2015博鳌主题讨论会之文化旅游的符号

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-12 16:55

文化、旅游不单单是一种符号,新城镇化背景下,更是当下众多企业突围的方向。

主持人:接下来我们马上进入本场主题论坛的主题讨论会环节,这场讨论会的主题就是:文化旅游的符号。

首先,有请本场讨论会的主持嘉宾:

浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚先生

接下来有请讨论嘉宾,他们是:

绿城集团执行总经理、蓝湾小镇总经理郭晓明先生

华联发展集团有限公司董事长董炳根先生

喜达屋酒店与度假酒店国际集团大中华区高级副总裁夏农先生

汇联金融服务控股有限公司执行董事兼COO郭馨孺女士

深圳市美易家商务服务集团有限公司总裁陈湘明先生

广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请丁建刚先生开始主持这场博鳌主题讨论会,讨论时间是40分钟。

丁建刚:本次博鳌论坛的主题是“转变时期的中国房地产”。大家在今天下午讨论的话题,都是文化旅游,其实还有很多话题没有展开,比如说金融、互联网等等,但是我们今天就限于文化旅游。刚才郭总代表我们主场做了演讲,我今天也有主场的感觉,因为绿城是浙江的企业。

今天郭总谈到他们做了很多的研究,提出了很多的问题,比如说春节的时候这里来的人多,夏天的时候来的人少,但是你让他把房子拿出来给别人住,1000家中只有40家愿意给别人分享,这个事情怎么办?而且梁总谈到,理论上没有旅游地产这一说,只有度假。这个问题怎么办?因为这个问题是郭总提出来的,所以我想请其他嘉宾先来回答这个问题,我们现在的旅游地产或者叫度假地产,或者郭总说的小镇建设,改变我们的模式,人的问题怎么解决,开发的模式怎么解决?

陈湘明:上午很多经济学家、企业家都有个共识,从2015年以后,房地产就进入了下半场,我觉得旅游服务,以及存量资产时代的到来,就这个来讲还是在上半场。刚才郭总说了他的痛点,就是没有人来住。

丁建刚:他还不是说没有人,就是人分布的时间上不均衡,或者说买的人现在还没时间来住。

陈湘明:这也使我想到,资产共享的时代应该来临。郭总做了一个调研,过年时间愿意拿出房子来分享的,能够收益两三万块钱一个月的,我想他暂时不会同意,再过一年他肯定会同意,他自己都不怎么来了。

丁建刚:我不太这样认为,因为能买得起这样房子的人,通常他不缺这一两万块钱。

陈湘明:我手上管了很多项目,随着时间的推移,他自己来的意愿越来越少,如果说当你能够提供一种方式供他分享的时候,他可以到别的更优美的地方去的时候,他的资产可以周转起来的时候,他一定愿意,他自己没办法老到三亚来,他可以到西藏去,可以到中国最美的100个小乡镇去。

丁建刚:所以这也是我想问的第二个问题,我就直接问您,那么多旅游地产、度假地产,我为什么一定要买在蓝湾,为什么一定要买到千岛湖,为什么一定要买到文昌,为什么一定要买到梁总她们那个项目里?

陈湘明:看是用什么方式买,当然很多都是冲动性的购买,比如说我们到海南,觉得这个地方非常美,我马上买一套,买完之后,后面的运营比较麻烦。我们现在在研究一个共享,就是存量资产共享,低效资产共享,垃圾资产共享的问题,它就能够为郭总的项目带来流量,带来客群。

丁建刚:怎么共享,有想法吗?有办法吗?

陈湘明:当然有办法。

丁建刚:用一句话来说好吗。

陈湘明:国外最近有一家公司,它其实做了七八年,刚起步的时候它很痛苦,叫Airbnb,在中国这种分享习惯还不太成熟,但是在互联网+时代可以很快的起步。中国风景优美的地方太多了,资产一定会进入到共享时代。

丁建刚:下面请夏总谈一下。

夏农:我觉得主要看你卖的是资产,还是卖的生活方式,你针对不同的人卖的是不同的东西。

丁建刚:刚才梁总说卖的是文化。

夏农:文化太高端了,我觉得对一般人来讲,要么买的是资产的升值,要么买的是生活的环境,还有一种是买生活方式。刚才梁总讲的一点我非常认同,在国外的解决方案就是分时度假,一般的中产阶级无需在那里买一套房子,但是我有兴趣买这一套房子中间的51周中的一周,买了这一周的权利。

丁建刚:分时度假的投资人是谁呢?

