劳动力带来的快速变化的需求。

    其次,机器人和虚拟现实等技术显著提高了在不同地点办公的员工之间的连通性和参与度,无论是在东京、香港还是芝加哥。当然,建筑本身只能做到这一步了,人与人的沟通依然是营造理想工作场所的关键所在。

    满足房地产资产组合未来需求

    智能建筑可在长期内实现显著的投资收益。智能建筑内遍布的传感器使楼宇管理者更好地管理能耗,并减少建筑的碳排放。

    将先进的建筑控制技术与高能效的装修设计结合起来,可在第一年减少20%的能耗成本。12这不仅可以帮助企业持续节省成本,还能促进企业的可持续发展。

    下一步:数据驱动的房地产资产组合

    如今,企业若想在竞争中保持领先,数据驱动的策略至关重要。利用你的洞察做出数据驱动的合理决策,可以将企业的房地产资产组合的绩效提升至新的水平:例如了解企业在全球房地产的配置(每个城市的租赁、建筑和项目情况)、日常的工作流程,甚至是个人工作空间的优化。

    但需要注意的是,企业不动产策略本身就相当复杂,加上人员、科技和数据的因素,其复杂程度将大大增加。

    科技和数据无疑关乎着房地产的未来,但需要注意的是:充分发挥科技的潜力,需要专业知识、成熟经验,并着眼未来。

    专业知识

    企业应与行业专家合作,确保选择最适合企业发展需求的智能建筑科技和数据工具。

    成熟经验

    将科技与房地产完美结合的成熟经验很重要。 技术部署与调整需要全面周到,并与办公室的设计、装修,以及企业现有的数据平台保持同步。

    着眼未来

    最后,跟上科技进步和工作场所发展的脚步,对于开发前瞻性的办公空间而言至关重要。

    2020年行动方案:充分发挥数据的作用

    采用数据驱动房地产资产组合的企业将能够在竞争中取胜。一流的科技可以实时优化房地产策略的各个方面,包括房地产资产组合、设施、项目、租赁和工作场所管理等。

    选择智能建筑

    采用定制方案、投资最适合企业发展的科技。有价值的数据来自实时收集办公场所及整栋建筑的精细数据。

    投资变革管理

    科技很美好,但只有当人们了解了如何使用和充分发挥其作用后才能物尽其用。

    做好可持续规划

    科技投资鲜有一次性的,需要不断更新、维护、提高和增强。

    办公室

    以人为本的工作场所

    在第一版《2020年办公楼展望报告》中,我们预测,随着企业愈来愈重视吸引和留住人才,工作场所必将面临变革。

    为了更好地了解工作场所的员工体验,我们进行了一次全球调查,12个国家的7,000多名企业员工对调查做出了反馈。在此,调研的部分结果我们将在这一章节进行讨论。

    员工低参与度的现实

    员工参与度高的企业显然表现更佳。员工参与度高可持续提高企业的盈利能力(>10%)、员工工作效率和客户满意度。

    然而,实际的情况却令人担忧。根据我们近期对全球7,000多名白领员工进行的调查显示,每10名员工中就有1人认为自己参与度不够(图表4)。

    调查结果清楚地显示:员工体验应该是房地产的核心,只有充分考虑到员工体验,才能营造出令人满意、提升能力和具有吸引力的工作场所,从而吸引最优秀的人才。

    制定人性化工作场所目标

    我们vs.我

    开放式的工作场所鼓励员工开展团队协作、增进互动。

    但是,员工们渴望在充满干扰和过多互动的工作环境中拥有一席安静之地——平均80%的工作时间都花在了打电话、回复邮件或开会中。

    我们认为,两种类型的办公空间都很重要,企业需要量身打造才可设计出能够在“我”与“我们”之间达到平衡的办公空间。

    自由vs.熟悉

    根据需求安排的办公模式和办公桌轮用制具有较大的自主性和灵活性。然而,也有员工会怀念熟悉的固定办公桌,因为这可以带来“家外之家”的舒适感。

    我们坚信,根据需求安排的办公模式将会成为趋势,特别是随需应变的劳动力的兴起。企业可以介于两者之间,打造公共区域,即在一个更大的共享区域内,营造个体和“家”的感觉。谷歌新加坡公司建立的“kampung”工作共享社区就是一个很好的例证。

