演讲 | 欧阳捷:房地产企业不做大做强没有出路

观点地产网

2016-08-11 14:59

  • 在未来的几年当中,有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,因此要加速奔跑,如果不加速奔跑,不做大做优,以后的地位就不属于我们。

    欧阳捷(新城控股集团股份有限公司高级副总裁):首先来看一下居民财富的最大差别是在哪里?很多人说很多人是炒股,买黄金甚至是海外置业,居民储蓄也非常多,虽然居民储蓄非常多,占我们全国储蓄总宽的30%,但是存款的家庭的差异并不大,比如说城镇家庭人均储蓄在5万元,而农村大概是1万多元,差距也就4万多元,家庭来讲差异不大。从北京跟唐山比,差了6万块钱,上海跟四川的庐州也差了4万块钱。

    再看人均储蓄,无锡跟宿迁大概是4.2:1,这是什么意思呢?其实在座的所有人跟农村上的人,或者说我们在北京上海的人,跟我们在三四线城市的人,我们的家庭存款差异并不大,所有东西都大的话,最大财富在哪呢?是房子,而且要看是哪里的房子,所以城乡居民住房的价值曲线差别明显比较大,一线城市,二线城市,三四线城市差别就明显拉开了。

    我们再举两个典型的案例,一个是南京一个是宿迁,按照他们的房价为比例,一百平方米差了一百万,比家庭存款差距差得多得多,上海跟庐州相比差了220万,这是指平均房价,所以可以看到,买房子是不是对?买房子是对的,因为唱空的声音已经没有了。

    新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

    前阵子有一个媒体朋友,他的老板跟他说,赶快买房子,他问我,要不要在广州买房子,我说你为什么在广州买房?他说广州便宜,我说你为什么不在韶关买?韶关更便宜,所以很简单,买房子要看房子是否保值增值。所以越是持有一线城市的物业升值空间是越大的,这个不用多说。所以要想获得物业的升值速度,就要多倾向一二线城市。一线城市房价平均上涨40%多,而六个三四线城市,今年上半年的城市上涨只是5%左右。

    所以未来十年我们认为,热点的一二线城市还会上涨一倍,可能北京、上海、深圳这样的城市上涨更快,三到五年翻一番。大家都在疑问,很多人在今年3月份的时候,上海房价快速疯涨之前,很多人问,上海的房子还能不能买?我说你这个问题包含了两个意思,上海房价如果我告诉你它一直向上涨,你买不买?而且这个答案是确定无疑的,如果不涨我赔,你买不买?我相信所有人都会跟涨。但是他想问的第二层意思是,如果上海房价跌了怎么办?会不会跌?我告诉他,上海的房价在可见的未来是不可能跌,当然可能会回调,但是回调之后会成为一个新的历史高峰。

    也有很多人说房价不可能永远上涨,泡沫是会破裂的,事实上房价一直在上涨,为什么?因为我们钱多了,钱就不值钱了,对应钱的一切东西就变得更加值钱,尤其是不动产,这不仅仅是我们,全球也是这样,所以货币越调越高,利率越调越低,甚至是负利率,这种情况下我们还指望房价下降吗?我们看欧洲央行量化宽松,英国现在也开始,日本两年时间,货币翻了一番。

    在这种情况下,物业是不是真的有泡沫?一旦崩溃之后就会完了呢?不会,因为我们看到美国经历了2008年的金融危机之后,现在的房价已经接近到了2007年的高点,有些城市已经超过了。我们看伦敦也是一样,如果我们看韩国、澳大利亚、加拿大、香港、新加坡、印度都是一样,房价是在上涨的。霍金曾经做了预测,到2100年,全球人口会上涨到100亿人,我们会发现人在不断增加,钱在不断增加,人口流向哪里,房子就会涨。

    今年我们到安徽做了一个活动,我们送了很多图书过去,在大别山深处小朋友,他们长大以后一定会去城市里面去,如果他们到城市里面去,我们想一下他们还会回去吗?我想绝大部分人说不会的,如果他们要在这些城市里留下来,怎么办?他们的爷爷奶奶,爸爸妈妈砸锅卖铁都会支持他们留在城市,所以人留在哪,房就涨在哪,人地钱,我们的房价问题就是这么来的,没有经济学家说的那么复杂。

    今年M2的情况怎么样呢?M2总量在不断往上走,今年总量预计达到157万亿,相当于比去年增加17到18万亿,增速不到12%,虽然我们的目标定在13%,但是中央政治局明确了树不能长到天上去,抑制上涨。今天上午经济学家提出房价问题不是货币问题,当然我们认为货币是其中一个重要问题,不是全部,让货币来承担全部责任肯定是不恰当的。所以可以看到,去年8月份的时候,我们曾经预测全国房价是一线领涨,二线普涨,三四线城市少数下跌,这个现象到今年已经完全兑现,我们为什么做出这个判断,是因为去年8月份已经发现,M2的总量,超发的量,去年1到7月份超发了4.5万亿,而过去的4年平均值是4万亿,所以我们觉得下半年,中央要抑制资产泡沫,货币可能会适当收紧一点,降准的可能性可能没有,因此可以看到最边上的线比2015年略高一点。

