博鳌演讲 李战洪:三分天下格局正在形成

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-13 10:17

三分天下的格局正在形成,三分之一的企业在这个阶段越来越强,三分之一会退出,三分之一在挣扎,每一年都是如此。

李战洪:一年一度的博鳌论坛我一直都在参加,这届主办方给我出了一个命题演讲,就是房企的加法与减法。

房地产企业正在选择转型、跨界、多元化,是不是去地产化?这个时期,房地产企业已经站在了下一个风口,怎样选择才是出路?我的回答是坚守。

在国家垄断的行业之外的行业里面,房地产还是最好的行业之一。如果从最好的行业里面退出去,就是你自己的能力差。

大家都说互联网,其实大家都是看到了互联网的典型企业,其实互联网已经死去的企业很多很多,那些明星企业,都是在千万个尸体里面站起来的,所以它并不是一个好行业。

从收入来说,在里面打工的人的收入远远不及房地产企业,所以并不是一个好行业,所以我一直说“老板能力差,企业在多元化”。

房地产离边缘还远,因为我们的城市化决定了,但是地产注定成为主流。什么样的东西,什么样的产业都是和地有关,一定要在地上实现,所以永远还有机会。

调整年代,房地产企业转型成为潮流,它有模式的更新,互联网思维在地产圈盛行等等,那么路何方?我还是那句话,房企转型属于无能,互联网思维必须有。

我上次在腾冲的一个会议上我就说了,把互联网思维导入房地产,其中有几个是特别有意思的,第一个是大数据思维,大数据思维的核心思想用一句话来说,就是只问是什么,不问为什么,一切以结果为导向,所以这个思维导入,还有用户思维,包括极致思维,包括我们的迭代思维,不断地试错等等。互联网的思维导入房地产十分有必要。

文化、旅游不单单是一种符号,新城镇化背景下,更是当下众多企业突围的方向。我的回答是:No,绝对不是,谁做谁死。文化旅游只有极少数开发商利用了某一种偶然的机会,率先进入之后,它具有一定的优势,其它的后续跟进的开发商,谁做谁死,死亡的例子在大量的增长。

互联网时代,文旅产业如何赢得未来?我的回答是:等待。文化旅游在15年前,我就花了大半年的时间专门做了一个专题报告,文化旅游要到人均GDP8000美金的时候进入起步阶段,1万美金的时候进入快速发展的阶段,中国的人均GDP还不到1万,大家都去做文化旅游,纯粹是找死。

养老的蓝海,谁能占领真正的制高点?我的回答是:不是蓝海,是死海,谁想找死谁去做。中国的养老地产9073法则不可改变。开发商做的是主流市场。何为9073?3%的份额是机构养老的,7%是社区养老,90%是居家养老,所以你只做3%的市场,或者是3%+7%的市场,你基本上是做做品牌,做做样子,你没办法回归主流,所以选择了养老地产就是到了死海,浮在上面,沉不下去,没办法落地。

跨越大红海,地产同质化与文化的创意。我认为这个可以有。

融资的难题,金融如何支持文化文旅产业。我的回答是,在开发商资本金不足的情况下,如果依靠高额利息的贷款,当它的升值不如资本的利息的时候,你和金融的结合其实就相当于遇到了一吸血鬼,必死无疑,血会被抽干。

模式的革新,文化旅游与产生创新。我的回答是:这个可以有。

转型机遇与挑战,促使产业地产热潮迭起,各大房企纷纷转型介入,新形势下产业地产蛋糕怎么分配?我大回答是:趋势并不是优势,先发才是优势,后续跟进的基本上没门。我把鲁迅的一句话改一下:世界上本来就有路,走的人多了,就没有了路。

中国房地产市场在调整中走向变轨,当固化的规模竖子不再成为企业的最大追求,整合大潮与行业分化来袭。我的回答是三句话:第一句话是3种死法,都叫整合。一种是被收编了,被动的退出,不得不退出。第二是被政府直接把你锁定,封了。第三,直接退出。第二句话是活下去与活得好,要先活下去才能活得好。第三句话,应该告别规模导向,转向利润导向。

