博鳌演讲 刘爱明:产业地产与被颠覆的房地产

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-12 16:22

我们搞了十几年房地产,怎么解读一个城市实际上都不一样了,不是你原来的认知了。

主持人:有请下一位演讲嘉宾:中城新产业控股(深圳)有限公司董事长 刘爱明先生。刘爱明先生的演讲题目是:中国地产的窄门选择——产业地产,有请刘爱明先生。

刘爱明:可能大家看到这个题目叫产业地产窄门之路,这个窄门是圣经上的说话,走的人少,窄门难走,但是用圣经上的话来说是走上天堂之路。为什么有这样的想法,也利用这个机会来跟大家分享一下。

我上午也说,我做地产做了二十多年,是不是只有房地产行业没有被互联网颠覆,大家觉得房地产还好,商业被颠覆得比较厉害,房地产好一点。但实际上房地产也不好,其实颠覆已经到来,只是你没有感觉。

上午我也说了这个观点,最大的颠覆是什么呢?房地产商无论是住宅商业还是产业,这些地产经营的无非是空间,我们这个会议室就是一个空间,空间有它的价值,这个价值原来有一套定价体系,但是在互联网时代,这个定价体系变了,不一样了。之前值钱的也许变成不值钱了,不值钱的也许变得值钱了,做法也不一样了。

所以严格来说,想到这一点你会冒冷汗,你卖的这个东西定价都已经不是原来你想的定价体系了,你这个行业就会被彻底的颠覆掉了。因为时间关系,这个就不展开讲,如果说商业、商场,三万块钱一个平米就来了,但是你未来的租金支撑不了了,客户变了,商家变了,这个是很要命的事。

我们搞了十几年房地产,怎么解读一个城市实际上都不一样了,不是你原来的认知了。是不是未来还是地段的问题?我不知道,要去探讨,互联网的虚拟空间来了,确实对实体空间有非常大的打击,但是这些人干的是实体空间的生意,所以问题在这。

这个就是我说的互联网颠覆了空间价值的排序,为什么呢?可能大家觉得空间价值的排序变了呢?我来给大家说一下,他客户变了,刚才举了商业地产的例子,商业地产的客户是什么?租户。租户现在受不受品牌影响?当然受,LV能跟几年前的LV一样吗?LV今年也很紧张,比在座的还紧张,一般的商家更是这样。因为它变了,所以空间的价格就变了。写字楼也变了,写字楼的客户是企业,企业变了,变得很大,像传统的北京CBD,租金六百五百,都谁在租?你数一数,金融企业在那租,他们的日子现在好过吗?银行已经零利润了。房地产商在那租,今天房地产商日子好过吗?你能有原来的利润吗?如果有现在也不谈转型了。五百强现在在那租,现在他们的业务也大幅度下滑了,那这租金怎么维持?客户变了,客户为什么变了?因为互联网把他们改变了,银行业也不好做,互联网金融来了,所以我们思考一下,互联网颠覆了这个行业,把空间的价值排序,把这个秩序就变了。

所以说在这当中我们为什么说产业地产,产业地产你的客户是企业,企业变了,如果企业不变,我倒觉得没什么机会。企业变了才可以赚钱,客户不变不可以赚钱。如果说住宅客户,这几个住宅商业产业相对来说,住宅客户变成不大,你今天搞住宅有多少机会?我不知道。已经没有多少机会,因为客户不变,不变就没有多少机会。变就有机会,所以实际我为什么说产业地产是一个窄门的选择,就是因为它变了,从这个意义来讲,也许商业地产同样有机会,商业地产在中国有大量的机会,原来老一套的玩法,今天变了,再搞个商场不是原来的搞法,空间的价值变了,使用者的要求变了,所以说你的玩法就不一样,所以说才有机会。

同样我也是这么认为产业地产,诸位想一想,未来的企业是一些什么样的企业?传统的制造业现在大家都在谈,都要加互联网,不知道加不加得上去,制造业的转型在中国占了半壁江山的企业,制造企业要转型。现在我没听说哪个企业不要转型,新冒出来的互联网+的企业都是新出来的企业,这些企业要什么样的写字楼,什么样的园区,什么样的服务,没有人能回答这个问题,甚至也没有多少人来研究这个问题。所以说才有机会,如果这个问题都有答案了,搞的人都很多了,那产业地产没有多少机会,它已经变成一个套路了。

