地产精英 博鳌论剑之三:镀金时代的房地产行业

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-13 12:01

与资本结合已经非常密切的房地产行业,一直在寻找更多路径,以获得资本的输血。新常态下,降息与信贷宽松环境中房地产获得了金融的更多支持,如何赢取更大发展?

主持人:接下来即将进入到地产精英、博鳌论剑的环节。

地产精英博鳌论剑之三的主题是:镀金时代 资本化的房地产行业

下面有请精英对话的主持嘉宾:

中银国际控股有限公司董事总经理、投资银行部副主席程雁女士

接下来请出我们的对话嘉宾:

广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

光谷联合控股有限公司主席、总裁黄立平先生

新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪先生

莱蒙国际集团有限公司副总裁丁向华先生

信泰资本总裁蓬钢先生

高和投资董事长苏鑫先生

霸菱亚洲投资董事总经理林熙龄先生

在这里还要特别提醒场下的各位嘉宾,本场精英对话结束后,我们继续进入微信答问互动环节,欢迎各位来宾踊跃参加微信提问,向自己想挑战的嘉宾发出问题,谢谢大家。下面请程雁女士为我们主持本场精英对话。

程雁:各位好,我先介绍一下各位嘉宾,我是中银国际的程雁,旁边这位是蔡穗声先生,他是广东省房地产行业协会会长;黄立平先生是光谷联合控股有限公司的主席、总裁;李战洪先生是新鸥鹏集团首席战略官、副总裁;蓬钢先生是信泰资本的总裁;苏鑫先生是高和投资的董事长;林熙龄是霸菱亚洲投资董事总经理。

我是投资银行,是做黏合剂的,蔡总是来自行业协会,是做行业管理和服务的,还有大型的开发商和运营商,另外还有我们的资本,还有在国际上做房地产最专业的,也是非常有创新和多元产品的投资机构。

我们这一环节主要是谈资本与地产的结合。在前面的主题演讲中,不同的演讲嘉宾也介绍了自己对产业的认识,特别是房地产下一步产业发展的专业化和分工协作的问题,在这个过程中,资本充当什么样的角色,有什么样的力量支持房地产行业发展。另外资本在用什么样的产品,用什么样的结合点来获得它的盈利,这个是我们下一步可能要来探讨的。刚才在我的演讲中也提到了,房地产业的利润空间,从土地开发到进入到终端市场,是有一个比较大的产业链的结合,有利润的划分,怎么样把不同的收益跟不同的投资兴趣的投资者进行分享,这是金融行业的一个技术领域。

我想先抛出第一个问题,资本如何参与领导房地产行业,这个角色与商业模式是怎样的?我们的金融投资者是不是房地产开发商的战略合作伙伴?或者是它的策略投资者。在这方面,我想请每位嘉宾从自己的角度来谈一谈,你在房地产行业中充当一个什么样的角色,你想获取一个什么样的收益。先从蔡主任开始。

蔡穗声:我先说一些广东房地产有关基金方面的数据,我们每年都做季度性和年度性的市场总结报告,今年上半年广东房地产资金来源,统计局是分四个来源,第一是接待资金,第二是自筹资金,第三是外资,第四是其它方面,也就是市场上来的资金。四个部分中实际上主要是三部分,因为外资只占1%,我们基本上可以忽略不计。

从今年上半年来说,广东房地产资金来源结构中,22.6%是银行的,29.3%是自筹资金,包括自有的和自己去筹集的,47.9%是市场上预售商品房得来的资金。从2006年以来,每年上半年的数据进行对比,今年的表现处于中上的水平。

从房地产这个行业来说,最好的结构来源就是希望市场上的资金越多越好,最高的比例曾经达到过53.5%,这是2013年上半年的情况。银行借款方面也不错,银行借款的资金,我们最好的年份是达到24.4%,这是去年的情况。

