匡健锋:互联网+让商业办公租赁更高效

观点地产网

2017-04-25 15:10

  • 从好租的视角看待这个行业,好租究竟是如何做的,我们究竟是用什么样的方法和思路达成我们的目标,实现行业更高效的运转和去化。

    匡健锋(好租联合创始人):感谢观点搭建了这么好的平台和峰会,首先介绍一下我自己,好租联合创始人匡健锋,应该说好租是一家非常年轻的创业公司,我们成立于2015年,聚焦于商业地产领域,我们希望能够用我们所擅长的互联网的方式和数据驱动的方式,让这个行业的去化变得更顺畅也让我们的企业客户的租赁变得更高效。

    我们在日常的工作中,几乎每一天或者每一场会议都会紧紧围绕数据进行扩展和讨论。去年我们发布了自己的行业白皮书,里面内容不是太多,因为我们希望能够以更严谨的方式做这件事情。

    今天我们会给大家分享一下,从好租的视角看待这个行业,第二部分是好租究竟是如何做的,我们究竟是用什么样的方法和思路达成我们的目标,实现行业更高效的运转和去化。

    首先我们还是看一看一线城市的商业地产的现状。有一些公开的数据,目前在一线、二线、三线城市的空置率的情况,以及在最近几年新开工的情况,整体上通过这两个数据我们看到一线二线三线城市的存量已经是一个很高的数字。

    同时,新开工和开发这个部分,确实一直是在下降的趋势。整个市场是进入了一个存量的时代,这个刚才已经讲了很多,我们不重复了。

    重点我们看一下好租的数据,首先看看供给,好租在去年的时候,覆盖了北上广深四个城市,去年年末和今年年初我们陆续开了西安、武汉、成都、杭州等几个城市,应该说目前是这个行业里面覆盖范围比较大、在每个区域作业都比较深的公司。

    我们看一下数据,在北上广深,这是一个租赁价格的数据,可以看到,北京这个价格大概在7块,租赁在7块,上海在5到5.5左右,广深基本是在3到4块之间。

    去化的速度上,北上广深不同的区域都有非常大的差别,每个城市的供给,这个月度平均的供给面积和去化面积都有区别,去化率也不一样。

    右边的这个图,房客比,这是我们非常重视的数据,因为这会比较直接的体现出来,从好租的数据看上去,这个城市或者这个区域目前客户和空置的情况是怎么样的,我们可以看出广州的客户比比北京高很多,高出将近一倍,一个客户如果在北京找房,会比在广州找房要难。

    再一个,从企业的角度,传统的模式下,企业的选址会遭遇什么,首先看数据。

    究竟企业找什么样的,一线四个城市,这是好租的数据,我们的租赁客户,他的行业究竟是怎么样的?

    大家看蓝色的部分,这是IT和互联网行业,在四个城市几乎都是最长的那一条,除了这一部分,各个城市都有各自的特点,比如北京,红色的那个很长,这是服务业,上海黄色的很长,这是金融业,还有贸易也很长,然后像深圳,这个非常非常明显的,IT和互联网很长,这个行业的占比非常高。

    全年的平均需求面积,从这里面可以看到,实际上至少就好租接触到的这部分客户来说,最主流的客户并不是1000、2000平的大面积需求,而是更小一些个300到500的需求。价格在3到5块之间。

    然后我们内部构建了这样一个模型,一个企业选址的时候,他究竟是按照什么样的方式做的?

    一开始,他会首先明确自己的需求,随后他会进行一系列的信息搜集和做一些初步的决策,到最后,线下的一些中介,包括好租在内,会带他进行代看和成交,成交以后是搬家和一系列的服务,我们好租希望为企业提供更优质和高效的服务。

    首先看客户从哪里来的,这是我们统计到的一个数字,所有的客户中,线上专业的信息平台,就是大家通俗理解的58或者赶集,这样的平台占到了75%,非常高。

    然后对于一个客户来说,传统中介所给他提供的服务,实际上痛点非常多,我相信这些痛点可能不仅仅存在于我们个人租房时候所面临的问题,实际上在企业租房的时候,这些情况依然存在。

    按理说,在这样一个市场里面,企业客户应该能够得到更好更专业更高效的服务,但是实际上并没有,包括信息不对称,包括吃差价的行为,包括用虚假房源的行为,非常普遍。

    好租是用互联网的方式提高这部分的效率。

    首先是来自于房源,我们对房源有一个全区域的覆盖,以上海为例,我们覆盖了超过25万套的房源,我们自己测算,这个占比应该是有80%左右。

    而对于一个传统的中小门店来说,他的覆盖只有3000套左右。其实,房源这个点是决定了下面我要说一个重要的事实,我们对客户的获取能力。在海量的房源支持下,我们获取了100万的流量,这个数字在这个行业里面绝对是NO.1。

    再一个是客户来了之后,我们如何给他提供更好的服务,首先,我们的信息是经过严格标准化和格式化的,我们到每一个楼盘每一个房源会进行超过一百个字段的描述,包括房源的面积、价格这些基础的信息,也包括层高、装修情况以及他周边的情况等等,一些软性的因素,都会以字段的形式建立下来。

    还有一点是客户,这个客户他的各类需求,我们也做详细的记录,包括这个客户的行业,刚才已经给大家做过一些展示,也包括说这个客户他的决策信息等等。

    传统模式里面,这一部分只能依赖经纪人的经验和能力。这两部分的信息进入了我们系统以后,好租首创了一套办公选址的智能云系统,我们会在这一套系统中完成房源和客户之间的匹配,在这个匹配的基础上,才会有一线的经纪人为企业客户提供服务。

    在刚才所说的一系列工作的基础上,我们目前实际上实现了比线下中介远远高得多的转化效率。

    比如说带看这个部分,来到好租的每一百个客户,我们有60到70%都可以是先带看,最终可以实现签单的四成,而传统中介这个数字只有6%到8%。

    这个只是一个转化率上的数字,实际上在整个过程中,我们的服务质量要远远好于线下的传统中介。

    最后,对于我们自己的内部经纪人的管理这部分,也是做了严格的培训和管理流程。首先,我们的每个经纪人日常的工作都会以严格的数据化方式进行管理,并且会做系统化的培训和考核。

    好租实现了两轮融资,最新的B轮,我们引入了红星美凯龙这样的投资人,我们希望把办公选址面向企业的链条都做的更深更标准,服务更好。

    在合作伙伴这一块,这些都是好租的客户,这里面有大家耳熟能详的BAT,也有一些中小型的创业公司,也有一些商业客户,比如家乐福、海底捞,都是我们好租服务的客户。我们希望好租能够在这个存量时代更多的与大家多沟通多合作。我今天就讲到这里,谢谢大家。

    审校:杨晓敏

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