博鳌铿锵行：房地产看多还是看空？

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-12 12:18
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8月12日，2015博鳌房地产论坛全体大会进行中，樊纲、陈启宗、任志强、刘晓光、连平、余英为我们演绎精彩博鳌铿锵行对话——房地产，你看空还是看多？

余英：在座5位都是中国经济界、房地产界的精英、大佬，今天讨论的题目叫“房地产看多还是看空”，有点像股市的题目。有一种观点认为，中国房地产市场发展还有15年，不管叫白银时代也好，叫后黄金时代也好，还有15年。

最近也听到了很多词，政府也好、媒体也好，都说互联网+、互联网思维，现在又说万众创业、大众创新，房地产真的不行了吗？真的大家都要转行了吗？

有一句话说“站在风口，猪都能飞起来”，但在中国往往就是一阵风，风过之后带翅膀的在天上飞，猪可能都从天上掉下来了。到底对房地产是看多还是看空？请各位发表自己的意见。

首先请香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生发言。

陈启宗：我是最没资格发言的，因为我住在香港，我也不做内地的住宅房地产，所以我是个外人，是个观察者而已。

对房地产我不看多也不看空。为什么不看空呢？除非人不需要住房，那简直是荒谬，人需要住房的话，就不需要看得太空，可能短时间库存比较多，需要时间消化而已，早晚会回归平稳的发展，所以绝对不是看空。看多我也不知道什么意思，多是什么？是太多库存吗？

余英：就是对未来的房地产形势是乐观还是悲观？

陈启宗：我觉得房地产要恢复到以往20年那么火爆的年代恐怕不大可能。但是也不需要太悲观，因为人还是需要住房子。但是因为房地产是一个长周期的资产，所以总是有上上下下，总是有赚钱的机会，既不多也不空。

余英：陈董事长一直在香港发展，也经历过香港房地产市场的起起落落，包括亚洲金融危机，中国的房地产虽然有20多年的历史，但真正红火的大概也就15年左右。我想请陈董事长跟我们分享一下，香港楼市和经济的关系。

陈启宗：有时候房地产是经济大起大落的原因，比如说2008、2009年美国的两房危机，很明显是因为房地产造成经济的大起大落。但是有时候房地产的上上下下是因为经济的其它方面的原因。

在香港，我们两方面都见过。不过我觉得现在有一个很特别的情况，我的看法是非常少数的，我认为香港的住房房地产现在是十几年来最健康的时候。内地的住房房地产现在也是十几二十年来最健康的时候。

去年我们在考虑，房地产是不是软着陆，大家都认为不会硬着陆，现在也的确是软着陆了，我觉得这不止是一个周期性的软着陆，而且很可能是一个比较长时期健康发展的开始。

余英：陈董事长非常看好香港楼市，也看好大陆楼市。一般我们做房地产的大部分是属于看多的，看好中国房地产未来15到20年的发展，不知道任志强先生有什么样的看法？

任志强：我觉得连平刚才讲得很清楚，我们得倒过来看，什么叫做倒过来看？就是看看政府在干啥，刚刚樊纲也讲了，我们是一个退出的过程，但是这个退出退了没有？连平刚才说我们的第二套住房问题，还没有退，现在第三套还不许买。

我们看看去年为什么开始缓和了，是因为40个城市的限购退出，都说没需求了，没需求你还限购干嘛？我们至少还有4个城市在限购。为什么没有取消限购？也就是说还有大量需求在，不敢取消，怕取消了以后房子又涨价。我没太搞懂。但是我至少搞懂了，政策还不许买第三套，而且买第二套还有巨大限制。

连平说银行增加了对房地产的贷款支持，这个观点我也不赞同。从数字上来看，现在的贷款是增加了，但是大多数都在二手房上，一手房的贷款没有增加，和开发商增加投资没关系。二手房转换来转换去，它并不增加GDP。国际上二手房占的比例很大，比如美国可能占到70%到90%是二手房，但是它的GDP是按房租增加比例计算的，我们是按投资比例增加计算的。