今年市场上来的资金有47.9%,这是处于中等偏上,最低的时候是2008年的上半年,因为销售很差,只有38%是来自市场的。现在这个自筹资金29.3%是处于中等偏上水平的,总的来说资金的状况不是最差的年份,但也不是最好的时候。资金比去年宽松一点,这样的话,企业肯定有更多的想法。因为现在向银行借款有难度,也有额度等等各方面的管制。

怎么样在市场上得到更多的融资的渠道和融资的份额,肯定是企业非常关心的事情,也是企业有很多探讨的东西。

还有一个趋势,我感觉到现在从企业来说,或者从一些个人投资者来说,因为大家都明白,房地产实际上是两个基本属性,一个是使用性,第二个是商品化的属性。资产的配置方面有些多元化,比如说除了人民币之外,还有美元、欧元资产,都有一些分散的考虑。具体的资本化的过程,我想大家会谈得比我透彻一些,我先讲到这里。

程雁:我在这里补充一下,因为我们的时间已经很紧了,索伊美位嘉宾在阐述自己的观点的时候不要超过3分钟。

黄立平:刚才向松祚先生讲了一个很重要的观点,就是房地产行业现在整体的资产规模和占用存款余额、贷款余额的规模都相当大,这个可能会对中国的经济造成很大的影响。

从房地产企业来讲,无穷尽的获取资本,也不是未来发展的方向。企业各自有差异,寻找资本的动力、效益也不太相同。

我想未来可能更重要的一个趋势就是整个房地产资源配置的效率提高,这将会成为未来大家可以去思考和探讨的主要的内容。

从这个意义上讲,国际的投资银行在配置资源的效率上,除了资本之外,具有战略资源配置的意义上,他们的专业服务能力会更强。所以我觉得特别是中小房地产企业,可以在这方面多做一些探讨。

程雁:所以黄总你认为是需要寻找战略投资者,能够在资源配置上给你更多的嫁接是吗?

黄立平:是。

李战洪:想到这个结合和角色的事情,我就想到对话之前演讲的那个人,我第一想起了人品,每一次参加大型的论坛,往往有个别的人演讲之前到达,讲完就走,这种人说的话基本上都不靠谱,比如说向松祚就是典型的代表之一,讲完就走,其实他是对人的不尊重,对大会的不尊重,对在座的参会各位嘉宾的不尊重,这种人说的话,我们可以不信,而且大多数是假话。

说完之后他就反思去了,他现在可能坐在自己的房间,可能坐在洗手间,或者坐在一个很奇怪的地方,反思自己刚才的所作所为。这时候我也想起毛主席的那句话,小小环球有几只苍蝇。还想起了几只苍蝇,谢国忠、易宪容、牛刀,现在加上向松祚。

但是谢国忠、易宪容和牛刀比向松祚好,牛刀、易宪容和谢国忠不攻击房地产这个行业,他们也不攻击房地产企业家,也不攻击房地产的从业人员,向松祚做到了。

苏鑫:再说下去做金融的和做房地产的都要打起来了,向松祚先生是我的好朋友,他今天的表现不一定是全部。

我还是说一下让金融和房地产结合的话题,任志强在本期的博鳌年刊里提出一个观点,任志强先生认为我们不应该把房都卖掉,应该存下来,自己来持有。他举了一个例子,说万科市值1000多个亿,几万人在这里倒腾来倒腾去的,没什么利润。国贸就几十万平米,市值也1000个亿。

听起来好像有道理,但是我想问,我们有几个开发商有能力持有核心资产这么大的规模?不可能。以前我们高杠杆,要从报表里面剥离出来,这里面其实就是地产企业家和金融企业家的结合,就可以用证券化的方式。

去年我们看到很多行业的从业人员,包括金融从业人员都在做证券化的一些研究,最突出的是中信证券,把自己的楼宇做出来了,它是一个类REITs。

去年我们跟建设部研究中心和中信证券做了一个中国商业地产证券化的研究,这说明我们可能看到这个趋势是非常明显的,当然我们看到很多的技术问题,纯的公募REITs现在还没有出现,包括万科做的也不是REITs,它是一个租金收益权的转让。

