2015博鳌房地产论坛主题论坛：产业地产革命

来源: [观点网] 时间: 2015-08-12 13:59

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转型机遇与挑战，促使产业地产热潮迭起，各大房企纷纷转型介入，新形势下产业地产蛋糕怎么分配？

主持人：尊敬的的各位来宾，下午好。欢迎大家回到2015博鳌房地产论坛现场，今天下午，更多精彩的演讲和对话会继续上演。

调整年代，房地产企业转型成为潮流，不断变化中的行业正在孕育着模式的革新，互联网思维在地产圈盛行，行业与企业需要探索的钥匙，那么路在何方？

我们今天下午的大会主题是：产业篇：转型与变革

接下来，马上进入下午的主题论坛：产业地产革命

转型机遇与挑战，促使产业地产热潮迭起，各大房企纷纷转型介入，新形势下产业地产蛋糕怎么分配？

下面，我们首先请出这场主题论坛的第一位演讲嘉宾：亿达中国执行董事、大连软件园股份有限公司总裁高炜先生。高炜先生的演讲题目是“互联网+”风口产业地产如何起飞？有请高炜先生。

高炜：今天下午比较困，上午也是从早餐会开始，所以我尽量讲得简短点，不多占用大家的时间，也希望跟大家更多的来研讨。

我今天发言的题目是按照组委会的要求，希望能够谈谈互联网跟产业园的关系，我更多的想，下一步我们更多在面对转型，因为今年的博鳌地产论坛主题就是转型中的房地产。产业地产跟我们通常所说的房地产住宅地产，它在过去的30年经历是一样的。过去我们经历了从短缺到现在供大于求或者供求平衡的阶段。按照过去的实践，亿达非常有幸或者碰巧进入这个领域，所以近二十年的经历，使得我们有更多的面向未来的我们自己的思考，所以我也想把我们的想法或者是经历跟大家分享，从我们来做产业地产这样一个时间跨度来说，我们大概把我们所做的分成了昨天、今天、明天。

昨天我们更多是在一个没有非常好的产业园区能够适应我们企业发展的阶段下，更多的我们还是做了比较基础的工作，所以我们叫做空间提供商。今天更多的企业在产业地产上都是把他们的专注力转向了运营和服务，我想未来希望我们的角色能够成为我们园区入驻企业他们的合伙人。

亿达有幸进入这个产业地产是从大连软件园开始，有非常特殊的产业背景，这个产业背景就是软件和服务外包，在中国大体上也是在上个世纪末经历了一个快速发展的阶段，这个快速发展阶段跟全球产业的分工布局，特别是软件外包，大量的这种业务从Y2K开始，全球的分工开始，大连有幸是在这样的领域中，由于它的多元的服务能力加上比较好的人居的环境，配合上我们做了一个很好的园区，所以有幸在这个领域中得到了快速发展。所以产业地产实际核心还是产业，我们通常说来看居住，看住宅产业，今天大家更关注的是人口的导入，实际上产业地产的核心是产业，如果再放到一个城市中，未来的城市的发展实际是产业的竞争，城市的竞争也是一个产业的竞争，这个产业的核心才能够导致未来的每一个城市的核心的竞争力都是跟它相关的。

由于有这样的机会，我们来做这样一件事情，在中国的产业地产领域中，它也是非常特殊的，我觉得它有两个特殊的地方。

第一，这个领域不是市场充分竞争的领域，因为这个领域至今政府仍然还是占据着非常大的主导地位。所以很多的产业园区、开发区都是结合在一起的，而这里面大部分有政府投资和国有企业来投资管理，至今我们看到很多这样的成功园区也都有这样一个大的背景。第二，它的特殊性在于它还是小众，相对来说每个地区的产业特征不同，所以它不具有完全的跨区域之后的可复制性。

作为亿达来说，在过去我们做的由于在这个领域中的特殊性，我们得到了大连市当时非常好的政策支持，叫做关注民办，所以我们也有机会，由一个民营企业自主来从事的科技园区、软件园区，从投资、开发到运营的角色。按照这样的角色，由于做得比较早，所以有幸做了很多中国的第一。

从案例来看，无论是大连软件园，还是我们走出大连之后，在武汉、天津、苏州，我们做的其他园区，都按照这样的模式在过去我叫短缺时代，就是没有跟相匹配的适合于这些企业的工作、生活、居住、教育、交流相关联的，所以我们更多实际做了一个产业新城，做了一个产城一体化的开发。通过这个时间，经过20年的时间也积累了一批优秀的客户，不仅是在大连武汉，在全国很多园区。

产业地产发展的第二个阶段，在空间上越来越多的已经具备了这样的载体，由短缺应该走向供求平衡，甚至今天一定程度上说已经供大于求了。所以园区之间的竞争更多的要依赖于服务和运营能力的提升，这个也是自然而然的发展过程，所以在这个发展的过程中，我们作为一个企业自身要去蜕变我们的服务能力，我们能够为客户提供更多的端到端的服务，这种服务能力有B2B，也有B2C的服务。

特别是软件企业，大量基于人的，所以像教育、培训、一些公共的技术研发平台、一些政策的支持都有效的实施，通过市场化的方式来做。亿达也是通过过去这么多年的积累，我们把我们的能力也是做了一个提升，就像今天中午午饭欧派讲的，他从原来做家居产品，今天做家居一体化的服务提供商一样，他能够更多的为客户提供解决方案。

我们也是希望能够直接服务我们的客户，甚至可以服务于政府，服务于其他的开发商，做轻产的输出和轻产的合作，所以从产业的定位、到规划、到建设、到企业的服务，各个方面招商的领域都形成了我们服务的能力，在这个实践的过程中，我们也有很多的一些经典案例，包括大连，我们从IBM12年前从一个人开始到现在发展到八千人的规模，我们也是从IBM的解决方案中做了很多服务的创新，我想更多讲讲因为大家都在看转型。

未来的转型第一个对中国经济来说就是产业升级，怎么淘汰过去制造业过剩的产能，第二个就是城市的升级，今天我们即使是在一线城市的主城区以及边缘地带，实际还有很多工业化时期遗留的遗址，工业化园区已经不再适应今天的载体，所以工业再造也是一个重要环节。在这个新的形势下，产业地产也好，产业园区也好，都面临着一个新的挑战。

怎么样面对这样一个新的挑战，我们也做了我们的思考和实践，我们正在朝着这个方向进行转型，未来可能有多种途径来做，我想在做好我们提供硬件载体之上，更多的要做入园企业的他们的合伙人，能够跟我们入驻的企业进行深度的联姻，这种深度的联姻是包括方方面面的。

我们希望能够从初创企业，创业型企业的1到15个人，我们给他提供这种创客的空间，到15人，到200人，我们通过多样化的园区和park，企业成长到一定程度了，他需要一定载体，我们提供CT级的产品，在每一个类型的产品中，都能够满足我们的客户需求。过去像大连软件的成功更多依赖于跨国公司，我们做好服务就可以了。

但是面向中国未来成长和转型，我们将把更多的注意力转向快速成长型的科技型企业，对这类型的科技型企业，我们就需要不仅仅是做一般性的服务，所以我们希望能够把我们投资的功能嫁接上去，我们能够从天使基金、风险投资到包括小额信贷各种类型的金融服务、创业服务都嫁接在我们入园企业深度的合作中。只有这样才能够解决我们的入园企业成长中面对的问题。

