2015博鳌主题讨论会之商业地产新时代

来源: [观点地产网] 时间: 2015-08-12 18:36

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这是商业地产最好的时代，也是最坏的时代，泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的竞争正在走向深水区。

主持人：接下来进入的是本场论坛的主题讨论会环节，本场讨论会的主题是：商业地产新时代。

接下来，有请本场主题讨论会的主持嘉宾：

新城控股集团有限公司高管欧阳捷先生

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

喜达屋酒店与度假酒店国际集团大中华区高级副总裁夏农先生

太古汇(广州)发展有限公司总经理隋颂伟先生

万达电影院线股份有限公司副总裁曾光先生

大地影院建设有限公司总经理于欣女士

苏宁置业集团有限公司总裁助理赵韫女士

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄先生

下面请欧阳捷先生开始主持这场博鳌主题讨论会。

欧阳捷：这次出的题目有五个，第一个是在互联网时代，电商围城与商业模式。因为我们的嘉宾比较多，我们分成几个组，第一组请太古汇还有苏宁就这个问题讨论一下，太古汇商业做得非常好，在广州这个领域是标杆，也是我们学习的，我个人理解比恒隆不差，虽然上午陈启宗老师讲，除了恒隆之外没有哪个企业做得好了，但是我们觉得可能不是这样，不过太古汇我有一个问题，太古汇只在广州做？

隋颂伟：目前我们在广州、上海、北京、成都都有项目。

欧阳捷：太古汇这种模式在中国大陆已经做得非常的出色了，但是现在看，中国的商业地产在这几年的发展，在一二线城市已经趋于饱和甚至过剩，根据统计数据来看，全国现在商业地产以购物中心为主的商业地产已经超过了4200家，而且每年将以400家左右的速度在递增，2013年是380家，到2025年预计要达到一万家，我想请问一下太古汇，太古汇能不能走出一二线城市？把你们的成功模式复制到三四线城市。第二个问题，你们觉得你们的商业模式在三四线城市是不是真的能够立地生根？

隋颂伟：我先介绍一下，因为我是负责广州太古汇的项目。回答你第一个问题，目前我们还在忙我们的北京上海还有成都、广州的几个项目，所以你说会不会有机会，我觉得将来可能会有这个机会，不排除，但是目前来说非常专注去搞好几个在现有的项目。另外据我知道，公司刚刚公布，在上海也有一个框架协议，所以目前是这样的情况。然后我们很少去复制项目，因为我们做的每一个项目都是有他自己的故事，可能跟一些开发商，我们的营运理念不太一样，我们希望按照这个城市还有这个项目的特色去发展。举个简单的例子，最近我们开了成都的太古汇，那边有一千年历史，我们的精品酒店就是按照一个庙思想的方法去开发我们的项目，我们很少这个项目做得很成功，然后我们去其他地方做一个一模一样的。

欧阳捷：虽然你不是做成一模一样，但是你的商业模式应该是一模一样的？

隋颂伟：是，目前我们有几条产品线，太古汇就是一个综合体，我们有办公楼，有酒店，有商场。我以前在北京做过的项目就是开放式的，针对的客群也不太一样。

欧阳捷：你们看好三四线城市吗？

隋颂伟：因为开发是另外一个Team来做，目前还是在一线。

欧阳捷：苏宁置业大家可能不太了解，苏宁大家知道的是电器做得非常好，苏宁当然还有很多的业务，苏宁金融、苏宁易购等等，但是苏宁置业也做得非常好，现在手上在手的购物中心项目已经几十个，遍布了一二三线城市，很多三四线城市也进了，关于您对三四线城市未来的前景怎么看？

赵韫：我觉得苏宁置业会有选择性的进入城市。苏宁置业跟苏宁云商是两个支柱产业，中午我也跟欧阳先生介绍了一部分苏宁置业的情况。能不能把今天中午讲的看看你听进的，介绍一下。

欧阳捷：苏宁云商、苏宁易购、苏宁置业，我觉得今天听了赵总讲了之后，我个人对苏宁又要刮目相看，因为原来我们知道苏宁主要在电器、超市做得还是不错，现在还要做精品超市，五千平方米的。但是今天不是你提问我，是我代表大家来提问你，所以关于商业地产这一块，还有一些话题要聊聊。苏宁置业你们的商业模式，你们到底是有什么与别人不一样的核心竞争力？