但是这个需求是非常巨大的,类证券化的需求是非常大的。我们可以通过证券化的安排,变成10个人、20个人拥有这个房子,可以把稳定的租金收入提前销售出去,也是可以证券化的。

这种类证券化的趋势是非常明显的,换句话说地产和金融的关系,大家把各自的需求摆出来,是可以创造性的解决各自的问题的。

蓬钢:主持人的问题是金融和房地产的关系。我觉得金融是金融,房地产是房地产,房地产吸引了很多的资金,是因为这么多年房地产行业有很大的利润空间,也是利润空间最大的几个行业之一,金融总是找利润空间最大的,这样最安全,风险和回报匹配最佳。

金融像水一样,什么地方有价值就往哪儿去。如果房地产的利润率不再那么高了,风险越来越大了,金融资产也会离开。金融像水,水可以载舟,也可以覆舟,金融和房地产互相离不开,但同时又是完全不同的两个行业。

林熙龄:大家好,我们作为美元的房地产基金,肯定要找一些国内的发展商作为我们的战略伙伴,我们作为财务投资者。

现在的做法有一些跟以前不一样,以前可能比较简单,我们的钱进来,可能跟开发商去买那个项目,很快就可以赚钱了,但是各位也看到、听到昨天和今天早上很多领导说的,现在很多房地产的模式已经跟以前不一样了。在这种情况下金融和房地产怎么结合?

当然我们的基金希望是比较长期一点的,就是我们作为战略伙伴,或者是一个项目或几个项目的伙伴,我们一起去做比较中长期的投资,跟以前的短平快不一样。

现在的项目规模也比较大,不管是综合体还是物流,规模都比较大了,要持有的时间比较长,还有培养期也是比较长一点的,在经营方面,以及技术方面,很多都跟过去不一样了,所以我们要花时间培养这个项目到成熟期,之后再从资本市场上退出,获得我们的收益,这个时间比较长。

现在我们最喜欢的就是找一些好的战略伙伴一起做,他们有这样的开发能力。当然从资金需求方面,他们就需求一些比较中长期一点的,因为我们也知道,国内一般贷款或者是资金提供都是比较短期的,信托都是2到3年,很多PE都是2到3年左右的。如果再长期一点,你先做好自己投资的组合,我们可以做轻资产,那时候的价值会更大。

程雁:金融其实是服务业,也是一个投资人,从金融的角度来讲有不同的金融机构,不同的金融平台,包括金融投资人,它从不同的角度来参与到这个行业,是因为这个行业的规模足够大,它的凝结点和它的组织能力更强,所以在这个过程中,我们可以用金融的力量来做黏合剂,来参与到这个行业中。

但是在这个过程中,现在也有一些基金,特别是产业基金,它以被动投资变为主动投资,这个其实是很重要的。

比如说我在纽约和伦敦看到很多的以项目为主,或者以开发商为主的基金,就是几个合伙人,他们是有不同经验、有不同资源的人,他们组合起来成立一个项目基金,然后做开发。

这个过程中,他们去找不同的投资人来参与,来做开发。所以这个是属于商业咨询和投资为主的,自己有一部分资本金把这个项目拿下来,然后再找相关的合作方开发的模式,这其实是非常常见的。

在这种方式的情况下,我就想问一下林总,霸菱以前是做股权投资的,做PE的,现在你们开始做项目投资,是不是将来也会在这个方面参与一些合伙制的项目基金,或者项目开发?或者在这个过程中,你们将来也会作为一个领导者去开发一些重大项目?

