商业铿锵行:百年商业的传统与继承

来源: [观点地产网]      时间: 2015-12-08 10:46

新的时期,传统商业应在适应新形势的情况下,融合传统与创新元素,使之成为推动行业向前发展的巨大力量。

主持嘉宾:世联行首席技术官黎振伟先生

讨论嘉宾:中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士

万达电影院线股份有限公司副总裁曾光先生

中国购物中心委员会专家委员、广东省流通业商会副会长杨军艇先生

金茂总经理助理及广州公司总经理魏浙先生

黎振伟:非常感谢各位参加我们今天的论坛。我是广州人,对广州有独特的深刻的感情,因为广州自古是千年商都,广州人曾经为传统,为商业的兴旺而自豪,而自信,今天我们这个千年商都也感受到危机重重,我们的追兵紧随,我们为创新所焦虑,我们也以创新为动力,所以我们今天的话题从广州开始,也从商业传统开始。今天的嘉宾也很有特点,有行业的领导,也新锐的万达院线,还有广州行业的老行尊,也有来自金贸的嘉宾。

我们今天这个时代已经不是讲概念的时代,也不是讲大道理的时代,我们都需要讲干货,我们都需要积极面对困难、问题,同时来讲我们的对策。

我的问题是这样,商业地产如何看?大家都看到了现象,不是没得做,而是我们今天做的有问题。问题出在哪儿?它根本的原因在哪里?如果这个解决不了,我们就觉得挺难做。我们还要开发,开发出来都过剩,过剩了还要消化。商业和住宅不一样,住宅降点价可以,但商业降价也没用,因为没有经营是没用的。我们如何看传统商业的传承与创新?我们在座的都是从传统商业出来的,我们不可能今天都变成马云,那我们如何在传统中变与不变呢?我们该怎么做?我们做什么呢?我想分两个环节来探讨今天的商业传承。

首先第一位嘉宾,也是我们行业的研究人士,中房协商业与旅游专业委员会的蔡秘书长,她对这个行业研究非常多,旅游和商业这个话题很热,中国人都到了日本去买马桶了,旅游和商业是结合在一起的。您从行业的高度和行业的发展如何阐述我刚才说的问题,我们如何看待这个传承与创新?

蔡云:各位亲爱的同行,一年一度又跟你们在广州相见了,特别欣慰,而且今年看到我们国家的商业形式的变化如此丰富,让我作为一个长期从事商业地产研究的工作人员,我感到我们的责任非常大,我们也很有压力。作为商业地产,我们首先想到房地产,房地产是服务业的一个载体,商业地产就更具有这种载体的特殊性。所以我们可以看到,当我们这个房地产被冠以不同的旅游地产、产业地产、教育地产、老年地产等等,不同的这种外延的同时,它最根本的东西是什么呢?是房地产。首先我们知道地产还是各个行业、各个服务业的载体,当前服务业又是我们国家经济的双重的稳定器。我们一谈到服务业、第三产业,第一个是国民经济的经济增长,第二个是拉动就业。第三产业每增长一个百分点,就会拉动100万人口的消费,同时要拉动100万人口就业。第二产业每增长一个百分点,只能带来50万人的就业,所以服务业起着至关重要的作用。

我们现在反思我们做的商业地产,我们做的是哪一端。刚才刘部长讲到,商业地产面临两端,一头消费、一头供给。作为商业地产的从业者,我们现在看到1整个商业,包括购物中心的空置情况,产品不对路情况,包括我们的评效水平低的情况,我们难道不反思一下,我们究竟给商业提供了什么样的地产产品?一方面是老百姓对我们的商业服务怨声载道,服务没有到位,一方面我们埋怨这个市场,市场没给我们留有空间,又是电商侵占了我们,又是体验式消费侵占了我们,搞得我们百货业现在是惨淡经营。我们为什么不想想是我们的原因呢?我们究竟从供给侧给需求侧提供一个什么样的产品呢?

想到这个问题,我们就会想,时代是发展的,科技是发展的,今天出了O2O,今天出了云技术,明天还会出现什么呢?是我们难以预测的市场,但是我们能预测到我们的市场,究竟我们做什么?我们从规划设计到产品定位,到整个社会对服务需求的探讨,我们来寻求适销对路的产品,可能对社会是一个更好的供给和供应。

在这种情况下,一方面只有我们抓住了供给端,深挖开发企业应该做的什么东西,才是对社会一个更好的贡献,这个时候如果怨声载道,更不如谈谈自己应该做什么。所以回归本原,商业地产本身还是要做好房地产开发的所有各项工作,去适应拉短需求端的距离,这才是我们的生存之道。

黎振伟:谢谢蔡会长,蔡会长的观点简短有力。我也是从开发商出来的,我们过去的房地产相对比较容易,拿了块地,建了房子,卖商铺,商铺的价格都比住宅贵几倍,现在是我们的供给侧出了问题,我们不能老是埋怨互联网。

第二位嘉宾是来自万达院线的曾总,万达商业与万达院线是从地产行业出来的,我们原先不是搞商业的,也不是搞院线的,当然万达的商业有成功的,也有不太成功的,您作为万达商业的一员,如何看当前商业存在的问题?