所以我同意刚才黄总、高总说的,虽然产业地产搞的人不多,我们的企业你只能说它是未来的企业,现在的企业在未来都会产生巨大的变化,所以从这个地方也可以说,实际对于产业地产的从业人员来说,实际大家起步都差不多,大家都要面对新的一些客户,新的一些需求,我在深圳跟南山科技园,高新科技园这些领导聊,就算没有互联网,企业变化也很大,之前入驻的高新企业变成落后企业了,如果说我们作为一个高新园区怎么做?十年前的企业落后了,新的企业在哪?新的技术在哪?这也是产业企业难的地方。但是我总是这么看问题,因为变,你才有机会,不变,没有机会。

从产业地产来说,因为互联网到下半场我也有个说法,不光是产业地产,住宅地产、商业地产都一样,我提出一个去金融化,去地产化。住宅地产只要想着地产,下半场就完蛋,你不想着住宅。地产是什么?地产是个金融游戏,金融游戏是什么?不是目标,是结果。你的目标不是去做一个金融游戏,如果做一个金融游戏,那我相信这个住宅你搞不好的。

把住宅搞好了那个地产作为一个金融游戏的结果当然是好的,大概是这样的逻辑。其实商业地产是最典型的,我们用现在大多数的商业失败,原因是你搞商业地产的时候根本没想着商业,一直想着地产,所以你的教训就来了,所以商业地产在未来会变,就是这个原因,因为你做的时候根本没有想商业。住宅也一样,你做的时候没有想着住宅,住宅在下半场同样搞不好。产业地产更是这样,如果你下半场还用这样的态度做产业地产那就完蛋,你都想着地产。现在都知道这是个套路,我们跟政府谈块地,弄点住宅,利润能搞多少算多少,有个概念就行了。这个下半场在产业地产肯定有教训的,你的物业肯定出问题,就像现在大量持有商业物业的同行一样,你始终要向社会交代,这也是一个思考。重心一定要在产业,不在地产。

具体产业怎么做?从互联网的角度也要有一些思考。有一些词是最近想得比较多的,我在前面讲了产业地产的客户是未来的企业,未来的企业是什么样的生态圈,前面我们高总谈到了体育产业的生态圈,未来的企业是什么样的生态圈?不是我们原来的生态圈,我们原来说的产业链是不存在了,变成另外的东西,那是什么样的生态圈?从互联网的角度理解可能是个部落的概念,你服务的不是一个企业,是一个部落。

社群这样的词汇会出现在我们的脑海里,虚拟的群体,网上虚拟的群体,一个部落,一个联盟,我们做产业地产要思考这些问题,来构建我们跟客户之间的关系,我们如何给我们的客户提供服务,如果你连他长成什么样都不知道提供什么服务?

提供不了,他们生存的状态,我理解以后大企业不多,三五十人的企业,服务于他的客户,大量的小而美的企业以部落的形式存在,我们是要给这样的客户提供我们所谓内容上的服务,联盟等等,这上面我简单写了我的公司,我们从第一年开始以这种联盟的方式来做。

还有一个就是空间的服务,空间我觉得非常重要,对未来的新的这些企业我们要做出一些好玩有趣的空间,其实这个可能是表面的说法,从我们的客户去认真探讨未来的企业,互联网+的这些企业,他们需要的空间可能有一些词汇就会蹦出来,例如说无边界、流动、共享,可能这些词汇就会出来。

但是严格来说,我们现在有多少空间能符合这些词的定义?所以说我悲观的讲,现存的很多的写字楼未来都不被需要。未来的企业不需要你这样的写字楼,你是个无效的供应,所以我也可以做一个悲观的预测,在很多城市,可能中心城区的写字楼租金即将进入峰值,顶峰到了,再往上走要下来,没有人需要你这个空间,你的租金就会下来。

所以空间也是个问题,我们企业专门有一个几十人的,用一般人来说是一个设计院,但不是传统的设计,我们专门来做这个事,专门做空间的研究,例如我问大家一个问题,你告诉我未来的写字楼长什么样,挺多人说不出来,所以这是我们这个团队要研究的,我们明年要上市,这个设计院要上市,传统的设计院的日子是很难过的,但是我这个设计院为什么明年会上市,实际上大家都要用互联网思维,用新的思路来认识我们每一个传统的行业,所以这些思考也利用今天的机会跟大家做分享。

我们的企业我提出两个要求,一个是新产业,一个是新空间,希望今后能有更多的机会来跟大家分享,谢谢。

审校:徐耀辉

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