王威:大宗物业并购和变现路径解析

观点地产网

2017-04-25 17:25

  • 这是我们在这个领域里面积累的专业度和经验,以及背后相对应的资源,以及我们原来华润凯德和保德信公司在人才方面的效应。这是我们的优势。

    王威(永正资本总裁):非常高兴有这个机会和大家交流,感谢观点地产网的邀请。

    大背景刚才下午的嘉宾说了不少,并购已经是一个行业的趋势,现在并购是越来越频繁,而且特别最近,北京和上海这两个地方的调控政策,对于这种商办类物业的严格调控,已经不能小只能自持,这样就意味着退出就只能整卖,这个对核心城市来说,我相信广州深圳等等很多核心城市都会遇到这样的问题,这意味着政策层面已经把散售的路堵死了,以后只能通过并购和资产证券化解决。

    我们看不同的物业类型会有不同的难度,在土地、在建工程、新开业和成熟物业来说,土地阶段是最容易的,是一张白纸,对买家而言是比较容易谈的,因为可以按照自己的图纸来设计。

    成熟物业,相对容易,对已经开业的项目,已经城市的项目,不管是写字楼还是商场,都相对容易,因为已经风险比较低。新开业次之,还有一点风险,因为是否可以运营好,有一定的不确定性,最难的是在建工程,因为已经不是一张白纸,已经被原建设方施工,可能不符合收购方的要求。同时里面还没有开业,所以未来的市场风险也很大,所以在建工程是难度最大的类型。

    我们可以按照不同的类型来看,难度也有差异,这个和生意本身直接相关,什么生意可以做,什么并购就容易,什么生意难做,并购就难。

    最简单的是住宅,最容易做,并购难度也最小,因为大家对住宅类型项目的价格价值的判断,相对来说很容易达成一致,本身的过程也比较简单,最难的是购物中心,因为买卖双方对购物中心的价值判断很难达成一致,租金多少钱,有重大的不同的判断。什么是最难,最难的就是在建工程的购物中心,这就是最难的,难上加难。

    对于做大宗物业的并购来讲,这个就是一种行业里面皇冠上的明珠,这种交易历史上非常少,包括最近几年也很少,我06年开始做商业地产的并购,在这个商业地产的并购,我和我团队是做的时间最长的,包括我自己本人负责成交的项目超过20个,我们成交的案例是最多,投的钱也是最多的,我们当年就做了很多这样的。

    现在我们自己做成了一个,上海的朋友可能比较熟悉,这是绿地跟复星合作的一个购物中心,在建工程,这是最难的交易,原来的绿地,也是找了很多人帮他们,因为背后的基金不得不退出都没有成功,他们是我们的咨询客户,我们跟他很熟悉,我们就帮他运作了,我们也足足用了一年零七个月的时间才做起来,难度非常之大。

    尽管我们在这个行业里面有非常完善的资源,这个行业里面最早的主要做商业地产的公司,朋友,都跟我特别熟悉,但是即使如此,我们依然做了一年半的时间。

    难度最大的在什么地方,就是在于我刚才说的,对未来三年五年的价值判断,买卖双方是有重大差异。所以说,我们在中间做了很重要的工作就是通过我们的专业,我们是买方出身,这两年在做这个中间业务,通过我们的专业能力,使双方能够对价值判断达成一致,甚至双方的投资模型都是我们提供的,包括租金、图纸,都是我在看。这个过程我们用了一年半的时间才做成,很难。到目前为止,就是我们四年来唯一成交的项目。

    我也给开发商提醒一下,如果你们有购物中心这样的地,最好在建之前卖,要不然就自己拿着,能够开出来,这样比较简单,中间最痛苦,非常痛苦。

    这个相对简单一些,苏州的IFC,如果你们在这个市场里面,肯定知道这个项目,这个在市场上漂了两年多,是美国凯雷的,16年我们接手以后,我们用了三个月时间,迅速地成交,原因是我们的专业和资源能够有说服力和影响力,不是简单的信息和邮件。

    因为我们本身在做这个事情之前,我本人做了十几年时间,而且我离开之前是首席投资官,现在这个市场当中的买家基本都是我们熟悉的朋友,而且关键是他们的成绩,我的成绩跟他们是一样,他们在各领域当老板也好,合伙人也好,我离开之前也是,我们的级别跟他们一样,我们的话语权和专业能力是有影响力的,这是很重要的关键点,也不仅仅是一个信息,不仅仅是认识谁,认识谁关键是你的话,你的判断力,有没有对买卖双方有足够的影响力,我们之所以迅速成交是因为我们专业的判断得到买卖双方的认可。这是很重要的,因为我们以前就是买家,我们做的交易最多,我们不是一个纯中介出身,我们自己当年就是最大的买家。

    这个案例是二线城市的写字楼,不容易做,在二线城市做交易难,一线城市的成熟写字楼交易相对比较活跃。可能很多朋友不知道我们永正资本,了解我的人可能知道多一点,特别是商业地产领域。

    我们其实12年开始做这个行业,出来创业,之前我们是在保德信,还有更早的时候是在凯德商用,专门做商用地产,我们是最早做REITs的,06年就做了REITs,在新加坡,本人是第一批成员,我们做并购的时候,凯德商用一直是这个行业里面最大的买家,做的并购是最多的,投资量最大,数量也最多,我比较幸运最早加入,所以我们的经验,也是最丰富的之一,到今天为止,我们投资接近500亿。

    我们看过的项目1200多个,有29个项目成功并购,这里面有24个是我作为买方直接买的,我们的经验在于我们是一个链条非常全的,我们买过土地,买过在建工程,买过已经完工但没有开业的项目,我们的钱也很多,自有资金、上市公司、REITs资金,我们还得益于凯德的平台我还在三线城市做过。这是我们在这个领域里面积累的专业度和经验,以及背后相对应的资源,以及我们原来华润、凯德和保德信公司在人才方面的效应。这是我们的优势。

    而并购本身,是非常复杂的,时间很长,影响因素很多,也很敏感,所以,对我们买方来说,很少出来做这样的生意,我们也不是只做这个生意,因为时间关系,我就只跟大家交流这一块。

    我们今天只跟大家交流投行业务。这个过程,做大宗交易很难,一年也没有多少宗的成交,跟土地市场差很远,交易频度差很远,做大宗交易中,任何一个小的细节就会影响交易的成功,可能因为一句话说不好就会影响交易的达成。这是很敏感的过程,这里面最难的是持有性地产,这个不讲了。

    未来我们最大的难题,是怎么变现的问题,怎么资本化的问题,我们通过REITs,通过资产证券化,资产证券化还是以债的形式为主,还有一个形式是并购,我们的业务,我们希望跟在座各位的合作,我们的定位是把大宗物业变现,这种变现包括了并购,包括了资产证券化,也包括REITs,这都是我们的强项,也是我们未来认为行业的趋势之一,谢谢大家。

    审校:杨晓敏

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题