曲先洋:如何用O2O模式玩转写字楼租赁

来源: [观点地产网]      时间: 2015-12-08 15:26

曲先洋:非常高兴有机会在这里跟大家交流,刚才听阿里的苗总讲的时候,其实我深有感受,作为一个互联网公司,我们参加这种比较大型的房地产的会议比较少,我今天已经尽量穿得正式了,这就是我最正式的状态,我一般上班就真的是短裤、拖鞋就去了,所以我也尽力了。

曲先洋 好租CEO 

我先简单介绍一下好租,我们是一家58赶集集团分拆出来的独立公司,58赶集是我们最大的投资人,我们主要想做的是商业地产的O2O服务。目前我们聚焦在写字楼租赁业务上。

今天从上午到现在,各位房地产领域的前辈和深度的参与者,讲了很多商业地产的自己的领悟和看法,我发现更多会集中在综合体或者购物中心这种类型的商业地产会更多一点。

作为互联网公司,我们可能会从一些不同的角度去看这个事情,从不同的角度做这些事情。很多互联网的机会,它在开始阶段都是从很小众的,或者说不那么重量级的一级市场出发的,所以我们也选了写字楼租赁这样一个相对小众的市场。当然我会跟大家聊一聊,我们为什么选择了这样一个事情,我们的逻辑是什么样的。

我今天演讲的分三部分:首先讲讲商业地产的一些关键词,第二部分讲讲好租是什么,第三部分再讲讲好租能解决什么问题。

如果让我总结和归纳商业地产的关键词,我觉得去库存是其中非常重要的一点,刚才欧阳总在分享的时候也提到了这一点。我想说的是,现在互联网上确实出现了很多很虚的,不注重商业本质的ToVC形式的,但是不是所有的互联网公司都是这样的方式,我们还是想实打实做些事情的,能够真的跟传统行业有非常好的结合,让互联网+这件事情更多的从概念角度去实际落地,产生更多的实际价值,所以我们把去库存这个事情作为我们的第一要务。

这个事情这样讲可能有些不太地道,但是我还是想说,当一个行业足够好的时候,其实是不需要我们的,当年新房很好卖的时候,随便一个盘开盘都日光,不会有任何互联网机会,只有当这个行业遇到问题的时候,我们才会求变。库存压力大这个事情对于我来说其实是一个好事,是个机会。

这张表表示的是目前在写字楼的库存压力,横坐标是经济指数,代表这个城市的经济发展水平,纵坐标是房地产发展水平,你离这条斜线越远,相对来说你的压力越小,越安全,除了北京、上海这两个超一线城市以外,其他的已经或多或少感觉到库存的压力了,其中最集中的在成都、沈阳、重庆、天津等地,我们认为未来3到5年消化库存会是商业地产非常重要的课题。

根据国家统计局的数字,2015年前10个月建设竣工但是没有销售和出租出去的商业面积是2.5亿平方米,这是非常庞大的数字。我们再看空置率,这是商业地产衡量的非常关键、非常核心的指标,我们看到只有北京、上海保持在相对来说比较合理的水平,分别是4%和7。

4%是北京相对比较好的甲级写字楼的空置率,如果把工业园、产业园、厂改房这些新形式算进去,在北京的空置率也超过10%了。成都是最具代表性的,在2013年因为有大体量的新的写字楼的投入,所以在2014年它的最高峰空置率达到了45%,这是非常恐怖的数据。

我们判断,在未来三年内,我国大部分城市,尤其是省会城市,整个的存量竞争会非常严重,去库存会是非常重要的一个话题。

这部分是说商业地产有非常昂贵的开发成本,它对资金回笼的需求是更大的,这也是从另外一个角度看库存压力这个事情对我们正常的商业逻辑、商业流转有多么大的影响,我觉得在座的所有人都相对比较清晰,我就不过多去讲了。

第二个关键词是转型和升级,就像刚才说的,越是在这样的情况下,大家越会求变,会有越来越多新的尝试和新的模式、新的方法出现。

我们看到有越来越多的在写字楼的商业地产领域的大咖尝试一些新的方法,比如最具再生性的是SOHO3Q,SOHO在商业地产领域是比较愿意求新求变的一家企业,2010年的时候它第一个把租售部解散了,它最近做的一个变革是推出了SOHO3Q,这是潘总考察了美国的wework之后回来做的一个新的尝试。