夏农:就是买主。

丁建刚:他为什么要买呢?如果他仅仅是为了分时度假的话,你的意思它还是投资?

夏农:在国外因为度假的成本是越来越高的,所以他希望在今天能锁定未来20年,用同样的价格在这里度假的权利,而且他也知道这个事情可能他会两年以后没有兴趣,国外有非常成熟的交换的平台。

丁建刚:那他为什么不住你的酒店呢?

夏农:住酒店也可以,但是通常这种房子都是一个带厨房的,双间的,适宜家庭居住的,有更加舒适的环境,而且价格更加便宜。

丁建刚:下一位是张总,对这个问题有思考吗?

张明燕:有过一点思考。我觉得郭总可以思考一下,你吸引人来到你的蓝湾小镇,他除了每天的休闲,他有什么事可以做一做?其实我觉得人即使每天都休息,他也会很无聊的。我们如果是工作压力非常大,我在这儿休息一周,这是没问题的。但是如果是老年人,他的思维各方面都还非常健康的话,他其实需要有一个可持续的事情给他做。

丁建刚:就是生活内容是吧。

张明燕:对,我觉得这种生活内容的话,如果你周围还有一些地可以种一些什么东西,教这些人去种一些花草等等,就让他去学习到一些跟他生活相关的品质,或者品位的东西,就是让他来到这儿会很有意思,或者能够提升他整个的生活的状态,我觉得这样就是可以住久一点。

举个例子,我最近看到一篇文章说,园艺对人的理疗是非常好的,在田园里劳作一段时间之后,人身体的指标都可以明显的好转,这些事情是可持续的,而不是让他住在这里整天发呆,显得很无聊,他就住不下去了。

丁建刚:张总是做景观的,她希望业主都来做景观,请郭总谈谈。

郭馨孺:这个问题如果用金融产品就很好解决,大家现在都在找买房人,但是旅游地产的买房人大部分是投资人。如果你能够把旅游地产的投资属性用金融产品挖掘出来的话,这个问题很好解决。

我简单介绍一下,我们是一家香港的上市公司,是做金融服务的,我们主要做房地产产权金融服务,我们主要从拿地到预售、销售,一直到入住所有产业链上的金融产品。今天我也稍微准备了一下,谈谈针对旅游的金融产品。现在我们汇联对旅游地产的金融产品主要有5种。第一种是文汇旅游,第二种是送房宝,第三种是旅居宝,第四种是团购宝,第五种是首付贷。

丁建刚:看来没有时间全部讲完,你讲一种,怎么解决这个旅游地产或者度假地产的投资者,他怎么利用你们这样的工具来获得回报,或者他愿意用这样的工具。

郭馨孺:我讲一下送房宝,这个相对理解起来比较简单一点。比如说有些业主他买这个房子只是为了投资,我们就为他们提供这种产品,我们把客户的投资收益分成两部分,第一部分是固定的收益,比如说5%、8%,第二部分是他的收益的一部分变成居住权,或者是房子。现在买房子的人,大家在精准定位客户的时候,你会发现买房的人越来越少,投资的人越来越多,大家都在想做投资。这把买房子的人变成投资人。举个例子,我买了一个养老地产,在山东十里金滩,它一套房子只有大概25万左右,因为它是个养老地产,它有很完善的养老配套服务。但是很多年轻人不愿意给他父母买,原因是他花25万买了那个房子,他的父母并不过去住,他的钱就浪费了。我们现在给他设计一个,你存100万,存5年你的收益正好获得这样一套房子,并且这个房子你现在就可以去住了。这样很多年轻人就愿意做这个事情。它有年化5%的固定收益,又马上可以拿到这个房子,当他把这个房子做成投资品的时候,他不会不舍得给别人住,他会计算,如果别人住的时候,我的收益会更高,如果别人住的话,我空在那里相当于不赚钱。

丁建刚:刚才已经说得比较清楚了,有两种收益。如果把它纯看成投资品的时候,它就不会像郭总的那些业主一样,蓝湾小镇的业主我觉得更多可能是中产以上的,情感很深,就想在这儿有一个属于自己的房子,不想和别人分享的,那样的业主比较多。华联发展在浙江也投资了非常多的项目,在我们的著名景区千岛湖也有一个著名的项目,请问华联发展的董总,您对旅游地产或者度假地产怎么看?