从另外一个角度来说，我们将来收到的房租和服务性的收入，我觉得这个可能不是我们将来利润的主要来源，真正作为一个产业地产和产业园区的话，将来可能收入中的一半或者一半以上，超额的利润来自于对我们园内核心企业的投入和投资获得的收益。

因为这种收益对投资者来说，我们的成功的概率会更大，我们在营造着这样一个场景，营造着这样一个环境，而且在每一个城市、每一个区域中，我们可能会细分一些行业，把产业链进行深度的连接，这样的话使得我们入驻的企业本身也能提高他们的成功率。事实上这些年我们也是这样做的，只不过还没有完全形成一个系统，希望通过这样一个过程，能够使得我们企业的发展成长有更好的，不仅仅是空间、不仅仅是一般性的服务，而是能跟他们紧密的联合。

现在我们已经对我们的一些企业做了这样的投资，有的也已经是在新三板，有的在主板已经做了主板的申报。所以通过这样的过程，我们完成这样的转型，希望创业者的时代或者说是快速成长型的科技型的企业，这个时代能够给我们提供更多转型的机会，我们也希望能够未来更多的同行包括金融界的还有开发商来进行合作。谢谢。

主持人：谢谢高炜先生，我们继续请出下一位演讲嘉宾，有请：莱茵达控股集团有限公司董事长高继胜先生。高继胜先生的演讲题目是：从房地产到构建体育生态圈，有请高继胜先生。

高继胜：朋友们大家好！我演讲的题目是从房地产转向构建体育生态圈的主题。

今天上午我们用很多的时间讨论中国房地产处于什么样一个历史阶段，大家形成了一个共识，是中国房地产的一个时代已经过去，一个新的时代已经开始。这个时代的特征是什么呢？就是绝大多数房地产企业中，普遍意义来说是面临着考验。

很多开发商说，我的日子还好多，但是我认为这不够坦诚。从普遍意义上讲，放眼中国大地，大多数房地产企业目前日子都非常困难。为什么？我们说一个新的时代，另一个房地产时代已经开启，因为供求关系发生了变化。但是它的背后是人口和人口结构产生的量化而导致的市场结构和市场需求的变化。

我们看到房地产总销售量已经达到最高水准，但是它集中在发达城市、沿海城市和北上广深等一线城市，这种是什么现象？因为这些城市的人口是流入的，这些人口的结构是年轻的，是具有有效消费能力的城市人口，但是相当多的城市面临着两个大的问题，一个是人口结构的老龄化，第二个是人口大量的流出。上半年据不完全统计，东北三省的人口流出是两百万人，相当多的城市快速的进入了老龄化，比如说浙江省嘉兴市就是最早进入老龄社会。

所以说人口与消费这个经济学的原理出发，我曾经在2004年的时候就写过一篇文章，我大胆猜想未来的中国房地产走势。2008年和2009年的调整是我在那篇文章的一个节点，并且大胆猜想，2023年将是中国房地产正正的拐点，为什么？因为2023年才是中国全面进入老龄化的一个新的时期。所以这个时期，房地产的下滑是必然的，所以人口结构的变化，导致市场结构的变化这是历史的必然，是不可抗拒的。

在这样的形势下，我们可以看到一种形象，房地产的生产要素和房地产的优质资源快速的向全国的优秀企业转移或者说集中。这就会为未来房地产创造了一个全新的集约化经营的条件，这也是一种历史的必然，不以人民的意志为转移的。但是对于千千万万的中小房地产企业来说，这就直面一个深沉的考验问题，这些企业未来怎么走？

千万个中小企业面前的路子我相信只有三条：第一条，就是被收购和兼并。经济发展的一个根本规律，就是优胜劣汰和收购兼并将会成为中国房地产一个相当长时间的主旋律。这是一种可能性，你被收购，你拿到人家的股票股份或者现金，你继续在这个行业里面从事你的工作或者你完全淘汰出局，这是一种可能性。

第二种可能性，我这个房地产商如何嫁接互联网和新的概念、新的技术、新的观念、新的手段，继续从事房地产。70年的日本大盐摩托车厂有三百家，但是到了今天也只有三家的摩托车整车工厂，过去那些企业到哪里去了呢？就是被收购兼并以后，成为这个行业里的零部件的供应商，或者这个行业的服务商。所以这种我认为叫做升级，不叫做转型。

第三种情况，那完全是要华丽转型，这就叫做政策的转型。这三个未来的路我认为是摆在我们面前必须做选择的而且必须回答的问题。面对前的路是墨守成规还是改变自己、实行转型这是需要我们回答的。但是很多企业领导都在叹息，他说我转型那是找死，不转型呢？现在又很困难，银行逼上门来了。还有很多的中小企业，因为他们往往利息高于银行的成本，这些成本一旦到期都要逼上门来。这种情况下，你会走投无路的，所以无论是升级转型，都必须做出抉择。

许多人说，我们等着吧。等就是等死，作为企业家来说，不断的探索，不断的改革，不断的前进永远是企业家精神根本的体现。所以活我们要活得精彩，不要慢慢的随着时间的推移而慢性自杀。我这不是危言耸听，而是广大的企业构成这样一个问题，构成这样一个面临生死的问题。

面对这样一种考验，这样一个历史的关口，我们来一个昂首阔步的选择，彻底的转型。我们是选择转型，当然说转型不是这个产业不要了。我们房地产很多的老总是挑着一担玻璃瓶子，你立马转身赶快急刹车，那你这些玻璃瓶子全打碎了，所以转型也是一个过程，是你怎么把老的房地产怎么安顿好的问题。

所以我们上市公司，莱茵公司已经改名为莱茵体育发展有限公司，我们将从上市公司向房地产尤其是住宅这一块剥离出来，剥离到集团公司来，是不是今后我们房地产就不搞了呢？不是，我们是要搞的，房地产要升级的搞，要寻找市场的搞，要有新的模式来搞。

我们为什么说中国房地产进入了一个白银时代，白银时代是有价值的时代，它比其他行业更有价值，因为它不是铁器时代，不是铜器时代。白银时代比铁器时代铜器时代更有价值，因为房地产未来城镇化还有很大的空间，未来工业地产、养老地产、旅游地产还有很大的空间。

我们发现的是体育地产，体育地产的前景非常的广阔，体育地产什么概念呢？中国现在的城市人口大概是六千九百五十万的城市人口，大约平均每人两个平方米，就是四亿平方米的空间。但是现在不到两亿平方米，也就是还有一平方米的空间。经过三大运动会之后，是2.66的体育面积，而比较发达的浙江省才只有1.86平方米，这些所谓的体育地产是什么呢？就是体育场馆、体育公园、体育教育、体育竞技、全民体育运动的种种空间，这就是一个巨大的进口，我相信现在中国的房地产公司从事于这个地产是少数，这是我们莱茵达对于地产的发现和选择。

作为上市公司100%的地产公司，这个方向的选择并不是一帆顺风的，也不是企业领袖拍脑袋一夜之间可以转变的。所以方向的选择是来自于企业领袖的直观感觉和企业团队不断的试错加上很大的偶然性，才找到了方向。方向对了，前进就是发展，方向错了，前进就是倒退。