赵韫：恒隆确实很好，但是很多商业地产公司其实大家还没有发现它或者挖掘它真正的价值，苏宁置业将会是其中一个。苏宁置业用我自己的感受，它跟一般的商业公司还是有区别的，因为大家了解得比较多的是苏宁云商，实际上它经过这么多年的发展以后跟以前也完全不一样，以前我们更多的是电器的发展，电器的连锁店，但是现在有很多其他的东西，比如说苏宁易购，苏宁金融，再加上超市公司，还有我们的PPTV，刚才有一位同行讲他在8月10号的南京峰会参与了，这个就是我们APP全程报导的，苏宁置业是依托于这个平台发展已经有20多年了，在这20多年的工作过程中，我们在全国的地产发展板块，我们进入60多个城市，完全开发和储备开发有两千多万平方米，有商业地产、住宅地产、物流地产、科技地产和旅游文化地产。刚才跟曾总也在探讨万达合作的可能性。

欧阳捷：你们也想抢万达的影院生意吗？

赵韫：没有，我认为作为商业地产的开发者，太古汇他们每个城市做的都不一样。苏宁我们的商场这一块，我们的定位是快时尚和轻奢，比如现在在江苏已经有很多地区开了苏宁生活广场，今年还有十几家苏宁生活广场要开业，万宝龙、阿玛尼、CK这些品牌大家都是非常熟悉的，在苏宁的商业里面，苏宁电器也好，苏宁云商也好，这只是我们的一个部分，所以我想，在商业这方面，一个是我认为我们的经营不太一样。第二，我们是以做商业地产为主的公司，所以在发展布局中，我们坚持我们的选址是在核心城市的核心商圈，商业就三大要素，第一是你的选址非常重要，在郊区比较辛苦。第二是开发商也非常重要，第三最重要的就是创新，苏宁今年是两个元年，一个是有上市计划，在商业地产我们想通过自己的运营管理和创新。

欧阳捷：你们的开发和商业管理是一个团队吗？都在苏宁置业吗？

赵韫：我们是苏宁置业下面有酒店管理公司。

欧阳捷：至少我们可以看到大陆的开发商至少有那么一家大声宣布我是没有老鼠的。第二个话题就是院线争霸，电商业娱乐新生态，万达和大地是整个院线排名中是排在最前列的，万达排第一，大地可能是第二？好像前两年是第五，先请万达来说说，作为全球最大，你们现在还想做多大？

曾光：有多大做多大。

欧阳捷：但是我们看到法国嘎纳节出来之后，法国电影院是下滑的，韩国也在下滑，未来中国的电影院会怎么样？因为在08年之前中国的电影院是在低谷。现在开始上升了，这个周期有多少时间？是有多高做多高，还是很可能我们会面临一个低谷？如果面临低谷，你们的有多大做多大这个战略怎么确定？

曾光：有多大做多大严格讲也是一句玩笑话，但是王健林董事长给我们一个任务，未来我们要在2020年占据全球20%的票房。您刚才提的问题其实很大，我跟于总回答不了。从一些数据上来看问题，一个最简单的数字，美国人均的观影次数是每年4.6次，中国现在只有1.6次，从人次上讲，至少也还有三到四倍的增长机会，去年年底中国票房是296亿，这个成长的空间很大。马云曾经说过，未来影视的市场是在三千亿，所以这个想象空间非常大，这也是为什么投入资金出来以后，现在这一轮疯狂的进入影视行业，包括上游下游中游都在进入。其实有好有坏，行业在发展，比过去几年有一个飞速的发展。这种情况过去肯定是有一轮的整合并购，已经在发生。

欧阳捷：你们在全球未来2020年要有20%的市场份额，现在在中国你们的市场份额是多少？

曾光：15%左右，但是影院数目或者说屏幕占比是5%。

欧阳捷：你们的目标呢？

曾光：我们并不是看重影院数目，而是单体的产出的维持，因为我们追求的是高标准高质量的发展，当然在这个过程里，万达现在是轻资产，轻资产的目标是明年55座，未来是70座，我们还有40%是在外面的，以前我们在外面跟很多的都有合作，万达广场只有109个，其他的都是非万达物业的，所以这个市场现在每年估计商业地产开业、更新其实也有很多。

