博鳌演讲 苏鑫:房地产进入马拉松时代

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-13 16:22

万科推行合伙人制,SOHO要做3Q,这个行业里的男神、女神都出来创业,这个背后到底是什么原因?

苏鑫:最后一个演讲,确实有压力,所以选的话题大家得感兴趣,否则就全部都离开了。房地产未来5年、10年有各种说法,有说下半场的,有说白银时代的,我想换一个词,房地产到底是不是进入了一个新的时代,我们看现在的现象,我叫它“马拉松时代”。

万科推行合伙人制,SOHO要做3Q,这个行业里的男神、女神都出来创业,这个背后到底是什么原因?为什么有这么大的变化,为什么我们在一年前没有看到?就是因为我们以前这个行业所处的时代是一个短跑时代。大家想想我们怎么赚钱,我们拼了命的只要圈了地就可以赚钱。毛利润很高、高周转、高杠杆。所以谁胆子大,谁敢于圈地,谁快速发展,谁就可以赚大钱。

但是这次调整,包括未来我们还可以高杠杆吗?这个行业现在很多的企业负债率都达到了百分之八九十,供大于求,销售速度慢下来,我们也不可能快。

包括金融的支持,把我们的利润率快速压低,这些因素都造成我们原来三高的短跑的玩法进行不下去,必然要换一个赛道,我们要轻装上阵,这就是所谓马拉松的寓意。一方面我们要看到未来有很多机会,另外我们也要改变一些基因。

马拉松时代有三个特点。第一,我们以前是重资产,现在要轻资产,我们以前是重规模,现在要重创新,我们以前是粗放式经营,现在要精细化管理,这三个变化看似都是跑步,短跑跟长跑对企业基因的要求是完全不一样的。短跑时代的房地产是一个高周转的制造业,长跑时代的房地产是服务业。

服务业和制造业还有非常大的不同,房地产是一个重资产的行业,它是一个笨重的大象,我们到底能不能往服务业转型,能不能飞起来,其实不光有压力,也有机会,就是我们有两个翅膀,第一个翅膀就是移动互联、互联网+,第二个翅膀是金融+。其实在两天的会议里面,这两方面的内容我们都略微的涉及到了。

我们举一些这个行业创新的案例。互联网+关注的是消费者的使用,所以从消费者角度来看,就有很多的细分市场,比方说办公,我们就说联合办公这一项,有3Q、优客工场,还有很多创业空间。从公寓这个市场,有我们耳熟能详的You+,还有魔方、新派。我们了解You+,是因为小米投了,其实魔方管理的面积大它5到10倍。

金融创新方面,我们做了一个报告,这是跟建设部研究中心秦虹主任连续第四年做的报告,今年的报告聚焦互联网创新和房地产。我们看看有哪些案例。第一个,从开发商角度进行的创新,有绿地的地产宝、万达的稳赚一号。

从用途角度,我们可以看到有首付贷,搜房的天下贷,世联的集金。从产品的区分,专业化的尝试有链家的家多宝,还有我们做的高和宝。

万达的稳赚一号,它是中国最大的商业地产,是原来最重的商业地产企业,它搞了50亿的REITs,而且成本不低,是6年期的6%+6%,就是预计收益12%,它为什么做这样的产品创新?其实是看到这是未来的趋势。

最后讲两个案例,作为我们从业的一个很小的企业,高和通过创新,也是可以做到互联网+和金融+。

以高和宝为例,我们先看投资人的需求,从消费者角度来看,市场上给他提供得更多的都是债型的产品,但是没有股性产品,当然股性产品在移动端是非常难卖的,我们向能不能有两者结合的,既有债的稳定收益,又有股的预期的价格的增长。

其实核心城市的核心资产如果是有租金,这个产品自然可以演变出来,所以我们做出来了高和宝,就是私募REITs的形式,我们试着在移动端就可以销售。隔了三个月,万达也做出了它的商业的类证券化的产品。

第二个是写字楼,我们听到的很多创新都是创客空间,创客能不能解决所有的写字楼的需求?当然不能。但是传统的写字楼要不要变,是我们需要思考的。

传统写字楼有三大痛点,还是从消费者角度来看,第一是租金,成本痛点。第二,资源痛点,第三,创新痛点。写字楼是一个办公空间,当然要关注我的租金高低,我怎么能让租金降下来?能不能让他有便宜可占?通过共享的方式。

第二个痛点,写字楼是产生生意的空间,我能不能有更多的生意的机会?有没有大腿靠傍,让它产生更多的交互?

第三,企业现在压力非常大,我们的模式要创新,创新是需要有乐子可找的,能不能让这个空间更有趣,更娱乐化。

我们看一个案例。300平米的小公司需要不需要会议室?当然需要,但是它的利用率是非常低的,我们能不能把这个会议集合在一起,而且这个会议室不是普通的会议室,你进去以后就有头脑碰撞的感觉,你就兴奋起来了,这是我们在屋顶花园做的会议室,小公司都可以用这个会议室,通过APP可以下订单。

我们怎么能够更多的交互,能让楼里的这些不同的公司的人认识?我们在屋顶上做了一个北京最高的图书馆,大家在里面交互,同时你还有自己的想法可以在这里面进行阐述;我们还跟腾讯合作,做了一个栏目,叫八仙桌,就是财经的谈话节目,你有问题可以上来讲,这样不光给你提供了培训的机会、交往的机会,还提供了说出你的商业模式,让更多人知道你的机会。

光有这个空间还不够,因为这个空间不能够让这个楼里面满负荷应用,可能只有20%的时间应用,剩下80%的时间怎么办?我们就把一些创新的公司,也是用工位的方式把他们吸引过来,这样就把这个空间和底下的传统写字楼的空间结合在一起,这样不仅出现了楼里的企业之间进行交互,你还可以和外面的企业进行交互,并且和大佬进行交流,因为任总、潘总都是我们八仙桌的常客。

我们还把艺术结合在这个楼里面,我们看到一些外国人,只要北京有晴天的话,他们都会过来打太极拳,这是艺术带来的一种感觉。这是国内最大的6米高的一棵铜树。屋顶我们做了一个花园。你心烦意乱的时候就可以到这边静坐、休息。

房地产进入到马拉松这个时代,我们需要换一些基因,其实我们也不光批评一下政府,批评一下政策,批评一下金融,我们还可以自己做一些尝试,进行创新,只要有互联网的思维,无论是金融+还是互联网+,不管我们是多小的企业,其实我们都有机会,谢谢大家。

审校:徐耀辉

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