所以三年来，莱茵达2013年我们提出，莱茵达要实行一体两亿的发展路线。我们曾经做过矿业，但是撞了南墙失败回来了。我们曾经想过做医疗，但是发现这个医疗产业已经充分竞争。我们曾经想过用收购的方法，月我们的资金实力收购你，但是估值30倍你要吗？我们曾经想过做天然气，从理论上讲，新能源前景非常的广阔，然而天然气以国有企业为主导，已经渗透到城乡各个毛细管，空间也很狭窄。但是这次偶然的机会，我们找到了莱茵达历史上转型发展的步伐，这就是体育。

体育承载着广阔的天地，根据发改委初步的估计，在未来的五年内我们国家的体育GDP可能产生五万亿，但是根据我的调查研究发现，远远不止这个数字，它可能是五万亿，八万亿，甚至十万亿的可能性都是相当大的。因为，有更多的企业，更多的资金，更多的社会资源投资到这个领域里来，如果你要进行转型，我认为非常非常重要的，是你企业领袖有没有准备好，有没有这么大的决心，因为转型非常困难，你的团队、你的企业文化、你的相关产业链都会制约你的转变方向。

首先是你的领导是不是下定了这个决心。第二，决心下定了，方向找到了，你有没有对这个新的产业有深刻的理解，对未来的发展有充分的估计，更重要的，你有没有理论上的准备。大家认为，企业转型跟理论有什么关系？对应一个新的领域，如果没有理论上的准备，你仓促转型，失败就在你的面前。所以莱茵达之所以大胆的，勇敢的转型，是因为我们早已在理论上做好了充分的准备。

去年我发现了，体育产业四化，第一市场化，体育产业的全部内容就是四化，体育改革的方向就是市场化，中国的体育产业与美国差距太远，如何市场化？我们首先要国际化，我们要引进国外的体育机制，引进国外的体育的竞选项目，包括NBA。

第三个就是体育产业的证券化，一个产业要发展，没有证券市场不行，一个国家要腾飞，中国梦要实现，没有资本市场也是不行，大家觉得资本市场很讨厌，一天一个变，今天又下跌了，但是要知道中国的一路一带，中国梦的实现，没有强大的资本市场怎么行。十九世纪的英国资本市场，二十世纪的美国纽约资本市场，这是不可违背的规律。

第四个是网络化，时代已经发展到今天，任何一个产业不跟网络嫁接在一起是没有生命力的，甚至可以说是没有明天的。因此体育产业必须网络化，所以围绕这四化，我们莱茵达这短短的半年里面，我们收购了一些企业，我们接下来还要进行一系列的动作，所以体育四化是体育产业的全部。

更重要的是企业内部的机制和基因，去接受一个新产业的挑战。同时我们还必须在新产业上有规划，有报复，不能从平庸到平庸。所以建立一个企业的生态圈。朋友们，转型的路是没有循序的道路，别人的经验不是普遍真理，转型之路在企业家的心中，转型之行山重水远，然而路就在脚下，让我们英勇的前进吧，谢谢。

主持人：谢谢高继胜先生的演讲，请您回坐休息，接下来有请：光谷联合控股有限公司主席、总裁黄立平先生。有请黄立平先生。

黄立平：我是第一次参加观点的博鳌论坛。我刚才问了一下高总，好像产业地产的议题以前没有搞过，我想可能有这么一个原因，就是整个以住宅和商业地产为主流的房地产市场，大家感觉到它的前景不可持续，增长空间有限，利润越来越窄。同时，城镇化普遍又需要产业为基础，无论什么原因，无论自身的条件如何，现在很多企业都转向或者开始从事产业地产。

其实，产业地产这个概念可能理解起来，大家往很多公司去对号的时候有很大的差别。如果我们用房地产的逻辑来讲产业地产，它必须是有这么几个要件。首先，它得有土地，第二，得在土地上进行规划设计建设出产品，然后经营这个产品，这叫产业的房地产。如果说仅仅是经营土地，尽管叫产业地产，我觉得恐怕还是一个不完整的产业地产，所以有很多企业实际上在比较大规模的开发中，并没有去做产业园区的产品的开发和经营。而是这些土地去经营土地，去住宅上去开发产品，这是一种模式，但是这未必是我们讲的产业地产。

用房地产的逻辑讲产业地产，我最近走了十几个城市，看的项目比较多，出问题的项目也比较多。上午听了一个数据，我推测这个数据跟产业地产有关，我们去年的商业和写字楼市场供应两亿平米，消化了两亿平米，库存还有两亿平米，如果这个用于产业发展的不动产放在里面统计，这个数字一定是有很大出入的。

我了解很多城市，比如说北京的亦庄，它在房地产去年说只有八万平，但是你去看只有三万平，其他数据我们不知道，所以供应量、存量究竟是什么数据，我觉得这还是值得深入研究，这也是房地产领域里往往忽视的地方。所以现在的总体状况是进入的企业很多，开发的项目很多，大部分事情是要么说的是这个干的是那个，干的不是一回事，这样的项目最终是会有问题。

第二就是项目本身会出问题，总体上讲，从十几年对产业园区的历程来看，总体上是伺候于住宅和商业地产，到今天还很难总结出，因为最大的企业就是经营到五百万平米左右的存量，一年可以卖到三十万，五十万平米量的企业不多，没有巨大的量里谈模式是谈不通的，你这么多项目未必谈成模式。

总体上讲，现在绝大部分做产业园区开发的企业，还是在借鉴过去的住宅模式，也就是相对高的杠杆，快周转，以销售物业为主导的模式。如果我们把房地产能够叫模式的住宅上，这是以万科为代表的模式，投资型物业无论是从欧洲美国还是香港来的成为模式，两者结合的可以叫做模式，除此之外其他的都不能叫做模式。在产业地产上多数还是在学住宅模式，这肯定是做产业园区走不通的。我现在遇到很多来探讨的，大部分还是在这个思维的。

所以我想今天简单的讲一讲产业地产未来，就说我们从今天来看要做这件事情，1.0模式是肯定走不通了，加一部分服务，你这个企业有一定的服务资源和能力，把这些加到园区去提供服务，我觉得今天做这样的事情也已经完了。可能只能是讲我们真正做的，高总刚才讲的很多是共通的，3.0模式做产业园区还有得做，但是这表路比做其他的地产都要艰难。

原因是，你服务的是企业，是产业，首先你得懂产业，懂企业，懂产业规律比懂商业规律更加复杂。早上陈先生讲购物中心的模式，其实你把它分析一下，相对规律还是好掌握的。但是产业因为有不同的行业，它有不同行业的具体规律，有政府规划和不同行业具体规律的叠加的新的特点，有不同的成长阶段的不同的需求，所以你要能够系统的为各种产业提供空间服务，这是一件非常困难的事情。

如果说没有做好充分的准备，没有足够的经验，做一个项目精心的做，在某种特定情况下还是有可能成功。但是把某一个城市的某一个项目的成功，拿到其他的城市去复制，绝大部分会出问题。走出这一步，能够在五个以上的城市把产业园做成功的，我觉得咱们可以考虑来谈可能的模式。

这里面有一条我觉得是比较重要的，就是一定要用去地产化思维，不能以快消高杠杆方式做，不仅风险大而且走不通。住宅这种投资可以比较长时间的预售，你做一百多米的楼，可能两年前就把钱付给你，用银行的按揭拿回钱来。但是产业不会这么做，所以它的核心是必须你把房子做好了，找到了用户，能够真正跟他对上号，为他提供服务。所以你要用那样的杠杆模式来想。