房地产要想健康，十八届三中全会说了两个方面，第一个叫市场决定资源配置，第二个叫市场决定价格，要做到这两个了就叫健康。

余英：谢谢任总，任总是看多。

任志强：我是说政府的政策告诉你是看多。

余英：政府已经无形地告诉我们是看多了，他没公开说，但是是看多的。

刚才连平先生也专门谈到了支持房地产就是支持稳增长，也谈到了银行对房地产的支持，但是任总有点不同意见。他认为支持房地产的力度还是不够，因为这些年中国房地产实际上就是银行和房地产公司一起把这个产业做起来的。

一个城市的面貌的改变，主要的功劳在开发商，整个的城市面貌，除了一些公建以外，其它的全是开发商干的活，但是确实银行和开发商在这一轮过程中也受到一些诟病，大家说开发商是万恶的开发商，没有流着道德的血液，银行还好点，基本没有受到这样的说法。刚才任总有一点意见，希望连平先生有一个回应。

连平：从银行信贷对房地产支持来看，刚才我举了一些数据，认为按揭贷款中间二手房占的比例高一点，这个是真实的，但是我现在手头没有详细的数据大概比例是多少。

我想再提请各位考虑一下，本身供求关系上是不是有一些影响。比如说开发贷，我们也看了一下，最近几年来开发商贷款增长还是十分有限的，一方面当然跟需求有关，另一方面跟银行的信贷政策也有关，刚才我也讲，这个名单也应该改一改。

但是另一方面也确实存在着有效性需求不足的问题，比如说开发商拿地少了，地产方面的贷款需求就明显少了，所以我觉得两方面都应该要看到。至于成交，现在是十分的活跃，我们总体认为，如果没有银行信贷在按揭贷款上支持新房交易的话，我想很难有目前这么比较活跃的一个成交。

问题主要是在于，一个是银行可能在它信贷额度摆布的时候，在不同的阶段会有一些不同的重点，整个信贷额度摆布上可能在下半年，在房地产行业，尤其是按揭方面有可能会有所放缓，甚至于有的因为信贷额度紧张，可能会有意拖长它的流程，这些我觉得应该要促使它改变。

另一方面是需要监管部门对银行的房地产信贷政策提出一些指导意见，同时从央行的角度也要给它做一些适当的调整，使得商业银行的信贷投放的额度能够得到保证，银行的信贷的成本也能够有所下降。刚才我们也讲到了，就是准备金下调，这样容易促使它的成本下降。成本下降，贷款的利率、资产的定价也会下滑。我想这要从几个方面来共同推进。

顺便我也说一下看多还是看空的问题。其实我前面的观点已经比较清楚，我个人觉得中国的房地产市场和这个行业，长期来看谨慎看多，至少在未来5年、10年是这样。

我觉得目前中国的城镇化率是不高的，而且这个不高的水平中间还有一定的水分，就是我们有一些中西部地区的省份在计算城镇化率的时候是有意无意地把这个水平抬高了一些，其实还没有达到这个水平，这是一个，城镇化未来的空间还非常大。

还有一个就是我们的收入水平不断提高，经常把日本房地产巨大的调整，一直到现在房价是比较低靡拿中国来进行对照，我觉得它的基础条件有很大的不同。

大家想想看，当年日本房价攀到非常高的水平之后，掉头持续向下，它是在什么条件下？城镇化率在85%以上，收入水平、人均GDP在几万美元，到了那样一个状态，房地产行业的房价非常高，收入水平也是非常匹配的，最终它的调整就不可避免。

