博鳌演讲李战洪：三分天下格局正在形成

来源: [观点地产网] 时间: 2015-08-13 10:17

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三分天下的格局正在形成，三分之一的企业在这个阶段越来越强，三分之一会退出，三分之一在挣扎，每一年都是如此。

李战洪：一年一度的博鳌论坛我一直都在参加，这届主办方给我出了一个命题演讲，就是房企的加法与减法。

房地产企业正在选择转型、跨界、多元化，是不是去地产化？这个时期，房地产企业已经站在了下一个风口，怎样选择才是出路？我的回答是坚守。

在国家垄断的行业之外的行业里面，房地产还是最好的行业之一。如果从最好的行业里面退出去，就是你自己的能力差。

大家都说互联网，其实大家都是看到了互联网的典型企业，其实互联网已经死去的企业很多很多，那些明星企业，都是在千万个尸体里面站起来的，所以它并不是一个好行业。

从收入来说，在里面打工的人的收入远远不及房地产企业，所以并不是一个好行业，所以我一直说“老板能力差，企业在多元化”。

房地产离边缘还远，因为我们的城市化决定了，但是地产注定成为主流。什么样的东西，什么样的产业都是和地有关，一定要在地上实现，所以永远还有机会。

调整年代，房地产企业转型成为潮流，它有模式的更新，互联网思维在地产圈盛行等等，那么路何方？我还是那句话，房企转型属于无能，互联网思维必须有。

我上次在腾冲的一个会议上我就说了，把互联网思维导入房地产，其中有几个是特别有意思的，第一个是大数据思维，大数据思维的核心思想用一句话来说，就是只问是什么，不问为什么，一切以结果为导向，所以这个思维导入，还有用户思维，包括极致思维，包括我们的迭代思维，不断地试错等等。互联网的思维导入房地产十分有必要。

文化、旅游不单单是一种符号，新城镇化背景下，更是当下众多企业突围的方向。我的回答是：No，绝对不是，谁做谁死。文化旅游只有极少数开发商利用了某一种偶然的机会，率先进入之后，它具有一定的优势，其它的后续跟进的开发商，谁做谁死，死亡的例子在大量的增长。

互联网时代，文旅产业如何赢得未来？我的回答是：等待。文化旅游在15年前，我就花了大半年的时间专门做了一个专题报告，文化旅游要到人均GDP8000美金的时候进入起步阶段，1万美金的时候进入快速发展的阶段，中国的人均GDP还不到1万，大家都去做文化旅游，纯粹是找死。

养老的蓝海，谁能占领真正的制高点？我的回答是：不是蓝海，是死海，谁想找死谁去做。中国的养老地产9073法则不可改变。开发商做的是主流市场。何为9073？3%的份额是机构养老的，7%是社区养老，90%是居家养老，所以你只做3%的市场，或者是3%+7%的市场，你基本上是做做品牌，做做样子，你没办法回归主流，所以选择了养老地产就是到了死海，浮在上面，沉不下去，没办法落地。

跨越大红海，地产同质化与文化的创意。我认为这个可以有。

融资的难题，金融如何支持文化文旅产业。我的回答是，在开发商资本金不足的情况下，如果依靠高额利息的贷款，当它的升值不如资本的利息的时候，你和金融的结合其实就相当于遇到了一吸血鬼，必死无疑，血会被抽干。

模式的革新，文化旅游与产生创新。我的回答是：这个可以有。

转型机遇与挑战，促使产业地产热潮迭起，各大房企纷纷转型介入，新形势下产业地产蛋糕怎么分配？我大回答是：趋势并不是优势，先发才是优势，后续跟进的基本上没门。我把鲁迅的一句话改一下：世界上本来就有路，走的人多了，就没有了路。

中国房地产市场在调整中走向变轨，当固化的规模竖子不再成为企业的最大追求，整合大潮与行业分化来袭。我的回答是三句话：第一句话是3种死法，都叫整合。一种是被收编了，被动的退出，不得不退出。第二是被政府直接把你锁定，封了。第三，直接退出。第二句话是活下去与活得好，要先活下去才能活得好。第三句话，应该告别规模导向，转向利润导向。

利润的难题，地产千亿与万亿市值，这个回答还是和前面一样，规模导向与利润导向。

资本化的迷局，金融地产平台热，回答是虚实还得结合，做好两个市场，销售市场和资本市场很关键。

占领华尔街，中产与海外投资热。这个趋势还是在的，包括我所在的集团，现在我们第一步进军欧洲市场已成定局，而且进军到其他的国家里面，国务院总理都会亲自接待你。

销售到服务，房企如何创新转型，以前的演讲里面有人提到4P、4C、4R，4P是以产品为导向，4C是以客户满以为导向，4R是以竞争为导向。第五个是高度8848，珠峰班里的接班人。我的回答是过去的经验和巨大的成功已经成为未来企业发展的障碍。

这是商业地产最好的时代，也是最坏的时代，泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的竞争正在走向深水区。这句话我引用王永平的一句话，因为自己做商业地产也比较早，在10年前大家在问，什么是商业地产，5年前大家在问谁在做商业地产，今天大家在问，谁还没有做商业地产，5年后，大家会问谁还在做商业地产。