所以去地产化思维是在目前这个时代要做产业园区非常重要的一个思维方式。只有这种思维方式，你才排得出一个项目开发的全周期计划，说什么时候开始预售，在一年两年时间内能卖多少，你的第二期什么时候开工，我觉得是排不出来的，我们干了那么多项目都排不出来，这个指导计划必须建立在一个新的思路基础上，执行率才能达到70%。

第二，有了大量的服务资源，刚才高总我觉得走的路是对的，你在园区有十万，二十万，已经有这样的人群了，这些企业之间有频繁发生往来的条件和价值，这个时候空间上的价值体现出来以后，做平台化的建设是具备条件的，比如说你这里有上千家企业，做信息化服务，把一些常用的软件全部倒到线上来做，以服务为主要目的，而不是卖软件的方式，那我觉得就可行。这种平台未来可能对园区的运营来讲，比社区商的要靠谱，现在大家都在说O2O，那些重度垂直的互联网公司已经覆盖了，这个我们可以再过三五年冷静的看这件事情，我觉得物业公司还是应该把物业服务做好，把你的设施设备管好，使你的整个服务能够更高效，而不是轻易的导入到社区的电子商务服务。像高先生讲的，你想这么做，但是最后付出的代价毫无收获，所以这个平台是可以谋求的。

第三是定制化服务的系统化，这是我们现在也做的，你一个大规模的建设，比如说一百万平米，你怎么能够做到真正和企业的空间结合，他们的工艺流程不一样，人员不一样，成长到现在可能十几个人，未来可能几千人，你在这个区域内怎么满足他们的增长需要，不是像过去一样把房子卖完就没事了，你是一个持续的空间，有活力的空间。另外，在这样的前提下，融资的多样化这也是非常重要的事情，这也是我们这两年在下决心解决的问题。可能未来有两个方向，一个是以自有产权为主，这部分可以用众筹，各种方式把股权开放。另外是收益权的众筹，这个我们现在也在探讨，怎么把一部分投资性物业大包小包打好以后发行给不同的投资者，这个可能在10%以内的收益，在园区里面的收入是可以达到。

另外产业园区里面，刚才高总已经提到了，我认为是空间加创业投资是一个真正具有战略意义的方式，或者说以后如果要成为模式，有可能成为一个模式，这就看你能够在这个空间内真正的成就多少企业，如果你这个产业园区的开发真正有价值的，就是能够在你这里找出很多好的企业，而这些好的企业，他们可能更具有未来价值，如果你把空间跟他的未来价值绑在一起，你的转型也好升级也好，不会受到房地产行业的未来增长压缩的限制。你可能就会有机会更好的跟未来建立关系。我就讲这些意见，谢谢。

主持人：谢谢黄立平先生的演讲，请您回坐，稍事休息，接下来有请：
星河湾集团董事长助理谭伟江先生。谭伟江先生的演讲题目是：还有什么让我们感动。有请谭伟江先生。

谭伟江：各位行业的精英大家下午好！今年是博鳌地产论坛15周年，在这里仅代表星河湾董事长对大会致以衷心的祝贺及感谢。

这15年也是中国地产高速发展的15年，在这个过程当中也发生了很多令人感动的一些人和事，今天早上的论坛也好包括刚才很多嘉宾分享的观点也好，使至今日，往下走的15年，到现在还有什么为之感动的呢？我们会为无限的扩张感动吗？我们会为独霸一方的土地资源感动吗？我们会为大数据感动吗？有，曾经有，曾经会，但是可能无限增大的公司规模带来的是战略管理的瓶颈，暂时的资源占有早晚也有枯竭的那天。大数据如果滥用后果也很可怕。

我们从自己的观点去看，曾经我们为中国房地产做出的一点点滴，我们也曾经为万科作为产品研发做出的努力，我们为之感动。我们也为SOHO的创新空间为之感动，我们也为参与到旅游地产发展的雅居乐清水湾，他们对中国旅游地产的开发感动。

在早上的论坛当中我们各位的嘉宾都分享了很多在产业转型，在我们时代的背景下，我们如何去进行改变。星河湾作为一个比较独特或者说比较执着的一家企业，在这个时代大潮当中，他应该是怎么样的态度。早上我们都在说变，我今天下午想说，什么是不变的？星河湾我们认为，我们品质，我们坚持的工匠精神是不变的，这也是我们这么多年发展过来，以及未来我们继续要走下去，我们认为它是一个竞争的根本。接下来请允许我用黄博士的介绍为大家回顾一下。

在屏幕上我们看到的是广州星河湾从开始揭开红盖头的那一刻，呈现的一些景象。舍得用心创新，这几个字是口号，但是的确渗透到我们每一个人，每一个从业人员当中，也渗透到我们对每一件事的态度。这几个字写出来容易，但做起来难，我们能坚持到现在更难。所谓的五把尺子看上去很俭朴，但是无论从品质、品德以及品牌都有所涵盖。

简单过一过整个星河湾集团从2001年这15年我们发展的一些历程，从2001年开始，我们看到这是广州星河湾的前世今生，右上角是当时江岸边的原型，从打造到真正呈现之后的形状，这是2003年的园区，这是完成之后的，这是我们的样板间。2005年我们来到北京之后，我们对原先的地块进行了大面积土壤的改造，也引进了一些原本不适宜增长的植被，这些也得到了一些政府部门的肯定，也联合出书。2009年，我们分别在浦东、广州等地重新刷新了当年多个项目的销售记录。

我们想讲的是，到现在2015年，星河湾在整个产品，我们在整个发展的路子，我们该往哪个方向去走？刚才我们也提到，品质、工匠精神是我们在接下来我们坚持的重要的方向。

记得在五年前，我们董事长黄总也提到，其实装修产品户型这些都能够复制，包括目前在这种模式或者这种规模的产品，在中国市场上很多，但是我们注重的是我们要提供一种生活的方式，其实在五年前我们也是从大规模精装的高端社区，我们想进行到一个国际化的生活方式的引领。其实通过这几年的发展、尝试，我们也尝到了其中的一些回馈，它为我们带来了很多优质的客户，也为我们拓宽了视野，包括我们对产品的打造，包括我们对社区生活的营造，他给予我们很大的反馈价值。

归结起来，我们能够坚持发展所谓创新发展五同步是八大文化体系。首先建筑文化，这是广州我们最近在星河湾半岛园林呈现出来的景象，包括两栋徽派古宅也放在里面点缀。环境文化更不用说，我们现在更注重的是红线内以及外的所有环境的打造，这是在红线外的打造。

第三，我们认为所谓的生态文化包括两重生态，第一是自然生态，在我们园林当中，我们的这种健康自然的生态环境以及邻里之间的邻里生态环境，这两种生态环境是我们都注重要打造的，注重两个生态的打造，我们觉得是对业主一生的尊重。

第四，这句话是我们每天必须要背，不是老板要求，但是是我们知道要做的每件事，它的指导方向，就是精益，精耕细作，精益求精，这是我们必须要牢记的东西。我们可以分享一下，看一看我们做出的图案，包括我们细节的处理。

