陈驰:住房租赁市场——后地产时代最强音

观点地产网

2017-04-25 17:01

  • 因为现在房价居高不下,所以有人是主动放弃了买房,转为租房,这个主动租赁的时代已经到来。

    陈驰(魔方生活服务集团副总裁、地产开发事业部总经理):我给大家介绍一下我自己,我是陈驰,不是小猪的陈驰。

    我们的题目是叫做住房租赁市场后地产时代的最强音,实际上在讲之前,我感谢一下观点,以及我们今天上午到魔方考察的各位地产行业的专家,我想今天可能是一个交流的过程,今天上午有一些地方没有完全交流到位,这边刚好有一个补充,之后如果还需要沟通,我们可以在台下进行沟通。

    我们魔方做这个市场,首先是看这个市场的份额多大,我们是拿的杨院长的数据,从2016年我国的流动人口将近3亿,租房市场一万亿以上,2025年将近3万亿的市场,从这样的一个数字来看,我们认为住房租赁市场的潜力比较大,对比美国来讲,美国的品牌公寓在这个行业里面,租房的市场里面,他可以占到30%,但是国内只有5%,或者更低的比例。我们认为未来的潜力是很大的。

    第一,我们对这个市场的判断,主动租赁的时代会到来,我们从09年开始做到现在,这么多年的积累下来,我们会发现,未来越来越多的人群,他是主动的,希望能够有更好的体验价值,去选择品牌公寓的居住。因为现在房价居高不下,所以有人是主动放弃了买房,转为租房,这个主动租赁的时代已经到来。

    第二个,需求是向核心区域,向城市和地段集中的。从这个图上可以看到,整个中国流动人口分布图,这是从国家卫计委拿到的图,从北上广深这三个三角带,以及内陆的四川重庆区域来看,人口吸附能力是很高的,在这种核心地段的购房压力是比较大的,从购买角度转为了租赁。

    简单说一下,在15年的时候,国家国务院办公厅发布了85号文,认可了生活性服务行业的地位,认可了这样一个定义。在16年的6月份,39号文出来以后,办公厅开始推这个行业的发展,从16年年底,到今年上半年有大量的政策是通过国家税务总局以及住建部,还有国家土地资源局出台一些细节,在中国的政策是非常支持我们这个行业发展的。

    第三个,要做这个生意,我们也看了一下这个生意的现状,实际这里面有很多的痛点,这里就不详细说了。应该说上面这些问题,我们在年轻的时候都遇到过,我03年到上海的时候,那时候租房子,这些问题都遇到,我们是深感有这样的痛点。所以说,针对我们前面的市场政策以及需求,最终我们这个行业就应运而生了。在座很多公寓品牌的代表,我觉得现在租房的年轻人应该是感谢我们这个行业的从业者,可以给他们带来更好的租住体验。

    我们从魔方的角度,把这个行业的业态分为三种,除了比较常见的,集中式的,类似于魔方或者今天到场的优家这样的品牌以外。

    还有是分布式的,分布式比较多的是像优客这样类型的,我们还看到有一块是在场所有地产商的机会,是集中分布式的,这个集中分布式是怎么定义呢?

    我是从12年开始做这个公寓事情的,那个时候我们除了拿存量房,也做增量市场,增量市场更多是和开发商合作,和开发商合作的时候,由于他要做销售,他要散卖,所以我们和开发商合作完了以后,是要从小业主手中收房的,有一些是分散的,我们把这个在一个楼里面相对集中的项目,我们称之为集中分布式。这种产品,他是由于小业主买完房子以后有迫切的需要人打理的需求而产生的。

    一开始我们和开发商合作的时候,一线城市的房价和租金是完全倒挂的,我们合作的时候是很难给到一个理想的回报率,这时候开发商就自己卖了,但是真正让小业主买完房子以后,他会感受到,其实还是需要租赁的,这时候我们认为,这个行业的新的领域就出现了,这是魔方现在正在探索的一个新的领域。

    至于这五类的运营商,确实最近比较火的是开发商集中进入这个行业,我认为,类似于当年酒店行业的发展一样的,以前我们的开发商是找酒店公司合作的时候,更多的是跟他的品牌引进,进行一个管理。但是到后期,他可能也会自己自建酒店管理集团,做他的酒店管理。所以我认为,公寓也会面临这样的行业发展的机会。

    接下来介绍一下魔方在这样一个大的环境下,我们是怎么操作的。首先就是我们把自己定义为连锁公寓,是集中式的,是面向人群比较广泛的,后来我们可以讲一下是什么人群的定义。第二,我们投资背景,在开发商面前,我们说资金这个事情,也有点谈不上多大,只是说,由于魔方走的比较早一些,所以有这样一些微弱的优势。我们现在有三轮的融资进来。

    实际上简单看一下,一个是09年我们在南京起步,刚才也有记者在采访的时候问到,我们对这个存量房的市场怎么看,我们用我们的行动作出了解释,从09年开始就非常看好存量房市场,我们提前做了布局。