    企业vs.个体

    有趣的是,在企业文化的鼓励下,员工在办公室拥有表现自我的自由,这可以增强企业认同感、包容性和员工的自豪感。例如,在Facebook亚太区总部,员工可以创建个性化的网络表情包,并作墙上装饰。

    员工

    未来员工

    工作性质正在各行各业发生巨大转变,企业需要适应员工的变化。

    变化的主要驱动因素包括先进技术的迅速发展,以及年轻一代的劳动力。

    在本节中,我们将仔细研究未来员工的主要特质和发展趋势。

    青年人才为王,亚太地区尤甚

    当今社会的劳动力以“千禧一代”和更为年轻的“Z世代”为主,而且他们在职场的重要性将日益提升。

    今天,20-29岁的人群构成了亚太地区占比最大的劳动人口。(图表5)

    到2020年,千禧一代将占全球劳动力约50%。

    “身兼数职”逐成趋势

    下一代劳动力的突出特点是“一人身兼数职”6 即越来越多的员工同时在多个项目、雇主和职位之间轮流工作。

    “我是一名……杂志编辑、瑜伽教练、视频博主、网红、天使投资人——你能想到的的我都能尝试。”——您的未来员工

    亚太地区85%的企业将逐步增加“自由球员”式的员工。

    企业转向流动劳动力

    “流动劳动力” 包括自由职业者、合同工和兼职者等等,这种趋势正逐渐兴起,驱动因素有:

    ·“身兼数职”的趋势

    ·全球分散的人才库

    ·对远程工作方式的偏好

    尽管按需配备劳动力对一些公司(如科技和创新行业)而言的确更有针对性,但一些常见职能岗位(如IT、咨询和分析)都将采纳“流动化”的员工。

    随需应变的办公室的蓬勃发展

    工作场所如提供服务

    办公楼的共享经济对于支撑未来按需配置的员工至关重要。

    随需应变的办公室(如联合办公空间)指一个人可以选择在任何场所、任何时间工作,只需要一台电脑。

    这类办公室具备了办公场所所需的一切功能设施,但无需签订长期租赁协议。

    展望未来,一种全新的企业不动产模式正在向我们招手:有限的“核心办公中心”与广泛的 “流动办公空间”模式共存。

    案例研究

    梦想加 (Dream Plus) 是中国的一家联合办公运营商,目前处于技术整合的最前沿,会员只需登录微信即可进入其办公空间网络。

    只要拥有一部智能手机,联合办公成员就可以在中国多个城市轻松享受到无缝远程办公的体验,而且在不远的将来,还有望实现在不同国家的联合办公模式。

    企业将整合成更少的核心办公地点,以灵活的网络化办公空间来补充。将流动空间增加到办公资产组合中,例如,联合办公空间和服务式办公室,具有多种潜在优点:

    促进协作

    联合办公空间可激发独立团队之间的即时协作与交流,并促进初创企业与企业家开展创新合作。

    提高自主性

    员工渴望移动办公,希望在上司的信任下独立工作。

    具有灵活性

    灵活、可扩展的办公模式将优化房地产资产组合的效益。

    2020年行动方案:提供灵活的办公场所

    按需设计的办公场所和“即插即用”的特点为移动办公人员提供了一个无缝衔接的办公体验。

    灵活配置办公设施

    企业的不动产资产组合要灵活配置,应对按需配置员工人数的增减,因此,与人力资源部门携手合作是关键。

    采用中心辐射型战略

    逐步整合核心办公楼资产组合,将其与随需应变的“办公流动空间”结合起来。设立一个先行试点是成功的第一步,例如可以招募联合办公成员并组建团队,或是与服务式办公室或联合办公空间运营商建立战略合作伙伴关系。

    投资核心办公场所

    您的核心办公场所将有助于增强企业品牌形象,成为协作中心。高配置、有设计感的办公场所是吸引并留住未来人才的关键。

    审校:刘满桃

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