第五，品质文化，作为中国品质地产的先行者和坚定的坚守者，我们高举品质的大旗，接下来我们要做的项目，进驻的城市，这也是我们坚定不移的信念。第六，贵族文化，我们可以把它理解成圈层，这是我们前期做的圈层活动，刚才提到的我们要打造的生活方式也是圈层文化不可或缺的一部分。

第七，家族文化，怎么理解家族？我们做的都是大户型，在前期我们对产品的多套房的设计以及我们一直在坚持的中西餐厅的产品打造，以及最近准备在上海浦东推出的我们有108方跟118方两房的微豪宅的产品，都是源于我们对家族文化或者是对于豪宅社区的研究，我们研究它的方方面面，研究它的需求，因应这些我们做的探索。这几张照片是我们准备在浦东推出的微豪宅的效果图。

第八，国粹文化，大家都知道我们之前也一直在推我们的粤菜文化，在推我们的第一居所，在倡导我们今年所讲的生活文化涵养以及我们的琴棋书画诗酒茶的文化，这些都是渗透在我们整个企业发展中的一些文化理念。

最近我们在西安青岛，上一年我们在沈阳也分别进驻了这三个具有文化跟历史底蕴的城市，凭借我们的品质，也凭借刚才提到的对于这种产品的执着，这三个城市的业绩也获得了当地市场的接受。

2015年，我们还是重申，作为企业，作为星河湾，我们要坚持每个企业都应该挖掘好我们自己的核心竞争力，有执着，有坚持，我们要做的其实一定只能做让人感动的作品，谢谢大家。

主持人：谢谢谭伟江先生的演讲，请您回坐休息，有请下一位演讲嘉宾：中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明先生。刘爱明先生的演讲题目是：中国地产的窄门选择——产业地产，有请刘爱明先生。

刘爱明：星河湾是一家令人尊敬的企业，确实上半年我理解是把房地产制造业做到了极致。可能大家看到这个题目叫产业地产窄门之路，这个窄门是圣经上的说话，走的人少，窄门难走，但是用圣经上的话来说是走上天堂之路。为什么有这样的想法，也利用这个机会来跟大家分享一下。

我上午也说，我做地产做了二十多年，是不是只有房地产行业没有被互联网颠覆，大家觉得房地产还好，商业被颠覆得比较厉害，房地产好一点。但实际上房地产也不好，其实颠覆已经到来，只是你没有感觉。上午我也说了这个观点，最大的颠覆是什么呢？房地产商无论是住宅商业还是产业，这些地产经营的无非是空间，我们这个会议室就是一个空间，空间有它的价值，这个价值原来有一套定价体系，但是在互联网时代，这个定价体系变了，不一样了。之前值钱的也许变成不值钱了，不值钱的也许变得值钱了，做法也不一样了。

所以严格来说，想到这一点你会冒冷汗，你卖的这个东西定价都已经不是原来你想的定价体系了，你这个行业就会被彻底的颠覆掉了。因为时间关系，这个就不展开讲，如果说商业、商场，三万块钱一个平米就来了，但是你未来的租金支撑不了了，客户变了，商家变了，这个是很要命的事。我们搞了十几年房地产，怎么解读一个城市实际上都不一样了，不是你原来的认知了。是不是未来还是地段的问题？我不知道，要去探讨，互联网的虚拟空间来了，确实对实体空间有非常大的打击，但是这些人干的是实体空间的生意，所以问题在这。

这个就是我说的互联网颠覆了空间价值的排序，为什么呢？可能大家觉得空间价值的排序变了呢？我来给大家说一下，他客户变了，刚才举了商业地产的例子，商业地产的客户是什么？租户。租户现在受不受品牌影响？当然受，LV能跟几年前的LV一样吗？LV今年也很紧张，比在座的还紧张，一般的商家更是这样。因为它变了，所以空间的价格就变了。写字楼也变了，写字楼的客户是企业，企业变了，变得很大，像传统的北京CBD，租金六百五百，都谁在租？你数一数，金融企业在那租，他们的日子现在好过吗？银行已经零利润了。房地产商在那租，今天房地产商日子好过吗？你能有原来的利润吗？如果有现在也不谈转型了。五百强现在在那租，现在他们的业务也大幅度下滑了，那这租金怎么维持？客户变了，客户为什么变了？因为互联网把他们改变了，银行业也不好做，互联网金融来了，所以我们思考一下，互联网颠覆了这个行业，把空间的价值排序，把这个秩序就变了。

所以说在这当中我们为什么说产业地产，产业地产你的客户是企业，企业变了，如果企业不变，我倒觉得没什么机会。企业变了才可以赚钱，客户不变不可以赚钱。如果说住宅客户，这几个住宅商业产业相对来说，住宅客户变成不大，你今天搞住宅有多少机会？我不知道。已经没有多少机会，因为客户不变，不变就没有多少机会。变就有机会，所以实际我为什么说产业地产是一个窄门的选择，就是因为它变了，从这个意义来讲，也许商业地产同样有机会，商业地产在中国有大量的机会，原来老一套的玩法，今天变了，再搞个商场不是原来的搞法，空间的价值变了，使用者的要求变了，所以说你的玩法就不一样，所以说才有机会。

同样我也是这么认为产业地产，诸位想一想，未来的企业是一些什么样的企业？传统的制造业现在大家都在谈，都要加互联网，不知道加不加得上去，制造业的转型在中国占了半壁江山的企业，制造企业要转型。现在我没听说哪个企业不要转型，新冒出来的互联网+的企业都是新出来的企业，这些企业要什么样的写字楼，什么样的园区，什么样的服务，没有人能回答这个问题，甚至也没有多少人来研究这个问题。所以说才有机会，如果这个问题都有答案了，搞的人都很多了，那产业地产没有多少机会，它已经变成一个套路了。

所以我同意刚才黄总、高总说的，虽然产业地产搞的人不多，我们的企业你只能说它是未来的企业，现在的企业在未来都会产生巨大的变化，所以从这个地方也可以说，实际对于产业地产的从业人员来说，实际大家起步都差不多，大家都要面对新的一些客户，新的一些需求，我在深圳跟南山科技园，高新科技园这些领导聊，就算没有互联网，企业变化也很大，之前入驻的高新企业变成落后企业了，如果说我们作为一个高新园区怎么做？十年前的企业落后了，新的企业在哪？新的技术在哪？这也是产业企业难的地方。但是我总是这么看问题，因为变，你才有机会，不变，没有机会。

从产业地产来说，因为互联网到下半场我也有个说法，不光是产业地产，住宅地产、商业地产都一样，我提出一个去金融化，去地产化。住宅地产只要想着地产，下半场就完蛋，你不想着住宅。地产是什么？地产是个金融游戏，金融游戏是什么？不是目标，是结果。你的目标不是去做一个金融游戏，如果做一个金融游戏，那我相信这个住宅你搞不好的。

把住宅搞好了那个地产作为一个金融游戏的结果当然是好的，大概是这样的逻辑。其实商业地产是最典型的，我们用现在大多数的商业失败，原因是你搞商业地产的时候根本没想着商业，一直想着地产，所以你的教训就来了，所以商业地产在未来会变，就是这个原因，因为你做的时候根本没有想商业。住宅也一样，你做的时候没有想着住宅，住宅在下半场同样搞不好。产业地产更是这样，如果你下半场还用这样的态度做产业地产那就完蛋，你都想着地产。现在都知道这是个套路，我们跟政府谈块地，弄点住宅，利润能搞多少算多少，有个概念就行了。这个下半场在产业地产肯定有教训的，你的物业肯定出问题，就像现在大量持有商业物业的同行一样，你始终要向社会交代，这也是一个思考。重心一定要在产业，不在地产。