欧阳捷：在五年之后你们的市场份额要达到35%甚至更高？有这个目标吗？

曾光：我们的目标是25%到30%之间，也是2020年，五年时间。

欧阳捷：有一句话叫好男不跟女斗，正好您旁边是女士，您是第二，步伐非常快，现在的市场份额是多少？

于欣：6%左右，跟他们有一定差距，虽然是第二名。

欧阳捷：你们未来的目标呢？

于欣：市场份额是一个很重要的指标，我们更看重企业做得是否精致，口碑如何，对整个行业发展有所推动，这是大地更看重的。

欧阳捷：对行业有所推动，是什么意思？

于欣：我们希望通过自己的努力和发展，能够为这个行业作出一些贡献，对我们所影响的人群做出贡献。我先简单介绍一下大地这个名字怎么来的，一说大家对大地影院不是很熟悉，香港有一个乐队是“beyond”，他们有一首歌叫大地，他们当时有个大地唱片，90年我们就收购了大地唱片，进入中国开始发展唱片业，进入中国之后做的第一件事情就是发现了老狼，签了高晓松，《同桌的你》、《睡在我上铺的兄弟》等校园民谣就是当时大地的作品，而且还签了很多艺人。

后来受互联网冲击，唱片行业走下滑路，老板迅速转型，所以进入了电影终端行业，他是香港人，但是他认为未来事业的发展，当时只有90年代初，他认为二三线城市是未来发展的趋势，所以我们在中国进入二三四线市场，我们当时以很低的成本占领了最好的位置，进入每一个小城市都是独家，但是老板说不能追求暴利，要长远发展，当时中国的票价是七八十块钱，他说这是一种不正常的暴力，他想为社会做一些贡献，他希望看电影是大众消费。他当时开佛山第一家的时候，很多同行都过来庆贺，也很感叹的说了一句，你真的是为中国的百姓做了一件实事，我亲眼看到了一家三口花了一百块钱不到就走进了影院。这是希望通过我们企业的行为能够为这个社会做出一些贡献。

欧阳捷：这个理想非常好，就像淘宝一样，让天下没有难做的生意。曾总你们的票价平均是多少？

曾光：42块钱左右。

欧阳捷：能不能降？

曾光：这是相对的，万达票价为什么那么高，并不是我们刻意，万达在看这个行业的时候，包括自己的定位，大家去电影院干什么？看电影，更多的是看装修。第二，看电影你的追求是什么？影音效果，这是所有做电影院最基本的原则，在这个方面，万达从创始人之初，不惜一切的做这个投入。比如说现在70%的电影院是有IMAX的，单独一套就要一千万，所以各方面的成本包括维护的成本，我们有一个全国的网上监控的系统，监控到每台的使用寿命和情况，有些人会省这个费用，不换灯，影响效果，这个在万达是不会发生的，这是相对很大的费用。这些成本叠加在一块就会有这个票价，其次票价是相对应的感受，我们也做了调查发现，顾客的反映是很有意思的，他们总会发现万达票价是最贵的，但是还是要去万达。

欧阳捷：不能去大地吗？

曾光：我们的研究顾客的反映是这样的。

欧阳捷：你们有过直面竞争吗？

于欣：随着我们往一二线走，万达往三四线城市下沉，会有一些碰撞。但是我们研究的结论得出来，对于终端的消费者来说，对影院的忠诚度是相对的，很难说我就去万达，就去大地，他一般说我是去我旁边的那一家，谁离我最近的那家。如果我周边有几家影院，接下来才说我去服务最好的一家，这个不光是电影院的服务，更多是来自整体商场的感觉。所以观众经常会说我喜欢去某某购物中心的影院，他可能都没有记住那个名字，但是他就喜欢那个购物中心。今天我们全部是租赁的物业，我们也逐渐摸索出来了跟商业地产的伙伴们如何去共生共存共融，我们是希望一起打造这种极致的客户体验，从我的观众找这个购物中心，离开这个购物中心，怎么做到消费的极致，这一点上我们是专注的。

曾光：其实票价平均水平是在33到35块。我们40多块并不是贵得离谱。第二，大地也好，万达也好，我们是有合作的，我们也希望出现更多像万达、大地这样的企业，这是对整个行业发展生存包括院线载体开发商是有帮助的。第三，我们都不愿意看到低票价，大家有看到一些话题，如果说第三方的票价是五块钱甚至不花钱，这个冲击不仅是对院线，也会对整个电影生态圈都会有冲击。

欧阳捷：刚才曾总说了一句话，他跟开发商合作提供服务，我们也有购物中心也有影院，可能跟曾总这边有过合作，已经在谈，大地也在谈，于总讲的观点非常好，我们也希望你们能够从前端进入，在整个的客户体验，包括我们的整个互联网+能够发挥你们的价值，能够给我们更好的帮助。