原来SOHO是出售型的,后来改成只租不售,如果按照传统的方式租赁来说,我平均两年换一次,现在变成3Q这种模式,去满足更灵活的用房需求,我甚至用小时租,用工位租,他算了一笔账,大概是说如果想按照小时、按照工位这种更灵活的方式满足新兴企业、新型形势的需求,他们租售部的工作量要翻56亿倍。

但是这种形势如果靠传统的方法肯定是没法解决的,传统的线性增长,靠铺人的方法,这个事情是永远无解的,它只能依靠互联网去做,所以他就投入很大的精力去做3Q独立的APP,也包括跟好租这样的居间商合作。在这种情况下,有非常多的开发商、参与者尝试转型。

第三个关键词是O2O。现在看来已经是一个O2O的寒冬,有很多互联网O2O公司已经面临着关闭。但是我仍然觉得这个事情是非常有价值的,但我们这个事情要相对更加理性地去看。

首先我认为做O2O,我们应该尊重整个线下的逻辑,我们不能抛开线下逻辑去做O2O,我认为至少在房产这个领域,线下服务永远是更重要的,我没法抛开它,我们只能利用线上的服务,帮助线下的服务升级。

我一直抱着一个理念说,为什么我们最终选择写字楼的租赁,我们最终会做一些零散型的租赁,我们觉得这部分是最能O2O的,只有一个衡量标准,它能够最大程度的摆脱房地产的大宗交易属性,能够变成一个更加流通式商品化的东西,它有一定的流通率,有一定的换手率,有更加灵活、多样性的属性和需求在,只有这种属性是适合互联网的,是适合O2O这种玩法的,这也是我们选择在大商业地产看来相对比较小的市场原因。

好租成立的时间还很短,从开始筹备到现在也就4个月左右,但是目前依托于我们最大的投资人58赶集集团带来的线上客源的支持,我们已经做到目前这个细分领域线上流量和客源最大的一家。目前已经覆盖北、上、广、深这四各城市,手上在流通和周转的房源超过3万套,我们有400人的团队,300人是线下的拓展团队,100人是线上的团队,我们永远不会看轻线下服务的重要性,我们永远会抱着一个尊重的态度用互联网的方法把它做好。

我们的合作伙伴有很多,包括传统的远洋地产、绿地,也包括一些心情的,比如说SOHO3Q,还有北汽、仲量联行等等都和我们有合作。

我们能做什么呢?我们最终做的是使整个行业的效率提高,我们衡量一个O2O是不是合适,它是不是有价值,最根本的一点是看它是不是对整个社会的资源,对整个行业的效率是有本质提升的,如果没有,可能这个生意不是一个好生意,不是一个好逻辑。

我们现在能够做到最快把原来在线下需要一周到两周成交,找到办公楼的需求,最短缩短到两小时,在华南市场可能会更好一点,我们平均能做到两到三天,目前的效率提高了5倍左右,我们希望下一步的目标是提高10倍、20倍。

好租最终想做成什么样子?互联网永远会抱着开放的心态做事情,加速这个产业内的资源流通,最开始互联网是信息的流通,所以有了门户网站,后来有了搜索引擎。

现在互联网+是通过互联网的方法让社会上的闲散资源、线下资源流通起来,写字楼和商铺的去库存是其中之一,后面还有很多围绕着这些产业的相关资源,比如说企业所有办公上的一站式需求,大到整个办公家居租赁、金融类服务,小到公司的注册,我们都希望用互联网开放平台创新的方式来解决,加速行业的周转效率,这也是我们的使命和梦想。

我们也欢迎所有这个领域相关的人士一起合作、共赢,把整个行业做得更好,包括房源上的合作,包括客源上的合作,也包括衍生类服务的合作,我们都欢迎,希望能够一起让这个行业变得更好,我们也希望从小的市场出发,能够踏踏实实地让互联网在这个领域里面发挥它的作用,能做到这一点,我们就非常满意了。

审校:劳蓉蓉

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