董炳根:我对郭总提的问题体会比较深,昨天上午郭总请朱会长和我们一起参观了蓝湾小镇,参观了他的配套设施,蓝湾小镇从规划设计方面都做得很好,各项配套设施都做得很好,有健康中心、社区食堂,那个早餐10块钱就可以吃得挺好。有老年活动中心、健身中心,有儿童玩的地方,还有高尔夫球场。但是那么好的环境,入住的人却不多,这是郭总刚才讲的遇到的最大的问题。怎么破解这个问题?我觉得确实是有它一定的难度。

首先像这样的产品,如果在国外用分时度假的方式很好解决,我觉得这首先是国人的理念问题,买郭总房子的人,就像丁院长刚才所说的,他买了一套房子,他不会为了一个月一两万块钱的收益而租给人家。即使像我们在座的很多人买了房子以后,他也不愿意租给人家。特别是精装房,就怕别人用过以后,这个房子有这样那样的不舒服。所以这首先是个理念问题,第二个就是像国外有很多地方,比如说迈阿密,它有相当多的常住人口,政府的社区配套非常完善。

整个蓝湾小镇是绿城集团自己打造的,政府在这里没有什么作为,投入不多,甚至是没有投入,也就是这周围没有居民,没有常住人口。在这种情况下,就会造成郭总所讲的这些问题。如果说像刚才讲的,我们买房的人把它作为金融产品来投资,他就可能愿意拿出去做分时度假。但是如果我们把房地产投资做金融产品,他还要算算我买股票好还是买房子好,很多人还不会把它作为纯粹的金融投资行为。

丁建刚:但是刚才郭馨孺总讲到,如果有两种收益,还是会吸引到一部分人。

董炳根:这要考虑金融产品和地产投资相结合,这就需要你们做金融的扮演好这个角色,把它串起来,又跟互联网+结合,走出一条新的路子来。

我们在千岛湖有一个大型的旅游目的地项目,或者说文化旅游项目,丁院长去过,我们的规划面积有13.6平方公里,我们的地产很少,主要是旅游休闲度假为主。

丁建刚:它设计了很多很丰富的度假内容。

董炳根:我们有体育公园、马术文化公园、天然水公园,山顶观岛公园。我们有五星级酒店,也有精品酒店,还有帐篷酒店,正在建设宿屋酒店,即将建设船屋酒店,形态非常丰富。但是我们也面临着今后和郭总一样的问题,出售的物业怎么能够让人入住。我们出售的物业并不多,占到我们总建筑面积的20%左右,会比郭总这边好一点,但是这也是很现实的问题,如果没有常住人口的话,很多配套设施就建不下去。比如说郭总的食堂,每天有多少人吃都不知道,建了很好的娱乐中心、活动中心、健康中心都空着,这些问题确实是我们要共同商量怎么破解这样的难题。

郭馨孺:我有全套的方案,下来我可以给您设计方案。

丁建刚:回到郭总这里,我个人认为海南不是一个旅游地产,刚才郭总说从度假变成常居,我认为它是移民地产,它毕竟跟北方广大地区有巨大的气候差,所以它还是有较长周期的居住功能和可能性,比如说至少三个月,甚至半年的时间,而且这里有这么好的环境,所以我认为可能还不能完全用旅游地产来思考。我不知道郭总思考过没有,我个人还是比较乐观,我觉得刚才你说的那些业主,50岁左右的,等到他们60岁的时候,当他们结束他们繁忙的工作的时候,我相信一定会来了,我不知道郭总你是否思考过。

郭晓明:刚才各位专家都已经说了自己的意见,我脑子里也有一个大致的想法了。首先是我这个项目里要分类,因为这个项目够大,刚才说了,有一部分可能是结合金融来做的,大家愿意分时度假形式的也行,我做几栋楼。然后真正高端的,他想自己拥有的,也有几栋楼给他们自己居住。

包括昨天朱会长建议的,绿城在全国那么多地方发展,你是不是在某个城市买了绿城的一套房子,可以跟这里交换使用。除了我目前的产品业态以外,我还得增加一些游玩的功能,以前我考虑的更多的是度假+居住,游玩的内容少了,也减少了吸引他来住的时间。增加了游玩的内容,加上居住的功能,他就把这里变成一个目的地,这时候他愿意把自己的房子拿出来给家人、朋友过来居住,他会拿出来分享,这时候我就可以提高这里房子的使用效率。