于欣：是，我们也在探讨如何把地产商场的信息化和我们影院的信息化打通，这点我相信在这方面，我们在地产方面会有很多的合作机会。

欧阳捷：接下来还有两位嘉宾，讨论一下关于酒店和CBD的问题，喜达屋开了很多店，今天也跟大家分享这方面经验。这个题目叫做千店竞开的行业蓝海，跟您下午讲的不太一致，酒店现在也不太景气，蓝海到底在哪？

夏农：喜达屋在中国做了三十年，目前在中国已经开业了147家，在建的有150多家，在国际品牌里仅次于洲际，但喜达屋因为没有太多的终端，我们专注的是中高端市场。上午的论坛里时间太少讲不透，主要是两个，一个是度假酒店，还有一个是终端酒店，终端的精选服务酒店，其实这在美国已经是一个非常成熟的概念，在中国慢慢进来，中国的概念是五星四星三星，五星级是全服务的，四星级比五星级差一点，但还是全服务。三星级再差一点，精选服务的酒店是只服务有意义的东西，再把这个东西做更高的品质，比如说客房的服务，客房餐饮，中餐厅也不用做了，可能旁边的购物中心有更好的，同时为开发商降低投资的成本，这样的酒店经营的效率会很高，毛利会很高，我们在做，有两个品牌。

欧阳捷：途牛跟海航做了一件事，他们做了旅游度假式酒店，这个对你们是否有影响？

夏农：有影响，主要影响的可能是汉庭这种酒店的层面多一点，国际集团主要的还是来源于B2B的生意，主要是企业的生意。

欧阳捷：三四线城市有没有酒店的蓝海？

夏农：有，但是三四线城市也不缺酒店，现在五星级酒店开得到处都是。现在随便找哪一个城市，供不应求的城市很难找出。

欧阳捷：我们再听听林总，第一太平戴维斯，您对酒店行业，您也管理了很多酒店。

林木雄：我们刚刚起步，我们自己是有做酒店性的服务公寓，用自己的戴维斯品牌。

欧阳捷：您对夏总这种模式会有影响吗？

林木雄：应该是没有影响，定位都不一样，我们都是经营性的长期的租一个月或者一年的那种，影响应该不大。

欧阳捷：现在CBD在一二线城市还是比较红火的，但是在三线城市，这个还是有很多的在想做CBD，但是现在遇到一些问题，CBD在三线或者四线城市会不会有机会？因为你们公司接触的物业比较多。

林木雄：最近我去了一趟南宁，南宁的客户带我去考察一些三线城市的发展，发现还是有共同的问题。什么是CBD？有些还没搞清楚，中文是中央商务区，我想说的是另外一个问题，中央只有一个，很多时候我们去到三四线的城市，他们建了一个所谓的CBD，那边又有一个。所以很多地区，一个城市很多区都要建一个CBD，我觉得协调是比较重要，因为在一个城市里面，大部分只有一个的，太多的CBD，刚才讲到，特别是一些商业地产或者写字楼供应过剩的问题，我觉得这个可能是因为每个地区都想做一个中央商务区，所以把一些规划就搞大了。

欧阳捷：我觉得六位嘉宾从不同角度分享他们对行业的理解，对企业发展的一些商业模式的理解，我想可能对大家有一些借鉴和启发。因为时间要到了，请每个嘉宾由林总开始，用一句话描述一下在互联网时代，我们企业发展怎么去嫁接？

林木雄：把握重心，做好本业。

赵韫：线上线下融合，最大程度的整合好资源。

于欣：大地影院将会拥抱互联网，同时把线下体验做到极致。

曾光：万达院线本身就是一个线上线下融合的经典案例，我们下一步也会围绕线上和线下的资源去进一步打造我们的电影生态圈。

隋颂伟：利用我们线上的优势去发挥我们整体的体验和感觉。

夏农：线上去订房，睡觉还来酒店。

欧阳捷：我们讨论了半天的互联网+，最后一句话就是O2O，线上离不开线下，但是线下当时讲了一句话，马云可以做淘宝，但是马云做不了购物中心，万达可以做购物中心，万达也可以做线上，所以作为开发商来讲，我们在座的都是属于开发商或者开发服务商，对于我们来讲，互联网+其实就是给我们插上一个翅膀。感谢各位嘉宾给大家的观点分享，也感谢各位听众留到现在，谢谢大家。