曾光:首先我觉得今天回到这个地方,我自己都很激动,因为我的事业或者职业的起点,23年前就是在这里开始的,23年前我们在广州开了第一家麦当劳,所以今天对我来说是蛮有意义的,这也可以说是中国餐饮业体验式起步的时候,这20多年发生了很大的变化。今天这个论坛的议题对我来说我觉得很有意思,大家今天都在讲商业怎么难过,购物中心怎么不好发展,但是你看电影放映行业,我们到今年是110年了,在这110年里面,我们受到过多少次冲击?四五十年代电视出现的时候,有人说电影要被灭亡了,90年代DVD、VCD盛行的时候,说电影院要完蛋了,到现在视频网站出来了,说电影院也快没有了。但是中国电影从2005年20亿的票房,做到今天400多亿,未来我们估计有可能过千亿。只要你做好自己的事情,抓住你的根本,我觉得是能够转危为机的。

所以我的观点,在这种大转变的情况下,你不用怕,科技进步或者是一些突发性的东西它总是双面的,从我们这个行业的角度来说,互联网好像很可怕,但是真正中国电影发展,互联网起了很大的推动。现在大家看电影,谁还去前台买票呢?多数是通过手机,通过移动端上网买,它改变了整个消费的形态和习惯,促进了一大批原来不看电影的消费群体转变为看电影的消费群体,这是第一个。

第二,在这个过程里面要学会顺势而为。我觉得这个大势已成,所有人都要面对现实,包括万达也在转型,我们也在做各方面的尝试。从人的本性来说,人需要一个社会化的环境,需要社交、体验,所以从这个角度来说,商业或者是购物中心这个行当不会消亡,不会说寒冬之后大家一起就被大雪埋了,我觉得这也不太可能。

第三,我非常同意蔡秘书长讲的,大家在这个过程里面有没有仔细分析,因为我们接触商业比较多,20多年来一直跟不同的商业打交道,其实购物中心现在日子不好过问题在哪里?首先是政府规划问题,这个大的层面我就不说了,但是微观的,在自己身上能做什么呢?真正做得不好的,现在从业态上来讲的,可能少的就是服装行业。但是整体服装行业在购物中心占的比例有多少呢?这个是不是完全不可以被替代的呢?我想大家都是专家,不需要我去做具体的解释。从万达院线过去的经验来看,就是用心做好自己的事情,做好场景、产品、品质、服务,一旦做好自己的服务,顾客自然就来了。过去几年互联网对我们的冲击很大,线上售票、视频网站非常多,但是现在院线做到这个情况,终端做得非常好的情况下,电商现在回过头来找我们合作,不是你求他,而是他来求你。无论做品牌、做体验业态,还是做购物中心的运营商,大家现在要去考虑这些问题。

黎振伟:谢谢曾总,曾总从广州起步,从做麦当劳开始,我知道麦当劳中国现在也有点不容易,它也在变。可以说电影院之前也经历了很多的困境,很多老电影院都关门了,现在又开了很多新电影院,所以这个东西还是要变革和创新。

下一位嘉宾是广州行业的老行尊杨总,杨总有很多头衔,他是广东省流通业商业副会长、中国购物中心委员会专家委员,从政府商管官员到企业主管,广州几个著名的大百货公司都有他的身影,他都是负责人,杨总怎么看今天的综合体面对的很多困难、困境,您觉得问题都在哪里?或者您曾经做过的商业,现在有没有问题呢,他们的问题又怎么样?

杨军艇:我在广州做了三四个购物中心,从零开始,大家最了解的是天河城,在这个寒冬时间,天河城现在租金已经上不去了,一楼大概是2800、3800的租金,走了之后就再租不到3000了。中怡广百也是我做的,它现在做得不错,但是它同样面临着互联网的冲击,百货公司受到的冲击非常厉害,营业额涨不上去,去年不冷,今年也不冷,百货公司最怕是不冷,不冷营业额就上不去,加上网购的冲击,今年百货公司的寒冬是更加得厉害。

再说我们的购物中心,它的最大问题确实是来自马云,从600亿到900亿,说明我们这个下降的寒冬正在下降,这是第一个问题。第二个是政府的乱规划,大家也知道各大城市购物中心泛滥,你哪来那么多人消费?刚才提出我们要自己努力,如何体现,如何发力,你怎么发力,没人进你也没办法。佛山那个城市不到500万人,佛山的购物中心600万平方米,一条桂花路上有13个购物中心,听说沈阳也已经乱七八糟了,沈阳的太原街也不行了,五洲广场也不行了,这是政府的问题,不是购物中心从业者不争气。

再说说互联网来了,我们应该怎么办。说实话,这几年以来,实体商业面临的问题是束手无策,没有任何办法。我们不能说互联网来了,我搞多一点餐饮,我搞多一点电影去应对互联网,这是答非所问,我现在问你,这个H&M、ZARA,你怎么样应对试衣间的问题?现在是一点办法都没有。