具体产业怎么做？从互联网的角度也要有一些思考。有一些词是最近想得比较多的，我在前面讲了产业地产的客户是未来的企业，未来的企业是什么样的生态圈，前面我们高总谈到了体育产业的生态圈，未来的企业是什么样的生态圈？不是我们原来的生态圈，我们原来说的产业链是不存在了，变成另外的东西，那是什么样的生态圈？从互联网的角度理解可能是个部落的概念，你服务的不是一个企业，是一个部落。社群这样的词汇会出现在我们的脑海里，虚拟的群体，网上虚拟的群体，一个部落，一个联盟，我们做产业地产要思考这些问题，来构建我们跟客户之间的关系，我们如何给我们的客户提供服务，如果你连他长成什么样都不知道提供什么服务？提供不了，他们生存的状态，我理解以后大企业不多，三五十人的企业，服务于他的客户，大量的小而美的企业以部落的形式存在，我们是要给这样的客户提供我们所谓内容上的服务，联盟等等，这上面我简单写了我的公司，我们从第一年开始以这种联盟的方式来做。

还有一个就是空间的服务，空间我觉得非常重要，对未来的新的这些企业我们要做出一些好玩有趣的空间，其实这个可能是表面的说法，从我们的客户去认真探讨未来的企业，互联网+的这些企业，他们需要的空间可能有一些词汇就会蹦出来，例如说无边界、流动、共享，可能这些词汇就会出来。但是严格来说，我们现在有多少空间能符合这些词的定义？所以说我悲观的讲，现存的很多的写字楼未来都不被需要。未来的企业不需要你这样的写字楼，你是个无效的供应，所以我也可以做一个悲观的预测，在很多城市，可能中心城区的写字楼租金即将进入峰值，顶峰到了，再往上走要下来，没有人需要你这个空间，你的租金就会下来。所以空间也是个问题，我们企业专门有一个几十人的，用一般人来说是一个设计院，但不是传统的设计，我们专门来做这个事，专门做空间的研究，例如我问大家一个问题，你告诉我未来的写字楼长什么样，挺多人说不出来，所以这是我们这个团队要研究的，我们明年要上市，这个设计院要上市，传统的设计院的日子是很难过的，但是我这个设计院为什么明年会上市，实际上大家都要用互联网思维，用新的思路来认识我们每一个传统的行业，所以这些思考也利用今天的机会跟大家做分享。

我们的企业我提出两个要求，一个是新产业，一个是新空间，希望今后能有更多的机会来跟大家分享，谢谢。

主持人：谢谢刘爱明先生的精彩演讲，接下来进入的是本场论坛的主题讨论会环节，这场讨论会的主题就是：产业地产革命。

接下来，有请本场讨论会的主持嘉宾上台，他是：世联行首席技术官黎振伟先生。

接下来有请讨论嘉宾，他们是：

光谷联合控股有限公司主席、总裁黄立平先生

亿达中国执行董事、大连软件园股份有限公司总裁高炜先生

宇培集团首席运营官潘乃越先生

远洋地产海南公司总经理张耘先生

湖北天峡鲟业有限公司董事长蓝泽桥先生

清控人居集团董事、洲联集团总裁刘力先生

岱生贸易（上海）有限公司亚太区总经理陈永兴先生

欧派家居集团营销中心总经理牛岗先生

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请黎振伟先生开始。

主持人：这场博鳌主题讨论会，讨论时间是40分钟。

黎振伟：谢谢各位，我们这场论坛发现下面很多人参加，看来大家对产业地产还是蛮关注的。的确，创新不易，转型更难。在座开发商可能正要转型，转型不容易，谈到转型，我本人跟工业有关系，在三十年前我是做工业出来的，我做了十年汽车，做了八年房地产，让我再选我还是选择房地产，因为工业太辛苦了，但是今天没办法又回到产业。我有三个观点引导一下大家，第一就是产城融合过去现在今后中国城镇化最基础的前提是我们不得不做。第二，我们现在产业地产面临的很大问题是什么呢？是因为我们现在很多都是真地产，假产业，我们的工业用地是极大的浪费，按国家发改委的统计，我们的城市有40%的土地是用于工业用地的，但是我们真正的开发不多。第三，未来我们的产业地产必须走向强产业弱地产，或者先产业后地产，但是今后我们不得不这样做了，也不得不做好了，这是一场真正的转型，开发商又将如何面对？有人说转型是找死，与其等死，不如向死而生，所以我们今天讨论的就是从这个话题开始的，我们的这个论题很简单，我想无非就是怎么看这个产业，怎么做这个产业，就这么两个。我想围绕这个问题想给嘉宾出个题目，首先黄总在我隔壁，光谷联合是我们很优秀的，我们一说产业都说苏州工业园，其实在中国也有很好的。我看过您的履历，您是先做教授后来做的产业，现在对所有的开发商都会面临一个问题，对产业的选择，在困难的时候怎么坚持？产业跟地产怎么平衡能够让开发商在发展中不至于产业没搞好就死掉，我想这个黄总能给要转型的企业更好的建议。

黄立平：谢谢，你这个问题提得好，其实企业遇到的最大的困难或者说难以克服的困难往往都是战略性问题。如果战略制定错了，选择就非常困难，我有两个观点，第一个观点，凡是别人成功的东西，都很难选。你还是按自己的条件、资源和你有的特殊的能力去做自己适合的事，这样制定出来的战略，可能自己能够实施起来要可操作性强一些，多数是在学习别人的过程中是这样的。第二是战术性的困难，只要这个公司比较稳健的财务政策，不要过于高杠杆，这个风险是可控的，其他的困难都是前进中的困难，那是你战略制定好了，你的财务策划也是比较稳健，那就用机制来克服困难。作为企业的主要领导人，你首先的责任就是去克服困难，企业也只能是暂时和克服困难中取得机会。

黎振伟：谢谢，这是黄总的真经，中国最喜欢模仿，什么都模仿。黄总告诉你，千万不要模仿，模仿死得快。在学习中建立自己的模式，还有必须先战略开始，战略错了就都错了。第二位嘉宾也是我们非常尊敬的，来自大连软件园，我很荣幸，当时我做过你们项目商业的配套设施的策划，那时候我看到的软件园真的很漂亮，还是回到我刚才的问题，现在中国一说软件园，我们都在学新加坡工业园，但是工业园要克隆容不容易？为什么我问这个问题，因为现在中国喜欢模仿学习，您的大连软件是非常优秀的，大连软件跟苏州软件园的比较，优势劣势在哪里？你们输出的时候又怎么解决？输出是不容易的，但是还是要输出，怎么解决这个问题呢？所以一个是比较，一个是如何输出。

高炜：谢谢主持人，你提了一个很有趣的话题。我一下想起来，大概是在2008年左右，我去苏州的时候，我说苏州工业园是一个样板，苏州工业园是在工业化的过程中树立的标杆和样板。大连软件园是在苏州工业园之后，是一个中国服务，中国创造的典范，所以这两个是在不同的时期做的两个标杆性的园区。