利润的难题,地产千亿与万亿市值,这个回答还是和前面一样,规模导向与利润导向。

资本化的迷局,金融地产平台热,回答是虚实还得结合,做好两个市场,销售市场和资本市场很关键。

占领华尔街,中产与海外投资热。这个趋势还是在的,包括我所在的集团,现在我们第一步进军欧洲市场已成定局,而且进军到其他的国家里面,国务院总理都会亲自接待你。

销售到服务,房企如何创新转型,以前的演讲里面有人提到4P、4C、4R,4P是以产品为导向,4C是以客户满以为导向,4R是以竞争为导向。第五个是高度8848,珠峰班里的接班人。我的回答是过去的经验和巨大的成功已经成为未来企业发展的障碍。

这是商业地产最好的时代,也是最坏的时代,泡沫化、同质化与电商的多重夹击下,商业地产的竞争正在走向深水区。这句话我引用王永平的一句话,因为自己做商业地产也比较早,在10年前大家在问,什么是商业地产,5年前大家在问谁在做商业地产,今天大家在问,谁还没有做商业地产,5年后,大家会问谁还在做商业地产。

我很认真地把议程里面提出的问题专门读了一遍,然后用一句话回答。现在回到我的命题作文:多元化战略,房企的加法与减法选择。

我的回答就是三道加减法。

第一道加法,100+100=?十年前在博鳌的时候,融创叫板万科,在争谁是100亿企业。当年我在融创的时候,我们有一句话,我们要用一年的时间干十年万科干的活。当时大家是斗志高昂,憋着一股劲往前冲。10年后100强的企业都进了100亿,其中有7家进了1000亿,3家2000亿。

第一道减法:80000-?=3000?这是我看到国家的一个权威机构的报告,它说到2020年的时候,中国的开发商只剩下3000家,所以我也希望在2020年的时候,我们在座的还能以开发商代表的身份继续坐在这里参会。如果那个时候还坐在这里参会,是大家的努力和幸运。

三分天下的格局正在形成,三分之一的企业在这个阶段越来越强,三分之一会退出,三分之一在挣扎,每一年都是如此,每年的淘汰率是37.3%,按照概率来说,我们今天坐在这里的参会代表,明年有1/3已经不是开发商的身份了,可能是作为个人旅游者的代表,或者是特邀代表到这里来。

第二道加法:1+1=11。过去开发商跳独舞,一味的做规模化,未来就像互联网+一样,要做开发商+,也就是做多元化,这里面有产业多元化和业态多元化。包括地产+金融、地产+互联网。

第二道减法:3-2=1。过去大多数开发商都是投资、开发、运营一体化。现在企业向着专一化方向发展,开发、投资、运营分离,新的趋势就是专业的投资商、专业的开发商和专业的运营商开始出现。企业这个减法一定要做,如果不做,你有可能就成为每年被淘汰的那1/3。

第三道加法:6+1=?房企的转型,我们要重点看6家开发商,看这6家开发商主要是看转型的趋势,第一是看绿地,它的海外发展,主要看它的项目如何国际化。

第二看万达,它的商业,在之前都是重资产模式,通过物业的快速升值来销售商业。下一个阶段一定要看万达如何实施轻资产模式。

第三是看万科,以前它是住宅为主,现在要看它的业态多元化。前面我说了多元化要产业多元化和业态多元化,万科以前一直说只做住宅,不做其它的,现在在新形势下,什么路都开始要准备走了,商业地产已经开始介入。

第四是看恒大,看它的跨界,产业多元化。据我所知,恒大要求到2018年的时候,地产和其它的产业的比例要达到1:1。第五是看华夏幸福,它的园区城市化。第六是看我所在的新鸥鹏教育办得非常好,有两所大学,还有很多中学,包括K15计划,包括现在要进澳洲、欧洲、北美等等,看我们企业就要看它的教育。