而我们现在是什么状况？人均GDP7000美元还不到，城市化率60%还不到，这两个因素足以推动房地产在未来的增长。

另外我认为任总刚才的意见也是非常正确，限购的政策对市场是扭曲的，这种政策在不得已的情况下可以实施，但是不能长期下去。

比如说房地产税出来，你有二套房，我可以象征性的征一点税，你有三套房，我就征你中等水平的税，你有四套房，我就征你50%以上的税，谁还来投机？你就可以抑制住投机，抑制住房价，把需求控制在一个合理的水平，西方国家不都是这样做的吗，我们为什么不能这样做呢？应该加快步伐，推进这方面政策的落地，加快步伐把限购这种行政的措施退出来。

余英：连平先生说银行还是一直在支持房地产。

连平：我插一句，如果不支持的话，我这次就不敢来。

余英：任总有点意见，认为对开发商的支持少了。不知道刘晓光董事长对这一点有什么想法，对房地产看多还是看空？

刘晓光：我肯定看多。大概在10年前我和任志强、冯仑做了一个活动，叫居住改变中国。那时候我们对中国房地产总的态势和未来的需求实际上很清晰，那时候我们提出来，这可能是老百姓传宗接代的最好私有产品。另外从需求角度来讲也有需要。

从历史的情况看，狼来了，房地产不行了，要崩溃了，这话说了多少次，我觉得这还是没有把握中国的国情。另外，我认为现在的房地产已经是软着陆了，一个是我们的真实需求在这里摆着，另外很重要的一条，只要人民币对自己是贬值的状态，房地产的需求就不会下来，它是一个最好的保值产品。

余英：请樊纲先生也谈谈您的观点。

樊纲：我们最好不要用股市的词来看这个问题。我同意陈启宗先生说的那句话，如果你想的房地产再像过去那样火爆，那肯定是不会再有了，那也叫过热，不是正常的增长。

但是一种平稳增长的前景还是有的，是不是能平稳增长现在也还有悬念，但是如果说现在正在趋向平稳增长，还是一个比较合理的判断，所以我说不用看多看空，我们希望它平稳增长。

余英：刚才大家又提到了讨论的主题之外的一件事，就是房地产税，可能今天在座的很多参会人员都非常关心这个话题，关于房地产税这一块，我希望听听各位专家的意见。请任总先说。

任志强：我没搞懂。有人老说房地产税能抑制房价，我看美国有房地产税，它的房价还是往上涨，2008年掉下来以后，现在的价格涨得比2008年还高。陈总说香港经历了几次房地产的下跌，但是每次跌完了以后为什么房子比原来还贵？陈总没把这个解释一下，为什么跌一次又涨一次。房地产税在很多国家都有，美国自从有房地产税开始，指标为100，现在到了286，就是涨了快2倍，并没有抑制房价的上升。但是它可以抑制多套需求，这是有可能的，也就是调整存量结构。

中国的房地产税一开始是以物业税出现的，在2001年列入计划，那时候的物业税的概念和现在的房地产税不是一回事。在立法的时候起码提到了，用物业税进行税制改革，要取消土地使用税，农村土地占用税等等。也就是说它是个替换过程，把流转和生产环节的税降低，把持有环节的税加大，这个观念在其它国家有这样的。

我知道在前一段时间，人大管房地产税研究的部门，曾经希望社科院、财税所提供一些全世界的案例，告诉他们这个房地产税是怎么回事，他们实在是不懂。一开始提供了4个国家的，然后他们说怎么没有国有土地公有制情况下的国家房产税？然后又给他们提供了几个，最接近的大概是以色列，发现还是没有公有制土地下任何一个国家收过房地产税。

