跨界问答:互联网+房地产的关系

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-13 15:53

“互联网+这个概念是把互联网当成工具,也就是说传统的产业如何利用互联网这个工具去做一些事情。”

主持人:接下来我们将开启一个全新的内容环节--跨界问答,这场问答的主题是“互联网+房地产”。在答问结束之后,我们同样安排有一个微信提问活动,请大家将想提出的问题发送到观点地产新媒体微信公众号,谢谢。

首先请主持嘉宾上台就坐,有请:

腾讯地图街景房产副总裁李振合先生

接下来有请答问嘉宾上台,他们是:

中国房地产业协会副会长任志强先生

凯德集团中国区总裁罗臻毓先生

中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生

李振合:尊敬的各位嘉宾,大家好!前面几位精彩的演讲,我相信在座的很多人意犹未尽。接下来我们会把互联网+房地产的这几位大佬的意见分享出来。

其实大家都知道,关于互联网+是在今年年初的时候由腾讯公司CEO马化腾先生提出来的,但是我们一再强调,在互联网+这个领域,它是跨界融合的关系,它与更多的房地产企业,或者说其它产业的企业来实现更多的连接,包括刚刚看到了凯德的罗总分享了凯德的一些经验。

互联网+房地产会产生一个过万亿的市场。马化腾先生曾经说,这是一个非常大的商机,也是一次洗牌的机会。首先我想请问任总,房地产与互联网在哪些方面需要融合,您有什么样的建议给到在座的开发商或者同行业的一些指导思想?

任志强:我已经不干房地产了,所以和我没有太多关系,我得从旁观者的角度来谈。

刚才罗总讲了凯德置地如何运用互联网,我觉得互联网+这个词不好,我是比较反对的。为什么说互联网+这个词不好?互联网+这个概念是把互联网当成工具,也就是说传统的产业如何利用互联网这个工具去做一些事情,我觉得罗总就是很好地把互联网当成了工具在用。

他主要用在两个物,一个是实物的物联网,一个是服务的务联网。我觉得互联网分为四大类,第一类是交易类,像淘宝这种,第二类是社区或者内容类,比如说腾讯QQ,建立一个社区,大家互相可以联系,它和交易没有关系,当然很多人也想利用QQ来做广告,和交易结合。

在罗总的演讲里,好像这一块是已经少的。第三类是游戏类。互联网在网络方面,不管是腾讯还是网易,这是很大收入的一块。

李振合:对,我们的营收有65%以上都来自娱乐游戏。

任志强:游戏也开始逐渐和社交、内容相结合了,有些是把内容变成了游戏,让大家玩起来更开心,有些是游戏的过程中可以建立社交,也有这样的情况。第四类是商务服务,就是罗总刚才说和务有关的,比如说支付,只有交易,如果没有支付支撑的话,这个交易不太容易成功。

这四大类里头,你是用的哪一类呢?我觉得最关键的问题,要有一种互联网跨界思维,不是说我单纯把它作为一个工具使用,最主要的是要把房地产的思维概念改了。

房地产与互联网最大的不同就是它不能动,互联网的最大特点是动,房地产的特点是不动,因为你不能把房子搬来搬去,你不能把广州的房子搬到海南来,所以它的地域性决定了,我在哪儿开发,那个房子就只能建在那块土地上,所以它有它非常固定的特征。但是互联网可以说改变了时间、空间和人与人之间关系的一系列问题。你要用互联网思维,就把它交叉进去。

举个例子,我们现在看到的Uber,所有政府机关都认为它是打击了出租车,所以出租司机都在罢工,这是我们在大部分城市看到的现象。这是一个非常错误的认识,就是根本不懂互联网的人才以为它主要是对出租司机的打击。

Uber不是说仅仅把人装在车里,Uber在设立的时候就提出要把世界装进后备厢,它把其它的思维方式结合起来,人只是第一步,第二步就把后备厢利用了,可能解决城市物流运输的30%的问题。

最后不是有人推着那个小三轮或者电动车去运货,所有车的后备厢都被利用,你以后怕警察抓你带人,你不要带人,带后备厢就可以了,因为后备厢可以用Uber的方式替大家运东西。它装进去的还包括把医生和病人装在一个车里,看病解决了,它把外语教师和学生搁在车上了,然后一堂英语课讲完了,这就是互联网思维的概念,它不能单从一个工具的利用去讲如何和房地产结合。

我想提醒大家的就是,如果我们都用互联网思维的方式去想问题,你在房地产的任何一个传统的环节上,都可能有充分利用互联网的机会。

李振合:我觉得这么理解,刚刚任总讲到了社交的问题,其实这个很吻合腾讯公司的连接一切的理念,把连接一切再分解下去,就是人与人的连接。还有人与物的连接、人与服务的连接等等。

接下来请罗总谈谈,凯德在互联网这个领域做的还是比较前面的,我看到你今天做的这个方案,我相信你的触网已经有好长一段时间了,肯定不是今天打造的,又听说你是来自新加坡,最早的智慧城市其实就是源自于新加坡,凯德关于房地产这一块,按照你的理解,你认为哪些方面会需要形成一个融合?