林熙龄:这个问题问得非常好,其实以前霸菱就是私募基金,没有做房地产这一块,因为公司也觉得房地产是比较另类的,要用另外的资产去做,跟传统的PE是不一样的,后来我们认为要做这一块的投资,成立了新的平台,专门做房地产的投资。

跟一般的基金的投资有一些不一样,我们这个平台的人都是传统房地产基金过来做的,以前也做了很多开发项目,很多大规模的,从买地开始的,跟一些不同的地方政府做不同的项目,大型的城市综合体也有的。

所以有不同方面的合作,长期的开发的项目,或者是商业地产的运营,我们都是比较深的参与,跟一般的财务投资者有一些不一样。

我们虽然是财务投资者,其实另一方面去看,我们也可以类似于半个开发商的角色,因为我们内部都有一些做开发的专家在我们的团队里面,以前也开发了很多的项目。所以很多项目我们其实跟不同的伙伴去谈的时候,他们也感觉我们不单单是提供财务支持那么简单,从设计、运营、融资等等方面,包括最后怎么上市做REITs,我们都有经验可以给到他们。

他们也感觉我们这个伙伴不只是给钱那么简单,可以有很多空间一起探讨,怎么把这个项目做得更好,所以这也是我们的优势。

程雁:今天我觉得比较遗憾的是在我们的嘉宾里面没有做财富管理的,其实在中国的房地产投资中,除了机构以外,很多是来源于一些财富管理的资金,他们对房地产方面比较熟悉,也愿意获得一个相对比较稳定的收益。苏总和蓬总在中国做房地产的投资,参与到股权方面的融资更多,还是在项目层面做固定收益的债为主?是以债为主还是以股权投资为主?

苏鑫:我们一直在做股权投资,从来没有做债的投资,但是大部分资金还是做债的投资居多。大部分中国人有钱之后,相对看不清楚社会、经济的发展,会做一个短线的投资,希望是高收益的,这样推动很多基金按这个方式走。

其实短期的投资受到波动的影响很大,所以我们还是坚持做长期的股权类投资。现在包括王石也在提到,万科也要做存量资产,也要做城市中心,其实这在国外都是很正常的,国外基金都是以股权类为主导的。

在这里我也想提一个问题,人民币如果贬值,到底我们的开发商怎么做?我们的投资商怎么做?大幅贬值有没有可能?我觉得如果没有可能的话,最终还是看人民币的流动性,如果人民币的利息往下走,对人民币资产就不会有太大的影响。

但是大家避险的趋势会更明显,有一部分钱就流到国外去了,留在国内的钱对区域就看得更重,是不是核心城镇的核心区域。所以未来开发商选择的城市还是非常重要的,虽然钱很多,但是现在整个经济不好,大家预期不好的情况下,大家对风险意识看得非常重,要使你手里的资产容易变便现,让自己风险小,选择核心地段是非常重要的。

蓬钢:就主持人提出的问题,基金做股、做债都是不同的盈利方式,我觉得都很正常,但是国内的这些基金,尤其是从理财机构募集起来的这些资金用于做债比较多一些。刚才苏总说到,跟资金来源有关系,民间资本不太愿意投长期的和风险不定的一些项目,都是希望是2年,有一定的回报,有一定的担保。

为什么这些信托和基金子公司在这个行业里,或者在这个资金领域里占据了大半部江山,就是因为他们有资质、有牌照、有资产,能够为投资人提供这样的一些保障。刚性兑付的这种不明文的规定,也是让投资人得到了很多的信心。私募股权基金这些方面没有这样的一些担保的能力,所以在这一块就相对的做得少一些。

为什么不做真正的股权呢?我觉得作为一个财务投资人,参与到一个项目里以纯粹股东的身份,在目前的商业环境下其实很困难。股东之间如果不是一个非常志同道合,有相当的信任基础的话,两家一起操作一个项目成功的可能性很小。资金方和操盘方扮演的角色不一样,它的功能也不一样,财务投资者多偏向于有一定的保障,有一定的收益的这种形式,所以导致了目前股权少一些,债权多一些的情况。

程雁:刚才我们讲到房地产这个行业的分工和专业化的问题,我个人认为在中国房地产投资方是比较难做的。我们看到国外很多大的物业是由基金拥有的,它的产权是长期的,尽管这个物业当期不挣钱,但是它的长期的保值性是存在的,但是中国的土地权是在国家,我们只有一个使用权,我们的权限是在贬值的,这种投资对于大型基金持有,它没有一个保值或者是升值、长期传承的可能性,就变成它的投资就只是一个短期的,我在这个有限的期限之内是不是能够获得一个固定的收益,还是要有退出的这样一个要求,所以这就变成了我们的投资方、开发方、运营方的分离造成了一定的障碍和困难。

在这方面我想再问一下蔡会长,您觉得中国的产权的转移或者是变化是不是有可能将来永久使用权变成可能?