中国要想突破一个世界性的从零到一的过程，在公有制土地上征收房地产税的立法，我觉得有点难。

余英：两位经济学家对房地产税有什么意见？

樊纲：这都是前几年已经讨论了好多次的，争议了好多的，我就不说了。

连平：对这个问题我没有做过深入的研究，我觉得这个问题还是有相当的复杂程度的。但是我想人总会想出办法来的，关键是如何找到合理的路径来解决这个问题。

至于房地产税的作用，我个人认为对于抑制投机、改善结构来说，如果用合理方案的话，应该能够起到一个这样的作用，或者说一定程度上起到这样的作用。

至于房价上涨，我觉得在整个人类社会来看，尤其是目前这个货币制度，是纸币本位制，通货膨胀是长期、大部分的时间中间，一直是保持着的。

在中国的条件下，货币存量又比较大，所有这些因素，未来房价持续保持一个上涨，我想虽然会有一些阶段性的调整，但大的趋势不会有太大的变化。就像香港一样，我们虽然不可能像他们那么高，但是我们只要保持一个合理的平稳的态势，尤其是收入和房价之间保持一个相对比较合理的水平。

我们倒是不在乎这个房价整体的上涨，关键是要控制住它过度的上涨和投机所带来的房价的失控。作为税收来说，我想我们应该能够促使它起到这方面的作用。

余英：今天这个论坛，我们的经济学家、银行界的大佬、房地产的大佬们对看多还是看空的结论应该是有了，大家比较看好房地产的发展，看好未来，特别是一些人们奔着去就业，奔着找生活的好的城市，房地产市场应该是一路看好的，甚至于房价还是一路看涨的。谢谢各位。

主持人：感谢各位嘉宾为我们奉上如此精彩的演讲。请各位就坐，我们还要继续互动环节。

请各位回头看一下我们身后的大屏幕，现在大屏幕上呈现的这些问题就是我们场下的嘉宾提出的问题，现在余英先生可以选择一些问题有请嘉宾回答。

陈启宗：关于综合体的发展，简单来说做大的项目才能分摊好的公共设施，中国是地大，但是人也非常多的，所以综合体是必然的产物，问题是做得好还是不好而已。

商业这一块基本上有三个大部分，一个沃尔玛、家乐福，这些卖便宜东西的地方，基本上不需要在圈子里面，远一点也不要紧，这是一种业态。另外一种就是恒隆做的，主要是四星级、五星级的，这个对我们来说，地点非常重要，设计也非常重要，建筑也非常重要。照我理解，你们所做的可能就是中间那一块，老百姓买的电器等等，是每个人都需要的。

但是从我个人的角度来看，最难赚钱的绝对是上面那一块，不是下面那一块。因为下面那一块谁都能做，阿猫阿狗都能做，没有太大的附加价值的。你越往上走所需要的知识、需要的专长是越多的，所以你的附加价值就越大。

因此，你所能够得到的回报率绝对是最高的。但是问题就是大家都以为他会做这个，事实是难得有人会做这个。


有人说商业房地产竞争太剧烈了，我说绝对不是如此，在高档的奢侈品的那个领域里绝对不是。

为什么这样说？要是你是LV、PRADA，你到一个二线城市，有多少个商场是有足够的水平使它愿意进去呢？我知道每个二三线城市都有很多的商场在建，但是他们绝对不会进那些地方。

我还没有见到一个二线城市是有超过两个商场是LV、PRADA愿意进去的。只要我是其中一个，我的竞争对手就是零或者一。所以我只能做最高档的那些，下面那些尽量不做。

余英：请问任总，您怎么看民间金融对房地产业的作用？

任志强：至少现在民间金融基本上都是违法的，因为我们国家不开放民间金融，你要不然就得变成什么基金等等其他的形式，它就不成为民间的了，只要是被批准的，它很难是一个民间的概念。

房地产基金已经有很多了，境内、境外的都有，银行大概10年以前是占到总的流动这部分的90%多，但现在这个比例只有50%多了。现在这一大块部分不是银行，基金和信托占了比较大的比例。新增的这里头银行的比例比较大，存量里面包括个贷还有十几万亿。