第三道减法:X-N=1。你可能做了很多业态,做了很多转型,我们看看历史,从1998年房改开始,中国房地产企业都是依靠夺取单项冠军来求生存、谋发展,而且通过单项冠军的获取来更多地得到政府的资源、政策资源、土地资源、资金资源、市场资源和合作资源。

所以谁做全能冠军谁死,在中国这个土壤上面,只能产生单项冠军,做全能冠军代价很惨重。就像奥运会比赛一样,拿一项全能冠军,投入太大,培养一个单项冠军,代价是很低的,而且按照企业利润最大化应该要拿一项单项冠军,

三分天下的格局正在形成,三分之一的企业在这个阶段越来越强,三分之一会退出,三分之一在挣扎,每一年都是如此,每年的淘汰率是37.3%,按照概率来说,我们今天坐在这里的参会代表,明年有1/3已经不是开发商的身份了,可能是作为个人旅游者的代表,或者是特邀代表到这里来。

第二道加法:1+1=11。过去开发商跳独舞,一味的做规模化,未来就像互联网+一样,要做开发商+,也就是做多元化,这里面有产业多元化和业态多元化。

第二道减法:3-2=1。过去大多数开发商都是投资、开发、运营一体化。现在企业向着专一化方向发展,开发、投资、运营分离,新的趋势就是专业的投资商、专业的开发商和专业的运营商开始出现。企业这个减法一定要做,如果不做,你有可能就成为每年被淘汰的那1/3。

第三道加法:6+1=?房企的转型,我们要重点看6家开发商,看这6家开发商主要是看转型的趋势,第一是看绿地,它的海外发展,主要看它的项目如何国际化。第二看万达,它的商业,在之前都是重资产模式,通过物业的快速升值来销售商业。

下一个阶段一定要看万达如何实施轻资产模式。第三是看万科,以前它是住宅为主,现在要看它的业态多元化。前面我说了多元化要产业多元化和业态多元化,万科以前一直说只做住宅,不做其它的,现在在新形势下,什么路都开始要准备走了,商业地产已经开始介入。第四是看恒大,看它的跨界,产业多元化。据我所知,恒大要求到2018年的时候,地产和其它的产业的比例要达到1:1。第五是看华夏幸福,它的园区城市化。第六是看我所在的新鸥鹏教育办得非常好,有两所大学,还有很多中学,包括K15计划,包括现在要进澳洲、欧洲、北美等等,看我们企业就要看它的教育。

第三道减法:X-N=1。你可能做了很多业态,做了很多转型,我们看看历史,从1998年房改开始,中国房地产企业都是依靠夺取单项冠军来求生存、谋发展,而且通过单项冠军的获取来更多地得到政府的资源、政策资源、土地资源、资金资源、市场资源和合作资源。

所以谁做全能冠军谁死,在中国这个土壤上面,只能产生单项冠军,做全能冠军代价很惨重。就像奥运会比赛一样,拿一项全能冠军,投入太大,培养一个单项冠军,代价是很低的,而且按照企业利润最大化应该要拿一项单项冠军。新鸥鹏提出的就是我们要做教育地产的全国单项冠军。

最后两分钟时间我打点广告。新鸥鹏旗下有两个集团,一个是教育集团,一个是地产集团,两个集团都是国家驰名商标,它是去年民营企业500强的第392名,连续5年是中国房地产百强企业,而且是住建部的房地产社会责任样本企业。在教育地产方面主要做了6件事,最近做了第七件事,它做了中国最大的教育产业园,创办2所学历教育的大学,办了5所巴川中学,已经连续15年蝉联重庆中考第一名,创办了巴川国际高中,今年所有的学生百分之百进入世界前50名的大学,美国排名第一的高中进入世界前20名的大学的比例是57%,我们进入世界前20名的大学的比例是67%,比它还高10个百分点。另外我们还做了智慧广场、智慧中心。另外我们还建了接近一万亩的青少年实验基地。还有一个是我们最近正在做的,我们准备进入欧洲市场。

审校:徐耀辉

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