蔡穗声:因为中国住宅70年的使用权,这是宪法规定下来的,当然也是学香港的,土地归国有。前几年的物权法也有确定,并不以为着到期以后国家会无偿收回,原则上如果不是跟规划有妨碍的,应该还是以继续使用为主,至于怎么延续下去,要不要补交地价,好像当时物权法没有做出具体的界定,有待于以后法律进一步界定。

不过我不认为这一定是当前在产权方面,或者是在财产方面的很大的障碍,毕竟现在的房子到70年还有几十年的时间,你要盈利的空间还是很大的。刚才有同志谈到,在中国,房地产是房地产,金融是金融,这是当前中国的现状决定的情况,因为中国现在房地产业的价值链条是从拿地开始,然后到做项目,就开始争取银行借款,卖完了就还完了,这个周期就完成了。但是我们如果看到国外,像美国的情况很不一样,它基本上把房地产作为金融这个大圈子里面的一部分,甚至他认为房地产某种行业上就是金融行业,它的价值链条是从拿钱开始,就像你刚才谈到的那些基金、组织,他们有些是搞私募基金,去筹了款之后,去收购很多商业大厦、公寓等等物业,然后进行改造,进行商业策划,继续经营、继续管理,从中得到一个收益,还给那些债权人。

当然也可以退出,意味着我们今后房地产的发展,尤其我们考虑到中小房企没有能力在市场上跟大企业抢地,很多人都疑问,中小房企是不是要退出这个市场。我认为并不是这样,我认为中小房企的转型就在这里,就转为服务型的企业,实际上我们这个房地产业很可能分化为三个部分:投资、开发、经营管理。这三个部分有助于资本化、金融的参与,以及到中小房企在经营管理方面发挥作用。

程雁:我想请黄总和李总从行业的角度谈谈,您认为房地产的业态发展,这个市场定位,下一步会是什么样的?对房地产企业来讲,你们是怎么定位?作为开发商是从综合性的开发考虑,还是向专业化的方向发展?你们对这个市场的定位是怎么样的?

李战洪:对于未来怎么做,刚才在演讲的时候我也说了,一定要做单项冠军,也就是做减法。对我们企业来说,就是往教育方面发展,我们两个方向,一个是做海外,一个是做教育。

程雁:您说的教育地产是把教育的元素植入到你的开发的项目里面,是作为你的一个特点去进行销售,是不是就是我们所谓的学区房,为了孩子创造一些就学的方便,还是你的教育地产,就是提供学校,或者提供教育机构的地产?这是两个不同的方面,我想知道您是怎么做的?

李战洪:如果说你买了他一套房子,就有一个入读的指标,我认为这不是做教育。对我们来说,做教育地产不像做商业地产,有一块地,我就从万达挖一个高管过来,就可以做商业地产,不是这样的。

做教育地产要经过至少10年以上的沉淀,比如说我们做教育地产是在15年前就开始了,现在从幼儿园、小学、中学、高中、大学,我们叫K15+4,我们服务一个区域,服务一座城市,你的小孩从出生,从幼儿园到大学是一条龙的,到现在为止,我们已经有31家幼儿园,5所中学,再加上两所学历制的大学。

另外一个是我们做教育综合体。可能在70年代、80年代,大家对少年宫有一个概念,大家都会把自己的小孩送到少年宫去学习。但是少年宫的内容是国家控制的,属于公办的,它的内容比较少,现在已经越来越不能满足大家的需求。所以我们做教育综合体,类似于商业综合体,我们的主力店是以教育为主题的,就是你把小孩送到我们这里来,你的专业教育、兴趣教育,对青少年进行成长管理,还有中老年人的继续教育的学院。这都是我们围绕成长管理做的事情,它区别于学区房的概念。

程雁:黄总您的公司呢?