苏州工业园在二十年的时间中，他今天已经在逐渐的制造业减少，向科技服务业增加它的比重。所以我们看到的将来工业园跟软件园，未来有可能会走向一致。比较来讲，每个园区都是不同时代的产物，如果要讲苏州工业园最成功的地方，就是在于它统一规划，按照超前的规划，能够用较强的一段时间规划来进行实施，而我们国内的很多工业园区也好，科技园区也好，我们的规划有的时候就不具备整体性和长期性，实施过程中也由于我们各个地方政府比较着急，而且一任领导一个想法，最后这个园区到建成的时候可能就变成四不象。我觉得苏州工业园是他们的坚持成就了今天。

面向未来，中国的产业地产很多都是学新加坡、学伊朗，经过中国过去一二十年的快速发展，我个人认为，将来最有竞争力的产业园区、产业地产，这些企业一定是出自于中国国内。新加坡的企业比较我们国内的企业来说，我觉得它的创新性、效率已经不是太适应未来的竞争性，所以我觉得未来是在我们这样的园区中产生。

回答您的第二个问题，我们现在的产业地产，刚才在前面的会议中都做了演讲，今天的产业地产实际也是过剩的，也是分化的，在大多数的城市都已经供求不平衡，所以用好现在的存量，这种存量包括在过去建的各类型产业地产的空间载体或者是园区，以及商业地产将建成的商场，还没有投入使用，而且投入使用之后，现在已经在过剩时期，它的转型还有工业厂房的转型，在我们现在的城市中，这些都是存量的大量提供者，把这些存量盘活好，把它的效率提高，使得它的载体能够更有效的为我们的客户，为我们产业的转型升级，城市的再造提供更好的新的贡献，我觉得就是我们未来产业地产商的重要使命。所以我们希望，对产业地产的理解，把他们对产品的需求，对服务的需求，以及全产业的服务，能够跟现在大量的存量相结合，谢谢。

黎振伟：谢谢，高总的简明扼要非常专业。我们现在大量的存量存货还没做好。第三位是宇培集团首席运营官潘总，您做过物流，在工业地产非常有经验，我的问题是，你们的企业是中美合资企业，在2000年成立，你们专注物流仓储产业开发，成为国内最大的物流地产开发商，我关注两个词，一流、最大，但是你们在中国是五个城市，你们的资产储备规模是二十亿，按你这个规模随便中国哪个开发商都超过你，这样就要问你了，你要做最大、一流，这种跟传统开发的东西矛盾在哪里？您作为专业的中国最大的物流地产开发商，您的规模、占地、资产这些怎么结合？

潘乃越：很高兴今天跟各位分享信息。我先解释一个概念，现在物流地产吵得比较热，实际上按照仓储定义，尤其仓储是属于物流的补充，我们是中美合资企业，大股东是美国和新加坡，实际上是我们拿着海外风投资本家，做的是房地产，也就是买地建房子，后续做物业。刚才主持人提到要做中国最大的，这是信息宣传上的，我们在中国是25个城市，这个信息可能更新得不是特别快。另外我们企业在发展中宣传得也不是很多，因为是民企，而且相对很多大老来说，我们这个业态还是比较小的，我们是一直专注于做这一块，这个行业和住宅或者商业来比，投资额比较少，但是长期后期来讲，比如现在的水和上面的灯，都是要经过工厂之后通过仓储再经过一二三级再到百姓，所以我这个环节必不可少的环节。为什么大家比较陌生呢？是因为我的直接客户是B，而不是C，比如我们全国35%的客户是电子商务，整个京东商城40%的货是从我园区发出去的。

黎振伟：我的题目是您怎么看产业地产的规模，你们真正做物流产业这个角度，一流、最大，您怎么看这个规模？这个对开发商在找地的时候或者政府规划的时候不至于盲目，因为盲目就死掉了。

潘乃越：刚才可能说得远了，其实我比较赞同主持人的观点，产业地产可能是饱和的过程，就物流地产的环节，我们判断是比较乐观的，整个行业内的整体出租率是90%，所有的开发商也进入到这个行业，过去12个月有17个海外资金进入到这个市场，足以证明这个市场是很火爆的。整个中国的经济体量，跟美国相比，实际上整个仓储，仓库的存量跟中国比是5%，相当于美国整个量的5%，所以我们整体判断是很乐观的，可能在个别时间，局部地区存在短期的饱和，但是中长期来看这个前景是很乐观的。

黎振伟：您认为一般的中型城市要做一个物流要多大面积？

潘乃越：通常买土地的规模是不需要两百米，如果是一线城市也很难拿，就是做四五层的仓储面积。

黎振伟：第四个嘉宾是来自海南远洋地产的总经理，因为整个产业地产在海南很重要，如果海南没有产业，可能住宅就麻烦了，但是您的产业不是做物业，也不是做物流，您怎么看产业地产在海南，你们怎么面对这个困难？怎么突破这个困难？

张耕：谢谢黎总，今天黎老师给我们命题作文，我们在海南做了两个项目，也储备了很多土地，但是做到今天单纯的做地产，这个地产实际上就是住宅，人家说地产黄金十年过去了，我觉得黄金时代还没有来，虽然我们讲的是产业地产，但是做产业地产没有品质，一切都白谈，那叫舍本逐末。

实际在海南下一步做的工作是健康养生还有文化教育，是结合起来做成一个大的地产，养生在北京已经有非常成功的案例，应该是国内最顶尖的，现在最低的是一万块钱，但是做起来仍然很艰难，地产本身作为一个产业非常大的行业，潜力是无限的，我们自己虽然我们做了养老，也做金融，但是目前来看，可以看到未来五年，我们的写字楼商业都做得好，我们的写字楼商业的租金水平，我们看到这个数据非常的好。

回到海南的话，度假养生和教育，其实还有农业，农业是很大的产业，我们远洋地产只是一个平台，我们跟政府合作以后有资源，有我们的管理技术，是一个专业的管理，我们就是地产的专业管理者，我们提供的是一个平台，根据不同的情况，我们邀请不同的机构，来我这里来，农业很简单，我们找了一个国际上非常著名的公司，在海南承办，我们做的是什么呢，请他来，他给我讲了一个例子，我当场就傻掉了，他说张总，我们是三百亩一个单位，我说你三百亩一个单位要多少员工？他说当我们做好以后一个员工足够了。我说一个员工？这跟我们原来想的不一样，因为我们跟当地的村镇都说得很好，说我来了，我要给你解决劳动力的问题，要解决其他一系列的问题，最后发现，我们的话说得有点大，人家是三百亩一个人。他说，你只要给我三百亩马上就给你做，让我像农民一样干活，把事情做完就行。

所以回到现在，我们要回归到本质，第一把我们的地产做好，产品品质要做好，产品品质做不好的话，这是我们地产的耻辱，因为产品做不好，我们有存货了，然后我们要转行，去祸害别的产业，我们太无耻了，我们做不好去破坏别的行业。黎老师也讲了，还是做地产比较好，别的行业很艰难，因为我也是毕业之后跟地产没有关系的，现在我们还能在这么高大上的地方讲话。

第二，真正看到中国现在的经济现状，中国企业去参展德国的工业园展，如果我们看到别的行业做好你就能做好，我不太相信，我非常相信高总讲的，我把地产剥离，然后我进入体育地产，这是产业地产革命的一条可行之道，而不是说抛弃地产，如果抛弃地产，今天就不用来参加这个观点。