罗臻毓:首先一点,我还继续做房地产,和任总有点不一样。

我们怎么看待房地产呢?不是说把互联网当成工具或者什么,只是说有了你的智慧手机,咱们的生活方式,咱们的一切都有了很大的改变。在这个时代怎么把一切无缝的衔接起来,这触发了我们很大的思维。刚才我所说的只是互联网整个战略思路里面对消费者的理解。

我们从盖楼到销售楼,到你们住进来以后,或者是进来我的商场,进来我的办公楼办公,这里面还有无数的不同的变化,还有所谓怎么用上互联网。这是我想纠正的一点点。

刚才李总说我从新加坡过来,新加坡并不是哪里都比中国先进,我们看到很多移动的互联网的东西,在国内远比新加坡还要先进,而且在这里可能对于房地产也好,对于一些传统行业的冲击反而是比新加坡还要大。新加坡比较小,它的冲击力并没有那么大。

但有一点是,新加坡在这一段已经开始建造一个智慧型的城市,所以有很多公共设施基本上已经铺起来了,在新加坡我们做房地产就更有另外一个空间,就是怎么把我们的楼跟周边衔接起来,基本上从用户的角度讲,从你的地铁到你的巴士,到你走进我的楼,基本上就能得到无缝的衔接。但可能从中国的角度来看,可能还有一些标准的问题,在不同的城市,不同的地方,还有一定不同的标准,要走到这个无缝的连接,到目前为止可能还是要一定的道路要走,这是我的简单的看法。

李振合:接下来我想问一下刘总,请您分享一下目前市场上在互联网+领域做的比较成功的房企的心得,您也属于业内的前辈人士,包括我们中午交流的时候,您也有很多见解。

刘爱明:房地产怎么跟互联网联系起来,这是业界都在思考的问题,顺着任总的话说,用互联网思维来讲这个事。现在确实呈现出来的,我觉得更多的是营销环节,第二个跟房地产相关的是金融这个环节。实际上也已经显现出来,其他的大家都在思考,也在尝试,还有一个跟房地产相关的就是再社区O2O,以彩生活为首,大家都看到了它的价值。现状我觉得可能分成这几类,但是实际上显然大家意犹未尽,觉得这个事肯定还没完。中午我跟主持人也在探讨,主持人是腾讯的,我跟他谈就很有一种感觉,现在这个社会把腾讯放在一边,把这个社会分成两类人,大家在谈互联网,都不理腾讯。有一类说互联网影响会很大,一类说这个东西不要太悬乎,该咋做就咋做。

实际上互联网从字面去理解是两层意思,一个是互联,这是它很大的价值所在。就像刚才任总说的,你把病人和医生放到一起,没有互联网你是做不到的,这就是互联的价值。第二个是网。这个网就是进一步放大,实际上我们世界上每一个人都在网上,互联网把世界上所有的人从理论上都可以连在一起,这比现实当中联系的会更有效率,会更快,所以说互联网利用这一点,可以提高效率、降低成本,大概指的是这个意思。

我经常就在想,如果从互联网这个角度去想,你会发现有一种感觉,就是网上的世界是真实的,现实的世界倒有点虚幻。你认真想想是会有这个感觉的。如果进一步想,互联网构筑了一种虚拟的空间,对实体的空间会不会有冲击,我觉得这是一个问题。房地产商其实经营的是一个实体的空间,不论你是商业,或者你卖写字楼,卖住宅、建工具、建厂房,反正经营的就是一个空间,这个空间是实际存在的,我们这帮人干的就是这个生意。

但是互联网构筑了一个虚拟的空间,这个空间会不会对实体空间有冲击?我觉得是有的,但是有一些没显现出来,例如说商业,我就不太清楚罗总的凯德的数据,我们看到有些商场出了问题,其实它出问题是里面的商家出了问题,因此商场的空间就出了问题。下一个是不是写字楼?我们看到大量的城市的写字楼过剩,我们也看到一些创业者说不怎么需要那么多写字楼。我觉得这是接下来开发商要应对的问题。

李振合:腾讯的投资部老大有这样一句话,任何一个产品平台或者任何一个事物都可以用成本去定义,这次相信李克强总理采纳互联网+的国家战略,其实也是能够促进经济发展。刚刚这三位都已经谈到了,互联网到云计算、大数据这四个领域本身的这一块。接下来又得要找一下任总,因为之前我听到你预测说下半年房价必须会涨,这就意味着用户无形中增加了一个巨大的成本,开发商在拿地、营销方面也在提升。如何通过互联网+为开发商提升利润空间,给用户降低他的决策成本,您有什么很好的建议?