黄立平:我想未来房地产的发展涉及到住宅和商业地产,其实这个趋势大家都看得很清楚,更多的发展会是两个方向,第一个是针对新的需求的细分市场,第二个是更多样的房地产的服务业,借助于互联网,未来房地产盘活存量将会成为一个很大的蓝海。

程雁:现在的企业在试图用不同的特色使自己的产品更有吸引力。现在我想请每位嘉宾回答一下,从投资者的角度来讲,你想选择什么样的标的?选择什么样的合作伙伴去投资?你乐得投资收益的预期是什么样的?投资周期是什么样的?从企业来讲,你想给你的投资者一个什么样的回报?你认为跟他分享多少利润是可以接受的底线?你想让他跟你是一夜情,还是跟你联姻?我想请每个人用一句话回答一下。

林熙龄:从投资者的角度来看,找什么样的伙伴。我觉得找伙伴就跟找老婆一样,你找到了就不想跟他分开,还有就是多生一些小孩子,就是这样的目标。当然这个年限可能是比较长期一点的,可能是5年甚至是5年以上。回报当然是越高越好,每天的指标都不同,这个很难说,但是如果投资者也满意了,就说明是达到项目的合理回报。

蓬钢:一个合作方就是一个老婆,那你得找好多老婆,做投资的不可能只投一个公司。作为投资者,都希望是找对这个项目很认真、很负责,自己又在这里面有很大的投入,不管是时间上的投入还是资金上的投入,这个成败对他影响很大,这样的合作伙伴我们是很愿意合作的。但是这是我们选择的标准。

金融领域有银行,有信托这样的企业,还有我们这样的私募股权,银行和信托主要是想规模比较大的,抗风险能力比较强的,还债能力也比较强的。对于私募股权未必是这样的,因为私募股权追求的是非典型的投资机会。

在银行以及大规模提供高息的机构寻找不到的机会,我们要找出一些超乎寻常的投资机会,对合作伙伴的选择,就和常规的金融渠道都不太一样,他们是注重规模,注重品牌,注重抗风险能力,我们是注重专注度、运作水平,还有产品的独特性,所以这是不一样的。私募股权对回报的要求更高一些,但是它所能够承担的风险也更高。

苏鑫:其实投资就是三个标准,看它的收益,看它的流动性、安全性。我重点还要提到,如果作为金融到这个行业里面,要非常关注安全性。安全性除了市场、区域,其实我们还要关注合作者的操守,和他们的操作能力。

我举一个真实的案例,我们主要是在北京和上海做一些存量的并购,有一个项目是在上海非常好的位置,这个项目的条件也非常好,我们团队已经谈了四五次,所有条件都非常好,到最后需要拍板了,我们交定金之前,我去见他们,最后在谈的过程中,我发现有一个条件和我侧面了解的是完全不一样,而且我感觉到他的眼神在有意地避开我的提问。最后我说必须要停掉。

在昨天我看到这个案例,已经在网上公布了,现在两个人正在打官司,这是一个酒店项目,到现在闹得沸沸扬扬。所以我们非常关注合作者的诚信度。在中国,做房地产投资的操作风险甚至大于法律风险。

李战洪:我的观点和大家不一样,我认为房地产市场里面,类似于向松祚的出现,我们一定要去金融化。为什么去金融化?刚刚前面有嘉宾回答什么样的利润最合适,资本都在寻求超乎寻常的利润。

我刚刚在演讲里面说了,这就是吸血鬼,所以最近有两家开发商的董事长跟我聊天的时候说,李总,你知道吗,我们现在的负债率已经降到了15%以下。有一家的负债率只有5.7%,他很开心。说明地产去金融化是一种趋势,这样可以让自己获得更多的利润。

黄立平:资本都是有成本的,我觉得按照我们过去的经验,在国内做房地产业务,最便宜的钱还是项目贷款,但是项目贷款又是最难用的钱,一是周期比较短,二是有一个偿还的信用,你严格地按照这个协议,你可能用不了三年,甚至用不了两年,有了回款就要还。