黎振伟：张总是临时发挥，很好，有时候就是要这个效果。张总的两个观点很重要，产业地产不是要开发商去转行做产业，而是要做好自己的地产，去链接产业，这是一个观点。不要轻言转型，让我从汽车到房地产我是做得很棒的，但是让我从房地产到做汽车，我是不行的，不是我不行，是开发商不行，因为汽车太专业了。所以张总说得非常对，你得把自己做好，但是不要去毁了别人的产业。我们下来这位是昨天的理事沙龙发言了，湖北天峡鲟业有限公司董事长蓝泽桥，讲讲您怎么去把你的产业可以跟地产更好的结合。

蓝泽桥：我的产业有四个字，天峡鲟业。这四个字跟地产、跟现代农业事实上不是一个路子。现在中华鲟保护了几十年，保护了自然水域，大家可能看到报导了，就是不可能再有了，咱们的中华鲟没有。

黎振伟：因为时间关系，控制时间，您讲一下怎么跟地产结合，下来再讲您的专业。

蓝泽桥：我有一个体会，就是怎么用现代农业来转变，来改变传统的房地产业，或者说怎么用现在的房地产业改变传统的农业。我有一个小模式，一个占地150平方米的房子，地下用来养鱼，楼上用来生活服务配套，顶上就用来种花种植物，也就是说，你怎么把现代农业，所谓现代农业，农业是在太阳底下的，没有太阳，你是干不成的，没有土地，你是干不成的，离开了太阳和土地是干不成的，这是一个。房地产没有土地是干不成的，也就是说怎么把现代农业和传统的房地产业结合起来，我觉得很有意思。我是碰到了特别大的困难以后，我就一定要找到观点，来解决这个问题，尤其要找到在座和不在座的房地产专家们，一起来探讨这个问题，咱们现在农业能不能跟现在的房地产结合，这是天大的事情，就是我现在160个平方的土地，能不能产出比一般的土地产出得多，而且要产出得好，为什么现在中华鲟没有了，就是自然生态场景发生了严重，它不可能有。如果说现在用我的一百个平方，来养这个中华鲟，至少能养十吨鱼，十吨鱼跟一条鱼。怎么把地下的养殖、天上的种植加起来，这个问题怎么探索，咱们大城市的房子都过剩了，我到会场才觉得真有意思，国家提出的新型房地产建设，这样的房地产过剩，我是心里不平衡。在座的房地产商我们合作起来，我的产品产能再多不可能产能过剩，我能够把一条鱼的价值，由15块钱，20块钱提高到200块钱，2000块钱，欢迎大家来我的公司，看看旅游地产，现代房地产地产，养老地产，都集中在这上面，谢谢大家。

黎振伟：黄总担心说您的价格达不到，但是你说15块可以做到2000块，我觉得下来可以联系了。下一位是清控人居集团董事总裁刘力先生。

刘力：我觉得产业地产的概念太大了，前面这么多专家都是做不同行业的，比如说健康地产、养老地产也算产业地产，但是今天的话题没有说到。第二是未来怎么发展，这个变数是太多了，所以在座的都是从事开发企业出身的，个别是做工业的，就好象初为人父母第一次养孩子没有经验，第二是将来这孩子长成什么样也没有参考，因为所有行业都受互联网冲击，长大什么样谁也不知道，所以这里面共性的东西相对比较少。我是比较关注健康产业，养老地产我也在筹备一个项目，在海口。在思考过程里我认为是有些启发的，可能有些通用的规律。比如说假设这个项目未来可以上市，那它的价值在哪一部分？假设这个项目未来可以在复制，它的价值在哪一部分？说到重资产和轻资产，轻资产部分最核心的就是最基本的运营的模式，而这个互联网+时代具备三个特色，一个是互联网工具，云平台，第二你得是创新的、国际的、标准化的模式。第三，由于互联网时代必须具备大数据的基础或者庞大的客户群体的基础，所以这些肯定是跟互联网相关的。另外一小部分，每个行业可能不太一样，反而会给我们带来惊喜，比如说健康项目里面有一个健康管理职业学院，这学校还没建，美国最大的钟。

黎振伟：好，下一位嘉宾是岱生贸易上海有限公司亚太区总经理陈永兴，是一个高科技公司，他们做吸尘器很厉害，谈谈你们怎么跟产业地产结合？

陈永兴：从行外说产业，我们是做家电电器的，一说到这个都想到日本，为什么岱生现在的产业做到两百个亿，而且我们盈利很好，而且在日本很多人都用岱山。岱生最大的部门是有1500个员工帮我们研发产品，还有岱生在英国建了很大的研发基地，是免费给所有大学去用的，这是岱生很好的创新的机制。大家刚才说到互联网+的问题，岱生在O2O方面，我们很注重体验，但是我们在网上也是有很好的演示，我觉得大家现在很怕互联网，如果把互联网当做工具去用，我觉得最重要的是你有没有方法。最重要的是我们的用户用岱生，用我们的产品。

黎振伟：最后一位嘉宾是来自欧派家居营销中心总经理牛岗先生，经常看到您公司的广告，您的产业有很大的厂房，很大的产业园，怎么结合得更好呢？

牛岗：今天我们这个讨论的主题是产业地产革命，欧派作为房地产下游的供应商，怎么跟产业地产结合，我自己也想了一下，可能有几个方面。第一，我们的客服，我们全国有三千多个网点，所以物流需求是很大，所以对物流地产这一块因为产品的特性我们需要定制化的，比如说物流仓储中心或者定制化的服务。第二，像李总说的产业园区，除了天津的工厂，无锡的工厂，我们在清远还要建我们的总部大楼，研发中心，员工公寓还有商业联合起来，这也是跟商业地产结合得比较多的。刚才刘总讲，现在养老地产也是我们产业地产当中非常大的一块，欧派现在已经做了很多研究，欧派现在专门针对养老地产包括旅游地产有专门的产品，在这一块我们希望也能够跟各位开发商有更深层次的交流。

最后我也在思考，关于工业4.0的概念，工业4.0的核心是什么？把消费者的个性化需求订单式的生产，我来总结的话就是两个字，定制。在定制行业来说，欧派是在这一块算是先行者，我们最大的优势就是把消费者个性化需求，包括他的定制的东西，订单是以个标准化生产，这一块欧派做得是最好的，所以我们希望欧派把我们的这一块产品能够跟在座的各位开发商更深层次的合作和交流，谢谢。

黎振伟：谢谢，我们的对话到这里结束。我归纳一下，我们这一节嘉宾真的很专业，他们有产业园，有制造商，有研发，一定要注重战略，第二，要尊重规律，要有创新精神。还有我们的产业地产绝对不是开发商单家所为，而是一个整合，一个链接，大家一起来创造一个新的产业，谢谢各位，谢谢嘉宾。

主持人：谢谢黎振伟先生的主持，也谢谢各位嘉宾的精彩发言。嘉宾请留步，请工作人员邀请其他嘉宾上台，我们一起合影留念，谢谢！

尊敬的各位来宾，今天下午的主题论坛“产业地产革命”到这里结束，下面我们安排了10分钟的中场休息时间，10分钟后将开启下一场主题论坛：商业地新时代，请大家留意大会的提示信息，按时返回会场参与讨论。同时，大家可以根据自己的要求选择另外一场同时进行的主题论坛：“后规模时代的房地”，谢谢！