演讲 | 欧阳捷：房地产企业不做大做强没有出路

欧阳捷（新城控股集团股份有限公司高级副总裁）：首先来看一下居民财富的最大差别是在哪里？很多人说很多人是炒股，买黄金甚至是海外置业，居民储蓄也非常多，虽然居民储蓄非常多，占我们全国储蓄总宽的30%，但是存款的家庭的差异并不大，比如说城镇家庭人均储蓄在5万元，而农村大概是1万多元，差距也就4万多元，家庭来讲差异不大。从北京跟唐山比，差了6万块钱，上海跟四川的庐州也差了4万块钱。

再看人均储蓄，无锡跟宿迁大概是4.2：1，这是什么意思呢？其实在座的所有人跟农村上的人，或者说我们在北京上海的人，跟我们在三四线城市的人，我们的家庭存款差异并不大，所有东西都大的话，最大财富在哪呢？是房子，而且要看是哪里的房子，所以城乡居民住房的价值曲线差别明显比较大，一线城市，二线城市，三四线城市差别就明显拉开了。

我们再举两个典型的案例，一个是南京一个是宿迁，按照他们的房价为比例，一百平方米差了一百万，比家庭存款差距差得多得多，上海跟庐州相比差了220万，这是指平均房价，所以可以看到，买房子是不是对？买房子是对的，因为唱空的声音已经没有了。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷

前阵子有一个媒体朋友，他的老板跟他说，赶快买房子，他问我，要不要在广州买房子，我说你为什么在广州买房？他说广州便宜，我说你为什么不在韶关买？韶关更便宜，所以很简单，买房子要看房子是否保值增值。所以越是持有一线城市的物业升值空间是越大的，这个不用多说。所以要想获得物业的升值速度，就要多倾向一二线城市。一线城市房价平均上涨40%多，而六个三四线城市，今年上半年的城市上涨只是5%左右。

所以未来十年我们认为，热点的一二线城市还会上涨一倍，可能北京、上海、深圳这样的城市上涨更快，三到五年翻一番。大家都在疑问，很多人在今年3月份的时候，上海房价快速疯涨之前，很多人问，上海的房子还能不能买？我说你这个问题包含了两个意思，上海房价如果我告诉你它一直向上涨，你买不买？而且这个答案是确定无疑的，如果不涨我赔，你买不买？我相信所有人都会跟涨。但是他想问的第二层意思是，如果上海房价跌了怎么办？会不会跌？我告诉他，上海的房价在可见的未来是不可能跌，当然可能会回调，但是回调之后会成为一个新的历史高峰。

也有很多人说房价不可能永远上涨，泡沫是会破裂的，事实上房价一直在上涨，为什么？因为我们钱多了，钱就不值钱了，对应钱的一切东西就变得更加值钱，尤其是不动产，这不仅仅是我们，全球也是这样，所以货币越调越高，利率越调越低，甚至是负利率，这种情况下我们还指望房价下降吗？我们看欧洲央行量化宽松，英国现在也开始，日本两年时间，货币翻了一番。

在这种情况下，物业是不是真的有泡沫？一旦崩溃之后就会完了呢？不会，因为我们看到美国经历了2008年的金融危机之后，现在的房价已经接近到了2007年的高点，有些城市已经超过了。我们看伦敦也是一样，如果我们看韩国、澳大利亚、加拿大、香港、新加坡、印度都是一样，房价是在上涨的。霍金曾经做了预测，到2100年，全球人口会上涨到100亿人，我们会发现人在不断增加，钱在不断增加，人口流向哪里，房子就会涨。

今年我们到安徽做了一个活动，我们送了很多图书过去，在大别山深处小朋友，他们长大以后一定会去城市里面去，如果他们到城市里面去，我们想一下他们还会回去吗？我想绝大部分人说不会的，如果他们要在这些城市里留下来，怎么办？他们的爷爷奶奶，爸爸妈妈砸锅卖铁都会支持他们留在城市，所以人留在哪，房就涨在哪，人地钱，我们的房价问题就是这么来的，没有经济学家说的那么复杂。

今年M2的情况怎么样呢？M2总量在不断往上走，今年总量预计达到157万亿，相当于比去年增加17到18万亿，增速不到12%，虽然我们的目标定在13%，但是中央政治局明确了树不能长到天上去，抑制上涨。今天上午经济学家提出房价问题不是货币问题，当然我们认为货币是其中一个重要问题，不是全部，让货币来承担全部责任肯定是不恰当的。所以可以看到，去年8月份的时候，我们曾经预测全国房价是一线领涨，二线普涨，三四线城市少数下跌，这个现象到今年已经完全兑现，我们为什么做出这个判断，是因为去年8月份已经发现，M2的总量，超发的量，去年1到7月份超发了4.5万亿，而过去的4年平均值是4万亿，所以我们觉得下半年，中央要抑制资产泡沫，货币可能会适当收紧一点，降准的可能性可能没有，因此可以看到最边上的线比2015年略高一点。