其次应该是企业债和公司债,这是正常渠道来发行的,现在的成本大概也是在票息7.5%左右。比这再贵的是私募债,越是便捷的成本是越高的,包括现在很多理财,大体成本也在10%以上,我们尝试过一个信托的方式,发现普遍要用这样的一种高成本的方式,对这个行业是影响比较大的。现在大部分的企业平均的销售利润率都不到10%,如果拿到10%以上的资金成本,这个杠杆还是比较大的。

股权融资应该说是有杠杆性,因为它参与的是核心的配置,所以从静态来看是最贵的,但是如果能带来一些战略性资源,它的价值也是最大的。但是相当一段时间,肯定A股是不可能在房地产上开放融资的,所以你也只能借助于香港市场。在香港市场又必须得承受低市盈率的市场份额,关键是你配置资源要有效率,如果你仅仅是为了拿钱,你最好不要去香港上市,但是如果能够找到资源的配置渠道,我觉得这是一个比较好的方式。

我们企业规模不大,也是非常偶然,前年一个国际的资本来找我们,当时我们也到了中银考察,然后我们就很快启动上市了,2013年8月份启动,2014年就完成主板挂牌,它的速度是非常快的,企业不需要跟联交所沟通,保荐人都可以给你完成。只要你的企业的法律条件比较好,你的经营比较规范就很容易上。但是上完市以后,你要考虑的问题就比较多了,究竟你能不能通过国际资本实现比较好的资源配置,我觉得这是我们现在重点在探讨的事情。

我觉得视野肯定会更开阔,但总体上在香港发债的市场上都比国内高,除非你的信用评级到2A+以上,可能会到5%、6%左右,一般都在9%、10%。所以简单地想通过IPO融资,然后接着去发债,我觉得不是最好的选择。如果你这个企业的财务状况比较好,按净负债率算如果在60%以内,其实在国内的融资环境是非常好的。国内按照总负债率算70%以内,通过常规的融资方式也没有困难。

蔡穗声:我不是投资者,也不是企业家,我就讲一句。我认为未来最有生命力的房地产企业应该是金融型的房地产企业,你应该能够跟金融有更好的结合,更好的融合,自己找一些金融工具,这样的房企是最有生命力的。

程雁:刚才我们看到霸菱是抱着长期的,结婚的准备,所以他找的企业是这个企业已经有了一定的经验,有了一定的市场的战斗力,能够保持一个长期稳定的增长的战略合作伙伴。但是蓬总是拍拖型的,不要求天长地久,只要求曾经拥有,每个阶段都比较精彩,合乎自己的要求就可以了。

苏总是希望能够做一些价值配置,在重组过程中找到更合适、更低成本、更有增值价值的标的,这都是现在市场不同的切入点和不同的市场策略。我们的投资人现在对地产行业的介入兴趣也是不同的,现在大资管的阶段马上就要到来,从私人的财富管理到公共资金的管理都有非常大的需求,这种资源配置对不同的公司都有不同的机会和不同的选择,中间怎么样能够进行一个合适的嫁接,这需要中介机构和每个公司有专业的部门做这方面的工作。

刚才黄总谈到,作为上市公司,上市是一个新的起点,是一个平台,怎么样利用这个平台找到你合适的资金,这是我们每一个上市公司运用上市公司能力,他们公司在上市以后,通过IPO所融的资金主要是在于你的公司增长性,市值、股票的派息等等。你筹集一笔资金不要马上就去偿还他,但是你如果不给投资人一个好的回报,投资人就会抛弃你,你的市值就会下降,这就是上市公司和非上市公司的选择。但是有的公司认为我在这个过程中我不想跟别的企业分享这些,通过发REITs,把我的收益从公开市场募集资金。这对未来我们的企业或者大型项目的融资是最好的一个选择。

我们中国银行作为银行来讲,我们是希望去扶持一些已经比较稳定的、大的客户,无论是在项目融资还是在企业的信用融资方面,给他们一个支持。我们可以在以后的专业银行,比如说民生银行、招商银行,还有一些其它的越来越多的城商银行,他们在专业方面也是在寻求不同的解决方案。