任志强:大家可以抬头看看房顶,房顶上有两个东西,一个是有一排一排的灯,如果说我们的传统思维就是这一排一排的灯,比如说开发商说我拿地一线,设计一条线,施工一条线,销售是一条线,传统的房地产开发商就是这样做的,这就是一条一条的线。这一排排的灯下面有一些乱七八糟的东西,谁也不知道这东西是什么,这就是互联网。什么概念?它要用一些概念把这些东西解决,比如说我从三亚到海口,你会想我是坐高铁,还是坐汽车,还是坐船,还是坐飞机,你首先想到的是我如何用一种运行工具过去,当你找到一辆车的时候,车上有4个座位,你会不会同时想到剩下三个座位不能空着?如果用互联网思维就可以,它用很迅速的办法告诉你,把多数想从三亚到海口的人集中到一个车上,或者一个运输体上,如果没有人,它可能解决的是路途中有一个人顺路到一半的地方,到一般地地方以后又空一个座位怎么办?又有另外的人从半路上车跟你一起到。我们算完成任务了吧?互联网还没完成任务,互联网想着怎么回来的时候用一种办法把它重新组合起来,让他回来的时候也是4个人,而且这4个人可能还都不是到同一个地方,可能有三个人下车了,他们下车之后又有三个人上来,所以这个车从这头到那头,可能这车上装了七八个人,有七八个过程。也有的不是在直接干线上,他可能找了另外一个车插到你前面,这是互联网的办法。现在怎么让多数人分享这个信息,我怎么和你结合起来?这就是互联网。房屋的信息也一样,包括价格信息,在美国有一个公司,它最初就是从政府手里买信息,然后把信息装到网上进行评估,就像我们的房价网一样,然后告诉你这个房子值多少钱,到现在变成所有的用户都希望搁到那个估值,哪怕他不卖,他的资产都迅速增加了。如果中国有这样一个更好的条件,老百姓可能就更容易知道房价的走势和房价的上下,以及采取什么样的手段去进行判断。其一是房子本身,其二是交易成本,在交易成本的过程中,互联网也可以大大地减少很多交易成本的重复缴费或中间的收费。如果老百姓在中国也有这样的网络,他就可以通过减少交易成本和告诉你未来的预期价格。你就很容易做出判断,到底要不要买房。

中国最大的遗憾就是,我们虽然有互联网,但是有一个管互联网的单位。这个管互联网的单位常常不让你这个互联网把真实的东西告诉大家,这是最麻烦的。比如天津发生了一个重大的爆炸,所有的天津媒体几乎都不报道天津发生了什么事。如果我们的房地产界也是这样的话,就会很麻烦,所以我们的老百姓就会经常上当,多花了很多冤枉钱。再比如说网上还可以提供一些东西,它可以告诉你到哪个银行贷款成本最低,网络可以把一切的东西都透明化,透明化以后我就可以很容易做出决策。这可能是我们非常需要的一个东西。美国房地产里面有一个很重要的制度叫经理人制度,它约束了所有的经理人敢于把信息公开,而不怕你偷这个信息。

所以互联网常常会出毛病,就是我们没有一套完整的信息保证制度,没有人给你背书,这就是非常麻烦的事。因此每个单位不得不自己去努力,你来一个东西,我来一个东西,你给你背书,我给我背书。你们知道最近倒了多少互联网吗?到今年为止已经公布大概倒了1200多家。和房地产有关系的是多少家?大概比较大的有9家,其中最大的一家融资10个亿了,它也倒了,就类似好屋这样的网,它融资了10个亿,最后都完蛋了。当然我不是说好屋中国完蛋了,就是中国互联网竞争是非常激烈的,和房地产相关的网也有很多类似的,然后后面又没有一些基本保障的东西,最后就垮了一大堆。上半年大概垮了1200多家,都是和互联网创业相关的东西。