    第二,我们是在16年推了两个新的产品,除了传统的白领公寓,我们看好未来中高端市场的发展,推出了这个摩尔公寓,我们也发现了这样一些新的领域,比如企业公寓,给企业员工做的企业方面的公寓,比如像我们自己的九号楼,就类似于大学生宿舍,给蓝领工人有一个比较好的住宿环境。魔方现在有三万间的体量,现在规模是很小的,虽然我们在前期稍微领先了一些时间和量,但是后期我们也非常欢迎有更多的玩家进场,把这个市场做得更大,我们觉得还远远不够,只有市场更大,我们的魔方的优势才会更加体现。

    我们也做了一些创新,首先说说我们产品的定位,我们一般选择的是在一二线的CBD以及大型的园区周边,他的要求有一个硬性条件,地铁是在一公里范围内,同时周边的配套比较丰富。

    第二,对产品的要求是25到45平方米的面积,所以说,说到这个存量房,我们有很多物业是通过以前的经济型连锁酒店做的改造,我们也是承接了这样一些存量的资产。

    第三,我们对白领公寓的定义是在3000到6000元的价格,第四,我们也配备了这样一些功能多样的公共客厅,以及酒店标准的安全系统。甚至于我们在某些店里面会根据实际的情况,给他做一些新的附加值。

    除了产品以外,我们也对客群做了一个定位,经常有一些行业里面交流的时候说我们是怎样定位的,人员怎么定位的,我们认为定位不是那么单一,不仅仅是这些22到35岁之间的年轻人,我们也有一些白领和企业的外派人士也可以住我们的公寓。第三,有一些本地需求,因为魔方做了这么多年下来以后,我们积累了一些数据,从这个数据可以看到,还是有一些上海本土的用户,他居住在浦西,他工作在浦东,他为了节约时间,也会租这个房子,这是以前比较少见的,现在90后、95后出来以后,他们会有这样的一些举动。

    我们把客户延伸出来的产品的品牌内涵提炼出来,我们的客户是独联派,既需要独立居住的空间体验,也需要一个多元化的社交平台,所以我们除了给租户有一个日常的标准的居住体验,我们日常也会给他们做一些活动,包括周末的一些拓展。我们自己提炼为喜欢孤独,也热衷狂欢,乐享独食,也爱约饭,不一定每天中午做饭,是周末的时候需要这样一个社交的平台。

    包括所谓的各自入梦,一起造梦。我们对选址的要求,会有一个30分钟的生活圈,他的生活,他的工作以及他的娱乐,能够在30分钟之内顺利的到达,这是我们对选址的一个要求。另外,刚才介绍到我们对这个产品的一些细分,我们现在自己也做了中高端的精英公寓,叫做摩尔公寓,原来的公寓是魔方,对企业公寓,我们针对B端客户有九号楼公寓,这个只对于企业开放,也就是说是企业主的才会跟我们签定合同,这样是便于管理。

    下面跟大家分享一些案例,这是比较中规中矩的白领公寓,这里特别讲一下我们对于产品的设计,可以看到上面的这个图里面,大家发现没有,我们是一个横切面过去的,中间这个中台,背后是厕所,前面是厨房,区别我们以前进入单间以后马上有厨房、厕所,里面是一个沙发再然后是床的概念,他以中间为核心,周边的动线是非常通达的,我们这个面积只有25平方米,所以在中间做了一个亮点,这个工作台远远超过25平方应有的尺度,他可以让人进去以后一眼发现亮点在什么地方,这是我们研究了客群,未来的客群,我们了解了海外的一些特点重新定义,很多时候这些空间的体验场景都是在吃饭的时候大家聊天,吃饭的时候大家做一些工作的事情,没有太多的时间再去看电视了。

    所以我们这里弱化了客厅的概念。这是我们的中高端的产品,就是摩尔公寓,定义是中高端的企业高管,他的这个价格是8000到15000元,后期可能还会有更高价格的,大概有两万多。这个产品的风格,第一代的摩尔是这种海外的布鲁克林风格,特别适合老外。这个是9号楼,大家可以看到一种熟悉的概念,就是上下铺的,这个房间是六个床位的,也可以按照客户的需求,变成四个床位,也可以变成八个床位,但是整体来讲是一个集体住宿的感觉,我们也给租户准备了这样的公共空间,他们可以共享。

    这几类产品推出以后,我们在2015年提出了公寓+的战略,很多的跨界完善我们公寓的生态圈,因为我们发现年轻人有更多的需求,比如说我们可能跟这些出行支付的餐厅娱乐,甚至这个交友网站进行合作,像我们在APP上的合作。这是我们和开发商合作的项目,这里面也有一些政府邀请我们做的项目,我们也做了公寓行业第一单的ABS,把未来三年的租金收益打包入池,资金额度三个亿左右,这是非常不错的收益。

    以上是我的分享,如果还有不清楚的,可以加我的微信,我们下来再沟通,我相信通过公寓行业的从业者的努力,一定会让居住改变我们每个人的生活,感谢。

    审校:杨晓敏

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