当然中国也是显示负利率，负利率一旦介入是周期的，一旦是周期之后，钱就不值钱了，所以与其看重资产的保值增值，不如看货币的贬值。因此当中国的钱和世界上的钱已经同样，越来越便宜的时候，这个时候就会发现，持有重资产的成本就越来越低，而重资产就越来越有价值，所以现在很多人在谈轻资产，今天上午也有一些嘉宾谈轻资产，轻资产对吗？我个人不这么理解，因为我们在住宅整个开发产业链上谁是重资产谁是轻资产？我们的规划、设计、营销、代理，我们的物业管理、品牌服务等等所有的，他们赚大钱了吗？都没有，他们都是轻资产，谁赚了钱？第一个是政府，第二个居民，买房的人挣了大钱。很多人说，不对，开发商也挣了大钱，确实，开发商赚大钱跟重轻资产关联不大。所以这么多年来看，资产升值的时代，轻资产不会是最大受益者。说到开发商赚钱，开发商怎么赚钱？我们讲的住宅开发商他们是通过启动自有资金，加杠杆来获得收益，这个公式就说明了这一点。在加杠杆的过程中，杠杆加得越大，承受的风险更大，所以收益和风险也是对应的，承受更多的风险才会获得更大收益。

有一个著名的经济公式叫杜邦公式，是净资产收益率的概念，等于净利润除以总资产，最后得到的结果是最销售净利率，这个来源于产品做得好不好，价格高不高，最后获得的利润，这个大家在行业里相差不是特别大，可能有些企业控制得比较好，但是更多的是资本周转率和权益乘数，权益乘数就是我们的杠杆，所以房地产开发商是靠后两者来赚大钱。

住宅开发商靠轻资产没有赚大钱，商业地产是不是靠轻资产赚钱？其实商业地产一开始也是轻资产，但是最后留下一大堆库存没卖掉，回过头来再持有商业，持有商业的时候，他通过整体规划，整体招商，整体运营，最后可能会获得物业的升值，这是我们商业地产做的重资产。有人说，我们可以去做轻资产，可以去贷款，代建，大家都清楚，管家比地主挣得多吗？管家是职业经理人，你不可能拿到跟地主或者资本的钱一样多，所以轻资产的模式逻辑上是不对的。

从美国西蒙集团的股价来看可以看出这个问题，从2009年到今年上半年，股价增长翻了一番多，在这七年的时间里，他们年均增长15%，你物业的资产收益能达到这么高吗？不可能，因此，轻资产模式绝对不是一个大家能够赚钱的模式。

轻资产不是不能做，也能做，怎么做？通过类REITs的方式卖掉，创造一个轻资产方式，比如说新城做的这个，有些企业已经做了轻资产的类REITs，但是新城的做法在行业中又创了新的做法，离真正的REITs又近了一步，收益率可以达到3.5%到7%之间，地是首单是大型的民营开发商为发起的商业物业类，第二是以大型商业综合体为基础的。

在这种情况下，新城吾悦广场总收入约1.2亿元，投资的租金回报率是8%以上。如果说我们在上海的青浦这个广场投资效益，只要做到5%-6%就可以，这种情况如果放在三四线城市行不行？我们再加上一个风险保障系数打7折，三四线城市再打9折，甚至7、8折，这时候我们的投资回报率做到10%以上，资本市场依然会喜欢，依然是可以做的。

未来的资产价格在增长，租金收益在上涨，购物中心的建设速度却在放缓，因为竞争过于激烈，所以住宅地产去库存，商业地产去库存的问题更大，这种情况下我们怎么办？我们是恐惧还是示威？我们有没有足够的运营能力，如果我们不去同质化竞争，我们也可以做差异化竞争，我们可以把租金回报率提升7%左右，物业升值5%左右，这个时候资本回报率达到12%，一样可以做，所以三四线城市一样可以做。

因此在资本荒的时代，没有什么比资产证券化项目更好的资产。既然这样，大家就问了，你为什么要做轻资产？因为我们是希望借别人的钱，干自己的事。

新城今天发展也非常快，我们今年上半年全国销售额平均增长42.1%，20强房企增长80%，新城控股上涨144%，今年的业绩目标也调整了，如果按照去年的319亿，今年的调整目标是520亿，我们希望2020年达到千亿的销售欲望，如果这个增长速度不用达到2020年，但是未来市场会发生变化，我们也要加快脚步，我们希望做到100个左右的购物中心，这个时候，我们的模式就是住宅开发加商业开发双轮驱动，再加上商业管理和金融保险同时启动，这时候我们会发现战略布局，住宅是一个一线城市，八个二线城市，一个三线城市，商业开发是全国的1+3布局，这种情况下，我们需要加速奔跑。

我们认为未来的市场可能会发生一些变化，这种变化具有巨大的不确定性，因为在经济不好和经济结构没有转型之前，现在的楼市是最好的，可能也是最后的政策激励期，这此之前，政策是不会发生根本性的变化，当然一二线少数城市的收紧在所难免，因此我们通过轻资产与重资产的逻辑关系，我们会加快我们的发展步伐，通过金融类的reits，通过保险，设立保险基金，再加上新城的金融和产业基金来支持公司快速发展，达到一定规模之后，那时候可能会把我们的项目再回购回来，形成我们的重资产模式。

因此我们认为在未来的几年当中，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，因此要加速奔跑，如果不加速奔跑，不做大做优，以后的地位就不属于我们。

谢谢！