房地产商充分把它当成一个工具也好,还了当成什么也好,但是面向社会的时候就是另外一回事,比如说我用智能管理我的电、水,没有任何问题,但是有些东西充分公开向社会披露的时候,或者让公开的民众免费使用的时候,就会产生很多其它有毛病的地方。

李振合:任总刚才讲的话,我理解,大家可以通过在拿地的前期的阶段,到销售的阶段,到最后的入伙阶段,都可以很多次的去使用好互联网,可以降低你们的开发商的成本。最后还是取之于民,实现给用户更好的体验,这是我刚刚对任总发言的理解。

目前移动互联网的很多应用都在地图上,比如说滴滴打车、Uber这些。2013年的时候,我们集团CEO也提过,未来的O2O是在地图上。请问任总,你在这方面或者说你认为房地产应该如何来使用好地图?

任志强:我觉得地图是除了文字和歌曲以外,第三种最重要的传播工具。前几年中文大学一个教授给我们讲了这个事,但是我们现在缺的是什么?我们缺的是没有遥感信息和遥感的随时变换的东西。当东莞出现了嫖娼事件之后,我们从当天晚上的卫星地图上可以看到,哪些人从东莞跑到哪儿去了。

李振合:我补充一下,那个是在地图里面称为LBS的定位技术。

任志强:定位系统你得定位到什么程度?就是它把每个人的手机或者说其它的信息都记录下来,我们实际上是非常需要这个东西。可是从哪里拿这个东西呢?

李振合:我们腾讯已经开放了。

任志强:你的地图开放了没用。前几天有人问我,深圳的房价还会不会涨?我说肯定还会涨,因为仅仅靠人流还不够,当然我们现在还有一个好处是,买不起房子的人肯定不用手机,但用手机的人不一定买得起房子,所以凭手机定位选定人流肯定是不够的。为什么深圳有这么大的人流量去增加他的房子的量呢?因为深圳人的年轻化程度是最高的,文化程度是最高的,我们从就业看,互联网就业增长90%,高知识、高创造性的人进入深圳最多,一定是高工资,所以它的房价还得接着涨价。地图上有些东西可以告诉我们,比如说地图上可以告诉你非渗水地区的覆盖范围。什么叫非渗水地区?就是你这个楼群盖了很多地方,它不渗水,这个渗水可能会造成水灾。类似这样的地区,我们可以充分利用这个信息,关键看你用不用得好,如果用得好了,对开发商非常重要。包括凯德刚刚也介绍说,我们把位置放在第一位,现在不止位置,还有人流,通过卫星定位是可以查出人流的。当位置发生变化之后,人流也会决定位置的调整。我们看看天津和北京中间的房子,一般都比较好卖,过去大家认为天津往海边走,那个房子更好。结果我们实际看一看,凡是天津离北京更远的地区,还不如它往河北方向的房子好卖,原因就是人流就是这样的动向。这可能就是我们如何和互联网结合,但仅仅靠它是不够的,我们一直坚持用互联网思维的方式去研究房地产,而不是用线性的思维研究房地产,这是很重要的。

李振合:谢谢任总,因为时间的关系,最后给罗总提一个微信上的问题。你们对来福士这样的大型实体综合体看好吗?

罗臻毓:随着城市的发展,我们还是看好综合体的,当然重点就是位置,还有就是怎么开发综合体,包括它的不同功能的衔接上,这肯定是要下一点功夫的。今天的话题是互联网+,我觉得我们完全走到虚拟时代,这是不大可能的,如果实体还是得存在的话,基本上综合体应该是比单一的任何的房产更有发展的空间。

李振合:感谢罗总。我刚刚看到罗总在分享的过程中,来福士更多的是解决了用户在体验过程中的一些线下的关键的问题,包括也能够更好地去提供这样的服务,后面有机会可以再跟罗总分享。我还有一个问题问一下刘总,这也是网友的问题。物业服务因为有了互联网概念而获得了资本市场高估值,你怎么看这种现象?

刘爱明:我觉得这是一个好的现象,我昨天也说了这个事,我从业了20几年,我觉得我们前20年基本赶上的就是制造业的事,我想做互联网的跨界,我们需要做好的是服务业,把服务业的特征做出来,资本市场给个高估值这是非常好的,并且最终会导致所有的房地产企业真正的怎么做到对客户更好。

李振合:非常感谢刘总,因为时间关系,关于互联网+房地产跨界融合的关系,几位专家已经给了明确的评论和指导思想,我想象从成本也好,从互联网+的房地产战略也好,都已经有很强的交流。在目前的状况下,互联网+房地产还在探索的过程中。只要大家拥抱它,一定会探索很多的奇迹出来。

审校:徐耀辉

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