接下来怎么办?首先必须政府干预,政府不干预是绝对不行的。现在政府已经干预了,央视报道淘宝有很多的假货,有各种问题。政府应该干预一下,因为本身互联网就是不平等竞争,你不仅没有门店,你还没有税收,实体店无法跟你竞争,随便一个产品,比如说天河城的产品,在网上买看到只有它的7折。因为一进天河城,马上就30%的租金。网上没有店面,只有一个物流成本,但是物流成本也非常低。国外的互联网为什么发展不起来,有很多原因,其中一条原因就是人家的人工贵。现在互联网的假冒伪劣67%我是绝对不信的,所以我就认真地翻开了电视,到底在说什么,有60%多的假冒伪劣,那变成中国人都做假冒伪劣了。结果发现正规的话不是这样说,他说是有35%、36%的正品率。那就好理解了,我闺女就是做淘宝的,我和我老婆用了两年的淘宝,我家所有柴米油盐,连牙签都是上网买的,人家是7天无理由退货的,我没买过假货,我老婆也没买过假货,只是买过一些非正品,什么是非正品呢?就是说人家说这个手镯卡地亚的,20块钱一个,我买一个LV、爱马仕的包,人家价值40万的,在网上只买400块钱,淘宝上卖的这类东西,在中央电视台讲它就是非正品。

黎振伟:杨总感慨很多,他谈到政府干预这一块,我的感受很深。下一位嘉宾是金贸的总经理助理及广州公司总经理魏浙先生,他从中海、中建到金贸,他从重庆、长沙到广州,他是一个建筑师背景的开发商,我去过你们长沙的项目,今天又来到广州,从你的角度来看,你就从梅溪湖到今天的金融城,刚才杨总谈到商业地产的规划问题,您怎么看?

魏浙:我简单谈一点我的观点,第一个,大家都谈到冬天的观点,实际上冬天没什么不好,很多人都喜欢冬天,冬天可以滑雪,可以溜冰,也有很多企业喜欢冬天,刚才万达院线的曾总就觉得,现在院线依然很好,包括刘会长也说到山东有一家企业的酒店做得很好,这是一种态度问题,我的观点是喜欢冬天,你喜欢它,才能找出它的内容,而不是说我们把冬天作为敌人去对待它。第二,怎么做的问题,大家都非常清楚,我们的实体经济、商业,和我们的互联网是两个战场,一个是虚拟战场,一个是实体战场。

在20多年前是国营商场时代,后来民营进入以后,国营商场很痛苦,到现在为止,我们现在变成了20多年前的国营商场的地位,我们的商业面临着互联网、电商的攻击,我们深刻地反思一下,我很赞同曾总的观点,就是要回到本质上,我们给人提供了什么,实际上最重要的商业还是你给别人提供服务,我们金茂在做服务地产,做了梅溪湖的项目,在广州要做两个大的商业综合体,在这种新的形势下,你不得不研究客户需要的所有的内容,你提供给他想要的。比如说食品安全,现在大家注意到一个很实际的问题,在南沙自贸区,跨境电商很好,这里面最好的就是食品,说明大家对食品安全非常重视。另外现在在经营这一块,虚拟的东西替代不了我们的地方,这就是我们在实体中的感受,就像电视永远替代不了电影。

黎振伟:刚才嘉宾都谈到了,无论怎么变,我们都要认识规律,冬天再冷,这也是规律,我们要回到规律的本质。传统商业的传承与创新,哪些该留下不变,哪些又该变呢?我想请4位嘉宾,每人用一分钟阐述自己的观点。

蔡云:当下的服务业不是需求不足,而是从两个方面看,一个是质,一个是量,我们知道在一个街有13个购物中心,宁夏的一个区就有36个购物中心,这是事实存在的,如果你现在干预政府以后不要建了,那是可能的,但是在克服低端化、克服粗制滥造,让它差异化的供应,这样适应市场,才是我们的最佳出路,千万不要怨声载道,更重要的是积极应对这个市场,这是我们唯一的出路。

曾光:商业还是要变的,需要跟着客户的需求变,跟着时代的潮流变,这个东西一定要做一些前瞻性的研究和策略,你不能说浪来了你才想着换游泳衣,那估计已经没用了,所以你一定要走在前面。

杨军艇:我认为不变的是我们的以人为本,变的是所有的商业必须涉足互联网,必须触网,不触网将会被淘汰,所以我们整个市场必须是政府干预下的重新洗牌,永远保留的是传统的商业。

魏浙:我的观点是打碎重来,打碎的是我们的传统盈利模式,给它腾出新的空间来,创立出适应目前市场发展的盈利方法。

黎振伟:在广州讲商业,我觉得很有意义,广州最大的特点就是服务业做得很好,以人为本。你在广州任何一个茶楼、餐厅,它都是做得很好的,它以人为本的特点很强,客户需要,我就改变,所以我认为还得变,传统最大的优势就在于善于变化,以人为本的变。

审校:劳蓉蓉

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