我也同意蔡会长说的,以后金融可能在地产行业的影响和它的主导性会越来越强。还有一些以金融和基金为背景,以项目开发参与的方式也会越来越普遍。以后金融行业如何和地产行业进行探讨,这方面的沟通和讨论机制也会越来越多。

接下来我们再做一个观众互动的环节,我们看到提问最多的,一个是中小房地产企业的融资出路,还有人民币贬值对房地产行业的影响,我们请一位嘉宾做一个解答。

蓬钢:我觉得对国内的房地产不一定有太大的影响,我没有看到特别多的直接的关系。但是海外资产配置可能会因为这件事又提醒了大家,一个是股票市场前一段出的危机,再加上人民币贬值的趋势,这是国际市场上普遍公认的一个趋势,但是一直不跌,所以侥幸心理还存在。

从我们2014年和今年所从事的大量融资活动来看,都是协助中国的资本去海外融资,这是现在的工作重点。在我们的心目中,这是很清楚的,人民币的汇率现在的确是偏高,从资产的价格、生活用品的价格、社会服务的价格等等方面,你都会很明显地感觉到价格过高。原来我们都是出国会从国内带东西出去,现在都是出国之后带国外的东西回来,因为国外的东西太便宜了。

从这些方面我们都明显感觉到现在人民币的汇率偏高,所以在这样的时候,趁着海外资产价格在前一段贬值了以后,用比较贵的人民币换取美元,买一些海外资产,是非常明智的做法。

中国现在从金融机构也好,从民营企业也好,海外配置的比例太少了,所以这个问题我也是跟大家呼吁一下,我们还是应该重视这一点,做一些海外的配置。两三年以后,或者四五年以后回过头来看,这肯定是一件非常聪明的事。

程雁:人民币贬值对您的企业有什么影响吗?

黄立平:短期内来看影响不大,但是从长远来看肯定有海外配置的问题,这个肯定是需要做出安排的。

程雁:就我个人而言,我非常同意大家的意见,我们在前几年,在跟客户提议他们在海外融资的时候,他们都在问,你这个钱是要转回国内,还是要继续在海外做投资用?对货币的使用你要考虑一下汇率变化带来的风险。

房地产是唯一一个行业国际化程度没有这么强的依赖度和影响度的,这只是说对资产配置和投资方面的需求,但是其它的制造业和消费业都会受到国际化的影响,无论你是被动的还是主动的。但是房地产如果我们只是仅限于国内的市场和国内的消费,我也认为这次人民币贬值其实没有太大的影响,对我们有一个好处的,无非还是在原材料方面的下降,或者人民币的贬值而带来的成本方面的下降的通道,会对我们的成本控制产生更好的影响,特别是人民币贬值会加速银行间的资金流动,可能对我们融资的环境也会更加有利。

我个人认为对国内的企业,特别是中小企业是一个重大利好,但是对个人财富或者是企业在资产配置和升值方面的影响来讲,我非常同意蓬总的意见,我们将来还是要有一部分资产做国际的配置,特别是美元资产,将来对你的投资回报和收益会是一个非常大的惊喜,最起码比国内的投资收益要高。

另外还有最后一个问题,我们说中小企业的融资,请蓬总和苏总讲讲,你们对中小企业的项目融资或者是三线城市的融资,你们会有兴趣吗?

苏鑫:好像基金都不会去三线,三线城市的流动性是比较低的。但是对企业来说是不是有机会?也是有机会的,比方说在三线城市,你把产品做得更好,你的价格策略更灵活,你只要做得比别人更好,你就有更多的机会。你做好了以后,利用一些基金的手段、信托的手段进行融资,甚至互联网金融都可以做。

程雁:这一节讨论,时间的问题,大家不能畅所欲言,我们也了解到投资者和金融机构对房地产的看法和认识,我们也了解到了企业对资金或者对合作伙伴的选择。谢谢大家。

审校:徐耀辉

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