我很认真地把议程里面提出的问题专门读了一遍，然后用一句话回答。现在回到我的命题作文：多元化战略，房企的加法与减法选择。

我的回答就是三道加减法。

第一道加法，100+100=？十年前在博鳌的时候，融创叫板万科，在争谁是100亿企业。当年我在融创的时候，我们有一句话，我们要用一年的时间干十年万科干的活。当时大家是斗志高昂，憋着一股劲往前冲。10年后100强的企业都进了100亿，其中有7家进了1000亿，3家2000亿。

第一道减法：80000-？=3000？这是我看到国家的一个权威机构的报告，它说到2020年的时候，中国的开发商只剩下3000家，所以我也希望在2020年的时候，我们在座的还能以开发商代表的身份继续坐在这里参会。如果那个时候还坐在这里参会，是大家的努力和幸运。

三分天下的格局正在形成，三分之一的企业在这个阶段越来越强，三分之一会退出，三分之一在挣扎，每一年都是如此，每年的淘汰率是37.3%，按照概率来说，我们今天坐在这里的参会代表，明年有1/3已经不是开发商的身份了，可能是作为个人旅游者的代表，或者是特邀代表到这里来。

第二道加法：1+1=11。过去开发商跳独舞，一味的做规模化，未来就像互联网+一样，要做开发商+，也就是做多元化，这里面有产业多元化和业态多元化。包括地产+金融、地产+互联网。

第二道减法：3-2=1。过去大多数开发商都是投资、开发、运营一体化。现在企业向着专一化方向发展，开发、投资、运营分离，新的趋势就是专业的投资商、专业的开发商和专业的运营商开始出现。企业这个减法一定要做，如果不做，你有可能就成为每年被淘汰的那1/3。

第三道加法：6+1=？房企的转型，我们要重点看6家开发商，看这6家开发商主要是看转型的趋势，第一是看绿地，它的海外发展，主要看它的项目如何国际化。

第二看万达，它的商业，在之前都是重资产模式，通过物业的快速升值来销售商业。下一个阶段一定要看万达如何实施轻资产模式。

第三是看万科，以前它是住宅为主，现在要看它的业态多元化。前面我说了多元化要产业多元化和业态多元化，万科以前一直说只做住宅，不做其它的，现在在新形势下，什么路都开始要准备走了，商业地产已经开始介入。

第四是看恒大，看它的跨界，产业多元化。据我所知，恒大要求到2018年的时候，地产和其它的产业的比例要达到1：1。第五是看华夏幸福，它的园区城市化。第六是看我所在的新鸥鹏教育办得非常好，有两所大学，还有很多中学，包括K15计划，包括现在要进澳洲、欧洲、北美等等，看我们企业就要看它的教育。

第三道减法：X-N=1。你可能做了很多业态，做了很多转型，我们看看历史，从1998年房改开始，中国房地产企业都是依靠夺取单项冠军来求生存、谋发展，而且通过单项冠军的获取来更多地得到政府的资源、政策资源、土地资源、资金资源、市场资源和合作资源。

所以谁做全能冠军谁死，在中国这个土壤上面，只能产生单项冠军，做全能冠军代价很惨重。就像奥运会比赛一样，拿一项全能冠军，投入太大，培养一个单项冠军，代价是很低的，而且按照企业利润最大化应该要拿一项单项冠军，

第二道加法：1+1=11。过去开发商跳独舞，一味的做规模化，未来就像互联网+一样，要做开发商+，也就是做多元化，这里面有产业多元化和业态多元化。

第三道加法：6+1=？房企的转型，我们要重点看6家开发商，看这6家开发商主要是看转型的趋势，第一是看绿地，它的海外发展，主要看它的项目如何国际化。第二看万达，它的商业，在之前都是重资产模式，通过物业的快速升值来销售商业。

下一个阶段一定要看万达如何实施轻资产模式。第三是看万科，以前它是住宅为主，现在要看它的业态多元化。前面我说了多元化要产业多元化和业态多元化，万科以前一直说只做住宅，不做其它的，现在在新形势下，什么路都开始要准备走了，商业地产已经开始介入。第四是看恒大，看它的跨界，产业多元化。据我所知，恒大要求到2018年的时候，地产和其它的产业的比例要达到1：1。第五是看华夏幸福，它的园区城市化。第六是看我所在的新鸥鹏教育办得非常好，有两所大学，还有很多中学，包括K15计划，包括现在要进澳洲、欧洲、北美等等，看我们企业就要看它的教育。

所以谁做全能冠军谁死，在中国这个土壤上面，只能产生单项冠军，做全能冠军代价很惨重。就像奥运会比赛一样，拿一项全能冠军，投入太大，培养一个单项冠军，代价是很低的，而且按照企业利润最大化应该要拿一项单项冠军。新鸥鹏提出的就是我们要做教育地产的全国单项冠军。

最后两分钟时间我打点广告。新鸥鹏旗下有两个集团，一个是教育集团，一个是地产集团，两个集团都是国家驰名商标，它是去年民营企业500强的第392名，连续5年是中国房地产百强企业，而且是住建部的房地产社会责任样本企业。在教育地产方面主要做了6件事，最近做了第七件事，它做了中国最大的教育产业园，创办2所学历教育的大学，办了5所巴川中学，已经连续15年蝉联重庆中考第一名，创办了巴川国际高中，今年所有的学生百分之百进入世界前50名的大学，美国排名第一的高中进入世界前20名的大学的比例是57%，我们进入世界前20名的大学的比例是67%，比它还高10个百分点。另外我们还做了智慧广场、智慧中心。另外我们还建了接近一万亩的青少年实验基地。还有一个是我们最近正在做的，我们准备进入欧洲市场。