所以我卖掉房子不成问题,前面最苦恼的问题就是希望更多的人把这个好东西享用起来,把它使用起来,这样对我所有的配套的东西,我也能够激发它的生命力,否则每天都是冷冷清清,我现在一年还要贴一千多万,我做那个一卡通,我是类似于在做淘宝的功能,里面要沉淀资金。比如说这里存1万块钱,每户人家3张卡,3万块钱,如果今后有1万户的时候,有3万张卡,每张卡里面存1万块钱,我就有3个亿,平时的流通五六千万就够了,另外的钱拿去做理财,一年有上千万的收益,这些钱倒过来补贴小镇的一些节日,小镇的很多的配套设施,这个我已经在做了。

我想开发商一定是要撤走的,撤走以后,小镇一定要有自我的循环和生存发展,这些东西也在考虑。因为这次大家都到蓝湾小镇来,很多的专家都给我们出谋划策,我觉得如果这样的模式都能成形的话,更多的在海南开发的小镇或者小的社区都能做得更好一些。

丁建刚:向绿城致敬,我觉得你们思考的还是比较多。据你所知,目前三亚和陵水政府有没有一些这些方面的考虑?

郭晓明:应该说政府也在做,但是动作慢一点,主要还是靠企业在做。真正的文化旅游和度假居住地产可能还是要有所区分的,你完全要结合在一起还是比较难的,但是我们可以作为一个小镇目的地,可以来整合当地的一些文化旅游的内容,我觉得这是可以整合在一起的。

丁建刚:我再追问一下董总,千岛湖也是一个非常类似的项目,也是一个度假型的房地产项目,你有没有想过你的产权部分卖给谁,千岛湖非常美,但是和三亚相比还有一个劣势,就是它跟长三角之间没有气候差,上海冷的时候它也冷,上海热的时候它也热。

董炳根:千岛湖那个项目,如果按照分类的话,就是梁上燕女士所讲的,在她的第二类和第三类,我们不是一个房地产旅游项目,应该是旅游目的地和文化休闲度假,所以我们在房地产的比重占了20%左右,尽管只有20%左右,也有20万方左右,这个20万方的建筑面积销给谁?今后怎么打造。我们会后还要讨论一下。我们现在马上要推向市场的半岛小镇是以酒店式公寓为主的。

丁建刚:绿城曾经在千岛湖创造过奇迹,把高端投资客户都扫光了。

董炳根:绿城的项目还在城区,我们的项目在景区,环境非常好,但是也面临着卖出去以后今后变成空楼,这也是我非常关注的问题,我们今后可以合作,把金融产品结合。

郭馨孺:其实用金融的方案,用融资租赁可以解决这些问题,我们现在和中国国旅有一个跨界合作,我们让中国国旅给开发商一个定制的方案,把开发商作为一个线路的点,引着他的高端客户去到那个地方。但是他想引高端客户的话,你一定是要有内容的。让开发商买直升飞机也不是不能,但是如果每个项目都要买的时候,需要大量的资金。用融资租赁用很少的资金就可以撬动。

丁建刚:谁来做?

郭馨孺:我们来做,我们做融资租赁。

丁建刚:做旅游REITs。

郭馨孺:没错。

董炳根:补充一句,我们那里有一点不同,现在我们在设计产品的时候就考虑到怎么能让人留下来、住下来。比如说我们住两天,你可以上午骑马,下午去玩水,第二天去爬山、垂钓,所以有很多的配套内容,在那里感觉生活非常丰富。

丁建刚:最后还有几分钟时间,我想问问三位老总,有没有思考过类似的难题用互联网的方式来解决?

张明燕:我对互联网不是特别熟,但是刚才郭总所说到的有一些旅游策划方面的活动,这是我们所擅长的。

夏农:我觉得绿城有那么多的现有的业主,做一个你们自己内部的Airbnb,这样就可以解决很大的问题。

陈湘明:我觉得现在用移动互联的方式来解决房屋共享的问题绝对是一个趋势,我们现在做的一个事情就是一房在手走遍全国,每年有上亿的游客到中国来寻找美的地方,让三亚有大量的欧洲人过来,郭总的房子肯定不成问题。

丁建刚:他没有愁卖,他觉得没问题。

陈湘明:要让你这里热闹起来有一个问题,就是先让小孩和老人来,这样就要让学校和医疗先来,如果他们来了,孩子的家长就能过来。

丁建刚:你的意思是让他们能安心住在这里。

陈湘明:对,老人和小孩来了,年轻人就会来,如果有优质的教育和良好的医疗资源,这里就成了全国的三亚。

丁建刚:我们这场关于文化旅游地产的专题论坛就到这里,谢谢和我一起对话的6位嘉宾,谢谢大家的聆听。

审校:徐耀辉

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