    当然中国也是显示负利率,负利率一旦介入是周期的,一旦是周期之后,钱就不值钱了,所以与其看重资产的保值增值,不如看货币的贬值。因此当中国的钱和世界上的钱已经同样,越来越便宜的时候,这个时候就会发现,持有重资产的成本就越来越低,而重资产就越来越有价值,所以现在很多人在谈轻资产,今天上午也有一些嘉宾谈轻资产,轻资产对吗?我个人不这么理解,因为我们在住宅整个开发产业链上谁是重资产谁是轻资产?我们的规划、设计、营销、代理,我们的物业管理、品牌服务等等所有的,他们赚大钱了吗?都没有,他们都是轻资产,谁赚了钱?第一个是政府,第二个居民,买房的人挣了大钱。很多人说,不对,开发商也挣了大钱,确实,开发商赚大钱跟重轻资产关联不大。所以这么多年来看,资产升值的时代,轻资产不会是最大受益者。说到开发商赚钱,开发商怎么赚钱?我们讲的住宅开发商他们是通过启动自有资金,加杠杆来获得收益,这个公式就说明了这一点。在加杠杆的过程中,杠杆加得越大,承受的风险更大,所以收益和风险也是对应的,承受更多的风险才会获得更大收益。

    有一个著名的经济公式叫杜邦公式,是净资产收益率的概念,等于净利润除以总资产,最后得到的结果是最销售净利率,这个来源于产品做得好不好,价格高不高,最后获得的利润,这个大家在行业里相差不是特别大,可能有些企业控制得比较好,但是更多的是资本周转率和权益乘数,权益乘数就是我们的杠杆,所以房地产开发商是靠后两者来赚大钱。

    住宅开发商靠轻资产没有赚大钱,商业地产是不是靠轻资产赚钱?其实商业地产一开始也是轻资产,但是最后留下一大堆库存没卖掉,回过头来再持有商业,持有商业的时候,他通过整体规划,整体招商,整体运营,最后可能会获得物业的升值,这是我们商业地产做的重资产。有人说,我们可以去做轻资产,可以去贷款,代建,大家都清楚,管家比地主挣得多吗?管家是职业经理人,你不可能拿到跟地主或者资本的钱一样多,所以轻资产的模式逻辑上是不对的。

    从美国西蒙集团的股价来看可以看出这个问题,从2009年到今年上半年,股价增长翻了一番多,在这七年的时间里,他们年均增长15%,你物业的资产收益能达到这么高吗?不可能,因此,轻资产模式绝对不是一个大家能够赚钱的模式。

    轻资产不是不能做,也能做,怎么做?通过类REITs的方式卖掉,创造一个轻资产方式,比如说新城做的这个,有些企业已经做了轻资产的类REITs,但是新城的做法在行业中又创了新的做法,离真正的REITs又近了一步,收益率可以达到3.5%到7%之间,地是首单是大型的民营开发商为发起的商业物业类,第二是以大型商业综合体为基础的。

    在这种情况下,新城吾悦广场总收入约1.2亿元,投资的租金回报率是8%以上。如果说我们在上海的青浦这个广场投资效益,只要做到5%-6%就可以,这种情况如果放在三四线城市行不行?我们再加上一个风险保障系数打7折,三四线城市再打9折,甚至7、8折,这时候我们的投资回报率做到10%以上,资本市场依然会喜欢,依然是可以做的。

    未来的资产价格在增长,租金收益在上涨,购物中心的建设速度却在放缓,因为竞争过于激烈,所以住宅地产去库存,商业地产去库存的问题更大,这种情况下我们怎么办?我们是恐惧还是示威?我们有没有足够的运营能力,如果我们不去同质化竞争,我们也可以做差异化竞争,我们可以把租金回报率提升7%左右,物业升值5%左右,这个时候资本回报率达到12%,一样可以做,所以三四线城市一样可以做。

    因此在资本荒的时代,没有什么比资产证券化项目更好的资产。既然这样,大家就问了,你为什么要做轻资产?因为我们是希望借别人的钱,干自己的事。

    新城今天发展也非常快,我们今年上半年全国销售额平均增长42.1%,20强房企增长80%,新城控股上涨144%,今年的业绩目标也调整了,如果按照去年的319亿,今年的调整目标是520亿,我们希望2020年达到千亿的销售欲望,如果这个增长速度不用达到2020年,但是未来市场会发生变化,我们也要加快脚步,我们希望做到100个左右的购物中心,这个时候,我们的模式就是住宅开发加商业开发双轮驱动,再加上商业管理和金融保险同时启动,这时候我们会发现战略布局,住宅是一个一线城市,八个二线城市,一个三线城市,商业开发是全国的1+3布局,这种情况下,我们需要加速奔跑。

    我们认为未来的市场可能会发生一些变化,这种变化具有巨大的不确定性,因为在经济不好和经济结构没有转型之前,现在的楼市是最好的,可能也是最后的政策激励期,这此之前,政策是不会发生根本性的变化,当然一二线少数城市的收紧在所难免,因此我们通过轻资产与重资产的逻辑关系,我们会加快我们的发展步伐,通过金融类的reits,通过保险,设立保险基金,再加上新城的金融和产业基金来支持公司快速发展,达到一定规模之后,那时候可能会把我们的项目再回购回来,形成我们的重资产模式。

    因此我们认为在未来的几年当中,有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,因此要加速奔跑,如果不加速奔跑,不做大做优,以后的地位就不属于我们。

    谢谢!

    撰文:欧阳捷

    审校:徐耀辉

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