王威:商业地产全面资产管理实践

来源: [观点地产网]      时间: 2015-12-08 16:14

王威:大家好,非常高兴、非常荣幸有这个机会跟大家把我们这两三年的实践做一个分享。了解我的朋友也不少,我从2006年开始在凯德商管做了很多年,后来又去美国工作了一年,2012年出来创业做了永正资本这家公司,一直做不动产相关德泉产业链的服务和实践。今天跟大家分享的是我们自己提炼的一个理念,叫金融房地产和全面资产管理体系。

王威 永正资本总裁

这是一个大家理解的凯德模式,但是不仅仅是凯德这样做的,包括美国、澳大利亚很多公司都是这样的商业模式,我用自己的语言跟大家描述这个商业模式。首先是上市公司做一个母体,我用上市公司出资,假设我出一块钱,我用一块钱发行一个私募基金,这是一个纯股权的私募基金,然后我去买地做开发,这个过程中我1比1的比例做了贷款,这样开发一个项目,如果我的运营管理成功,我的资产价值提升一倍,传统的可能就是这样,这个资产只有现金价值,每年获得6%到7%的回报,换句话说你的回收期依然还是要很长时间。一般国际上金融的比较好的美国、新加坡模式,它有一个REITs,REITs是一个很好的平台,你作为大股东,持有25%到30%的份额,你就可以控制REITs这个平台。换句话说你把一个运营成熟的资产卖给你自己的REITs平台,最多卖掉75%,这样你就可以收回你的本金、利润,同时你自己还保留了对REITs的控制权,所以这个模式上市公司也是从私募基金买地做开发,或者买地运营,成熟之后通过REITs退出,然后把钱收回来再开发,这是一个生意模式,这样可以解决商业地产最大的问题,就是资本的问题。今天不是给大家讲这个模式的细节,我们今天重点讲的是从开发到运营环节,如何使你的资产翻倍,这是很关键的一点,我们不仅仅是有一个资本的平台。如果说我开发这个项目,8块钱的资产,如果开业三年之后,经营得很差,它变成了只值4块钱,即使我有资本平台它也是没意义的,因为你的资产不值钱。这就涉及到我们要做好,就是我们讲金融房地产的模式两大核心,一个是很好的资本平台,同时资产管理非常重要。这是一个做持有型不动产的核心。而这一块恰恰是被大家所忽视的。

这里我们首先要有一个基本的概念,持有型不动产的定价方式,在座的做投资的可能会知道,但是很多人不理解怎么做定价,因为大家都是做住宅的定价,住宅定价就是做市场比较,旁边那个楼万科卖多少,龙湖卖多少,我的楼大概卖多少。但是做不动产不是这样的,它是用现金流来倒推固定资产值多少钱,一般开业之后成熟资产的现金流,然后倒推,所以它是经营利润和资本化率的概念。中国目前资产的资本化率在6%到7%之间,随着我们的利率不断下行,有可能还会更低。我们谈到任何一个资产都关心收益的问题,就是我们的经营利润和投资成本之比。

商业的本质就是要挣钱,所有不挣钱的生意都是耍流氓,我们在不动产领域里面大量的资产都是不挣钱的,主要是靠以售养租,而一旦我们的销售逐渐不行的时候,租本身值不值钱变得非常重要。你的经营收益大概要达到6%到7%左右,如果做不到这一点,你的资产就不整钱,尽管你的现金流有可能是大于等于零,就是你的经营利润可能是正的,但是你把你的经营利润除你的投资成本,如果你的收益率只有3%到4%,你仅够还利息。老板挣钱了吗?股东挣钱了吗?没有。股东要怎么挣钱?你的收益率要超过我们刚才讲的资本化率,就是你的市盈率,这样你才能挣到钱。所以大家一定要有一个概念,就是你的收益率要超过6%或6.5%,如果是二线、三线城市,收益率要超过7%以上你才可以挣钱,大家可以快速想想你自己手上的物业能挣到多少钱。这是资产管理里面一个很核心的理念,而这个理念恰恰是目前我们国内大量的开发商所没有人关心的。

我们看万达,按照这样的理论,它的价值一平米6000多块钱的估值,这是不值钱的。所以资产管理的时代已经来临,大家一定要注意开业时间、开业率、品牌形象。以前我们只是为了开业,赶紧把铺招满,未来你的老板肯定不答应,这是一个资产管理和运营管理的关系,它不等于运营管理,但是它大于运营管理,我们为什么需要资产管理?资产管理除了商业地产本身,如果对住宅地产开发商转型做商业地产的,还涉及到管控体系的改变,这是我们给华润、中粮做服务的时候的体会,原来的管控模式不适合做持有型物业。所有住宅开发商转型做商业地产的,还涉及到管控体系的改变,这是我们给华润、中粮做服务的时候的体会,原来的管控模式不适合做持有型物业。为什么华润、中粮需要我们给他们做服务?因为我们会给他讲一个资产管理,以及金融和地产的融合,这是我们的强项。

这是我们提炼出来的中国房地产演进的矩阵,早期都在第一象限,用自己的钱,是纯销售物业。凯德在第四象限,新鸿基在第三象限。2013年以后,很多地产开发商转型到第三象限,用自己的资金,做销售型物业+持有型物业,未来大部分还是转到第四象限,是自有资金+股权基金,做销售型物业和持有型物业。这是目前我们认为最好的一个模式。

审校:劳蓉蓉

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