新增的里面，银行的比例大概就占50%多一点，各种基金和信托大概占到40%多。今年的数据我还没看到，但是去年在低潮的时候，银行大部分都撤了，基本上是靠基金、信托支持。但是去年因为出现了几起违约，当然大的违约基本上都没有出现硬性的不支付，还是用其它办法缓解了。

如果出现REITs这些东西的时候，可能就更容易解决一点，至少现在为止我们还看不到，因为利率问题等等原因。

现在看到有一些是利率很高的，达到了20%、30%，甚至更高的，现在法院出台了一个规定，民间借贷超过多少利率就不保护了，说明还是有很多是超过这个数的，利率太高了，房地产承受不起，所以我不觉得它对这个市场是一个推动作用。

但是我们现在政策银行是受国家宏观调控政策影响最大的，如果没有所谓的信托和基金做补充的话，中国的市场就更完了，所以还是希望有。

但是怎么理解它是民间的，这个没法说，我们这次出台了10个部委对互联网金融分割处理的意见，我个人觉得是一种倒退，因为它把最先进的创新的互联网要重新回到传统的银行管理体系中去，不会有什么好处。

余英：问陈总两个问题，一个是陈总刚才说香港楼市是最近10年以来最好的，想听听看是什么原因，另外是互联网对恒隆有什么冲击？现在大家都说互联网对购物中心的冲击比较大，想了解一下恒隆受冲击没有？

陈启宗：第一个问题是香港为什么最好，我也顺道回答一下任总刚才说，为什么香港每次跌了之后又升得更高。香港的情况跟内地的情况非常不一样，香港那个地方非常小，全香港只有1000平方公里，有房子的人只有1/4，所以那个房价不涨才怪。

从1999年开始，有11年之久，香港政府没卖过地，你想这样的情况下，价格会怎么样？上涨简直是疯狂的，我想告诉大家，这对我是好事，但是对社会不见得是好事。

我现在在卖一个楼盘，有报纸说，每平方尺大概是接近10万港币，也就是六七十港币一平方米。梁先生上台之后就开始卖地了，但是他为什么不卖得快一点呢？因为上一任的特首没有预备土地的储备，根本没得卖，因为土地不是你一下就可以变出来的，需要相当长的时间来处理，所以这就需要一点时间。

梁先生上台到现在已经第三年了，他的正确的政策开始发生作用了，所以只要他还在任内，或者下一任照着这个思路去做，香港就会进入一个比较平稳的房地产价格的阶段，就不会像过去十几年的离谱的上涨。

内地是相反的，内地虽然说城市的密度高，但是基本上可发展的土地不会像香港那么的受限制。为什么我认为现在内地也比较健康呢？因为以前是价格飞升，现在把它压下来了。政府做的调控也不能绝对完美的，所以还要留一些问题给任总批评。总的来说我认为内地也是比较健康的。

第二个问题是关于我们怎么应对互联网的冲击。答案跟我刚才回答的一样，如果你是做高档的，做奢侈品的，你受的影响就比较少。

你买一套衣服要几万块钱，你总要摸一摸，穿一穿，你去买皮包，那个皮有多软，你还要去亲自体验一下。所以如果你搞奢侈品的话，你受互联网的冲击是少的。如果你是做低档的，越低档的受到的冲击越大。

好在恒隆在20多年前就决定了做最高档的，不止竞争对手最少，因为懂得做的人也最少，而且受电商冲击的概率也是最小的，导致很多人涌进这个市场。以往这十几年我们都已经看到了，好多人都涌进来，但是结果做成功的有几个呢？没几个。

做成功的五星级的商场，还是香港的公司做的产品真的像个样子，内地难得有一两家。但是人类是从来不学历史学功课的，一波死了，一波又来了，这一波往死的路上走，剩下的越来越少了，很多都转型了。去年我在这里说养老鼠，但是过了5年之后，又有下一批的企业家、房地产开发商又起来了，又去做这个。

余英：其实还有几个提问特别好，因为时间关系，留在会后再跟各位交流。

审校：徐耀辉

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